전세금을 지켜라

전세금을 지켜라

덕방연구소 지음

황금부엉이 / 2023년 7월 / 240쪽 / 17,500원





내 보증금 좀 돌려주세요



마른하늘에 날벼락! 30대 신혼부부의 절규

내 전세금은 안전할 줄 알았다: 대한민국을 뒤흔들고 있는 전세 사기에 대해 여러 방송에서 다루고 있고, 전세 사기 피해자가 수천, 수만 명까지 된다는 이야기를 접하면, 현재 전세로 사는 임차인뿐만 아니라 전세를 구하는 임차인 입장에서는 겁부터 날 수밖에 없다. 임차인은 그동안 작은 집에 전세나 월세로 살면서 좀 더 넓은 집으로 가기 위해, 또는 내 집을 마련하기 위해 많은 준비를 했을 것이다. 또한 부푼 기대를 안고 내 집 마련을 위한 청약통장까지 가입했을 것이다. 그렇게 짧게는 2년에서 길게는 수년까지 열심히 전세 또는 월세살이를 하며 버텼을 것이 분명하다.

필자가 만나본 임차인들은 대부분 그랬다. 그렇게 열심히 살았다는 보답이 있었던 걸까? 아파트 청약에 당첨이 되는 아주 기쁜 날을 맛보게 된 임차인이 있었다. 2019년 경기도에 있는 작은 평수의 빌라를 전세로 계약해서 살고 있는 30대 신혼부부였다. 며칠간 들뜬 마음을 가라앉히고 빌라 집주인에게 연락했다. 2년 전세 계약의 만료가 3개월 앞으로 다가왔기 때문이다.

마침 당시 정부에서 주택임대차보호법의 개정안인 임대차 3법을 시행하고 있었다. 임대차 3법은 전세와 월세 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 5% 이내로 제한하는 ‘전월세상한제’, 일정 금액 이상의 주택임대차 계약의 경우 관청에 의무적으로 신고해야 하는 ‘전월세신고제’, 그리고 한 번 더 찬스라고 불리는 ‘계약갱신청구권’, 이 3가지가 주요 내용인데, 신혼부부는 바로 이 ‘한 번 더 찬스’를 쓸 생각으로 임대인에게 연락한 것이다. 계약갱신청구권은, 쉽게 말해 2년 전세 계약을 하고 살다가 계약 만료 6개월에서 2개월 전에 임차인이 1회에 한해 임대인에게 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다.

임대인에게 전화를 걸었다. 그런데 임대인에게서 황당한 얘기를 듣고 말았다. 자기는 이제 더 이상 집주인이 아니니 집을 산 사람에게 얘기하라는 것이 아닌가! 게다가 귀찮아하는 말투였다. 전세 세입자한테 말도 안 하고 마음대로 집을 파는 게 어디 있느냐고 신혼부부가 따졌지만, 그 임대인은 전세 세입자를 새로운 임대인에게 승계하면서 매매하는 게 불법이냐면서 되레 큰소리로 호통을 쳤다.

갑작스러운 상황을 파악한 다음, 전세 계약을 중개해준 당시 부동산 사무실 실장에게 전화했는데 받지 않았다. 그래서 뭔가 심상치 않다는 느낌이 들었고 바로 그 부동산 사무실을 찾아가 봤다. 그런데 부동산 사무실은 폐업하고 사라졌다. 손을 놓고 가만히 있을 수만은 없기에 여기저기 알아보니 빌라에 전세로 들어갔다가 보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인이 많다는 사실을 알게 됐다. 며칠이 지나고 기존 임대인에게 다시 전화를 걸었지만, 바뀐 집주인의 연락처를 받는 것으로 만족하고 전화를 끊었다. 바뀐 집주인에게는 까칠한 임차인으로 보일 이유는 없었기에 무턱대고 전화를 하기보다는 일단 문자로 인사말을 보내기로 하고 문자를 보냈다. 하지만 바뀐 집주인은 며칠이 지나도 답장이 없었다. 이제는 계약 연장이 아니라 ‘온전히 전세금을 받아서 나갈 수 있을까?’라는 무서운 생각까지 들었다. 한동안 일이 손에 잡히지 않고 멍해져 있던 찰나 바뀐 집주인에게서 연락이 왔다.

바뀐 집주인은 도대체 누구인가?: 신혼부부는 계약을 연장하지 않고 나갈 테니 계약만료일에 맞춰서 전세금을 돌려달라고 정중하게 부탁을 했다. 하지만 바뀐 집주인이라는 사람의 말에 신혼부부는 어이가 없었다. 바뀐 집주인의 말은 이랬다. 빌라에 투자한 건데 요즘 빌라 매매가 잘되지 않아서 돌려줄 돈이 없으니 집이 팔릴 때까지 기다려달라는 것이다. 이게 무슨 말도 안 되는 소린가? 계약 기간이 종료되면 당연히 전세금을 돌려주는 것이 상식 아닌가? 화가 치밀어 오르고 울컥했지만 집을 보러 오는 사람이 있으면 시간 맞춰서 잘 보여주라는 말만 믿고 기다릴 수밖에 없었다.

