2022 피할 수 없는 부채 위기

2022 피할 수 없는 부채 위기

서영수 지음

에이지21 / 2021년 10월 / 292쪽 / 18,000원



1장. 한국의 가계부채 정말 위험한가?



세계에서 가장 위험한 한국의 가계부채

부채의 위험이란 채무자가 대출금을 상환하지 못할 가능성을 말한다. 여기서 채무자의 상환 능력은 크게 채무자의 소득, 보유 재산 규모와 성격에 의해 결정된다. 전체 가계로 확대하면 가계가 갖고 있는 부채를 가계 소득과 금융 자산으로 충분히 갚을 수 있는지 평가하는 것이다.

가계의 상환 능력을 평가하는 보편적인 지표로는 가처분소득 대비 가계부채 비율이 통용되는데, 2021년 3월 말의 가계부채 3,170조 원을 적용하면 230%에 달한다. 이를 부채 가구의 평균 상환 능력, 즉 평균 DSR(Debt Service Ratio; 총부채원리금상환비율)로 환산하면 70% 내외로 추정된다. 즉 평균 가계가 소득의 70%는 부채의 원리금 상환에 쓰고 나머지 30%만 가지고 생활한다는 의미이다. 하지만 이렇게 하면 현실적으로 생활할 수 없기 때문에 대다수 가계가 원금의 상당 부분을 상환하지 않거나 추가 대출을 일으켜 원리금을 상환하면서 경제 활동을 하고 있다. 결국 한국의 평균 가계는 금융회사가 원금 상환을 요구하거나 추가 대출을 중단하면 사실상 소비 활동을 멈출 수밖에 없다. 문제는 여기에 그치지 않는다. 전세자금대출, 임대보증채무처럼 미반영된 부채를 전부 포함할 경우 실제 DSR은 크게 높아질 수 있다.

국제결제은행(BIS), 경제협력개발기구(OECD) 등 국제기구는 비교의 편의성을 이유로 가처분소득 대신 GDP를 이용해 가계부채 위험을 산출한다. BIS의 최근 자료에 따르면, 세계 주요 선진국의 2020년 말 GDP 대비 가계부채 비율은 82.4% 수준이다. 그러나 한국은 GDP 대비 가계부채 비율은 개인금융부채 기준으로 103.8%, 임대보증채무를 포함한 실질 가계부채 비율은 주요 선진국 평균의 두 배인 162%로 세계 최고 수준으로 추정된다.

한편 상환 능력에 비해 부채 증가율이 높을 때 부채 위험이 급격히 증가하는 경향이 강하다. 부채 증가율이 높다는 것은 그만큼 부채의 질이 악화할 수 있음을 시사한다. 즉 대출금의 상당 부분이 투기 자금으로 이용되거나 상환 능력이 낮은 대출자에게 공급되는 등 대출 관리가 느슨해졌음을 말해준다. 2020년까지 최근 5년간 가계부채 증가율은 43.4%로 개인 가처분소득 증가율의 3배를 넘는다. 이는 대출 잔액으로 볼 때 세계 주요 선진국 가운데 가장 높고, 과거 위기를 경험한 나라의 사례와 비교해도 매우 높다. 여기에 임대보증금이 과소 계상되었을 가능성을 고려하면 실질적인 부채 증가율은 이보다 더 높을 개연성도 있다.

2장. 코로나 이후 가장 중요한 이슈로 부상한 부동산 문제



세계에서 가장 많이 오른 한국의 주택시장

2016년 3월 말부터 2021년 3월까지 5년간 전국 아파트 가격은 부동산114 실거래가지수 기준으로 62% 상승했다. 같은 기간 개인 처분 가능소득 증가율 13%와 비교해도 4배 이상 높다. 더욱이 서울과 수도권 아파트 상승률은 각각 100%, 75%로 더 높다. 세계 주요 선진국이 경기부양을 위해 저금리 정책을 취한 결과 노르웨이, 뉴질랜드, 스웨덴 등 많은 나라의 주택 가격이 올랐다. 그렇지만 BIS에서 발표한 세계 주요국과 비교하면 주택 가격 상승률은 한국이 가장 높다. 미국이 같은 기간 37% 상승했는데 이는 수도권 아파트 상승률의 절반에 불과한 정도다.

