인구 충격, 부동산 대변혁

인구 충격, 부동산 대변혁

김효선 지음

메이트북스 / 2025년 4월 / 272쪽 / 19,000원





PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다



대한민국 부동산이 불패일 수밖에 없는 이유

망쇠를 극복하고 흥성하게 된 대한민국의 저력: 대한민국은 특별한 국가다. 35년간의 일제강점기를 견디고 2차 대전의 종전과 함께 겨우 해방을 맞이했지만 곧 한국전쟁과 냉전시대라는 급격한 사회 변화를 단기간에 겪게 되었다. 1950년에 시작된 한국전쟁은 1953년 7월에 종전이 아닌 휴전이란 불안한 상태로 반쪽짜리 국가가 되어버렸는데 그간의 발전은 전 세계적으로 유일무이할 정도로 눈부시다.

1960년 대한민국의 1인당 GDP는 불과 158달러로 가나나 콩고민주공화국보다도 낮았는데, 2022년에는 32,142달러로 동 기간 동안 전 세계에서 가장 높은 20,343%라는 놀라운 상승률을 보였다. 또한 국가경쟁력 28위(2023년, IMD), 전 세계에 미치는 문화 영향력 부문 6위(2021년, Good Country Index 기준)를 기록했고 경제, 문화, 과학 등 다양한 분야에서도 놀라운 기록을 갱신하고 있다.

해방과 휴전 후 냉전의 접경 속에서 높은 군사비 부담과 긴장감으로 그야말로 험난한 환경임에도 불구하고 불과 백 년도 안 되는 기간 동안 망쇠를 극복하고 흥성하게 된 대한민국의 저력은 과연 어디에서 나온 걸까? 이는 부동산시장과도 무관해 보이지 않는다.

빠른 산업화로 인한 이촌향도와 지가 상승: 대한민국의 산업화는 1960년대와 1980년대에 걸쳐 약 30년 동안 이루어졌는데, 정치적으로는 군사혁명이, 경제적으로는 기업가들이, 과학적으로는 혁신가들이 나타났으며 이 모든 과정에서 빠른 도시화가 진행되었다. 대한민국 국민 모두에게는 ‘지긋지긋한 가난에서 벗어나고 싶다’는 공동의 목표가 있었기 때문에 국가 주도의 빠른 발전과 도시 건설이 가능했을 것이다.

‘새마을 운동’으로 대표되는 박정희 정부에서의 철저한 계획 경제는 소득 증대, 경제 발전을 최고의 가치로 여겼다. 이는 경제개발 5개년 계획기간(1967~1971년) 동안 연평균 경제성장률 8.5%라는 놀라운 결과로 이어졌다.

경부고속도로 건설과 서울 강남지역 개발계획 등 국토개발 계획이 본격화되면서 논밭이었던 영등포의 동쪽 영동 개발은 강남 땅을 금싸라기 땅으로 만들었다. 며칠 밤새 뚝딱 지어지는 주택들은 일자리를 찾기 위해 밀려드는 사람들의 속도를 따라가지 못하고 지어지는 대로 팔리며 지가 상승을 일으켰다. 이 과정에서 국민들에게는 자연스럽게 대도시로의 진입이 곧 성공이라는 인식이 생겼고, 아메리칸 드림이 아닌 서울 드림을 꿈꾸는 이촌향도 현상이 확산되었다.

부동산 경기 활성화와 대규모 주택 공급 정책: 군사혁명으로 시작된 전두환 정부는 경제성장률이 낮아지자 부동산 경기 활성화에 더욱 집중했다. 베이비붐 세대(1955~1963년 출생자들)의 서울 이동으로 주택난이 심각해지자 ‘주택 500만 호 건설’을 정책 목표로 삼고 재임 기간 동안에 176만 호의 주택을 공급한 것이다. 이렇게 빨리 대규모의 주택을 공급할 수 있었던 것은 도시계획법 등 19개의 법률적인 효력을 한꺼번에 처리할 수 있도록 택지개발촉진법을 제정한 것이 큰 몫을 했다. 이 법을 근거로 정부가 필요한 토지를 저렴하게 일괄적으로 수용해 택지화할 수 있었고, 노원구 상계동, 중계동 및 양천구 목동 지구 등에 대규모 아파트를 공급하게 되었다.

이후 노태우 정부에서는 과열된 주택 가격 상승을 잠재우기 위해 ‘200만 호 주택 공급(수도권 90만 호, 지방 110만 호)’을 목표로 정했고, 실제 1991년 말에 214만 호를 착공하게 된다. 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시도 이 법을 근거로 탄생할 수 있었다. 수요가 넘쳐나는 곳에 큰 장애물 없이 신속하게 주택을 공급했기 때문에 지가는 계속 상승했다. 국가의 정책과 공급자인 건설사, 수요자인 국민들의 공통된 목표는 기막힌 타이밍을 만들어갔던 것이다.