그런데 며칠이 지나도 집을 보러 오는 사람은 없었다. 언제까지 기다릴 수는 없어서 근처 부동산 사무실에 방문해서 직접 매물을 내놓기로 했는데, 부동산 사무실에서 황당한 얘기를 듣게 됐다. 현재 전세로 살고 있는 빌라의 매매 시세가 임차인인 신혼부부의 전세금 2억 4,000만 원보다 훨씬 적은 1억 8,000만 원 정도이고 그마저도 거래가 안 되는 상황이라고 했다. 이게 대체 무슨 말인가? 처음에 이 신축 빌라를 계약할 때 부동산 사무실 실장이라는 사람이 빌라 분양가는 2억 8,000만 원이고 전세가는 2억 4,000만 원이라고 했는데 매매 시세가 1억 8,000만 원이라니 황당하고 어이가 없었다.

신혼부부는 며칠 동안 머리를 싸매고 깊은 시름에 빠졌고, 이곳저곳에 알아보니 현재 당한 상황은 일명 ‘빌라 동시 진행’이라는 사기 수법과 비슷했다. 빌라 동시 진행의 수법은 다음과 같다. 건축주가 신축 빌라를 짓고 분양을 하려고 한다. 사실 빌라는 아파트보다 인기가 적어서 매매가 쉽지 않다. 그래서 처음 생각했던 매매 금액보다 훨씬 높은 전세금으로 임차인을 구해서 임대차 계약을 체결한 다음, 전세금을 돌려줄 능력이 없는 일명 바지사장에게 소유권을 넘기고 손을 터는 것이다. 이런 게 어떻게 가능한지 의아해할 수 있지만 임차인이 사는 집을 집주인 마음대로 처분하는 행위는 법적으로 문제가 되지 않는다. 이걸 악용한다고 보면 된다. 신혼부부는 현재 상황을 받아들일 수밖에 없었다.

더 늦기 전에 집 소유권 가져가실래요?: 며칠 뒤, 바뀐 집주인에게 연락이 왔다. 자신도 얼른 그 빌라를 처분해서 전세보증금을 돌려주고 싶은데 요즘 빌라 시세가 떨어져서 어쩔 수가 없다며 2가지 방법을 제시했다. 첫 번째는, 기존에 얘기했던 것처럼 빌라가 팔릴 때까지 그냥 그 집에서 계속 산다. 두 번째는, 빌라 전세금이 2억 4,000만 원이니 내게 수고비 명목으로 500만 원을 주면 집 소유권을 넘겨주겠다는 것이었다. 두 번째는 신혼부부에게 이 빌라를 2억 4,500만 원에 사라는 말과 같았다.

여기에 집주인은 한마디 덧붙였다. 이런 식으로 빌라에 여러 채 투자를 했는데, 전부 이렇게 상황이 좋지 않아서 재산세나 종합부동산세 같은 세금이 체납되어 있고 몇 달 뒤부터는 빌라에 압류가 들어간다고 했다. 그렇게 되면 집을 팔지도 못하고 새로운 임차인을 구할 수도 없으니 신혼부부에게 선택하라는 것이 아닌가! 자기도 어쩔 수가 없다며 해줄 방법은 이것뿐이라고 했다. 며칠 동안 고민에 밤잠을 설쳤다. 매매 시세가 전세금에도 훨씬 못 미치는 집을 떠안는 건 도저히 엄두가 나지 않았다. 거기에 추가로 500만 원까지 달라니 납득이 되지 않아 바뀐 집주인에게 거부 의사를 전했다.

그렇게 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 시간은 흘러갔고 어느 날 등기부등본을 확인해보니 실제로 집주인이 예고했던 가압류, 압류가 들어와 있었다. 세금 체납과 집주인에게 돈을 빌려줬던 채권자들 때문이었다. 바지사장 사기 수법에 당했다는 확신이 들었고 가만히 있을 수는 없어 이곳저곳에 상담을 받아 봤지만 속 시원한 해결 방법은 없었다. 다들 똑같은 말만 했다. 전세보증보험만 가입했어도 계약 만료 이후 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황이 되면, 임차인이 전세보증보험을 통해 전세금을 온전히 받아서 나갈 수 있었을 텐데 왜 가입을 하지 않았는지 아쉬워했다.