그런데 이런 결과는 어찌 보면 당연하다. 개인에게 빚도 주택 구매력의 하나인데 우리나라처럼 땅이 좁아 주택 공급 물량 늘리기에 한계가 있는 나라에서 부채가 세계에서 가장 많이 증가했다면, 주택 가격이 오른 것은 당연한 결과인지도 모른다. 실제로 2021년 3월까지 지난 5년간 개인 금융 부채는 47% 증가했고, 전국 아파트 가격 상승률은 62%를 기록했다. 전세보증금을 합쳤다면 주택 가격 상승률과 유사한 수준의 부채 증가율을 기록했을 것이다. 당연히 주택 가격 상승률이 낮은 미국의 가계부채 증가율은 같은 기간 한국의 1/4에 불과했다. 부채 증가율이 낮은 만큼 주택 가격 상승률도 낮은 것을 미국에서도 확인할 수 있다.

모든 역대 정부는 성장을 통해 일자리를 만들어 소득을 분배할 수 있도록 경제 성장을 최우선 정책으로 삼아왔다. 그러나 경제가 성숙해지면서 성장률이 낮아지는데다 성장을 이뤄내도 일자리를 과거보다 많이 만들어내지 못했다. 일자리 창출을 위해서는 자산 효과를 통해 소비를 부양하거나 재정 지출을 통해 미래 세대 몫을 끌어 쓸 수밖에 없다. 결국 세계 최고의 주택 가격 상승과 가계부채 증가는 정책 실패라기보다 민간 부채 중심의 경기부양 정책의 산물로 보는 것이 타당하다.

국가의 책무는 성장을 통한 안정적이고 적정한 소득 분배를 이루어내는 것이다. 이를 이뤄내지 못하는 정책은 국민들의 반발을 피하기 어렵다. 따라서 시간이 지날수록 집값 버블과 이에 따른 심각한 가계부채 문제에 대해 정부의 책임을 묻는 목소리는 더욱 커질 수밖에 없다. 이런 이유로 주택시장 안정화는 현 정부뿐만 아니라 차기 정부의 중요한 정책 과제가 될 것이다.

왜 정부는 늘어난 투기 수요를 막지 못했을까?

국민들 대다수가 집이 부족하다는 데에 동의한다. 분명히 많은 주택 공급이 이루어졌는데 왜 부족하다는 것일까? 공급이 부족한 원인은 공급 자체의 문제가 아니라 수요 증가에서 찾을 수 있다. 무엇보다 투기 수요가 늘어나면 바로 집이 부족할 수 있으므로 투기 수요 증가를 원천으로 차단해야 한다. 그것이 어렵다면 투자자와 실수요자를 구분해 투자 수요를 규제하고, 투자 수익을 실현했을 때 상당 부분 회수해 기대이익을 낮추면 된다. 풍선의 바람을 빼는 것이 우선이고 그 다음이 핀셋 정책이 되어야 한다는 뜻이다.

그 동안 한국 정부는 경기를 부양하기 위해 금리 인하 등 유동성을 늘리는 정책을 취했다. 거시적으로는 주택시장 부양책을 펼친 것이다. 대신에 투기 수요자와 실수요자를 구분해 투기 수요자를 선별 규제하는 핀셋 정책을 썼다. 유동성 확대로 투기 수요가 늘어났으니 보다 촘촘한 핀셋 정책을 취하고, 기대수익을 철저히 환수해야만 정책 효과를 달성할 수 있다. 실제로 정부는 투기 수요를 억제하기 위한 수단으로 다주택자를 투기 수요자로 정의하고 주택 수에 맞춰 규제의 정도를 차등화했다.

