천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

채희용 지음

국일증권경제연구소 / 2022년 5월 / 371쪽 / 17,000원





리치 워커의 최소 조건, 20억에 도전하라 - 동기 부여편



왜 하필이면 20억인가?

최근 직장인들 사이에서 경제적 자립을 목표로 조기 은퇴를 하여 자유를 만끽하는 파이어족(Financial Independence, Retire Early)이 인기다. 그런데 내가 파이어족에 대해 알게 되면서 관심이 끌렸던 부분은 ‘조기 은퇴’가 아니라 ‘경제적 자유’라는 단어였다. 좀 더 정확하게 말하자면, 생활비에 시달리지 않는 부유한 직장인, 즉 ‘리치 워커(Rich Worker)’로 살고 싶고, 설령 예상치 못한 정리 해고, 구조 조정 등으로 일자리를 잃는다 해도 삶의 질을 유지할 수 있을 정도의 자유를 누리고 싶었다. 그렇다면 우리 평범한 직장인들이 경제적 자유를 얻기 위해서는 얼마의 금액이 필요할까?

리치 워커의 현실적인 1차 목표액, 20억 / 20억은 경제적 자유를 위한 최소한의 금액이다: 내가 생각하는 ‘경제적 자유’가 가능한 20억이라는 돈의 구성은 다음과 같다. ‘① 실거주 1채(2021년 12월 수도권 아파트 평균 시세 7억 7천만 원) 아파트 ② 5억 원의 수익형 부동산(연 5% 임대 수익: 2,500만 원) ③ 7억 원의 배당 주식(연 6% 배당 수익: 4,200만 원) ④ 현금 자산 3천만 원(예비 자금)’ 참고로 20억은 하나은행에서 조사한 5대 광역시 직장인의 월평균 세후 소득인 468만 원을 근로 소득 없이 만들어 낼 수 있는 금액이다.

실제로 앞에 제시한 20억의 구성 자산을 살펴보면, 임대 소득과 배당 소득만으로도 세금을 제하고 약 470만 원 정도의 자본 소득이 매월 들어온다. 즉 20억은 3~4인 가구의 가족이 최소한의 생계를 위협당하지 않는 금액으로 갑작스러운 실직이나 사고를 당해도 내 가족의 안전을 지킬 수 있는 돈, 또는 경제적 자유로 조기 은퇴를 추진할 수 있는 돈의 크기인 것이다.

20억을 언제 만드는 게 가장 좋을까?: 내가 증권사에 취업했던 20대 신입 사원 때는 직장 생활에 적응하느라 정신이 없었고 돈을 쓰면서 젊음을 만끽하기에 바빴다. 30대가 되었을 때는 돈의 흐름이 조금씩 보이기 시작했고, 결혼하면서 자산을 모아야 하는 필요성을 절실히 느꼈다. 그래서 허리띠도 졸라매 보고 신용 카드를 가위로 잘라 보기도 했지만 생각만큼 자산이 늘지는 않았다. 그러나 노력의 결실은 30대 중반 이후에 서서히 나타났고, 40대 초반이 되자 의미 있는 성과를 만들어 낼 수 있었다. 결론적으로 20억을 벌기에 적합한 시기는 바로 40대다. 근로 소득도 오르고 있고, 재테크 노하우도 쌓여서 폭발적으로 부를 늘려 나갈 수 있는 절호의 타이밍이다. 50대가 되면 재테크에 전념하기에는 벌써 은퇴 준비가 코앞이다. 자산을 늘려 나가기보다는 안정적으로 지키기에 들어가야 할 시기인 것이다.

40대가 20억을 만들기 가장 좋은 시기지만, 50대, 혹은 은퇴 전까지라도 방향만 잘 잡는다면 기회를 잡을 수 있다. 중요한 것은 속도나 시기보다는 방향이다. 경제적 자유의 핵심 가치는 ‘지금 통장에 얼마나 있는가’가 아니다. ‘나의 자산이 지속적으로 우상향하고 있는가’다. 따라서 나는 이 책을 통해 ‘어떻게 지속적으로 우상향하는 자산을 만들 것인가’를 알려 줄 것이다.

