빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

경제만랩 리서치팀 지음

메이트북스 / 2022년 12월 / 276쪽 / 16,500원





저금리 시대에서 고금리 시대로 _ 새로운 시대의 부동산 시장 흐름



하나부터 열까지 모든 것이 달라지다, ‘뉴 노멀’의 시대

코로나19 이후 달라진 부동산 시장, 어떻게 이해해야 하는가?: 코로나19가 발생한 지 3년이 지난 지금 우리는 이전과는 전혀 다른 삶을 살고 있다. 코로나19로 전 세계적으로 인적ㆍ물적 자원의 이동이 제한되어 경제에 심각한 타격을 주었기 때문이다. 경제뿐만 아니라 문화ㆍ사회ㆍ교육 등 모든 것들이 달라졌다.

부동산 시장도 예외는 아니었다. 전 세계가 경기 부양을 위해 화폐를 계속 찍어 내면서 화폐 가치가 하락하고, 부동산 가치는 걷잡을 수 없이 상승한 것이다. 주택 담보 대출 금리가 역대 최저 기록을 갈아치우며 계속 떨어지면서 주택 시장은 뜨겁게 타올랐다. 2020년 초에 코로나19 충격이 시작된 이후 계속 인하된 기준 금리는 마침내 사상 최저 수준인 0.5%에 이르렀다. 이렇게 초저금리 시대가 도래하자 풍부한 유동성으로 인해 투자 열풍이 일어났다.

특히, 주택 공급 부족으로 집값이 급등해 집주인들은 앉아서 상당한 자산을 쌓았다. 반면 부동산을 소유하지 못한 사람들은 집값 급등으로 인해 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어졌고, 높아진 전셋값에 허덕이게 되면서 부동산 소유 여부에 따라 부의 양극화가 심화되었다.

이 같은 현상은 비단 우리나라만 해당되는 것이 아니었다. 국가들마다 요인은 다르겠지만, 보편적으로 초저금리와 풍부한 유동성 등 경기 침체 위기 대응을 위한 정부의 재정 지출 증대가 주택 시장 호황을 불러일으킨 것으로 분석된다.

우리나라의 경우 여기에 더해 전 정권인 문재인 정부가 부동산 시장에 전방위적인 규제를 쏟아 낸 것도 집값을 크게 올리는 데 한몫했다. 25차례의 강도 높은 부동산 대책으로 시장 억제 정책들이 시행되면서 집값이 잡힐 것처럼 보였지만, 규제의 역효과만 나오면서 집값이 급상승했던 것이다. 재건축ㆍ재개발을 멈추고 대출과 청약 제도, 분양가 상한제 등을 쏟아 내며 투기 수요를 잡으려고 했지만, 결국 전국 아파트 가격은 폭등했고 주거 불안정은 더욱 가중되었다.

2년간 급격하게 오른 전국 아파트 가격은 2022년 들어 다소 주춤한 상태다. 그래서 일부 지역에서는 아파트 가격이 고점 대비 몇억 원씩 떨어졌다는 분석이 나오고 있지만, 자세히 들여다보면 2021년 하반기 대비 하락한 것이지, 2020년과 비교한다면 여전히 높은 가격에 머물러 있는 상태다.

금리 인상기, 내 재산을 지키는 부동산 투자 전략은?

비싸더라도 블루칩 아파트를 노려야 하는 이유는 블루칩 아파트는 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 덜 떨어진다는 점에서 안전하기 때문이다. 특히 요즘 같은 부동산 양극화 시기에는 대체할 수 없는 입지에 위치한 비싼 아파트가 더 비싸질 가능성이 높다.

연이은 금리 인상 ‘빅스텝’ 밟은 한국은행, 부동산 시장에 미치는 영향은?: 계속되는 한국은행의 기준 금리 인상 기조를 놓고 내 집 마련을 한 집주인부터 세입자들까지 모두 관심이 뜨겁다. 기준 금리 변동은 부동산 시장에 지대한 영향을 끼친다. 2020년에 코로나19의 확산으로 침체된 경기를 살리고자 한국은행은 기준 금리를 인하했고, 이에 대출 이자가 저렴해지면서 많은 사람들이 부동산 투자에 뛰어들었다. 이는 부동산 가격이 상승하는 요인이 되었다고 할 수 있다. 하지만 2021년 말부터 한국은행은 기준 금리를 인상하고 있는데, 이는 급상승한 물가를 바로잡고 부동산 가격을 조정하겠다는 것을 의미한다.

