딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿



김세희(세빛희) 지음

비즈니스북스 / 2021년 12월 / 320쪽 / 17,500원





프롤로그_ 어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가



결혼하고 10년 동안 맞벌이를 했다. 내 돈으로 명품 가방 하나 사지 않고 아끼면서 열심히 살았는데, 남은 거라곤 변두리의 오르지도 않는 구축 아파트 하나가 전부였다. 이사가 겁이 나서 7년 동안 한 아파트에서 살았고, 평생 그곳에서 살 생각을 했다. 그만큼 부동산에는 전혀 관심이 없었으며, 돈이란 직장에 다니면서 열심히 일해야만 벌 수 있는 거라고 생각했다. 그러다가 주변 친구들이 대출을 받아서 인근의 새 아파트로 이사하는 것을 봤다. 새집으로 간 친구들의 집값은 1년도 되지 않아 2억씩 올랐다. 하지만 내가 사는 곳은 오히려 집값이 떨어졌다.

그제야 내가 잘못 생각했다는 걸 알게 됐다. 월급을 받으면서 아끼고 열심히만 살면 되는 줄 알았는데 그게 아니었다. 난 항상 돈 걱정을 해야 했고 미래는 막막했다. 새 아파트로 가려고 해도 대출금을 갚을 엄두가 나지 않았다. 어느 순간 내가 평생 당연하게 생각해온 것들이 당연하지 않을 수 있다는 걸 알게 됐다. 그러면서 어떻게 하면 이 상황에서 벗어날 수 있을지 방법을 찾기 시작했다. 그 끝에 찾은 것이 바로 부동산 투자다.

부동산 투자는 감으로 하는 줄 알았다. 그래서 전혀 공부가 되어 있지 않은 상황에서 바로 뛰어들었다. 성급했던 투자는 번번이 실패로 끝났고, 죄책감에 잠을 제대로 이루지 못했다. 전문가가 좋다고 해서 구축 아파트를 사기도 했고, 아무런 호재가 없는 신도시 오피스텔을 분양받기도 했다. 그때마다 팔리지 않아 오랫동안 마음고생을 해야 했다. 그때는 정말 힘들었지만 실패에서도 분명히 배운 것이 있다. 부동산 계약부터 잔금을 치르는 방법, 대출을 받는 방법, 전세를 놓는 방법, 중개업소 소장님을 대하는 방법 등은 직접 몸으로 부딪쳐가며 수만 번 고심했기에 확실히 알게 됐다. 몇 차례의 실패 이후 정말 제대로 공부해봐야겠다고 결심했다.

아이를 돌봐주던 친정엄마가 뇌경색으로 쓰러지시고, 둘째 아이가 폐 수술을 받아야 하는 상황이 연달아 일어나면서 어떻게든 빨리 퇴사를 해야겠다고 생각했다. 하지만 남편 월급 200만 원은 우리 네 식구가 살아가기에는 턱없이 부족했다. 그럴수록 부동산 투자에 대한 간절함이 커졌다.

공부를 하면 할수록 종잣돈이 아쉬웠지만 투자에 쓸 수 있는 돈이 수중에 한 푼도 없었다. 고민 끝에 7년 동안 살았던 실거주 집을 팔고 월세로 들어가면서 종잣돈을 마련했다. 그렇게 마련한 돈으로 예전에는 엄두도 낼 수 없었던 입지 좋은 신축 아파트를 샀고, 그 일이 투자 인생의 터닝포인트가 됐다.

한편으로는 공부할 시간을 마련하기 위해 새벽 기상도 시작했다. 새벽 4시에 일어나서 출근하기 전까지 부동산 공부를 했고, 주말에는 가족과 함께 임장을 다녔다. 월세를 내기 위해 아이들 학원을 줄이고 집에서 직접 영어와 수학을 가르쳤다. 월세로 들어가면서 산 신축 아파트에서 수익이 나면서 자신감이 붙었고, 투자처를 계속 늘려나갔다.

