김세희(세빛희) 지음
비즈니스북스 / 2021년 12월 / 320쪽 / 17,500원
▣ 저자 김세희(세빛희)
부동산경매·투자전문가. 공무원으로 15년 동안 재직하며 안정적인 생활을 하는 것처럼 보였으나 현실은 늘 돈에 쪼들렸다. 그러다가 어느 날 새 아파트로 이사 간 친구의 집값이 1년도 안 돼서 2억 원이 오르는 것을 보고 충격을 받았다. 정말 열심히 살아온 줄 알았는데 부동산에 대해 몰랐다는 이유로 실패자가 된 기분이었다. 더 이상 이대로 살면 안 된다는 것을 깨닫고 부동산 투자를 공부하기로 결심했다. 그러나 가지고 있는 돈은 3천만 원. 집을 사기에 턱없이 부족하다고 생각했지만 어떻게 하면 적은 돈으로도 효율적으로 부동산 투자를 할 수 있을지 치밀하게 조사하고 실행했다. 그 결과 아파트뿐만 아니라 지식산업센터, 수익형 부동산에 이르기까지 다양한 물건에 소액 투자하는 전략으로 3년 만에 자산을 50억 원으로 늘렸다. 그녀는 몇 가지 지표만 읽을 줄 알면 1억 원 이하의 종잣돈으로도 절대 잃지 않는 투자가 가능하다고 말한다. 이러한 자신의 비결을 나누기 위해 현재 렘군 부동산사관학교 ‘푸릉’에서 공식 강사이자 멘토로 활동하며 지역분석에 기반한 투자법을 가르치고 있다. 그녀의 꼼꼼하면서 현장감 있는 일대일 멘토링을 경험한 수강생들은 평균 200퍼센트 이상의 수익을 올렸으며 인생을 대하는 자세 자체가 달라졌다고 입을 모아 말한다. 현재 아파트 분양권, 지역분석 등 다양한 주제의 강의 활동과 함께 유튜브 ‘3040 재테크, 세빛희’를 운영하며 처음 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 투자법과 지역, 종목에 대한 편견을 깨고 진정한 부자의 길로 갈 수 있는 방법을 안내하고 있다.
▣ Short Summary
최근 서울 주택값 평균 9억 원을 돌파하였고, 경기도도 평균 6억 원대를 훌쩍 넘었다. 월급만 차곡차곡 모아서는 절대 집을 살 수 없는 시대가 된 것이다. 집 한 채 사지 않고 아무 투자도 하지 않을 때의 대가가 우리가 상상했던 것보다 훨씬 가혹해졌다. 저자 세빛희도 15년 동안 공무원 생활을 성실히 했지만 부동산에 관심이 없었던 탓에 친구가 집으로 1년 만에 2억을 버는 것을 지켜만 보고 있었다. 단지 부동산을 몰랐다는 이유로 실패자가 된 것 같은 절망감이 밀려왔다. 마음만 급해져 아무 준비 없이 부동산 투자에 뛰어들었다가 두 번의 실패를 겪기도 했다. 그러나 치솟는 집값을 보며 가만히 있을 수 없었다. 다시 절치부심하여 유튜브, 블로그, 부동산 책들을 섭렵하며 부동산 공부에 몰두하였다. 그렇게 죽기살기로 공부와 실행을 반복한 끝에 결국 그녀는 딱 3년 만에 종잣돈 3천만 원으로 50억 원의 자산을 만들었다.
그렇다면 어떻게 적은 돈으로 이토록 단기간에 엄청난 부를 이룰 수 있었을까? 저자는 서울·수도권이 아니라 2년 안에 무조건 오를 수밖에 없는 저평가 지역 투자에 집중했다. 당시에도 각종 미디어나 책에서는 반드시 서울 부동산만이 답이라는 것이 중론이었고, 저자도 이를 알았지만 종잣돈 3천만 원으로는 서울·수도권 어디에도 투자할 수 없었다. 그래서 현실적으로 자신이 투자할 수 있는 서울·수도권 외 지역 중 가장 좋은 곳을 샅샅이 찾아 수익에 확신이 들면 투자를 감행했다. 이때 단순히 감에 의지해서 투자 지역을 선정하지 않았다. 매일 아침 4시에 일어나 딱 세 가지 중요 지표들을 확인하고 지역 간 집값 비교를 했다. 그리고 이를 데이터 삼아 최적의 투자 타이밍을 찾아내어 바로 실행을 해 평균 수익률 300퍼센트를 달성했다. 만약 이러한 타이밍을 모른 채로 3년 이상 집값이 계속 오른 지역의 집을 사게 되면 곧이어 그 지역에 하락기가 올 수 있다. 멀리서 보면 전국의 집값이 오르는 것처럼 보이지만 잘 들여다보면 지역마다 부동산 사이클은 모두 다르고, 집값 상승에도 편차가 존재한다. 지역마다 천차만별인 사이클을 어떻게 먼저 선점할 수 있는지, 지금 뜨고 있는 지역은 어디인지가 부동산 투자에 있어서 가장 중요하다.