2023년 상반기까지 금리 인상 기조 이어질 듯, ‘똘똘한 한 채’에 주목하는 시장: 기준 금리 인상기에는 부동산 시장이 위축될 수 있기 때문에 입지가 탄탄하고 수요가 많은 대체할 수 없는 부동산, 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 영향력이 더욱 커질 것으로 보인다. 대표적인 입지가 서울의 강남이다. 강남의 경우 다양한 교통망으로 편리한 접근성을 갖추고 있고, 생활 인프라와 문화 시설 등이 풍부해 전국구에서 투자 수요가 많이 몰린다. 하지만 워낙 가격이 높아 일반적인 수요자들로서는 진입 장벽이 상당히 높다.

그러나 똘똘한 한 채를 찾을 때 무조건 강남이고 서울만 고집할 필요는 없다. 수도권에서도 그렇고, 지방에서도 지역 내 핵심 지역인 ‘지역 내 강남’으로 불리는 곳에 관심을 두어야 한다. 실제로 미분양이 극심한 지역에서도 똘똘한 한 채는 가격 방어가 안정적이다.

이를테면 입주 폭탄을 맞은 대구의 부동산 시장이 대표적이다. 전국 시도별 가운데 미분양 물량이 가장 많은 대구는 2022년 7월 기준 7,523가구인 것으로 확인되었다. 불과 1년 전인 2021년 7월에는 미분양 물량이 1,148가구였지만, 1년 새 6,375가구가 증가해 무려 555.3%의 상승률을 보인 것이다. 그럼에도 ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구의 경우 주거 선호도가 높은 지역으로 다른 구보다는 상대적으로 가격 방어가 안정적이다. 2021년 8월 수성구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매 가격은 2,079.3만 원이었지만, 2022년 8월에는 2,091.1만 원으로 0.6%의 상승률을 보였다. 반면 달서구의 경우 2021년 8월 3.3㎡당 아파트 평균 매매 가격이 1,503.9만 원에서 2022년 8월 1,435.2만 원으로 4.6%의 하락률을 보였다.

이런 데이터를 통해 불안한 부동산 시장에서도 ‘똘똘한 한 채에 주목하라’는 투자의 기본 원칙만 잘 지키면 얼마든지 수익을 낼 수 있다는 것을 알 수 있다. 기본적으로 똘똘한 한 채를 고를 때 아파트 대단지나 브랜드, 개발 호재, 입지 등 상황에 따라 다르지만 기준 금리 인상기에는 그 지역 ‘블루칩’을 선택해야 한다. 서울 이외에 수도권이나 지방 대도시권의 랜드마크 아파트와 교통 요지에 위치한 대단지 브랜드 아파트가 블루칩이다. 양호한 생활 인프라와 뛰어난 상품력이 더해져 미래 가치는 꾸준하고 수요도 풍부하기 때문이다. 비싸더라도 블루칩 아파트를 노려야 하는 이유는 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 덜 떨어진다는 점에서 안전하기 때문이다.



2장 빅 데이터로 부동산 시장을 예측하다 _ 거품과 호황을 판단하는 기준



부동산 폭락론 vs. 폭등론, 무엇이 진실인가?

매번 달라지는 부동산 정책과 경제 상황이 어떻게 흘러갈지는 아무도 모르지만, 부동산 시장은 장기적으로 봐야 하는 만큼 단순히 오르내리는 부동산 지표를 보고서 섣부른 판단은 하지 말아야 한다.

부동산 전망을 둘러싼 팽팽한 기 싸움, 폭락론과 폭등론이 말하는 근거: “집값이 너무 비싸서 도저히 살 엄두가 나질 않습니다.” “어차피 집값은 올라가게 되어 있습니다. 가격이 조정되면 줍줍찬스로 삼아야 합니다.” 이처럼 부동산 시장에서는 폭등론자와 폭락론자가 존재한다. 이 두 세력 간의 부동산 시장 전망은 첨예하게 갈린다. 결국 집값이 올라가게 되어 있다는 분석과, 급등한 집값은 거품이 끼어 있기 때문에 내려올 수밖에 없다는 분석 간의 논쟁이 팽배하다.

물론 각자의 근거를 내놓으며 부동산 시장을 전망하는 것을 들어 보고 있으면 양쪽 다 충분히 이해되는 말이다. 영원한 상승은 없고 영원한 하락은 없겠지만, 폭등론자와 폭락론자가 말하는 근거를 알아 두면 부동산 시장을 전망하는 데 조금 더 도움이 될 수 있다.

부동산 폭락론자들이 말하는 3가지 근거: 우선 부동산 폭락론의 가장 큰 근거는 ‘비정상적인 주택 구입 부담 지수, 증가하는 미분양과 공급 물량, 인구 감소와 고령화로 인한 붕괴’ 등을 꼽을 수 있다.