나는 적은 종잣돈으로 2년 안에 수익률을 최대로 끌어올리는 것을 1차 목표로 했다. 그래서 최대한 가격이 저평가된 부동산을 샅샅이 찾아 2년 후 반드시 수익 실현을 해 투자금을 늘려나갈 계획을 세웠다. 2년이라는 기간을 설정한 이유는 부동산 물건을 매도할 때 기본세율이 적용되는 최소한의 기간이기도 하지만 1년이라도 빠르게 부를 늘리고자 했던 나만의 다짐 때문이기도 했다. 그렇게 독하게 3년을 살다 보니 어느새 순자산이 5배 이상 늘어났다.

지금은 회사를 그만두고 전업 투자자이자 강사, 1인 지식 기업가로 살아가고 있다. 부동산 투자가 아니었다면 아직도 매일 아침 우는 아이를 떼어놓고 아침 9시부터 저녁 6시까지 직장에 갇혀 있어야 했을 것이다. 하지만 지금은 커피 한잔과 함께 여유롭게 하루를 시작하며 내가 계획한 일을 한다. 보고해야 할 상사도 없고 잔소리하는 팀장도 없다. 이제는 남의 지시를 받아야 하는 삶이 아닌 내가 원하는 인생을 살고 있다.

이 모든 것이 부동산 투자 덕분이다. 지금까지 강의하면서 많은 수강생을 만났다. 초저금리 탓에 저축만으로는 자산을 불릴 수 없으니 투자를 해야 한다는 사실은 대부분 인지하고 있었다. 주식은 가격이 하루에도 몇 퍼센트씩 오르내리고 비트코인은 주식보다 더 변동성이 크기 때문에 비교적 장기간에 걸쳐 꾸준히 상승하는 부동산에 투자하겠다는 사람이 많았다. 하지만 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막하다는 것이었다. 그중에는 나와 비슷한 처지인 여성들도 많았는데, 평생 엄마로만 살아와서 할 줄 아는 게 없다고 이야기하곤 했다. 남편이 벌어다 주는 돈으로 살기 때문에 남편 눈치가 보인다는 사람도 있었다. 그런 모습을 보면서 누구나 부동산 투자를 할 수 있다고 말해주고 싶었다.

나에게 부동산 투자는 어릴 적부터 꿈꾸어온 것들을 이룰 수 있는 징검다리였다. 단순히 돈만 많이 번다고 정답은 아니다. 결국 한 번뿐인 인생을 내가 진짜 살고 싶은 모습으로 살아야 한다. 현재 나는 그렇게 살고 있고 앞으로도 그렇게 살아갈 것이다.

이 책은 종잣돈이 부족한 초보들에게 초점이 맞춰져 있다. 서울·수도권 아파트가 좋다는 건 누구나 안다. 하지만 그걸 살 만큼 돈이 충분하지 않은 사람들이 훨씬 많다. 지방에 살았기 때문에 지방과 소도시 위주로 투자해온 나로서는 서울과 수도권 말고도 소액으로 딱 2년 안에 확실한 수익을 줄 수 있는 투자처가 많다는 걸 잘 알고 있고, 그 사실을 사람들에게 알려주고 싶었다.

투자 환경은 시간과 함께 변화하기 때문에 어디에 있는 어떤 아파트를 사라고 콕 집어 말할 순 없지만, 어떤 기준으로 결정하고 어떻게 관리해야 수익을 키울 수 있는지 그간 쌓아온 노하우를 알려주고 싶었다. 저평가 지역은 어떻게 찾는지, 어느 사이트에 가서 뭘 보면 되는지, 대출은 어떻게 받는지, 아파트를 매수할 때 무엇을 체크해야 하는지 등 부동산 투자에 처음으로 발을 디디는 초보자의 눈높이에서 쓰려고 했고 꼭 필요한 내용만 담으려고 노력했다.