리치 워커는 20억을 벌어도 직장을 그만두지 않는다

내가 지금 부자 직장인이 되고 보니 최소 세 가지의 선택지가 생겼는데 다음과 같다. ‘① 완전한 경제적 자유를 이루고 하고 싶은 일만 하고 살기 ② 모은 자본을 통해 스스로 새로운 사업이나 자영업에 도전하기 ③ 리치 워커 그대로 워라밸을 유지하면서 쭉 다니기’ 일반 직장인은 이 선택 앞에서 늘 갈등하고 또 주저하고 포기할 수밖에 없지만, 리치 워커는 다르다. 리치 워커는 위 세 가지 중 어떤 선택을 해도 좋다. 그리고 나 역시 소득을 올리고 자산을 축적하고 나니 일에 대한 불만이나 어려움도 줄어들게 되고, 마음에 여유가 생기면서 내 삶이나 상황에 대한 객관적인 시각도 자연스레 갖게 되었다. 적어도 무엇에 쫓기는 듯한 직장 생활은 하지 않아도 된 것이다.

리치 워커는 주도적으로 자기 삶을 살 수 있다: 자산 소득이 근로 소득보다 커진 순간부터 직장을 다닐 것인지 아닌지는 나의 선택지가 된다. 한번 생각해 보자. 회사는 나에게 어떤 가치인가? 최소한의 생계비만 확보되어도 조직을 뛰쳐나가 자유를 얻으려는 사람의 경우, 회사는 그에게 ‘월급을 주는’ 이상의 의미는 없다. 그러나 평생 놀고먹을 돈이 있는데도 더더욱 회사 생활에 집중하는 사람도 있다. 이 사람에게 회사는 자신의 한계, 자신의 능력을 시험하고 또 그 능력으로 성과를 내고 회사에 기여하고 싶은 가치를 지닌 곳이다. 그래서 나는 ‘무조건 그만두지 말라’가 아니라 ‘부자 직장인이 되고 난 후에 진지하게 갈등하라’라고 말해 주고 싶다. 부자 직장인이 되면 훨씬 자신의 상황을 객관적으로 볼 수 있고, 좀 더 현명한 선택을 할 수 있게 된다. 그때 당당하게 사표를 던지고 나와도 아무도 우리에게 뭐라고 하지 않는다. 그것이 ‘부자 직장인’만이 가진 특권이다.

차곡차곡 쌓는 게 아니라 타워 크레인으로 들어 올리는 것이다

1,000만 원에서 20억까지의 거리는 얼마일까?: 『돈의 속성』에서 김승호는 돈은 중력과도 같아서 처음 1억을 모으는 게 가장 어렵고, 1억을 모으고 나면 2억까지 가는 게 좀 더 수월해진다고 했다. 1억까지는 나의 노동력만으로 돈을 벌어야 하지만, 1억에서 2억이 되는 과정은 돈이 돈을 벌면서 도와주기 때문이다. 건축물로 비유를 하자면, 힘들어도 돌덩이를 내 몸으로 직접 날라야 하는 것이 1억까지고, 1억으로 주춧돌을 쌓고 나면 그것이 타워 크레인이 되어서 내가 돌을 운반하는 것을 도와준다.

실제로 나의 경험을 돌이켜 봐도 순자산이 -1,000만 원에서 1억까지 가는 데 5년이라는 긴 시간이 걸렸다. 그런데 5억에서 10억까지 가는 데는 부동산 호황이라는 바람을 타고 2년 만에 달성했다. 더 놀라운 사실은 10억에서 20억까지 가는 데도 2년밖에 걸리지 않았다는 것이다. 물론 투자한 것들이 기대 이상으로 많이 올라 준 이유도 있고 운이 좀 따랐던 것도 사실이지만, 이런 사례는 나에게만 해당하는 것이 아니고 최근 몇 년간 주식, 부동산에 열심히 투자했던 많은 사람에게 돌아간 성과다.