결과는 이미 정해져 있었다: 신혼부부는 사건이 터지고 나서야 여러 곳에 법률 상담을 받아보면서 결과는 이미 정해져 있다는 것을 알게 됐다. 임차인이 직접 이 집을 경매로 낙찰을 받아 소유권을 가져오는 것뿐이었다. 참고로 전입신고와 이사(점유), 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 해당 집에 경매가 진행될 경우 순위대로 금전을 배당받을 수 있는 ‘우선변제권’이라는 강력한 권리를 갖게 된다. 등기부등본에 근저당권이나 압류, 가압류 등 임차인의 보증금을 위협할 수 있는 권리가 없는 상태, 즉 등기부등본이 깨끗한 상태에서 해당 집에 1순위로 전입신고와 이사(점유)를 하면 대항력을 취득한다.

대항력을 취득한 임차인이 있는 집에 경매가 진행되면 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 한다. 반대로 말하면, 대항력 있는 임차인은 경매가 진행되어 누군가에게 집이 낙찰됐어도 자신의 보증금 전부를 돌려받을 때까지 낙찰자에게 집을 비워주지 않아도 된다는 말이 된다. 그리고 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생기는데 확정일자는 대항력이 없는 후순위 임차인이라도 받을 수 있다. 쉽게 말해, 근저당권 뒤에 전입신고와 이사를 하면서 확정일자를 받으면 대항력은 없으나 우선변제권은 있으며, 근저당권 같은 기타 권리가 없는 상태에서 1순위로 전입신고와 이사하면서 확정일자를 받았다면 그 임차인은 대항력도 있고 우선변제권까지 있다고 보면 된다.

앞에서 말한 신혼부부는 계약할 때 등기부등본을 살폈고 근저당권이나 압류 같은 권리들이 없는 상태에서 1순위로 전입신고와 이사 후 확정일자를 받았다. 필자에게 상담을 요청하는 임차인들 중 전입신고를 하지 않은 임차인도 간혹 있는데, 신혼부부는 대항력과 우선변제권이 있어서 그나마 다행이었다. 그렇다면 전세 계약 기간은 만료가 되어 지났고 바뀐 집주인은 연락이 되지 않는 상황에서 임차인인 신혼부부에게 가장 베스트는 무엇일까? 살고 있는 빌라를 경매 신청을 하고 누군가 낙찰을 받으면 앞서 말한 대로 우선변제권을 통해 배당받고 나머지 미배당 금액은 낙찰자에게 대항력을 주장해서 받아내는 것이다. 안타깝게도 그렇게 될 확률은 거의 제로에 가깝다. 그 이유는 바로 시세 때문이다.

이 집을 떠안는 것이 최선의 방법: 대부분 경매에 참여하는 입찰자들의 목표는 오로지 그 집을 시세보다 싸게 낙찰 받아 시세차익을 남기고 되파는 것이다. 입찰자들은 최대한 낮은 금액으로 낙찰받기 위해 해당 빌라 시세를 각자의 기준에 맞춰 조사한 뒤, 입찰 금액을 산정하고 입찰에 뛰어든다. 신혼부부의 빌라 매매 시세인 1억 8,000만 원보다 높게 낙찰될 확률은 현저히 낮다는 말이다. 물론 낙찰가는 입찰자의 시세 조사 기준에 따라서 달라질 수 있지만 보통 부동산 사무실을 통해 매매할 수 있는 가격이 1억 8,000만 원이라면 경매 시 낙찰가는 1억 5,000만 원 정도 수준으로 예상해볼 수 있다. 금리가 상승하거나 개발 호재로 수요 변동이 있다면 낙찰가는 적어지거나 더 높아질 수도 있다.

신혼부부의 빌라에는 아무도 입찰하지 않을 것이다. 신혼부부는 선순위 대항력이 있는 임차인이기 때문이다. 누군가 1억 5,000만 원에 낙찰 받더라도 임차인인 신혼부부는 전세금 2억 4,000만 원에서 1억 5,000만 원밖에 배당받지 못하므로 신혼부부가 배당받지 못한 9,000만 원을 낙찰자가 물어줘야 한다. 이렇게 되면 낙찰자는 일반 매매로 하면 1억 8,000만 원에 살 수 있는 빌라를 2억 4,000만 원에 사게 된 꼴이다. 그것도 권리분석 등에 시간을 들여 복잡하게 경매로 취득한 셈이다. 신혼부부의 집은 계속 유찰되어 새로운 주인을 찾지 못할 확률이 크다. 그래서 신혼부부가 이 집을 떠안을 수밖에 없다. 하지만 그 과정도 쉽지만은 않으며 경매로 소유권을 취득하기까지 시간도 필요하다. 짧게는 수개월에서 길게는 2년 정도가 소요될 수도 있다. 앞에서 말한 신혼부부는 많은 공부를 한 뒤 입찰했고 빌라를 낙찰 받았다. 원하지 않던 그 빌라에 어쩔 수 없이 거주하며 향후 매매를 계획 중이다.