1985년부터 시작된 ‘저금리, 저달러, 저유가’의 3저 현상으로 인한 풍부한 유동성과 86아시안게임, 88올림픽 특수 등으로 인한 서울의 발전은 서울 주택 가격 상승을 더욱 가속화했다.

산업화와 경제성장으로 만들어진 대한민국 부동산 불패신화: 이처럼 1960년대부터 시작된 빠른 산업화는 대도시를 만들었고, 대규모의 인구가 일자리와 교육 등을 위해 서울로 이동하게 된다.

유럽에서는 19세기부터 진행되었던 산업화를 불과 30여 년이라는 짧은 기간에 성공시킨 대한민국은 국토를 용도에 따라 나누어 개발하면서 상업지나 택지가 된 토지 소유자는 큰 차익을 남길 수 있어서 대한민국 부동산을 더욱 특별하게 만들었다. 국가 주도하에 개발된 지역, 인구와 소득이 크게 늘어난 대도시의 부동산은 한국인의 삶이자 욕망이 되면서 ‘부동산 불패’, ‘강남 불패’라는 용어를 만들었다.

본래 도시의 역할은 무엇일까? 도시는 시민에게 안정적인 주거와 일자리, 교육, 문화 등의 생활 인프라를 공급해야 하며, 국가 차원에서는 인구 생산력을 높일 수 있어야 한다. 도시는 수요와 공급의 균형을 맞추고 적절한 인프라를 형성함으로써 국가의 경제를 주도할 수 있는 도시의 순기능 역할을 해야 하는데, 대한민국의 빠른 도시화는 시간이 지나면서 오히려 주거 불안과 지역별 격차라는 부작용을 낳고 있다. 이는 세계를 놀라게 한 대한민국의 눈부신 경제 발전의 씁쓸한 단면이다.

대한민국은 아파트 공화국

대한민국은 ‘아파트 공화국’이라 불릴 정도로 아파트에 집중된 주거 방식을 가지고 있다. 특히 2000년부터 아파트 비중이 급격히 늘어났고, 2023년에는 전체 주택 중 64.6%가 아파트일 정도로 전국 대부분 지역에서 아파트가 주된 주거 형태가 되었다.

빠르게 증가하는 인구와 주택 부족 문제를 해결하기 위해서는 아파트만 한 대안이 없었다. 정부는 부담을 최소화하고 건설로 경제를 성장시키면서 주택 공급을 해결할 수 있었고, 기업은 최대한의 이익을 빠르게 실현할 수 있었으며, 이로 인해 개인도 내 집 마련과 자산 증식이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있었다. 그러나 앞으로 사회구조 변화와 인구 감소 상황에서도 아파트 중심의 주거 형태가 지속 가능할지에 대해서는 재검토가 필요하다.

대한민국의 아파트, 도대체 얼마나 많기에?: 흔히 대한민국을 아파트 공화국이라고 한다. 대한민국 국민들의 거주 방식이 아파트에 과도하게 집중되어 있음을 비유하는 말이다. 공급된 주택의 유형들 중에서 아파트의 비중이 높은 것도 있지만 국민들이 거주하고 싶어 하는 선호도 측면에서도 아파트는 절대적 우위를 차지한다.

파리의 센강, 런던의 템스강, 헝가리의 다뉴브강등 해외의 유명한 강변들은 고풍스럽고 다양한 유형의 건축물들이 다채로운 리버 뷰를 만들어내는데 서울 한강에서 바라보는 강변은 재건축을 마친 신축 아파트나 재건축을 갈망하는 노후 아파트가 대부분이다.

전국 대부분 지역의 상황 역시 비슷하다. 전남과 제주를 제외한 전국의 모든 지역은 아파트 비중이 가장 높고, 특히 가장 늦게 도시화가 된 세종시의 아파트 비중은 무려 87%나 된다. 광주, 대전, 대구 등 광역시 대부분은 아파트 비중이 70%를 웃돌고 있다.

서울은 오히려 과거 한양 도성일 때부터 주거지로 형성되었던 한강 이북에 건축에 대한 제약이 많고, 인구가 급증할 때 빌라나 단독주택들이 빠르게 늘어나면서 주택 밀집 지역이 형성되었기 때문에 다른 지역보다는 아파트 비중이 낮은 편이다. 그러나 향후 도심 위주의 재정비 사업이 본격적으로 진행된다면 아파트 비중은 더욱 높아질 것이다.