과거 주택 통계를 보면 일면 설득력이 있어 보인다. 2015년부터 2019년까지 4년간 주택은 수도권에서 72만 4천 호가 증가했지만 주택 보유 가구는 절반 수준인 37만 세대만 늘어났다. 서울은 더욱 경향이 뚜렷해 같은 기간 주택은 12만 3천 호가 증가했지만 주택 보유 가구는 17%에 불과한 2만 세대가 늘어나는 데 그쳤다. 다주택자가 상당 부분 공급 물량을 매수한 것이다. 결국 다주택자가 공급 부족 현상을 심화시켰다는 결론이 나온다.

지금까지 나온 정부의 규제 내용을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 문재인정부 출범 직후인 2017년 8월 2일에 나온 부동산시장 안정화 대책을 보자. 주택담보대출 LTV(Loan To Value ratio; 주택담보인정비율)와 DTI(Debt To Incom; 총부채상환비율)를 40~70%에서 40%로 낮추고 투기 지역은 주택담보대출을 1건으로 제한했다. 실수요자만 주택담보 대출을 이용하도록 하고 다주택자는 주택담보대출을 차단해 투기 목적으로 집을 사지 못하도록 한 것이다. 뿐만 아니라 주택 수에 맞춰 양도소득세를 차등화함으로써 투기로 얻은 수익률을 낮추는 데에 초점을 맞췄다. 모든 게 다주택자를 향한 규제였다. 그런데 다주택자만을 투기 수요자로 정의하자 각종 편법이 생기기 시작했고, 이후 추가 대책의 주요 내용은 다주택자의 편법적 주택 매수를 차단하는 데 있었다.

예를 들면 2018년 9ㆍ13 대책에서는 주택담보대출 대신 전세자금 대출, 개인사업자대출을 이용하는 다주택자를 규제했다. 규제가 강화된 이후 법인과 신탁 명의 주택 투자가 늘어나자 법인과 신탁에 대한 규제를 강화해 다주택자가 주택을 매수하지 못하도록 했다. 법인의 종부세를 3%, 취득세를 12%까지 올리는 한편 신탁을 이용한 주택 투자 역시 2021년부터 납세자를 수탁자에게 위탁자로 변경한 것이 대표적이다. 특히, 무엇보다 다주택자에게 강력했던 규제는 종합부동산세를 1.2~6% 중과하는 한편, 취득세를 8~12%까지 올린 것이다. 상당 기간 집값 상승이라는 대가를 치르긴 했지만 결국 다주택자의 매수를 대폭 줄일 수 있게 되었다. 따라서 정부의 고강도 정책이 완성되는 시점인 2020년 하반기부터는 투기 수요자의 주택 매수가 어려워지고, 매물도 늘어날 것처럼 보였다. 전문가들도 이제 주택시장이 안정화될 것으로 기대했다. 그러나 정부의 의도와 달리 2020년 하반기 이후 국내 주택시장은 역대 최고의 과열 상황이 되었다. 사실상 정부 정책이 근본적으로 문제가 있음이 드러났다.