경제학자 토마 피케티의 저서 『21세기 자본』에 대해 잠깐 이야기해 보자. 이 책은 시대 간 불평등의 역사와 향후 더욱 심해질 빈부격차에 대한 것이 주요 내용이다. 빈부격차가 심해진다는 이야기야 너무 뻔하게 들리겠지만, 여기서 핵심은 ‘r(자본 수익률) > g(경제 성장률)’이다. 이 책은 국가 간 거시적인 경제에 대해서 다루고 있지만, 아이디어를 조금 차용하면 직장인 역시 자본 수익률이 임금 상승률보다 크다는 것이 중요한 포인트다. 즉 ‘r(자본 수익률) > g(임금 성장률)’의 공식이 적용된다는 뜻이다.

쉽게 설명하면, 서울 아파트의 가격이 오르는 속도가 내 연봉이 오르는 속도보다 빠르고, 구글, 애플, 테슬라의 주가가 오르는 속도가 나의 연봉 성장률보다 빠르다는 것이다. 따라서 직장인의 재테크 승리법은 근로 소득은 근로 소득대로 늘려 가면서 최대한 빨리 자산 열차에 올라타는 것이다. 월급을 모아 적금을 들어서 지속적으로 자산을 늘리기보다는, 월급을 모아 빨리 종잣돈을 마련한 다음 레버리지를 이용해 좋은 자산을 사고, 월급은 모으는 대신 생활비와 이자를 내는 용도로 사용해야 한다는 것이다.



나에게 리치 워커의 자질이 있는가 - 준비편



리치 워커는 근로 소득과 자본 소득의 차이를 알고 있다

천만 원을 20억으로 만든 이야기가 더 재밌는 법이다: 기원전 216년, 로마와 카르타고는 지중해 패권을 두고 2차 포에니 전쟁을 벌였는데, 카르타고의 한니발은 ‘칸나이 전투’에서 5만 명의 병력으로 8만 명의 최정예 로마 대군에게서 대승을 거두었다. 참고로 로마는 압도적인 보병을 통해 적은 수의 카르타고 병사들을 중앙 돌파하는 전략을 시도했다. 그러나 한니발은 이런 로마의 전략을 파악하고 초승달 모양의 대형으로 시간을 끌며 로마군을 유인했고, 후방에 아프리카 보병대를 배치해서 포위 섬멸 작전을 준비했다. 그리고 가장 핵심이 될 기병은 양쪽 날개로 배치해서 전쟁을 시작했다.

로마군은 한니발의 의도대로 정확하게 움직였다. 한니발의 의도는 상대적으로 비교 우위에 있는 기병대를 활용해서 로마군의 후방을 에워싸 공격하는 것이었고, 그것을 위해서는 최대한 보병이 시간을 벌어 줄 필요가 있었다. 자신들이 이기고 있다고 생각한 로마군은 한니발군 쪽으로 깊숙이 들어왔고, 이에 양측의 아프리카 보병대에 둘러싸이게 되자 당황했다. 잠시 후 강력한 전력을 가진 한니발의 기병대가 로마군의 기병대를 물리치고 로마군의 후방을 포위하자 로마군은 그대로 둘러싸여 제대로 싸워 보지도 못하고 전멸하고 말았다. 이러한 한니발의 포위 섬멸 작전을 ‘망치와 모루’ 전술이라고 한다.

이 전략이 성공하기 위해서는 기동성이 좋고 공격력이 뛰어난 기병의 역할도 중요하지만, 기병이 돌아오기 전까지 보병이 튼튼하게 버티는 역할이 핵심이다. 즉 공격을 담당하는 기병인 망치가 강해도 방어를 담당하는 보병인 모루가 약하면 전쟁에서 승리할 수 없다는 것이다. 반대로 보병을 의미하는 모루만 강하면 전쟁에서 패배하지는 않지만, 승리를 얻기도 힘들다. 이제 이 전쟁 이야기를 직장인의 재테크 이야기로 바꾸어서 적용해 보자. 직장인 부자들은 근로 소득과 자본 소득 두 가지를 잘 활용한다. 즉 각자의 재테크 전쟁에서의 보병과 기병의 운용 전략이 모두 뛰어나다는 것이다.