발 빠르게 움직여라

계약 갱신 거절부터 해라: 집주인이 바지사장이든 아니든 집 계약 기간을 연장하지 않고 나가고 싶다면 먼저 계약 갱신 거절을 해야 한다. 예로, 임차인이 계약 기간 2년으로 임대차 계약을 했다면 계약 기간 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않고 나가겠다는 갱신 거절을 통지해야 한다. 참고로 계약 기간 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약 갱신 거절을 통지하지 않으면, 계약이 전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고, 임대인은 임차인의 보증금을 반환해줘야 한다.

전세 계약 기간 중 전세 사기가 의심되면 전세 계약 중도 해지를 통해 서둘러 계약을 종결시키는 것도 좋은 방법이다. 임차인이 중도 해지를 하기 위해서는 집주인이 집 내부 하자 보수를 이행하지 않았다거나 계약서에 명시했던 조건들을 이행하지 않았다는 등 집주인의 귀책사유가 필요하다. 이를 근거로 중도 해지를 할 경우 반드시 법률 전문가와 상담을 통해 상황을 파악한 뒤 진행해야 한다.

바지사장처럼 집주인이 연락을 받지 않거나 집주인에게 더 명확한 갱신 거절의 의사 표시를 하고 싶다면 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 보내는 것도 좋은 방법이다. 사실 내용증명 자체만으로는 법적 효력이 없지만 향후 법적 다툼 시 근거자료로 활용할 수 있는 중요한 카드가 된다. 내용증명이란, 누가 누구에게, 언제, 어떤 내용 때문에 문서를 발송했는지를 우체국에 기록으로 남기는 것이다.

이렇게 집주인에게 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈다고 해서 끝나는 건 아니다. 임차인이 보낸 내용증명이 집주인에게 도달했는지가 중요하다. 그런데 집주인이 집에 없어서 받지 못하거나 바지사장처럼 서류상 주소와 실제 주소가 다른 경우 다시 반송되어 돌아오기도 한다. 이렇게 되면 내용증명을 보내지 않은 것과 같다. 내용증명이 집주인에게 도달했는지 안 했는지 아는 방법이 있다. 우체국 홈페이지(www.epost.go.kr)에서 등기번호를 입력하면 진행 상태를 확인할 수 있다.

집주인에게 발송한 내용증명이 폐문부재나 수취인불명 등의 사유로 우편송달이 안 된다면 마지막 방법으로 법원에 의사 표시의 공시송달을 신청하면 된다. 내용증명이 집주인에게 도달은 안 됐지만 법원의 결정으로 임차인의 의사 표시가 집주인에게 도달된 것으로 간주하는 제도다. 공시송달을 신청했다고 해서 바로 법원의 결정이 나는 것은 아니다. 법원에서 주소 보정명령, 특별송달 등의 방법을 거친 이후에도 집주인에게 송달이 안 됐을 때 법원의 결정문이 나오게 된다.



전세 사기, 당신도 예외가 아니다



세입자를 노리는 전세 사기는 더 많다

원룸 전세 사기 ① - 원룸에 대해 제대로 알고 있는가?: 사회초년생이거나 자금 여력이 부족한 사람은 보통 원룸 월세부터 시작한다. 원룸에 월세로 사는 임차인은 매달 나가는 월세가 아까워 전세로 옮기고 싶다는 생각을 한다. 하지만 지금부터 필자가 말하는 내용을 아는 순간, 그 생각은 저절로 사라질 것이다. 내용을 알기 전에 먼저 원룸이라고 하는 부동산에 대해 제대로 알아야 한다. 흔히 방이 1칸이면 그 부동산의 종류를 따지지 않고 원룸이라고 말한다. 현장에서 보면, 다세대주택인 빌라를 쪼개서 만든 원룸도 있고 오피스텔을 원룸이라고 부르기도 한다. 대부분 원룸이라고 부르는 부동산은 ‘다가구주택’이다. 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나눈다. 단독주택은 단독주택, 다가구주택 등으로 구분되는데, 이 책의 특성상 다가구주택에 포인트를 맞출 것이다. 아파트, 빌라, 연립, 다세대주택 등은 공동주택이라고 하는데 다가구주택과는 아주 큰 차이점이 있다. 집의 크기나 구조 외에도 등기부등본 형식과 소유자가 다르다는 점이다. 우리가 흔히 말하는 원룸이 다가구주택이라면 건물 전체를 한 사람이 소유한다(공동명의로 된 경우도 있음). 등기부등본은 토지등기부와 건물등기부로 각각 구분되어 있으므로 소유자나 근저당권 등 권리관계를 파악할 때는 각각 발급해서 확인해봐야 한다.