그 원인을 통계청의 자료로 추론해볼 수 있다. 주택 소유 연령 추이를 분석해보면 60대 이상이 서울과 수도권 주택의 대부분을 매수한 반면 30대와 40대는 오히려 주택 보유 규모를 줄인 것으로 나타났다. 그 결과 서울과 수도권에 거주하는 60대 이상 가구주의 아파트 보유 비율은 각각 43.9%, 46.34%로 2015년 대비 2.2%p, 2.9%p 상승했다. 다주택자에 대한 규제가 강화되자 그들은 주택 투자를 줄인 게 아니라 주택임대사업자에 등록함과 동시에 자녀 명의 등으로 가구를 쪼개는 편법을 선택했다. 실제로 2017년 7,400건에 불과했던 서울의 증여 거래 건수는 2021년 상반기에만 23,700건으로 3.2배 증가했다. 전체 매매 거래의 5%에 불과했던 증여가 이제는 1/4 수준까지 늘어났다. 이와 같은 편법 거래는 1인 가구의 주택 매수 비중 증가로 나타났다. 다주택자에 대한 규제가 심해진 2017년부터 2019년까지 서울 아파트의 경우 1인 가구의 순매수 비중은 67.6%에 달한다. 한국 경제를 주도했던 베이비붐 세대가 은퇴 후 노후 대비용으로 아파트에 투자해왔음을 추론할 수 있다.

2인 가구 이상의 주택보급률 기준으로 보면 사실상 주택은 남아돈다. 그러나 1인 가구가 주택 매수의 주체로 등장하면서 주택은 부족해지기 시작했다. 실제 1인 가구를 포함한 변경된 기준의 주택보급률을 적용하면 2020년 서울과 수도권 각각 96.4%, 98.3%로 여전히 100%를 하회한다. 2017년부터 2020년까지 4년간 서울과 수도권에는 각각 19만 8천 호, 89만 6천 호로 역대 최대 수준의 주택이 공급되었다. 그럼에도 투기 수요와 공급 부족 문제는 여전히 해소되지 않고 있다. 실제로 수도권 주택보급률은 4년간 0.15%p 개선에 그쳤고, 서울은 오히려 0.87%p나 하락했다.

3장. 브레이크 없이 질주하는 주택시장 전망



2년 만에 부채 주도 성장 정책을 다시 선택한 현 정부

현 정부의 최초 경제 정책 목표는 ‘부채 주도 성장 정책’에서 벗어나는 것이었다. 즉, 경제의 부동산 의존도를 줄이고, 제조업 중심의 경제 체제를 서비스업 중심으로 재편해 선진국처럼 내수 기반을 확충하려는 것이었다. 그러나 늘 그랬듯이 현 정부의 개혁 정책은 많은 부작용과 정치적 반발을 야기했다. 결국 현 정부 출범 2년 만인 2019년 6월 경제 개혁을 추진했던 경제팀이 물러나면서 ‘소득 주도 성장 정책’은 좌초하고 말았다. 대신 정책 경험이 많은 관료가 등용되면서 부채 주도 성장 정책 중심의 경기부양책으로 정책 기조를 바꾸었다.

점진적 개혁을 선택했음에도 경제 개혁 과정에서 발생한 고통을 감내하기 어려웠던 것이다. 집값이 안정되면 부동산 거래가 줄어 주택 등 관련 내구재의 과소비도 줄어들고, 물 쓰듯 썼던 대출도 더 이상 쉽게 이용하기 어려워진다. 경제 체질을 개혁하기 위해서는 주택시장 의존도를 줄이고, 새로운 성장 동력을 구축해야 하는데 아무도 이를 감내하려 하지 않았던 것이다. 게다가 경제팀의 전문성과 추진력도 부족했다. 이해 관계자와 언론은 이를 이해하려 하지 않고 버블 경제에서 누렸던 영광을 여전히 요구했고 정부는 이를 설득하기에 역부족이었다.

구조조정 과정에서 부동산시장에 지나치게 의존하고 있는 한국 경제의 취약성이 여실히 드러났다. 점진적인 구조조정을 선택했음에도 미분양 증가와 함께 내수 경제는 갈수록 침체되어 금융회사의 부실이 증가하는 등 여러 위험 신호가 나타나기 시작했다. 여기에 일본의 수출 규제는 한국 경제가 위기에 직면할 수 있다는 위기감을 한층 더 증폭시켰다.