직장인 재테크로 ‘망치와 모루’ 전략을 써라: 직장인의 20억 만들기의 핵심은 ‘근로 소득인 보병을 탄탄하게 육성하고, 자본 소득인 기병을 통해서 자산 증가를 극대화시킨다’는 재테크의 ‘망치와 모루’ 전략을 의미한다. 즉 직장인의 재테크 성공은 근로 소득과 자본 소득을 모두 잘 활용할 수 있어야 한다는 것이다. 아무런 재테크를 하지 않고 직장 생활만 열심히 하는 사람은 당장 먹고사는 데는 문제가 없을 것이다. 그러나 적극적으로 자산을 늘리기는 어렵다. 근로 소득이 늘어나는 속도는 물가 상승률을 간신히 상회하는 수준에 그치기 때문이다.

이런 경우 평생 은퇴를 못 하고 계속 일을 해도 노후 불안에 시달릴 가능성이 크다. 반대로 직장 없이 재테크만 하는 사람, 즉 전업 투자자의 경우를 보자. 이미 충분한 자본을 확보하고 안정적인 소득을 올리는 사람도 종종 있겠지만, 안정적인 현금 흐름 없이 투자에만 올인하는 사람들은 시장 상황이 조금만 어려워져도 크게 곤란해지는 경우가 많다.

결국 직장인의 20억 만들기는 근로 소득의 탄탄함, 저축과 신용의 활용 능력에 달려 있다. 다시 말하면, 직장 생활을 열심히 해서 승진도 하고 연봉도 올리면서, 자신의 자본과 부채로(저축과 대출로) 최대한의 재테크 성공을 하는 것이 핵심이다. 나 역시 이 망치와 모루 이론을 그대로 따랐다.

순자산과 자산의 개념만 알아도 부의 속도는 빨라진다

A와 B 중 누가 더 부자일까: 직장인 A와 B는 같은 회사 동기로, 두 사람 모두 부장으로 근무하고 있으며 각각 10억 원의 순자산을 보유하고 있다. 연봉은 둘 다 세전 1억 원 정도, 세후 월급 660만 원으로 외벌이를 하고 있다. 먼저 직장인 A의 순자산은 현금성 자산 위주다. 강남의 신축 아파트에서 9억 원 전세를 살고 있고, 예금 1억 원(금리 2%)을 보유하고 있다. A는 대출은 전혀 없으며 빚을 지는 것을 싫어한다. (총자산 = 순자산 = 9억 원 + 1억 원 = 10억 원 / 부채: 0원 / 부채 비율: 0%)

직장인 B의 자산은 재건축을 앞둔 강북의 아파트(시가 10억 원, 전세 보증금 5억 원 = 순자산 5억 원) 1채, 재개발을 앞둔 경기도 빌라(시가 9억 원, 전세금 5억 원 = 순자산 4억 원) 1채, 그리고 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 구축 아파트에서 월세로 ‘몸테크’를 하고 있다. (총자산 = 10억 원 + 9억 원 + 1억 원 = 20억 원 / 부채: 5억 원 + 5억 원 / 부채 비율 : 50%)

A와 B의 출발점은 비슷했지만 5년 후 그 결과는 어떻게 될까? 경제 상황에 따라 다르겠지만 시간이 지날수록 순자산은 직장인 B가 훨씬 더 늘어날 가능성이 크다. 이유는 두 가지다. 첫 번째는 자산의 규모 차이다. 둘 다 순자산은 현재 10억 원이지만 A는 10억이 움직이고, B는 20억이 움직이기 때문이다. 자산이 10%씩 오른다고 할 때, A는 0원의 수익(전세 보증금은 원금 보장이 되지만, 이자를 받을 수가 없다), B는 2억 원의 수익이 가능하다. 두 번째는 자산의 성장성 차이다. A는 100% 원금이 보장되는 현금성 자산에 투자하고 있다. 현금은 유동성이 좋고 사용하기에 편리한 자산이지만, 아쉽게도 성장성은 전혀 없다. 그러나 B는 시간이 지날수록 오를 수밖에 없는 자산을 레버리지로 보유하고 있다. 시간이 지날수록 A와 B의 격차는 커질 수밖에 없다.

