금융지식의 힘

금융지식의 힘

장영철 지음

북오션 / 2012년 7월 / 328쪽 / 15,000원



Part 1 경제와 금융



돈이 돌고 도는 시장경제

금리도 수요와 공급의 원리를 따른다: 시장경제 체제에서 금리는 돈에 대한 수요와 공급의 법칙에 따라 상승 혹은 하락한다. 금리가 상승하면 금융기관의 대출을 받아 사업을 하거나 부동산을 매입한 사람들은 이자에 대한 부담을 느끼게 된다. 또한 금리가 상승하면 예금 이자도 따라서 높아지기 때문에 사람들은 주식 등 위험 자산에 투자하기보다는 정기예금 같은 안전자산에 투자하려는 성향이 강하게 나타난다. 그리하여 돈이 시장에서 유통되지 않고 금융기관으로만 흡수되기 때문에 경기는 하강한다. 이와는 반대로 저금리 시기에는 대출이자 부담이 적기 때문에 기업은 적극적으로 금융기관으로부터 대출을 받아 신규 투자를 한다. 일반 개인들도 예금 이자 수익이 줄어들기 때문에 이자보다 더 많은 수익을 내고자 부동산, 주식 투자에 본격적으로 나선다. 그리하여 시장에 통화량이 증가하면서 경기가 활성화된다. 이처럼 금리 변동에 따라 경기의 호·불황이 좌우되는 결과를 가져온다.

금리가 시장에 어떤 영향을 미칠까?: 우선, 고금리 상황이 시장경제에 미치는 영향은 지난 1997년 말의 IMF 외환 위기 상황에서 극명하게 드러났다. IMF 외환 위기는 국제무역 거래에 필요한 달러화가 부족해서 비롯되었다. 이 당시 국제통화기금 IMF가 달러화를 빌려주면서 우리나라에 강도 높은 고금리 정책을 요구했다. 그것은 저금리 국가의 금융기관들이 이자 차익을 얻기 위해 고금리 상태인 우리나라의 채권을 매입하도록 유도해서 국내에 외화가 유입되게 하려는 정책이었다. 그러나 그 정책 탓에 우리나라의 개인과 기업은 20%대의 고금리라는 적잖은 고통을 감내해야 했다. 대출로 부동산을 구입한 사람들은 높은 이자 부담으로 말미암아 손실을 입은 채 투매를 했고, 주식시장에 자금이 공급되지 않아 주가가 폭락하는 '자산 디플레이션'이 일어났다. 또한 고금리 때문에 유동성이 부족해져서 부채비율이 높은 기업들은 퇴출되었고 일부 기업들은 비용절감 차원에서 구조 조정을 단행함으로써 실업률이 증가했다.

이와는 반대로 저금리는 시장경제에 어떠한 영향을 끼칠까? 지난 2001년 8월, 정부는 남아 있는 1억 4천만 달러의 IMF 외환 차입금을 최종 상환해서 마침내 외환위기를 벗어났다고 발표했다. 정부는 다시 침체된 경제에 활력을 불어넣기 위해 고금리 정책을 버리고 금리를 인하해 시장에 유동성 공급을 확대했다. 그 결과 2004년 11월 콜금리가 3.25%까지 떨어지며 본격적인 저금리 시대로 돌입했다. 은행의 1년짜리 정기예금 금리도 4%대로 낮아져 은행 저축으로는 자산을 증식할 수 없다는 인식이 팽배해졌다. 또한, 저금리 시대에는 기업들이 싼 이자로 돈을 빌려 투자할 수 있다. 일반 개인들은 예금, 채권 등 낮은 이율의 안전 자산보다 높은 이율의 위험 자산인 주식, 부동산 등에 적극적으로 투자한다. 이른바 시장에 돈이 대량으로 풀림으로써 경기가 활성화되는 것이다. 물론 이 과정에서 버블이 발생해 물가가 상승하고 주식과 부동산 가격이 크게 오르는 자산 가치의 급등 현상이 벌어진다.

