서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다

서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다



함태식 지음

황금부엉이 / 2022년 2월 / 392쪽 / 19,800원



프롤로그_ 지금은 ‘사고 싶다’가 아니라 ‘사야만 한다’고 말할 때

나 역시 다른 평범한 이들처럼 공부를 미루고, 선택의 기회를 흘려보낸 사람 중 한 명이었다. 정확히 2년간 아파트를 사야 할지 말아야 할지 고민했다. 가진 돈은 너무 적고 두려움은 너무 커서 우회로인 경매부터 시작했다. 소도시의 작은 아파트부터 시작해 차근차근 현장의 언어를 익혔다. 그때의 배움들을 유튜브, 나름대로 경쟁이 치열한 시장에서 ‘얼음공장’이라는 브랜드로 현재의 인지도를 쌓을 수 있었던 이유에 대해 나는 2가지를 떠올린다. 첫째는 시장에 대한 일관된 시각을 유지한 것, 둘째는 현장의 구체적인 정보를 제시한 것이다. 지난 수년 동안 부동산 상승장을 예고했고, 실제로 아파트 시장은 뜨겁게 달아올랐다. 매 영상에서 시장의 다양한 흐름을 짚으며 ‘공부했으면 반드시 실천하라’를 강조했다. 덕분에 적지 않은 이들이 자신의 첫 보금자리를 마련하고, 자산 상승효과를 얻었다는 피드백을 받았다.

사실 아파트를 사기로 한 것과 그렇지 않은 것은 종이 한 장 차이일 수 있다. 계약서에 사인하고, 하지 않고의 차이일 뿐이다. 그러나 언제가 됐든 그 결정을 한 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 큰 차이가 생긴다. 지난 5~6년간 그 간극은 더 크게 벌어졌다. 나는 지금도 늦지 않았다고 생각한다. 내 집 마련은 앞으로 점점 더 어려워질 것이다. 지금이야말로 적기일 수 있다. 과거 1987년부터 2021년까지 1년 단위로 끊어서 아파트가격의 상승/하락/보합을 보면 하락 구간은 20%밖에 되지 않는다. 나머지 80%가 상승 및 보합 구간이었다. 직접 아파트 매매가격 지수를 펼쳐놓고 계산한 결과다. 20% 구간에 대한 기대로, 계속해서 세입자의 신분으로 살아가는 것은, 기회를 잃어버리는 것은 물론 자신의 자산 가치를 하락시키는 최악의 선택이 될 것이다.

또 하나 특히 당부하고 싶은 것은 ‘6개월을 넘기지 말라’는 것이다. 사기로 했으면 충분히 알아보고 비교하고 숙고하되 6개월은 넘기지 말아야 한다. 부동산 매매는 굉장히 힘들고 피곤한 작업이다. 시간이 길어질수록 사고자 하는 의지가 꺾이기 쉽다. 그래서 이 책을 준비하면서 ‘아무리 초보자라도 6개월 안에 행동할 수 있는 가이드’를 만들자는 목표를 세웠다. 무주택자의 시간을 아끼고 실제 아파트를 구입하는 데 유용한 지침이 되도록 현장의 경험을 엄선했다.



부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부



정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다

2022년 초 푸념하는 이들은 두 부류다. 하나는 아파트를 사지 못한 경우, 다른 하나는 아파트를 팔아버린 경우이다. 2017년 이후 많은 정책이 쏟아졌다. 정부의 목소리는 한결같았다. “부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났습니다. 가격도 곧 안정화될 것입니다. 무리한 추격 매매는 자제해 주십시오.” 더불어 다주택자에게도 실제 사는 곳 이외의 주택은 매도하라는 강력한 사인을 주었다. 실제로 수강생 중에는 “집값이 떨어질 거라는 이야기만 듣고 살던 집을 팔아서 지금은 무주택자입니다. 수억 원이 올라버려 살던 집도 다시 들어가지 못하는데 분양물량을 기다려야 할까요?”라며 상담을 청하는 분들도 여럿 있었다.

부동산 시장의 향방을 점치기는 어려우나 부동산 거래는 시장에서 이루어진다는 전제는 잊지 말아야 한다. 정부의 정책과 시장의 수급, 2가지 모두를 살펴야만 한다. 시장이 과열 양상을 띠면 정부는 안정화대책을 내놓고, 시장이 침체 국면으로 접어들면 정부는 다시 활성화 대책을 내놓는다. 따라서 정부의 정책과 시장의 수급이 일치하기는 매우 어렵다.

“그럼 정부 정책을 따라야 합니까? 아니면 아예 반대 방향으로 가야 합니까?”



