자본심

자본심

김수영(김부투) 지음

경이로움 / 2022년 10월 / 288쪽 / 18,000원





PART 1 _ MIND, 부자처럼 사고하고 실천하라



운명을 바꾸려면 부자 혁명을 일으켜라

돌이켜보면 ‘21살의 나이에 내가 어떻게 부동산 투자를 시작할 수 있었을까?’라는 생각을 할 때마다 새삼 놀라곤 한다. 아마 돈으로부터 자유로워지고, 월급을 받는 직장인 대신 다른 것을 해야 한다는 고민의 결과가 부동산 투자라는 선택으로 나를 이끈 것 같다. 나를 둘러싼 환경과 운명을 바꾸고자 내린, 두려우면서도 고독한 결정이었다. 남들과 달리 필자는 그런 방향으로 머리가 좀 일찍 틔었던 것 같기도 하다.

직장에 다니며 월급쟁이를 한다는 생각은 애초부터 없었다. 구체적인 방향까지는 몰라도 막연하게나마 사업을 하고, 자산가가 되기를 원했다. 이런 결론을 내리게 한 것은 나를 둘러싼 주변 환경 때문이었다. 집안이 완전히 망한 것은 아니었지만, 어린 내가 느끼기에는 나라도 무엇이든 해야 한다는 압박감이 드는 상황이었다. 그때 깨달음을 얻었다. ‘타고난 운명의 길에서 벗어나자! 내 운명은 스스로 만들어 가자!’라는 깨달음이었다. 그것은 일종의 혁명이었다. 평범한 직장인의 길 대신 다른 방법을 고민하다 부동산 투자를 하게 된 내 운명은 그렇게 시작되었다. 가난하게 태어난 사람이 부자가 되는 것은 ‘엄청난 일’이다. 그런 일은 다른 말로 표현하면 ‘혁명’과도 같다. 단순히 ‘돈을 열심히 모아서 잘 투자하면 부자가 되는 것 아니야?’라는 생각과는 차원이 다르다.

내가 앞으로 나가려고 할수록 내 운명 - 예컨대 부모, 형제, 친인척, 유년 시절의 습관 등 - 이 나를 원래 자리로 다시 돌아가도록 강력하게 끌어당겼다. ‘열심히 모은 돈으로 투자해서 더 많이 벌겠다!’라고 생각하는 순간마다 타고난 운명이 나를 계속 가난에 머물게 했다. 생각지도 못한 문제나 사건이 발생해서 의지를 꺾으려고 했다. 그렇게 부자가 되려는 의지와 내 운명은 치열한 싸움을 거듭했다.

그 결과 필자는 남들보다 이른 나이에 제법 많은 돈을 벌었다. 부동산 투자로 성과를 냈고, 강연, 방송, 책 출간 등으로 사람들과 부동산 투자 경험을 공유했다. 그리고 1년 전부터는 유튜브 영상을 통해 젊은 MZ 세대의 이야기를 듣고 그들과 피드백을 주고받고 있다. 내 영상을 시청하는 대부분의 구독자는 부자가 되고 싶은 사람들일 것이다. 실제로 그들의 이야기를 듣거나 상담해 보면 저마다 사연이 있다. 부동산 투자로 부자가 되겠다고 결심한 사람들의 이면을 들여다보면 다들 나름의 아픔이 있다. 상처 없이 평탄하게 살아왔다면 그런 결정을 내리기 힘들었을 것이다.

인간은 자신이 처한 상황, 환경, 분위기에 적응하는 데 능하다. 그래서 주어진 운명, 즉 자신의 백그라운드에 자연스럽게 순응하게 된다. 한 번 순응하면 벗어나기가 정말 어렵다. 그러나 부자가 되고자 하는 사람들은 반드시 선택을 해야 한다. 선택은 둘 중 하나를 고르는 것이다. 순응하든가, 혁명을 이루든가! 필자는 혁명을 선택했다. 21살에 ‘내 인생에 혁명을 일으키겠다!’라고 다짐하며 부동산 투자에 나섰고 운 좋게 성과를 냈다. 여러분도 부자가 되고자 한다면 운명을 바꿀 혁명을 일으켜야 한다. 운은 혁명을 이루려는 자를 따라간다.