어떤 일이든 처음부터 잘하는 사람은 없다. 부동산 투자 역시 마찬가지다. 하지만 한 땀 한 땀 바느질을 하듯 매일 하나씩이라도 배운 것을 실행해나간다면 분명 잘하게 되는 순간이 온다. 그것을 지탱해주는 힘은 절실함이다. 절실함만 잃지 않는다면 걸음을 내디딜 때마다 얻는 게 있을 것이다. 실패에서도 배우고 성공에서도 배워 당당하게 경제적 독립을 이루게 될 것이다. 부동산에 대해 아는 게 없어서 두렵다며 지레 포기하지 말고 지금부터 한 걸음을 떼어보자.



제2장 이제부터 부동산 공부를 시작해볼까



집에 대한 정의를 다시 쓰다

평소 나는 투자를 하더라도 그 집에 들어가 살아야 한다고 생각했다. 그랬기에 대출을 받는다고 해도 내 돈이 많이 필요했다. 예를 들어 5억짜리 집을 실거주 겸 투자로 매수한다고 해보자. 요즘은 조정대상지역 시가 9억 원 이하인 경우 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출 시 인정되는 자산가치의 비율), 대출한도가 50퍼센트이고 그 외의 지역은 1주택 처분 조건을 충족해야 최대 70퍼센트까지 가능하다. 5억 원에서 50퍼센트를 대출받는다면 나머지 2억 5,000만 원을 따로 마련해야 한다.

하지만 실거주를 하지 않는다면 얘기가 달라진다. 예를 들어 어떤 단지의 매매가가 5억 원, 전세가가 4억 원이라고 할 경우 1억 원만 있으면 매수할 수 있다. 단지마다 전세가가 다를 수 있으므로 투자금이 더 줄거나 늘어날 수는 있지만, 전세를 끼고 매수하면 실거주를 하는 것보다 돈이 훨씬 적게 든다.

내 집 마련과 투자를 분리하라: 예전에는 내 집 마련과 투자를 분리한다는 생각을 전혀 하지 않았다. 그런데 어느 날 우연히 부동산 관련 유튜브 영상을 보다가 ‘투자와 실거주를 분리하라’는 얘기를 접하고 생각이 바뀌었다. 부동산 투자자 렘군의 영상이었다.

당시는 부동산 투자에 실패해서 힘들어하던 때였다. 그 영상은 어떤 시청자가 투자를 할지 실거주 집을 마련할지 고민하는 내용을 다뤘는데, 사연 신청자는 친정에서 부모님과 같이 살면서 종잣돈 2억 원을 모았다고 한다. 그 돈으로 자신이 실거주할 집을 마련하면 돈을 깔고 앉게 되므로 투자를 할 수 없어서 고민이라고 했다. 이에 렘군이 이렇게 조언했다. “투자와 실거주를 분리하세요.” 이 조언은 정말 새로웠고 신선한 충격이었다. 영상을 더 자세히 보니 투자와 실거주를 분리하면 두 가지 장점이 있다는 걸 알 수 있었다.

첫째, 투자의 선택지가 전국이 된다는 것이다. 일단 친정에서 살면 주거비를 줄일 수 있고, 전세를 낀다면 종잣돈 2억 원으로 충분히 입지 좋은 아파트를 살 수 있다. 실거주를 고려하지 않아도 되므로 전국 어디든 오를 만한 아파트를 대상으로 할 수 있는 것이다.

대부분 사람은 투자를 할 때 나중에 직접 들어가 살 수도 있다는 생각에서 어떻게든 잘 아는 곳, 지금 사는 생활권 안에 있는 곳을 선택하려 한다. 나 역시 무조건 내 집에서 살아야 하고, 투자를 하더라도 실거주를 할 수 있는 곳에 해야 한다고만 생각해왔다.