개인적으로는 시장의 방향 즉 가격의 오르내림은 수급(수요와 공급)이 결정한다고 생각한다. 시장경제에서 가격을 결정하는 것은 수요와 공급이다. 이것만은 확실하다. 시장에 공급이 넘치면 가격은 하락하고, 공급이 줄어든 상태에서 수요가 많아지면 가격은 상승한다. 다만 그 양을 정확하게 계량할 필요가 있다. 일례로 아파트 시장의 경우 공급을 신규 입주물량으로 한정하는 경우가 많은데, 구축 아파트 역시 중요한 공급원이다. 구축의 매물 잠김 현상이 나타난 상태에서 신규 입주물량이 쏟아져도 가격이 안정되기는 어렵다.

그렇다면 정부의 정책은 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가? 정부의 정책은 속도에 영향을 준다. 우리는 과거 노무현 정부 때의 부동산 가격폭등과 이명박 정부 때의 부동산 가격하락을 이미 경험했다. 이명박 정부 초기부터 부동산은 빠르게 안정화되었고, 심지어 하락세로 돌아섰다. 보금자리 주택을 짓고, 혁신도시와 기업도시를 지정해 일자리를 지방으로 내려보내고, 2기 신도시 입주가 맞물리면서 안정화 속도가 빨라졌다. 이처럼 정부의 정책은 수급이 안정화되는 과정에 ‘가속도’를 붙일 수 있다. 물론 반대의 경우도 가능하다. 공급이 줄어드는 상황에서 정부가 구축 매물까지 원활히 거래하지 못하도록 제도를 변경하면 가격은 가파르게 상승할 수밖에 없다. 따라서 수급 못지않게 정부의 정책도 중요하다.

또 하나, 정부의 정책과 시장의 수급은 영향력을 미치는 시장이 각기 다르다. 부동산 시장을 ‘유동성 시장(투자 수요)’과 ‘실거주자’ 시장으로 양분할 때, 정부의 정책은 유동성 시장에 크게 영향을 미친다. 정부가 전세난을 해결하기 위해 다주택자를 양성하고 전세대출을 풀기 시작하면 유동성 시장이 움직인다. 하지만 실거주자 시장은 상대적으로 영향이 덜하다. 실거주자 시장은 수요와 공급에 따른 영향을 크게 받는다. 신규분양과 입주물량이 늘고, 구축 아파트의 매매가 늘어야 가격이 안정화된다.

물론 세상에 영원히 오르는 재화는 없다. 아파트 시장이라고 상승장만 지속되지는 않을 것이다. 전문가 대다수가 장기적으로 인구와 경제 양쪽 모두에 성장 한계가 오면서 정체가 지속되면, 주택가격 역시 상승 여력이 떨어질 것이라고 말한다. 개인적으로도 만일 가격이 천정부지로 오른다면 매도를 미루거나 포기하는 사람이 늘면서 매수 수요가 감소한 형태의 안정화가 올 수도 있다고 생각한다. 이미 살 사람이 다 샀다면 마지막에는 실거주자만 남을 것이다.

문제는 다시 현재의 시장으로 돌아온다. ‘지금이 부동산 경기 사이클의 어느 부분이냐?’라는 질문은 ‘언제 집을 사야 하나?’라는 질문과 연결된다. 다소 어렵다고 느낄 수도 있지만 ‘내가 할 수 있는 것’ 혹은 ‘내가 해야만 하는 것’에 집중하면 답은 쉽게 나올 것이다. 우리 대다수는 정책을 만들 수 없다. 내가 할 수 있는 것은 시장에 참여자가 될 것이냐, 아니냐를 결정하는 것뿐이다. 특히나 내 집 마련이 목표라면 상대적으로 정부의 정책 변화에 영향을 덜 받는다고 할 수 있다. 주택 공급의 80%가 민간 영역에서 행해지는 상황이라는 것도 중요한 포인트다. 속도보다는 방향에 집중하는 것이 맞다.

덧붙여 정부 정책에 귀 기울이고 시장에 대한 영향을 주시하는 것은 좋으나, 모든 것에는 ‘변화의 가능성’이 늘 존재한다는 것을 기억했으면 한다. 대표적으로 ‘규제책’들은 영원할 수 없다. 시장이 어느 정도 안정화되면 대부분 사라진다. 2002년 8월 주택건설촉진법을 개정해 ‘투기과열지구 지정제도’가 만들어지고, 다음 해 4월에 강남과 광명, 대전 서구 등이 투기지역으로 지정됐으나 부동산 경기 하락기인 2011년 12월에는 강남3구를 끝으로 투기과열지구가 모두 해제됐다.