벌고, 지키고, 불리는 삼총사 이야기

돈을 벌고, 지키고, 불리는 일은 돈을 더 많이 만들어 주는 삼총사다. 이들 삼총사는 상호 연관성을 갖고 유기적으로 움직일 때 가장 효과적이다. 하나라도 소홀할 수 없는 역학 관계가 있다. 이들이 잘 맞물려 돌아갈 때 큰돈이 생긴다. 그런데 이들 세 가지 중에서 가장 힘든 일을 꼭 하나 고르라고 하면, 필자는 그래도 돈 벌기가 제일 어렵다고 생각한다. 그래서 사람들은 더 많이 벌려고 전문가를 만나거나 열심히 공부하지만, 그래도 부자가 되기는 쉽지 않다. 어쨌거나 돈 버는 일이 가장 어렵다.

한 달을 겨우 살 생활비를 버는 일도 누군가에게는 벅찬 일일 수 있다. 누군가는 아무리 몸부림을 쳐도 버는 돈의 한계가 느껴지기도 한다. 가령 한 달에 200만~300만 원을 버는 사람이 자기 수입을 500만~600만 원으로 늘리는 것은 어마어마하게 힘들거나 거의 불가능한 일일 수 있다. 물론 방법이 없는 것은 아니다. 시간당 버는 돈의 크기를 늘리면 된다. 시간당 돈의 크기란 결국 몸값이다. 몸값이 높아지면 수입이 늘어난다. 하나 더 있다. 일하는 시간을 더 늘리는 것이다. 일하는 시간을 늘림으로써 더 많은 수입을 기대할 수 있다. 야근, 부업, 주말에도 일해야만 수입이 더 많아진다. 그러나 이 방법으로는 개인이 버는 돈에 한계가 있다. 설령 노동 시간을 배로 투입해서 500만~600만 원을 벌었다고 하자. 그런데 그렇게 일하면 결국 몸에 무리가 따르고 오래 할 수 없다.

그럼 어떻게 해야 할까? 나 말고, 내가 일하는 것 말고, 다른 소득원을 만들어야 한다. 그리고 돈이 들어오는 시스템, 즉 파이프라인을 만들면 된다. 다른 소득원이자 시스템은 궁극적으로 사업이라고 말할 수도 있다. ‘어떻게 하면 시간당 수입을 높일까?’ ‘내 소득을 어떻게 다원화할까?’ ‘어떤 시스템을 어떻게 만들까?’ 이렇게 돈을 더 벌려는 생각을 끊임없이 해야 한다. 다만 그것이 단순히 시간과 노동력을 더 투입하겠다는 생각이어서는 안 된다. 돈이란 열심히 일한다고 해서 더 벌리는 것이 아니다. 생각의 방식 자체를 전환해야 한다. ‘어떻게 하면 내 소득을 다원화할 수 있을까?’ ‘어떻게 하면 한 번 일한 것으로 지속적인 수입이 들어오게 할 수 있을까?’ ‘어떻게 하면 이를 시스템화할 수 있을까?’와 같은 접근법이 필요하다. 생각 자체의 틀을 깨야 한다.

삼총사 중에서 두 번째는 돈 지키기다. 돈 지키기는 수입으로 들어오는 돈이 빠져나가지 않도록 하는 일이다. 쉽게 말해서 지출의 최소화다. 그런데 이 역시 말처럼 쉽지 않다. 물론 돈 버는 일과 비교하면 지출의 최소화가 그나마 좀 더 쉬운 일이다. 쉽다는 표현은 머릿속에서 바로 그림이 보인다는 뜻이다. 다만 여기서 문제는 지출을 줄이려는 의지다. 단언컨대 지출을 억제하지 못하면 절대로 부자가 될 수 없다. 버는 데 한계가 있음을 알았다면 지출에서 승부를 봐야 한다.