저금리 상황에서도 경기가 살아나지 않을 때: 저금리 상황이 지속된다 하더라도 경기가 활성화되지 않을 수 있다. 즉, 사람들이 금리가 낮은 상태인데도 돈을 보유만 하고 시장에서 돌리지 않을 수 있기 때문이다. 그렇게 되면 기업의 생산과 투자 그리고 가계의 소비가 늘지 않아 경기가 나아지지 않는 유동성 함정이 생겨난다. 유동성 함정은 일반적으로 자산 버블이 붕괴되어 경기가 급강하하고, 국가가 이를 해결하기 위해 시중에 유동성을 확대했으나 기업의 설비투자, 고용, 개인들의 소비가 살아나지 않아 경기가 쉽사리 회복되지 못하는 상태다.

유동성 함정은 주로 경제주체들이 경기회복에 대한 확신을 가지지 못하는 심리적인 원인에서 비롯된다. 유동성 함정의 대표적인 사례로 1990년대 초 일본의 잃어버린 10년과 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 금융 위기 이후 서구 선진국들의 더딘 경제회복 상황을 들 수 있다. 이렇듯 금리는 나라의 경제를 좌지우지하는 보이지 않는 손이다. 금리가 변동하면 주가, 부동산, 채권 등 자산의 가격뿐만 아니라 기업과 국가의 경제정책이 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 더 나아가서 금리는 국가 안의 돈뿐만 아니라 해외로부터 오는 자금의 양까지 영향을 미쳐 환율을 변동시키는 요인이 된다. 시장경제 움직임을 좌우하는 금리는 자본주의 경제라는 차량의 운전기사와 같다고 볼 수 있다.

환율이 경제와 투자의 성패를 결정하는 이유

환율도 수요와 공급에 의해 결정된다: 일반적으로 각국의 통화 가치가 고정되어 있지 않고 외환시장에서 외환의 수요와 공급에 의해 변동하는 지금의 변동환율제에서 환율은 외화의 수요와 공급에 따라 결정된다. 그리고 국제 정세, 각국의 금리 차이, 교역 조건의 영향도 받는다. 특히 외국과의 무역이 전체 GDP(국내총생산)의 80% 이상을 차지하는 우리나라로서는 환율의 오르내림이 거시경제에 주는 영향이 매우 크다. 환율이 오르면 원화의 화폐가치가 하락하는 것을 의미하므로 외국의 수입업체들은 똑같은 1달러를 가지고 우리나라의 상품을 더 많이 살 수 있다. 따라서 우리나라 기업들의 수출 실적이 증가하고, 기업들이 외환을 원화로 바꾸면서 국내에 통화량이 늘어난다. 늘어난 통화량은 인플레이션을 유발하며 이를 억제하기 위해 정부는 금리를 인상한다. 또한 중동 지역의 혼란한 정치적 상황으로 국제 유가가 계속적으로 상승한다면 수입에 의존하는 우리나라로서는 원유를 안정적으로 더 확보하기 위해 달러를 더 사용해야 하므로, 이 과정이 환율 상승으로 이어져 물가 상승의 악영향이 경제 전반에 미친다.

환율은 주식 시장에도 영향을 준다: 환율과 주가는 서로 정비례한다는 것이 일반적이었다. 특히 수출 비중이 높은 정보기술(IT)이나 자동차 기업이 시가총액의 많은 비중을 차지하는 우리나라에서는 환율 상승이 증시를 끌어올리는 요인이 된다. 하지만 최근에는 외국인 투자자의 비중이 늘어나 환율과 주가가 정비례한다는 공식이 깨지고 있다. 우리나라 주식시장 전체에서 외국인 투자자가 차지하는 비중이 약 30~40% 정도다. 환율이 오르면 외국인 투자자들은 주가 상승과 더불어 향후에 환율이 하락했을 때의 환차익까지 노리기 위해 주식시장에 대한 투자를 늘린다. 예를 들어 현재 1달러에 1200원이라면 12만 원을 100달러에 환전해 갈 수 있지만, 만일 몇 달 후에 환율이 하락하여 '1달러에 1000원'이 된다고 한다면 12만 원을 120달러로 환전해 갈 수 있다. 즉, 환차익으로 20달러를 벌게 된다. 그러나 환율이 오랜 기간 동안 상승한다는 것은 국내 경제의 펀더멘털이 나빠지고 있거나 외국인 투자자금이 국내 주식시장에서 빠져나가고 있다는 것이어서 길게 보면 주가에 부담을 준다.