근로 소득만으로는 자산의 상승 폭을 따라갈 수 없다는 것을 최근 몇 년간의 자산 시장이 명확히 보여 주고 있다. 결국 원금 보장에 집착하기보다는 적당한 부채를 안고 자산의 크기를 늘리는 게 핵심이다. 물론 여기에는 리스크가 필연적으로 따르는데, 리스크는 공부와 분석을 통해 측정 가능하고 줄일 수 있다. 아무튼 월급만 모아서 ‘직장인의 20억 만들기’를 실천하는 것은 정년까지 다닌다고 해도 실질적으로 불가능하다. 따라서 적당한 불확실성과 리스크는 감수하되, 성장하는 자산을 같이 실어서 근로 소득과 함께 자산의 크기를 늘려 나가자. 부채 비율을 얼마나 늘릴지는 자신의 선택이다. 무리하게 투자하라는 것이 아니고, 여러 가지 변수가 닥쳐도 감당 가능할 정도로만 자산을 실어야 한다는 이야기다.

다섯 가지만 알면 누구나 리치 워커가 될 수 있다

투자 실력이 뛰어난 리치 워커의 다섯 가지 성공 법칙: ① 실력 - ‘실력’이라는 것은 한마디로 투자 대상이 ‘돈이 되는가’를 알아보는 안목이라고 할 수 있다. 여기서 안목이란, 산속에서 도를 닦듯이 생기는 게 아니라 투자에 대한 관심과 생생한 실전 경험, 시행착오, 남다른 상상력과 창의력의 합산을 의미한다. ② 행동력 - 리치 워커들은 말로만 이야기하지 않고 실천으로 옮긴다. 아파트 미분양 계약, 오피스텔 청약, 가상 화폐 채굴, 주식의 저가 매수 등 어떤 것이라도 행동한다는 것이 중요하다.

③ 자금력 - 투자에는 돈이 필요하다. 좋은 기회도 투자금이 없으면 날려 버리는 경우가 비일비재하기 때문이다. 그런데 자금력이라는 것은 꼭 본인이 가지고 있는 돈만을 의미하지는 않는다. 신용 대출, 주택 담보 대출 등 합법적으로 빌릴 수 있는 돈이 곧 자금력이다. 자금력이라는 것은 결국 필요할 때 현금을 조달할 수 있는 능력이다. 즉시 현금화할 수 있는 자산(현금, 주식, RP, CMA) 또는 비교적 현금화가 쉬운 자산(분양권, 소형 평형 아파트), 현금화가 어려운 자산(토지, 상가, 대형 평형 아파트, 재건축 아파트 등)의 비중을 조절해서, 현금이 부족해 긴급한 상황에 대처하지 못하는 일이 없도록 준비하는 것도 고수가 되는 비결 중 하나다. ④ 정보력 - 똑같은 스펙으로 대기업에 지원한다면, 최대한 많은 기업의 문을 두드려 봐야 더 좋은 기회를 얻을 수 있다. 투자 역시 마찬가지다. 끊임없이 발품을 팔고, 손품을 팔고, 투자 서적을 사서 읽고, 다른 투자자들과 대화하면서 더 좋은 기회를 찾아 나서야 한다. 이제는 투자자들의 실력이 상향 평준화되었기 때문에 남다른 노력이 아닌 이상 시장 수익률을 초과해서 돈을 벌기가 점점 힘들어지고 있다. 또한 내가 모르고 있는 정보를 다른 사람이 알고 있는 경우도 있기에 최대한 많은 정보를 얻을 수 있도록 노력해야 한다.