그렇다면 지출을 최대한 줄이고 돈을 모을 수 있는 시기는 언제일까? 바로 결혼 전에 부모와 함께 사는 시기다. 독립해서 집을 나가는 순간 모든 게 돈이다. 공과금, 각종 생활비, 문화비 지출, 지인이나 친구와의 만남 등 돈 안 들이고 할 수 있는 일은 없다. 사람마다 종잣돈의 규모는 다를 테지만, 평균적으로 몇천만 원이 기준이라면 그 돈을 몇 살에 만들어 내는지도 중요하다. 우리의 목적은 부자가 되는 일이다. 부자로 가는 첫걸음은 ‘언제, 얼마의 종잣돈을 만드느냐?’인데, 이 첫 단추를 끼우는 데 실패하면 부자가 되기 힘들다.

지출을 최소화하느라 극단적인 방법을 사용할 수도 있다. 사실 지출은 대부분 사람을 만나는 비용이다. 따라서 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하는 동안에는 주변 사람을 안 만나는 것도 하나의 방법이다. 어찌 보면 냉정하게 들릴 수도 있겠지만, 필자는 그렇게 해야만 지출 줄이기에 성공할 수 있다고 말하고 싶다. 종잣돈을 모으는 것은 평생에 걸쳐서 하는 일이 아니다. 부자로 가는 초입에 이루어야 하는 일이다. 마음을 다잡고 6개월 또는 1년 정도 악착같이 돈을 모아 보자.

삼총사 중에서 마지막은 돈 불리기다. 어느 정도 목돈이 만들어졌다면, 이제 피 같은 내 돈을 어떻게 불려야 좋을까? 돈은 자꾸 굴려야 한다. 작은 눈 뭉치를 굴려서 큰 눈덩이로 만들듯이, 돈도 지혜롭게 굴려야 커진다. 돈을 굴리려면 투자에 어느 정도 감을 가지고 있어야 한다. 주식 투자든, 금 투자든, 부동산 투자든 뭐든 간에 투자 공부를 시작하고 거기서 깨달은 바를 실천해서 돈을 굴려야 돈이 커진다. 누구나 자신만의 투자 기질이 있다. 공격적인 성격, 안정 지향적인 성격, 급한 성격, 느긋한 성격 등이다. 자신의 성격이 주식 투자와 맞는지, 부동산 투자와 더 잘 맞는지 아는 일도 중요하다. 자신의 투자 성향을 파악했다면 이제 얼마의 돈으로 어떤 대상에 투자해야 최상의 결과가 나올까? 이제 본격적으로 그 이야기를 해 보겠다.

부동산 투자는 생각의 전환이 필요하다

모름지기 진정한 투자자라면 투자의 본질을 알아야 한다. 투자의 종류, 방법, 장단점을 꿰뚫어 보는 혜안이 필요하다. 성공적인 부동산 투자를 위해서는 일단 부동산을 바라보고 대하는 기존의 생각을 전환해야 한다. 당장 현금이 없는 사람일지라도 자신이 거주하는 집은 누구나 있다. 자가든, 전세든, 월세든 집이 없는 사람은 없다. 그래서 자신이 가진 대부분의 자산이 거주하는 데 깔려 있다. 큰돈을 만들고 싶다면 당연히 큰 자산을 움직여서 이를 불려야 효과적이다. 거의 모든 자산이 부동산이라면, 발상의 전환이 필요하다. 즉, 부동산으로 자산을 불려야 한다.

필자는 경제적 자유를 이루는 가장 효과적인 방법이 부동산 투자라고 생각한다. 좀 더 확언해서 말하자면 “부동산 투자가 답이다!”라고 할 수 있다. 대한민국의 평범한 사람이라면 여러분의 자산 대부분이 월세 보증금이나 전세 보증금에 들어가 있을 것이고, 내 집을 가진 사람이라면 주택 구매 비용으로 자산을 사용했을 것이다. 가령 5억 원의 자산이 있는데 월세 보증금으로 1억 원을 내고 남은 돈 4억 원으로 주식을 투자하는 사람이 얼마나 될까? 대부분 전세를 구해 4억 원 이상의 돈을 전세 보증금으로 넣고 나머지 돈 몇천만 원으로 투자하는 것이 일반적이다.