따라서 환율이 지속적으로 상승할 경우 외국인은 주식 투자에서 이익을 보더라도 환율에서 손해가 발생하기 때문에, 주식이나 채권을 팔고 국내 자본시장을 떠나 버린다. 실제로 지난 2003년 코스피지수가 1,000P를 넘어선 이후 현재까지 환율과 주가 간의 상관관계는 서로 반대인 경우가 많았다. 반면 환율이 하락하면 외국인 투자자들에게 유리해져 해외 자금 유입이 늘며 주가가 올라간다.

환율과 부동산 시장: 환율은 부동산 시장에도 일정 부분 영향을 끼친다. 그 이유는 환율의 오르내림이 국내의 유동성 증감과 밀접한 관계에 있기 때문이다. 만일 환율이 1,100원대에서 1,200원대 이상으로 가파르게 상승한다면 국내 금융시장에 투자되었던 외국인의 자본이 급격히 이탈하므로 시중의 유동성이 감소하여 시장의 금리는 상승하게 된다. 금리 상승과 부동산 가격은 통상적으로 반비례하기 때문에 급격한 환율 상승은 부동산 가격에 부정적인 영향을 끼치게 된다. 금리가 상승하면 곧 대출이자도 증가해 투자 심리를 급격히 위축시키기 때문이다.

환율은 금융 모든 분야에 영향을 끼친다: 외국과의 무역과 금융거래가 빈번한 우리나라의 경제구조에서 환율은 국내의 경제 흐름을 좌우하는 주요 경제지표다. 환율에 대해서 제대로 이해하지 못하면 주식을 비롯하여 펀드, 부동산 등을 투자하는 데 자칫 큰 손실을 입을 수도 있다. 그래서 환율이 상승하거나 하락할 경우, 진행되고 있는 환율 변동이 부정적인 환율 변동인지 아니면 긍정적인 환율 변동인지를 파악하는 것이 중요하다. 통상적으로 외환시장은 주식시장과 달리 작전세력이 거의 존재하지 않으므로 환율이 변동하는 흐름만 이해한다면 일정 부분 투자 수익을 실현할 수 있다.



Part 2 은행과 금융



내 집 마련 만능 통장, 주택청약종합저축

아파트 분양 신청 시 공공 국민주택, 민영아파트 등 면적과 시행 주체의 성격에 따라 청약저축, 청약부금, 청약예금 등으로 분리되었던 아파트 청약통장이 지난 2009년 5월 6일 주택청약종합저축(이하 청약종합저축)이 도입되면서 통합되었다. 이후 가입자 수가 2년 만에 1,000만 명을 넘어설 정도로 청약통장의 수요가 해마다 증가하고 있다. 특히 '만능 통장'으로 알려진 청약종합저축이 출시 2년째를 맞이하면서 2011년 4월 말 기준으로 약 580만 명이 청약 1순위 자격을 갖게 되었다.

주택청약저축의 특징: 기존 청약저축은 무주택 세대주로서 1세대 1계좌만 가입할 수 있었고, 청약예금과 청약부금은 만 20세 이상의 개인만 가능했던 것과는 달리, 청약종합저축은 미성년자와 유주택자도 자유롭게 가입할 수 있다. 하지만 청약할 수 있는 자격은 기존 통장과 같은 규정에 따르므로 주의해야 한다. 즉, 국민주택 및 민영주택 모두 최초 입주자 모집 공고일 현재 해당주택 건설지역에 거주해야 하고, 전용면적 85㎡ 이하 공공주택은 무주택 세대주만 청약할 수 있다. 그러나 민영주택은 1인 1주택 청약이 허용된다. 여기서 공공주택이라 함은 주로 LH공사 혹은 SH공사 등 국가나 지방자치단체 산하 공공기관이 시행자가 되어서 건설한 주택을 말한다. 민영주택은 민간 건설사가 지은 주택이다. 그리고 국민주택은 주택법상 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말하며 반드시 세대주만 청약할 수 있는 자격이 있는 것이다. 그러나 민영주택은 주택청약종합저축 통장을 가지고 있는 세대원이 있을 경우 국민주택 규모의 공공주택을 제외하고 1인당 1주택을 청약할 수 있다는 의미이다.