이 책에는 저자가 직접 실전에서 부딪치며 배운 부동산 투자의 원리뿐만 아니라 생생한 현장감이 살아 있는 지역분석 사례들이 풍부하다. 예를 들면 안산, 부산, 대전, 대구의 매매가격지수, 미분양 추이, 공급 물량 등 부동산 주요 지표들을 살피면서 이 지역들이 상승(혹은 하락)할 수밖에 없었던 이유를 조목조목 알려주고 매수·매도 타이밍을 짚어준다. 독자들은 저자가 상세하게 분석하는 방법을 보고 똑같이 다른 도시에도 적용해볼 수 있다. 그러나 세밀한 분석을 통해 지역을 골랐다고 하더라도 대부분 막상 모르는 지역에 투자를 하려고 하면 어디부터 봐야 하는지 혼란스러울 수밖에 없다. 책에서는 서울·수도권과는 확연히 다른 지방 투자만의 입지 보는 기준을 명확하게 제시한다. 이 기준대로만 접근하면 어떤 지역이든 1등 입지의 저평가된 아파트를 손쉽게 골라낼 수 있다.
또한 저자에게 확실한 수익을 가져다주었던 3천만 원으로 시작할 수 있는 소액 투자법을 패턴으로 정리하여 책에 소개했다. 분양권 투자부터 지방 구축 아파트, 최근 뜨거운 강남 지식산업센터까지 어떻게 투자 물건을 발견하고 수익을 이뤘는지 A부터 Z까지 설명해준다.
최근 알짜 지방 투자와 지식산업센터 등 1억 이하로 가능한 소액 투자에 대한 관심이 계속되고 있다. 규제의 틈새를 활용해 수익을 올릴 수 있는 최선의 방법이기 때문이다. 이 책의 저자 세빛희는 돈이 별로 없는 사람들도 세금과 대출 규제로 꽉 막힌 상황에서 수익을 올리고 점차 자산을 키워나갈 수 있도록 맞춤형 강의와 컨설팅을 하고 있다. 특히 렘군의 푸릉 부동산사관학교와 클래스101에서 진행한 지역분석 멘토링 강의는 오픈하자마자 하루 만에 완판되는 등 부동산 초보자들의 엄청난 호응을 받고 있다. 그녀의 도움으로 완전히 다른 부동산 인생을 살아가는 사람들이 줄을 이으면서 입소문이 난 덕분이다.
책에서 저자는 말한다. 부동산 투자에 어떠한 스킬이나 요령은 없다고. 부동산 투자의 기초적인 원리를 깨닫고 매일 흐름을 분석하다 보면 부자가 되는 길이 보인다는 것이다. 반드시 세빛희처럼 100퍼센트 똑같이 따라 하지 않아도 되고 그럴 필요도 없다. 그저 이 책을 읽고 스스로를 믿고 실행하기만 한다면 절반은 성공이다. 건투를 빈다.
▣ 차례
추천의 글 1_ 누구나 부동산 투자로 진짜 인생을 살 수 있다(렘군)
추천의 글 2_ 그래서 부동산은 사람이다(제네시스박)
프롤로그_ 어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가
서문_ 부동산 공부만큼 평등한 것도 없다
타고난 재능을 요구하지 않는 유일한 영역 | 이 책의 구성
제1장 나는 돈이 없어도 집을 사기로 했다
하늘 아래 내 집은 없는 걸까 / 나만 몰랐던 레버리지의 비밀 / 언제까지 월급만 바라보며 살 건가 / 딱 2년 만 부동산 투자에 미쳐보기
제2장 이제부터 부동산 공부를 시작해볼까
집에 대한 정의를 다시 쓰다 / 모든 것은 자본 재배치의 과정이다 / 부동산 공부, 멘토가 가장 중요하다 / 아침에 일어나서 확인하는 숫자들 / 어떻게 경제 기사를 읽을 것인가 / 나는 주말 여행 대신 가족 임장 간다
제3장 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리
서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게 / 2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4 / 2년 안에 무조건 오를 아파트의 특징 5 / 부동산 차트 분석, 이렇게 쉬웠어?: 저평가 지역 찾기 / 부동산 차트 분석, 이렇게 쉬웠어?: 저평가 아파트 찾기 / 사이클을 알면 절대 실패할 수 없다 / 세금 폭탄도 알아야 대비할 수 있다 / 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 1. 저평가된 지역을 찾아보자 / 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 2. 저평가된 아파트를 찾아보자 / 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 3. 저평가된 아파트를 매수해보자
제4장 내 집 마련도 반드시 오를 곳에만 한다
내 집 마련의 1원칙, 반드시 급매를 잡아라 / 아파트 매수 전 체크해야 할 디테일 / 부동산 소장님과 티타임 / 영끌, 어디까지 허용될까 / 매수보다 매도 전략이 중요하다 / 내 아이가 갈 학교, 학군은 필수
제5장 3,000만 원으로 시작하는 부동산 투자 패턴 6
패턴 1. 입주장 분양권 새 아파트를 가장 저렴하게 사는 비결 / 패턴 2. 미분양 분양권 잘 고른 미분양 분양권이 큰돈 된다 / 패턴 3. 전세를 이용한 투자 투자금은 줄이고 수익률은 높이다 / 패턴 4. 저평가 신축 아파트 과거 공급이 많았던 수도권 지역을 찾아라 / 패턴 5. 저평가 구축 아파트 대체할 수 없는 구축 아파트를 찾아라 / 패턴 6. 지식산업센터 월세수익과 시세차익을 동시에 잡는다 / 나에게 맞는 부동산 투자법 찾기
제6장 꼬마 자본가가 되니 알게 된 것들
나만의 투자 기준 세우는 법 / 퇴사 전에 반드시 해야 할 일 / 투여 시간 대비 수익률이 중요하다 / 돈의 노예가 되지 않기로 하다
에필로그_ 부자를 따라 했더니 나도 부자가 되어 있었다