내가 부동산 투자를 효과적이라고 생각하는 이유는 부동산 투자의 경우 안정적인 레버리지 기능을 쓸 수 있기 때문이다. 다시 말해서 전세를 낀 갭 투자나 LTV(Loan to Value ratio; 담보 대출 비율)를 활용할 수 있다. 한 마디로 내 돈이 들어가지 않는 안정적인 레버리지다. 필자는 자산을 불리는 데 더 효과적이고 안정적인 방법, 남들과 다른 의사 결정, 즉 통찰을 말하고자 한다. 특히 부동산으로 돈을 버는 통찰이다. 투자에서는 ‘통찰’이 절대적으로 필요하다.

5억 원짜리 집을 현금으로 다 주고 사는 사람은 드물다. 대부분의 사람은 대출받아서 집을 산다. 혹은 전액 대출이 아니더라도 해당 집에 4억 5,000만 원의 전세가 들어가 있다면 내가 그 집을 사기 위해서는 현금 5,000만 원만 있으면 된다. 그런데 그렇게 산 집의 가격이 5,000만 원 오르면 단순히 5억 원 대비 10%가 오른 게 아니다. 내 투자금 5,000만 원에 5,000만 원이 더 늘어났으니 투자 측면에서는 100%의 수익률을 달성한 것이다.

필자의 경험상 5억 원짜리 집의 가격이 5,000만 원 정도 오르는 일은 흔하고 일반적인 일이다. 그러니까 자신의 자산 비중이 가장 큰 부동산 자산을 늘려 가는 전략이 내 자산을 불리는 가장 효과적이면서도 똑똑한 방법이다. 집을 늘려 가든, 투자로 1채를 더 사든 간에 부동산에 묶인 자산을 움직여야 한다. 당연히 다른 어떤 방법보다 투자금이 큰 만큼 수익도 높다. 그러니까 투자에 대한 시각과 생각을 바꾸어야 한다. 과감한 발상이 필요하다.

“거주하는 집으로 투자한다고? 미친 거 아냐?” 이런 말을 하는 사람도 있을 것이다. 그러나 한번 따져 보자. 한국에 살면서 5억~10억 원의 자산을 가진 사람을 중산층이라고 한다면 대한민국 중산층은 대부분의 자산을 주거비로 쓴다. 즉, 주거비는 대표적인 필수재다. 여기서 생각의 전환이 필요하다. 큰돈으로 묶이는 주거비 이외의 여윳돈으로 투자하는 것이 아니라 큰돈이 되는 부동산을 안정적으로 관리하면서 그 자산이 점점 우상향하도록 전략을 바꾸자는 것이다. 돈은 그렇게 굴려야 한다.

안타깝게도 대부분의 사람은 주식이나 코인 등에 투자한 몇백만 원에 목숨을 건다. 주식 투자는 수익을 눈으로 바로 확인할 수 있으니까 더 그렇다. 하지만 실제로는 그럴 시간에 차라리 큰돈이 들어간 내 부동산을 어떻게 유지하고 관리할지 신경 쓰는 게 여러 면에서 훨씬 이득이다.

눈앞의 편의보다는 넓은 시야로 봐야 한다

양가 부모의 도움이 없이 결혼 예정인 남녀가 1억 5,000만 원을 모았다고 가정해 보자. 평범한 직장인이라면 정말 열심히 모은 액수다. 일단 이 돈으로 살림살이를 장만해야 한다. 그리고 이제 남은 돈으로는 신혼집을 얻어야 한다. 이때 다음의 세 가지 선택지가 있다.① 월세 ② 전세 ③ 자가



대부분의 미혼 남녀는 결혼할 때 ①번이나 ②번을 선택한다. ③번처럼 자가로 시작하는 사람은 정말 드물다. 금수저나 은수저로 태어나야 가능한 일이다. 따라서 자가는 일반적인 상황이 아닌 만큼 논외로 한다. 남은 것은 월세와 전세다. 전세의 경우 자신들이 모은 돈에다 은행에서 전세 대출금을 추가로 대출받아 전세 보증금을 마련하는 경우가 일반적이다. 각자의 형편에 따라 다르겠지만, 대부분 아마 2억~3억 원의 자금으로 시작할 것이다.