결국 경제 및 부동산 정책 수장이 교체되었고 한국은행은 이에 발맞춰 2019년 7월과 10월 기준금리를 각각 0.25%p씩 낮춰 경기침체에 적극 대응했다. 저금리 정책 회귀와 함께 핀테크 산업과 인터넷 산업 육성 등 금융 혁신을 통한 대출 접근성 확대 정책도 강도 높게 추진했다. 다만 극심한 침체로 어려움을 겪고 있는 지방 부동산 시장을 살리는 한편 상대적으로 많이 오른 서울의 강남 및 특정 지역의 규제를 강화하기 위해 선택적 규제 방식, 즉 핀셋 정책을 펼쳤다.

금리 인하로 투기 수요를 자극하는 대신 관심이 집중된 서울의 특정 지역은 규제함으로써 서울과 지방 간 가격 격차를 축소하는 정책이었다. 부채 주도 성장 정책으로의 전환은 적어도 경제 성장률만 놓고 보면 성공적이었다. 일본 수출 규제 등 여러 난관도 극복했고, 집값을 부양해 내수 침체를 어느 정도 막았다. 특히, 정부가 의도한 대로 지방 부동산시장을 부양해 ‘부울경’ 등 제조업 공동화 현상으로 인한 지방 경기 부진 문제도 어느 정도 해소했다. 단기적으로 부채 주도 성장 정책만큼 효과적인 정책이 없다는 것을 확인할 수 있는 사례를 또 다시 만든 것이다.

결국 향후 집값 안정을 결정짓는 요인은 정부가 부채 주도 성장 정책을 포기하느냐에 달렸다. 구조 개혁을 통해 부채 주도 성장 정책에서 벗어나지 못한다면 정부의 집값 안정 정책은 임시방편에 끝날 것이고, 또 다시 경기부양을 위해 주택 시장 부양책을 선택할지 모른다. 주택시장이 앞으로도 상당 기간 지금과 같은 과열 국면이 지속될 것으로 보는 이유는 정부 스스로 이런 굴레에서 벗어나지 못할 것으로 예상하기 때문이다.

4장. 턱밑까지 차오른 부채 위기



한국 경제는 집값 하락을 감내할 수 있나?

2008년 금융위기에서 보았듯이 신용팽창 가속화로 부동산 버블이 발생하면 부동산 하락 과정에서 금융위기의 가능성은 크게 높아진다. 미국 하버드대학 연구진은 ‘금융위기 예측 가능성’이라는 논문을 통해 신용팽창이 자산 가격 붐과 동반될 경우 위기 발생 가능성이 높아진다고 예측했다. 역대 최고의 주택 가격 상승률과 가계부채 증가율을 고려할 때 2021년 이후 한국은 금융위기 발생 가능성이 매우 높다고 예측할 수 있다.

한국의 수도권 집중도는 세계 어느 나라보다 높아 모든 관심이 서울과 수도권에 집중되어 있다. 그러나 비수도권에도 2019년 기준 51.8%의 가구가 살고 있으며 아파트도 전체의 52%가 지방에 있다. 수도권을 제외한 나머지 지역이라고 결코 무시할 수 없는 것이다. 정부가 지방 중심의 선별적 주택시장 부양책을 펼친 결과 부산, 대전, 울산 등 주요 대도시뿐만 아니라 경남, 경북 등 한때 약세를 보인 지역의 아파트 시장까지 상승 추세를 보이고 있다. 그러나 지방은 수도권과 달리 공급 과잉 문제를 안고 있는데다 수요층도 얇아 주택시장이 침체되면 상대적으로 영향이 클 수 있다는 문제점이 있다. 1인 가구를 포함한 2020년 추정 신기준 주택보급률은 울산과 광주가 각각 110.4%, 106.9%에 달하며, 경기도를 제외한 대부분의 도 단위 자치단위가 110%를 상회하고 있다. 더욱이 지방에서는 주택의 실수요자라 할 수 있는 40대 이후 가구주가 2019년까지 4년간 26만 3천 가구 감소했다.