인구 급증으로 인한 주택 부족 현상을 손쉽게 해결하는 수단은 아파트: 대한민국은 어쩌다가 전 국민 대다수가 아파트에 거주하게 되었을까? 예나 지금이나 청약에 당첨되기 위해서 가족계획을 세우고 현재의 행복을 뒤로 미룬채 고생을 한다. OO동 OO건설회사의 브랜드가 붙은 아파트 단지에 거주하는 것을 꿈꾸며 청약에 당첨되면 세상을 다 가진 듯 기뻐하기도 한다. 이런 소시민들의 꿈이 이루어지기 위해서 아파트 공급이 많아진 것일까?

사실 아파트 공화국이란 말은 프랑스 지리학자 발레리 줄레조 교수가 우리나라 주택 정책을 연구하면서 집필한 박사 논문을 한 출판사에서 번역하는 과정에서 지어진 제목이라고 한다. 외국인의 눈으로 봤을 때도 아파트 중심의 주거 문화가 꽤나 신기했던 모양이다. 이 논문에서 줄레조는 “한국에서 아파트는 권위주의적 정부 정책과 재벌의 이해관계가 맞아 떨어져 대표적인 주거 형태가 되었다. 한국 정부가 주택 수요를 실질적으로 책임지지 않고 재벌급 건설업체에 맡겨 대량 생산하는 방식으로 주택 정책을 펴나갔다”며 날카롭게 한국 주거 정책을 평가한다. 공급이 있었기에 자연스럽게 수요가 형성되었다는 것이다.

국민들의 주거 안정을 책임져야 하는 정부 입장에서 갑자기 늘어나는 인구를 빠르게 수용할 만한 주택 유형은 아파트가 유일했을 것이다. 아파트를 지을 수 있는 정책적인 기반과 택지만 마련되면 공사는 기업이 책임지고 단기간에 집을 대량 생산할 수 있기 때문이다. 1980년대 건설사는 신규 아파트를 신상품이라고 불렀다.

국가는 택지와 토목 인프라를 책임지고, 건설사는 아직 미완성인 아파트를 모델 하우스라는 이름으로 가장 아름답게 포장하고 홍보해 구매를 결정하게 만들었다. 또한 주택 구입에 대한 부담을 줄여주기 위해서 대출 제도를 활용해 서민들이 계약금만 있으면 내 집 마련을 할 수 있도록 지원했다. 국가의 부담을 덜어주고 국가와 기업의 경제를 동시에 성장시킬 수 있는 최고의 수단이 아파트 건설이었고 이로 인해 수혜를 입는 개인도 이 정책에 동의할 수밖에 없었던 것이다.

선거 때마다 주택 공급을 늘리겠다는 호기로운 정책 선언이 쏟아진다. 정권이 바뀔 때마다 택지개발 위주의 신도시나 도심 재정비사업을 통해 빠르게 주택을 공급하기 위한 묘안이 발표된다. 그 방법이 어찌 되었든지 주택이 상품이라는 것은 변하지 않는 근본이다.

그러나 인구가 더 이상 늘지 않는다면, 아니 유지조차 되지 않고 줄게 된다면 그때도 아파트가 대한민국의 주거 문화를 주도할 수 있을까? 개인보다 집단을 더 중시했던 한국인들의 문화가 MZ세대 이후 점차 개인화되고 결혼과 출산은 필수가 아닌 선택이 되고 있는 새로운 환경에서도 4인 가정에게 맞춰져 있는 국민주택 규모의 아파트가 최고의 주택 유형이라는 평가가 유효할 수 있을까? 더 늦기 전에 현재를 직시하고 미래를 예측해야 하며 새로운 대안에 대한 고민이 필요한 때이다. 당장 눈앞의 현안에만 함몰되어 공급만 외치다가 유령도시, 폐허도시를 만들어낼 수는 없다.



PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대



지금 대한민국 대도시는 어떤 상황인가?

국토의 16.6%밖에 안 되는 대도시에 70%가 넘는 인구가 거주한다: 대한민국은 100,449km2(2023년 기준)의 면적에 약 5,175만 명의 인구가 살고 있다. 이 중 수도권 면적은 전체 국토의 11.8%인 11,872km2에 불과한데 인구의 절반이 넘는(50.8%) 약 2,600만 명이 모여 산다. 한편 5대 광역시와 세종특별자치시를 합한 면적은 국토의 4.8% 수준이고, 인구의 19.5%인 약 1천만 명이 살고 있다. 이를 합하면 수도권과 광역시 등 대도시는 전체 국토의 16.6% 정도에 불과한데 여기에 70%가 넘는 대다수의 인구가 살고 있는 것이다. 나머지 80%가 넘는 국토인 지방에 살고 있는 사람은 전체 국민의 30%도 채 되지 않는다.