또한 청약종합저축은 1인 1통장 제도가 적용되므로 기존의 청약저축·청약예금·청약부금에서 전환 가입은 허용되지 않고 반드시 신규로 가입하여야 하며 기존 청약통장의 가입 기간이나 금액을 인정하지 않는다. 또한 2개 이상의 은행에 중복 가입하는 것도 허용되지 않는다. 실제 청약 자격을 얻는 1순위 요건이 되기 위해서는 가입 후 2년이 지나야 한다. 그리고 20세 미만의 가입자는 1순위가 되더라도 청약할 수 없다. 기존에는 청약저축, 청약예·부금을 가입할 때 청약할 아파트의 면적이 사실상 결정되지만, 청약종합저축은 가입할 때가 아닌 최초 청약 시점에 희망 주택 유형을 선택하면 된다.

청약종합저축의 납입 방식과 금리: 청약종합저축의 납입 방식은 일정액 적립식과 거치식을 병행하여 할 수 있다. 금액은 매월 2만 원 이상 50만 원 이내에서 5,000원 단위로 자유롭게 불입할 수 있으며, 납부 총액이 1,500만 원에 이를 때까지는 50만 원을 초과한 금액도 자유롭게 적립할 수 있다. 그러나 20세 미만의 미성년 가입자는 20세까지 납입한 금액 중 일부 금액만 인정받을 수 있다. 청약종합저축의 금리는 가입일로부터 1년 미만은 2.5%, 1년 이상 2년 미만은 3.5%, 2년 이상은 4.5%를 적용한다. 은행에서 판매하는 장기주택마련저축과 비교해 보면 매우 높은 이자다. 청약종합저축은 청약 시점에 희망 주택 유형과 규모를 마음대로 선택할 수 있지만, 선택한 뒤 2년이 경과할 때까지는 바꿀 수 없다. 더욱이 2년이 지난 뒤 희망 청약 규모를 전환할 때도 중대형 면적을 중소형 면적으로 변경할 경우에만 즉시 청약이 가능하다. 중소형 면적에서 중대형 면적으로 바꾸려면 1년이 지나야 한다.

청약종합저축은 누구에게 유용한가: 만능 통장으로 불리는 청약종합저축도 시행 2년 만인 2011년에 가입자가 1천만 명이 넘어섰다. 일각에서는 청약통장 무용론이 제기되고 있는 상황이다. 또한 우선 LH나 SH공사 등이 공급하는 공공주택에 청약할 때는 주택청약종합저축이 기존 청약저축에 비해 경쟁력이 없는 것이 사실이다. 왜냐하면, 공공주택은 같은 1순위 내에서도 무주택기간, 납입횟수, 저축 총액이 많은 사람이 유리하기 때문에 청약종합저축 가입자가 기존 청약저축 가입자에 비해 불리할 수밖에 없다. 따라서 청약종합저축 1순위자는 공공주택보다는 민영주택을, 일반공급보다는 특별공급을 염두에 두는 것이 더 바람직하다. 민영주택은 1, 2순위일 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택 일반 공급 물량의 75%(보금자리주택지구 내에서는 100%)가 가점제이며 25%가 추첨제이고, 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨제가 50%씩 배정되기 때문에 공공주택보다는 당첨 확률이 높다.

레버리지 효과, 화살이 되어 돌아온다

적은 비용 큰 효과: 만일 누군가가 '3억 원을 10년간 빌려줄 테니 매년 6%의 이자만 지급하라'고 한다면 우리는 돈을 빌려준 이에게 매년 1,800만 원의 이자만 지급하면 되므로 1,800만 원보다 많은 수익을 내는 금융 상품에 투자하려 할 것이다. 여기서 이자는 고정되어 있으므로 그 이상의 수익을 거둘 수만 있다면 결과적으로 투자자한테 유리하다. 바로 이것이 레버리지를 활용한 투자다.