폭락론의 첫 번째 근거는 주택 구입 부담 지수가 너무 높아져서 주택 실수요가 줄어 부동산 가격이 하락한다는 것이다. 한국주택금융공사의 주택 금융 지수를 살펴보면 2022년 1분기 전국 주택 구입 부담 지수가 84.6%로 조사되었다. 2017년 1분기만 하더라도 전국 주택 구입 부담 지수가 59.3%이었지만 5년간 42.7%나 급증해 단기간에 너무 큰 폭으로 올랐다고 그들은 분석한다. 특히 서울 지역의 경우 주택 구입 부담 지수가 5년간 2배 가까이 증가했다. 2017년 1분기 서울 주택 구입 부담 지수가 103.6%이었지만, 2022년 1분기에는 203.7%로 나타난 것이다. 한국주택금융공사가 관련 통계를 작성하기 시작한 2004년 이후 200%를 넘은 것은 이번이 처음이다.

여기서 말하는 주택 구입 부담 지수는 중위 소득 가구가 표준 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입할 때 대출 상환 부담을 지수화한 것으로, 이 지수가 200%를 넘으면 소득의 절반 이상을 주택 담보 대출을 갚는 데 쓰인다는 의미다. 서울의 집값이 너무 높아져 대출이 감당할 수 없을 만큼 높아진 데다 2021년 말부터 기준 금리가 상승한 것을 봤을 때 한국은행이 기준 금리를 낮추지 않는 한 높은 대출 이자를 감당하지 못하고 급매물들이 쏟아져 나온다고 보는 것이다. 그러므로 서울을 중심으로 부동산 가격이 높아진 것인 만큼 서울의 부동산 가격이 내려간다면 전국 집값도 폭삭 내려앉을 것이라는 주장이다.

폭락론의 두 번째 근거로는 공급 폭탄, 증가하는 미분양 물량이 흔히 제시된다. 서울의 입주 물량은 감소하고 있지만, 문재인 정부의 공급 계획과 더불어 윤석열 정부도 막대한 주택 공급을 추진하겠다고 밝힌 만큼 주택 공급이 증가해 수요를 채우고도 남아돌 것으로 보는 것이다. 여기에 미분양 물량도 늘어나고 있다는 점도 집값 하락의 시그널이라고 분석하고 있다. 실제로 2021년 6월 전국 미분양 주택 물량은 1만 6,289가구에 머물렀지만, 2022년 6월에는 2만 7,910가구로 1년 만에 1만 1,621가구나 늘어 71.3%의 증가율을 보였다. 이처럼 미분양 물량이 빠르게 증가하면서 주택이 쌓여 가고 있어 집값에도 부정적 영향을 줄 것이라고 그들은 분석한다.

폭락론의 세 번째 근거는 저출산으로 인한 인구 감소와 고령화 등으로 인해 일본식 버블 붕괴와 장기 침체가 올 수 있다는 것이다. 흔히 우리나라 경제와 인구 구조가 일본과 비슷하다고 한다. 소위 ‘잃어버린 30년’을 겪은 일본을 우리가 답습할 수 있다고 주장한다. 실제로 우리나라 인구는 급격하게 줄어들고 있다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2020년에 5,183만 명으로 최고치를 기록한 뒤 2030년에는 5,119만 명으로 줄어들고, 2040년엔 5,019만 명, 2050년에는 4,735만 명으로 급격하게 낮아질 것으로 전망하고 있다.

여기에 3기 신도시 개발이 본격화되면 신수요자가 대기 수요로 돌아서면서 집값이 하락할 수 있다는 것이 그들의 논리다.

부동산 폭등론자들이 말하는 3가지 근거: 반대로 부동산 폭등론자들은 ‘화폐 가치 하락으로 인한 실물 가치 상승, 서울의 부족한 입주 물량, 묶여 있는 부동산 규제’ 등의 3가지 근거로 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망하고 있다.

폭등론자들의 첫 번째 근거는 화폐 가치는 하락하지만 실물 자산인 부동산의 가치는 상승하게 되어 부동산 가격이 올라간다고 보는 것이다. 즉, 시간이 흐를수록 화폐 가치의 하락이 이어지고 실물 가치는 높아질 수밖에 없다는 것이다. 예를 들어 지난해 1,000원 하던 아이스크림이 올해 1,500원이 되는 식으로 부동산 가격도 세계적인 경제 위기가 없는 한 계속 상승할 수밖에 없다고 보는 것이다.

집값이 폭등할 것이라는 두 번째 근거는 여전히 부족한 서울의 주택 공급이다. 부동산업계에 따르면 2020년 서울 아파트 입주 물량은 4만 9,525가구에서 2021년 3만 2,689가구, 2022년 2만 2,092가구로 줄었고, 2023년에는 2만 3,975가구로 2022년보다 소폭 증가하지만 2024년에는 1만 1,881가구로 급감할 전망을 보이면서 여전히 입주 물량은 부족하다는 것이다. 그래서 서울을 중심으로 주택 가격이 떨어지기는 어렵다고 그들은 분석한다.