첫 번째 투자 대상으로 눈여겨보던 아파트는 당시 살던 집에서 지하철로 세 정거장 거리에 있었다. 이사를 가긴 해야겠는데 다른 곳은 너무 생소해서 생각조차 하지 않았다. 범위를 최대한 넓게 잡고 선택한 아파트가 그곳이었다. 범위를 그처럼 좁게 정하다 보니 선택지가 너무 없었다. 한 단지는 브랜드도 좋고 상권도 좋은데 아이들이 학교에 가려면 신호등이 없는 횡단보도를 건너야 했다. 또 다른 단지는 초품아(초등학교를 품은 아파트)였지만 세대수가 너무 적어서 ‘나 홀로’ 아파트 같았다. 또 한 가지 걸리는 부분은 너무 오래된 아파트라는 점이었다.

이사를 하면 아이가 초등학교를 졸업할 때까지 그곳에서 살게 될 텐데, 이미 10년 이상 된 아파트들이어서 그때쯤 되면 팔리기나 할까 걱정이 됐다. 이렇게 따지고 보니 마음에 쏙 드는 곳이 없었다.

하지만 투자와 실거주를 분리하면 전국이 선택지가 되므로 이런 걱정을 할 필요가 없다. 이 점을 깨닫고 나니 세상을 완전히 다른 시각으로 볼 수 있었다.

둘째, 자기자본이 덜 필요해진다는 것이다. 나는 돈이 넉넉하지 않아 어떤 물건을 구매하든 돈이 가장 걱정이었다. 당시 생각해둔 아파트의 가격이 5억 5,000만 원 정도였다. 주택담보대출을 알아봤을 때 집값의 60퍼센트인 3억 3,000만 원 정도를 대출할 수 있다고 했다. 그러니까 대출을 받고도 2억 2,000만 원이 더 있어야 그 아파트를 살 수 있었다. 기존 집을 팔면 돈은 메울 수 있었지만 3억 3,000만 원에 대한 원금과 이자를 매달 갚아나가야 한다는 게 부담이 됐다. 그렇지만 전세를 끼고 투자한다면 이야기가 달라진다. 기존 집을 판 다음 그 돈을 집을 사는 데 보태고 나는 월세로 살면 된다. 매달 지출되는 월세가 부담은 되지만 집값 상승폭이 매달 내는 월세보다 클 것이다.

이 간단하지만 강력한 원리를 깨달은 후 내 인생이 바뀌었다. 선택지가 무한해졌고, 몇천만 원만 있어도 투자할 수 있게 됐다. 그 영상을 보고 나서는 현재 살고 있거나 잘 아는 지역뿐만 아니라 전국을 투자 대상으로 해서 공부하기 시작했다.



제3장 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리



서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게

“아파트는 꼭 서울에 사야 해.” 정말 많은 사람이 하는 이야기다. 맞는 말이다. 그러나 반대로 생각해보면, 이런 편견 때문에 좋은 투자 기회를 놓치는 것도 사실이다. 서울 좋다는 건 누구나 안다. 모두가 서울에 투자하고 싶어 한다. 그러나 현실은 불가능에 가깝다.

네이버부동산에서 서울과 수도권의 대표적인 아파트 중 래미안대치팰리스 1단지를 산다고 가정해보자. 한 매물을 보면 매매가 30억 5,000만 원에 전세가 22억 8,000만 원이다. 이곳에 투자하려 한다면 8억 원이 있어야 한다. 다른 동네의 대장 단지들도 비슷하다. 단지마다 차이는 있겠지만, 같은 서울·수도권이라고 해도 선호하는 지역들에서는 투자금이 거의 8~10억 원 가까이 든다. 이제 막 내 집 마련과 부동산 투자를 결심한 초보들에게 과연 그만큼의 돈이 있을까? 없는 경우가 대부분일 것이다. 단순히 이런 단지들만 보고 너무 비싸서 집을 못 사겠다며 투자는 물론 내 집 마련도 포기해버리는 사람들이 정말 많다. 하지만 우리나라에 도시가 서울·수도권만 있는 건 아니다. 생활권이 서울·수도권일지라도 내가 가진 소박한 돈으로 집을 사려면 수도권 밖에 관심을 둬야 한다. 타 지역이라도 계속 부동산에 관심을 갖고 투자하면서 자산을 늘리면 결국 내가 원하는 서울 집을 살 수 있게 된다.