레버리지 효과는 기업 경영에서 비롯된 말이다. 기업이 새로운 사업을 추진하는 데 자기자본이 부족하다면 은행의 대출과 사채를 이용할 수밖에 없다. 이렇게 확보된 부채를 잘 활용하여 신규 사업 투자를 성공적으로 이끌어 많은 영업이익을 벌어들인다면 기업에 도움이 된다. 레버리지를 잘 이용한다면 자기자본이 많지 않더라도 수익을 많이 낼 수 있어 기업 경영이 원활해진다. 특히, 투자 분야에서 레버리지 효과가 그 실효성을 거두기 위해서는 '저금리'라는 환경이 조성되어야 하고 많은 수익을 거둘 만한 투자 대상이 있어야 한다.

저금리 상황에서 활발해지는 레버리지: 2000년 이후 본격적으로 '저금리' 기조가 유지됨에 따라 보다 고수익을 낼 수 있는 투자 방법으로 레버리지를 이용한 투자가 자리 잡았다. 이 시기부터 실질 은행 금리가 3%대밖에 안 되었기에 예·적금에서 주식과 부동산으로 투자 패턴이 옮겨 가게 된다. 특히 일반 서민은 자기자본이 많지 않기 때문에 낮아진 은행권의 대출을 활용해 이자 비용을 훨씬 상회하는 고수익 상품에 투자하려는 시도가 많아졌다. 실제로 이러한 레버리지 효과를 이용해 주식과 부동산에 투자해 수익을 올린 사람들이 많아졌다. 2000년대 중반까지 레버리지 효과를 이용한 투자가 성공했던 이유는 유례없는 세계 경제 호황으로 주식과 부동산 가격이 급등했기 때문이다.

레버리지 효과의 위험성: 그러나 레버리지를 활용해 투자하는 행위는 한편으로 상당한 위험이 따른다. 자산 가치가 상승하면 그만큼 시장에 통화량이 많아져 물가가 상승하고 경기가 과열되기 쉽다. 그 결과 중앙은행은 금리를 올려 물가 상승을 억제하고 유동성을 조절하려 할 것이다. 금리 상승은 대출이자 부담을 부르고 그 화살이 투자자에게 돌아와 주식 혹은 부동산을 헐값에 투매해야 하는 상황이 올 수도 있다. 따라서 레버리지 효과를 이용한 투자를 할 경우 금리 및 경기 순환 흐름을 주도면밀하게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 레버리지 투자에 실패하는 대부분의 원인은 수익률이 높다는 것만 예측하고, 잘못하면 손실을 입을 수 있다는 부(負)의 레버리지 효과를 간과하기 때문인 것이다.

합리적인 레버리지 효과의 이용: 그렇다면, 안전하게 레버리지 효과를 보려면 어떻게 해야 할 것인가? 우선 일정 부분 자기자본을 구축해 놓는 것이 바람직하다. 레버리지 투자를 위해서는 금융기관의 대출을 활용할 수밖에 없다. 이럴 경우 대출금액은 적어도 그 대출이자를 무리 없이 감당할 수 있는 수준으로 한정해야 한다. 특히 부동산 투자에서는 더 신중을 기해야 한다. 6억 원의 주택을 구입하는데 2억 원의 부족 자금을 대출로 감당한다고 가정해보자. 2억 원을 6% 금리로 빌리면 연간 약 1,200만 원을 이자로 지출해야 한다. 매달 이자로만 100만 원을 지출해야 하는데 생활비 지출도 발생하기 때문에 자칫 월 현금 흐름이 마이너스가 되어 현금 유동성이 좋지 않게 될 수도 있다. 만일 대출 상환 기간에 실직이나 감봉 등의 변수가 발생한다면 대출이자 상환을 하지 못해 주택이 경매로 넘어가거나 싼 가격의 급매로 내놓을 수밖에 없는 상황이 발생한다.