묶여 있는 부동산 규제는 집값 상승의 세 번째 근거다. 윤석열 정부가 내놓은 공약 상당수가 법 개정이 이루어져야 하는데 야당에서 쉽게 협조하지 않겠지만, 결국은 규제 완화로 가치 상승이 이루어질 수 있다는 것이다. 현재 규제 완화에 정책 초점이 맞춰져 있는 만큼, 재건축ㆍ재개발뿐만 아니라 세금 부분에 있어서도 규제가 완화된다면 구축 아파트는 물론 빌라들도 재개발을 노려서 부동산 시장 활성화로 다시 급등할 수 있다는 분석이다.

폭등론자의 미분양과 기준 금리에 대한 인식도 폭락론자와는 다르다. 미분양 물량이 늘어나고 있다지만 대부분 1개 동의 나 홀로 아파트이거나 입지가 부족한 곳이라고 분석하는 것이다. 실제로 리먼 브라더스 파산으로 집값이 하락한 2008년 당시 전국의 미분양 물량이 16만 5,599가구였던 것과 비교하면 아직 미분양 물량이 그다지 크지 않다는 것이다. 또한 폭등론자들은 2021년부터 인상되기 시작한 기준 금리도 이후 시장이 회복되면 다시 내려갈 수 있다고 본다. 실제로 인플레이션이 완화되면 각국 중앙은행이 금리 인상을 조절하고 경기 침체가 본격화되면 다시 금리를 내릴 수 있다는 것이다.

폭등론과 폭락론, 나름의 근거가 있더라도 맹신은 금물: 사실 폭등론과 폭락론은 정권 교체 때마다 매번 나오는 말이다. 문재인 정부 시절에 제기된 폭등론ㆍ폭락론 주장도 충분히 근거가 있고 일리가 있었다. 하지만 이런 지표만으로 미래 부동산을 예측하는 것은 한계가 있다.

2008년 미국의 금융 위기 사태와 2020년 코로나19가 발생할 줄은 아무도 몰랐던 것처럼, 2023년 이후의 미래 경제가 어떻게 흘러갈지 예측하기란 대단히 어렵다. 미래에 대한 전망은 통계뿐만 아니라 정책이나 세계 경제까지 고려해야 하기 때문에 결국 개인의 안목을 기르는 수밖에 없다. 또한 입장이 다르다고 해서 무조건 듣기를 거부하면 안 된다. 그리고 입장이 다르다고 해서 잘못된 통계라 판단하는 일도 없어야 할 것이다. 부동산 시장은 장기적으로 봐야 하는 만큼 단순히 오르내리는 부동산 지표를 보고 섣부른 판단은 하지 말아야 한다.



대한민국 부동산 1번지 ‘서울’ _ 서울 부동산 시장 대해부



외지인이 서울로 모일 수밖에 없는 이유에 주목하자

모든 것을 갖춘 서울, 국내 최고의 입지인 이유: 우리나라의 최대 도시이자 수도인 서울은 ‘부동산 불패 신화’를 써 내려가고 있다. 서울은 대한민국 전체 면적(600.2㎢)의 0.6% 정도로 작은 면적을 차지하고 있지만, 전체 인구 중 5분의 1이 거주하는 가장 밀집화되어 있으면서 가장 활발한 도시다. 여기에 경기도에서 서울로 출퇴근을 하는 유동 인구까지 더하면 “우리나라 인구는 서울에만 집중되어 있다.”는 말도 틀린 말이 아니다. 경기도 거주자는 서울에서 떠나 있어도 서울을 찾을 수밖에 없어서 서울로 들어오려는 잠재 수요라고도 볼 수 있다. 그렇다면 왜 사람들은 서울로 모여들 수밖에 없는 것일까? 그 이유는 간단하다. 서울에 양질의 일자리가 풍부하고, 생활 인프라가 다른 지역과 비교해 압도적으로 집중되어 있기 때문이다.

2020년 기준 100대 기업 중 70곳이 서울에 위치해 있어 많은 사람들이 서울로 집중될 수밖에 없다. 또한 대기업이 몰려 있는 인근 지역은 소득 수준이 높아 자연스럽게 자녀들의 교육 환경이나 주거 환경, 생활 인프라 등 정주 여건이 좋아지면서 주거 선호도가 높아지기 마련이다.

이처럼 서울 주거에 대한 수요는 많지만 한정적인 땅이기에 주택 공급에 제한이 생기며 서울 집값이 불패 신화를 쓰고 있다. 더불어 정치ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화 등 전 분야에서 가장 핵심적인 도심인 만큼, 세계가 휘청이는 글로벌 위기가 일어나지 않는다면 서울 집값은 단기간 조정이 있더라도 크게 떨어지거나 요동치는 경우가 극히 드물 것이다.