투자금이 적다면 지도를 펼쳐라: 지도를 펼쳐서 찾아보면 지방에도 정말 많은 도시가 있다. 거기에도 사람들이 살고, 사람들이 선호하는 입지가 있다. 부동산 가격은 수요가 몰리면 올라갈 수밖에 없다. 서울·수도권의 경우 다른 요인들도 중요하지만 일자리로 연결되는 교통이 집값에 큰 영향을 끼친다. 또한 2주택 이상일 경우 부과되는 8퍼센트 이상의 취득세도 큰 부담이다.

내 집이 하나 있는데 서울·수도권에 집을 하나 더 사면, 2주택 중과로 취득세가 8퍼센트다. 만약 6억짜리 집을 산다고 하면 거의 4,800만 원을 취득세로 내야 한다. 이 경우 취득세로 낸 금액보다 훨씬 많은 수익을 내야 한다.

하지만 지방은 그렇지 않다. 우선 지방에서는 교통이 큰 영향을 주지 않는다. 지하철역이 있든 없든 집값에 큰 영향이 없다. 웬만한 곳은 차로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다. 오히려 교통보다 학군, 아파트의 연식, 브랜드, 상권 등이 더 많은 영향을 끼친다. 그리고 지방의 비조정지역은 2주택까지는 취득세 중과가 되지 않는다. 1주택인 사람이 투자를 위해 하나를 더 매수해도 취득세는 1~3퍼센트다. 그게 정말 큰 장점이다.

이제 수도권 밖으로 눈을 돌려 지방 소도시들의 가격을 살펴보자. 2021년 하반기 현재 목포시 옥암동은 목포에서 입지 순으로 1등인 곳이다. 그런데도 대부분이 평당 1,000만 원 이하다. 군산의 1.5군 지역이라 할 수 있는 수송동을 보더라도 아직 평당 1,000만이 되지 않는 단지들이 대부분이다.

이곳들은 지역 내에서 학원가, 학군, 상권이 잘되어 있어 선호되는 곳이다. 이렇게 지도를 펼쳐서 보면 서울·수도권이 아니라도 지방 소도시에서 선호되는 곳 중에 아직도 너무나 저평가된 곳들이 많음을 알 수 있다.

나도 처음에는 무조건 서울·수도권에 있는 아파트에만 투자해야 한다고 생각했다. 하지만 돈이 부족했기 때문에 포기할 수밖에 없었다. 당시 대부분의 부동산 책에서는 지방 아파트를 사지 말고 서울·수도권의 입지 좋은 아파트를 사라고 했다. 그런 곳들의 아파트가 좋다는 것은 당연히 알고 있었지만, 사고 싶어도 수중에 그만큼의 돈이 없다는 게 문제였다. 요즘에는 지방에도 수도권만큼 비싼 아파트가 있기는 하지만, 커피값 줄이고 사교육비 줄여서 투자할 수 있는 곳이 아직 많이 남아 있다. 그렇게 투자한 곳이 현재 수익률 300퍼센트 이상이 됐다. 이런 곳들은 상승의 흐름이 오면 가격이 금방 뛰어버린다. 그러니 오르는 지역과 아파트를 알아볼 수 있어야 한다.

가장 중요한 것은 지역 선정이다. 그저 감으로 지역을 선정하는 게 아니라 데이터를 기반으로 오를 만한 곳을 찾는 것이다. 결국 부동산은 데이터와 타이밍이다. 그런 타이밍을 잡으려면 평소에 열심히 데이터를 쌓고 손품을 팔아야 한다. 전국의 지도를 살펴보고 손품을 파는 만큼 숨어 있는 보석 지역과 아파트를 찾을 확률은 높아질 것이다.