그런데 이 돈으로는 일단 아파트 전세는 구하기 어렵다. 지방이라면 가능할 수도 있겠지만, 서울이라면 전세는 꿈도 못 꿀 금액이다. 현재 서울 30평대 아파트 평균 전셋값은 6억 원 안팎이다. 조금 연식이 있는 구축 아파트도 최소한 4억~5억 원 정도는 있어야 한다. 빌라라고 해도 전철역에서 가까운 신축은 당연히 구하기 힘들다. 그나마 2억~3억 원으로 구할 수 있는 매물은 교통이 별로 안 좋은 곳에 있는 투룸 또는 많이 낡은 쓰리룸 구축 빌라 정도다. 이것이 현실이다.

여차여차해서 2억~3억 원짜리 빌라를 전세로 얻었다고 하자. 결혼해서 두 사람이 매달 500만~600만 원씩 벌 때는 금전적으로 굉장히 풍족하다. 전세 대출금 이자를 내도 크게 부담이 가지 않을 정도의 수입이다. 그런데 이때 한 가지를 더 준비해야 한다. 곧 아이가 생긴다는 사실과 그 밖에 눈앞에 닥칠 전혀 낭만적이지 않은 미래에 대비해야 하는 것이다. 부부가 둘 다 이런 인식을 공유하면 좋지만, 그게 아니라면 둘 중 한 명은 아무 생각 없이 사는 상황이다. 그래서 요즘에는 배우자를 고르고 만날 때 특히 경제관이나 재테크에 관한 생각이 나와 잘 맞는지도 따져 봐야 한다. 신혼 때는 저축할 수 있는 최대치를 모아야 한다. 두 사람 수입에서 최소한 70~80%를 저축해야 한다. 이 시기를 그냥 흘려보내면 미래가 힘들어진다.

사람들은 대부분 결혼 후에 살 주거지를 전세로 시작한다. 2년 후 전세 만기가 도래했을 때 저축을 많이 해 둔 생활력 좋은 부부라면 몇 가지 선택지를 마주할 수 있다. 즉, 전세를 연장할지, 아니면 2년간 모은 돈을 보태서 더 좋은 입지의 넓은 전셋집으로 갈지, 그것도 아니면 대출을 더 받아서 집을 살지 등의 선택지다.

필자는 여기서 대출을 더 일으켜서라도 내 집을 사는 부부가 진정한 승리자라고 생각한다. 특히 여건만 된다면 되도록 아파트를 사라고 권한다. 과거 사례에서 확인할 수 있듯이, 당장은 다소 부담이 되더라도 집을 살 때는 아파트를 사는 것이 투자자의 시각에서 볼 때 올바른 판단이다. 만약 아파트를 사기로 했다면 그동안 돈을 모았다 해도 서울은 힘들고 경기도 소재 구축 아파트로 가게 될 것이다. 비록 교통이 더 안 좋은 구축 아파트를 샀더라도 이런 부부의 장래는 밝다.

그런데 집을 사는 대신에 출퇴근이 편한 곳에 있는 신축 빌라나 현재 사는 곳에서 가까운 데 있는 아파트에 다시 전세로 들어간다면 거기서부터 차이가 생긴다. 처음에는 그 차이를 별로 느낄 수 없겠지만, 시간이 지날수록 점점 더 급격하게 체감하게 될 것이다. 만약 한 번 더 전세로 산 후에도 또 집을 사지 않은 채 전세에 머문다면 정말 최악의 선택이 된다.

전세 만기일이 다가오는데 모아 놓은 돈이 없다면, ‘우리에게는 계약 갱신 청구권이 있잖아!’라는 생각이 들 것이다. 이런 부부는 이렇게 임차인을 위한 <주택임대차보호법>에 기대어 ‘5%만 올려서 내고 2년 더 살자’라고 결정할 확률이 높다. 이렇게 부동산에 대한 진지한 고민 없이 당장의 편의대로 판단하고 선택하면 집을 사는 일은 점점 어려워질 뿐만 아니라, 당연히 부자도 될 수 없다. 계약을 갱신해서 결혼 후 2년에 2년을 더해 총 4년을 전세로 사는 동안 집값은 당연히 가파르게 오를 것이고 전셋값도 2배 가까이 뛰어오를 것이다.