인구의 도시 집중 현상은 대한민국에만 국한된 일은 아니다. 2022년 유엔무역개발협의회(UNCTAD)의 통계 보고서에 따르면 전 세계 인구의 약 56.9%가 도시 지역에 거주하고 있다. 선진국의 경우에는 79.7%가 도시에 거주하고, 개발도상국은 52.3%만 거주하는 등 국가별 격차가 컸지만, 지난 10년간 아시아와 오세아니아 등의 개발도상국은 빠르게 도시화되고 있고, 최근에는 아프리카의 도시화도 눈에 띄게 높아지고 있는 상황이다. 이처럼 산업 발전과 경제 성장은 자연스럽게 인구의 도심 집중 현상을 가져온다는 것을 알 수 있다.

물론 일자리가 풍부하고 생활 인프라가 발달한 대도시로 인구가 이동하는 것은 당연한 이치다. 그러나 많은 기회와 편익을 제공하는 도시는 동시에 인구 밀집 현상을 가져오고 이로 인한 여러 가지 문제점을 야기하기도 한다. 특히 대한민국은 유례없는 빠른 경제 발전으로 초스피드 도시화가 진행되었기 때문에 별다른 준비 없이 인구 감소와 초고령화 시대를 맞이하게 되었다. 동시에 지역 양극화, 지방 소멸 같은 리스크에 대한 해결책을 강구해야 하는 상황이다.

앞만 보며 달리는 기수처럼 ‘잘 살아보세’라는 결승선을 향해 부지런히 달려온 부모님의 세대가 목표는 이루었지만 주변 상황에 대한 인식을 놓치고 적시에 유연한 대응을 하지 못했다면, 그 배턴을 이어받은 다음 세대는 우선 목표 설정부터 다시 해야 할 것이다. 지금이 바로 인구 감소, 지방소멸, 출산율 제로 등 인류의 존재 자체를 흔들 수 있는 두려운 리스크가 현실화되어 이슈가 되지 않도록 현상을 직시하고 올바른 인구 정책과 지역별 도시 계획의 방향성을 바로잡아야 할 골든타임이다.



PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화



양극화를 빼고는 논할 수 없는 시대

빠른 부의 성장 뒤엔 출구 없는 양극화: 다른 선진국들이 한 세기 이상 걸려서 이룬 경제성장을 대한민국은 지난 약 50여 년의 짧은 기간 동안 기적처럼 해냈다. 2021년 7월에는 유엔무역개발회의(UNCTAD)로부터 공식적으로 선진국 지위를 인정받았고, 전 세계 어디를 가나 한류 열풍이 뜨거울 정도로 글로벌 문화를 선도하고 있으며, 2023년 국내총생산은 1조 6,732억 달러로 인구 5천만여 명의 작은 국가임에도 전 세계 13위를 차지했다.

너무 빠른 경제 성장이 부작용을 초래한 것일까? 성장의 속도만큼 정치, 경제, 고용, 교육 등 사회 전반에서 개인 간 소득, 주거, 교육 수준, 의료, 정보 등의 격차가 점점 커지고 있다. 더욱이 최근에는 언론 매체와 SNS의 발달로 인해 이러한 격차가 누구에게나 쉽게 드러나고 있다.

과거에는 가난했지만 평등했다. 지금은 세계 경제대국으로 자리 잡았으나, 불평등은 그 어느 때보다 심각하다. 중산층이 점점 줄어들고 세대, 계층, 지역, 성별 간의 양극화가 심화되면서 사회적 위화감이 커지고 있다. 이러한 현상은 사회 통합을 저해하고, 한 방향으로 나아가야 할 사회 발전에도 장애가 된다. 특히 경제적 불평등은 교육, 취업, 정보, 의료 등 여러 분야로 확산되며 계층을 나누고, 이러한 불평등이 세습되면서 그 격차는 더욱 커지고 있다.

매년 3월 20일은 UN이 지정한 ‘국제 행복의 날’이다. 2012년에 ‘행복은 인간의 목적’이라는 정의에 따라 제정된 이 날을 기념해, UN 산하 자문 기구인 UN 지속가능발전해법네트워크(UN SDSN)는 매년 ‘세계행복보고서’를 발표한다. 이 보고서는 150여 개국에서 각계각층의 천여 명을 대상으로 한 여론조사를 통해, 삶의 만족도를 6가지 항목으로 평가한다. 이 항목들은 1인당 GDP(경제력), 사회적 지원(인간관계), 기대 수명(건강), 사회적 자유(선택의 자유), 관용(봉사, 기부, 정신적 건강), 부패에 대한 인식(사회 안정성)으로, 삶의 전반적인 균형이 충족되고 있는지에 대한 평가 요소들로 구성되어 있다.