아파트 매매는 나의 체력이 중요하다. 경제적으로 가능하다면 사야 한다. “1가구 1주택자라도 12억 원을 넘기면 양도세를 내야 한다는데요?”라는 물음은 무의미하다. 세금은 가진 자가 내는 것이다. 집값이 올라 세금을 내는 것이 나은가? 아니면 집값이 내려서 세금을 내지 않는 것이 나은가? 세금을 낼 정도로 가진 것이 나은가? 아니면 세금조차 내지 못할 정도로 없는 것이 나은가? 뻔한 결론을 두고 고민할 필요가 없다.



‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인



최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다

서울 아파트는 갈수록 부족해질 것이다. 핵심지의 재건축 재개발로 신규 아파트가 공급된다고 해도 엄밀히 ‘내 집 마련’에는 큰 도움이 되지 못할 가능성이 크다. 모두에게 순번이 올 정도로 충분한 공급이 되기 어렵고, 언제 이루어질지 기약하기 어려운 경우가 대부분이며, 그때를 기다리며 내 집 마련의 시기를 늦추는 것은 최악의 선택이기 때문이다.

모두가 좋다고 하는 곳을 갈 수 없다면 차선이라도 선택해야 한다. 차선 역시 주요 포인트는 일자리와 주거지로서의 편의성과 안전성이다. 이왕이면 내가 아닌 '우리'의 기준이 중요하다. 최선의 주거지에서 차선의 주거지로 이동하는 사람이 많은 곳이 내게도 ‘최선의 차선’일 수 있다는 뜻이다.

서울을 크게 5개의 권역으로 나누고, 교통의 연결 방향은 ‘차선 주거지’를 알려주는 방향과도 일치한다. 새로운 교통(지하철)의 신설은 주변지와 핵심지의 연결로 이루어진다. 이미 일자리를 위해 많은 사람이 외곽에서 중심으로 이동하고 있다. 주택 문제로 고민이 많은 정부 역시 이들 일자리 핵심지로 출근하는 이들을 위해 이동선을 따라 주택지를 개발할 수밖에 없다. 이들 권역을 중심으로 최선 입지와 차선 입지를 알아보자.

1. 강남: 동남생활권

강남구를 놓고 보면 오른쪽에 송파구가 있고 더 가면 강동구, 하남시가 연결된다. 사실 하남시가 생기면서 강동구가 많이 올랐다. 핵심지와 주변지는 상보 역할을 한다. 핵심지가 오르면 주변지가 오르고, 주변지가 비교적 많이 오르면 다시 핵심지가 오른다. 강남구, 송파구의 아파트가격이 상승하면서 강동구가 올랐고, 이들을 받아서 하남시의 아파트가 상승했다.

강남구의 왼편에는 서초구가 있고 더 가면 동작구가 있다. 사실 얼마 전까지 동작구에는 좋은 아파트가 많지 않았다. 그래서 강남구를 기준으로 왼쪽으로 이동한 사람들은 영등포구를 거쳐, 관악구 그리고 금천구로 많이 이동했다. 서남생활권인 여의도권 주거벨트가 교차하는 부분이 있다. 강남 아래는 분당과 판교가 있다. 이곳은 지역 내에서도 양질의 일자리가 풍부해 주거지로 인기가 높다. 강남으로 출근하려는 이들에게는 차선이지만 지역 내에서 출근하는 이들에게는 최선의 일자리다. 이런 이유로 가격이 상당하다. 판교에서 분당으로, 용인 수지구로, 용인 외곽으로 마지막에는 수원까지 주거지가 확대되는 형태다.

2. 종로: 도심생활권

종로는 가장 오래된 업무 중심지로, 주거지가 형성될 공간이 많지 않았다. 그래서 주거지로 좋은 아파트가 많지 않다. 용산구는 서울에 오래 자리 잡았던 부촌이고, 앞으로 개발도 기대되지만 당장 진입은 쉽지 않다. 도심생활권으로 이동하기 위한 대중교통으로는 지하철 2호선과 3호선, 4호선, 5호선 그리고 경의중앙선이 있다. 인근에는 마포구, 용산구, 성동구, 광진구가 있지만, 마포구에는 여의도로 출퇴근하는 이들이 많고, 용산구도 강남으로의 출퇴근 수요가 많다. 보통 도심생활권으로 출퇴근하는 이들은 3호선과 4호선, 5호선을 주로 이용한다. 3호선에서는 연신내, 불광동, 홍제역을 중심으로 한 은평뉴타운과 더 멀리는 고양시의 일산 서구, 동구, 덕양구 등의 도심생활권으로 내려온다. 4호선은 동대문구와 노원구에서 오고, 더 멀리 가면 의정부와 양주에서도 출퇴근 수요가 있다. 5호선은 강서구와 김포까지 확대된다.

3. 광진구, 성동구: 동북생활권

오래전부터 광진구, 성동구는 각광받는 곳이지만 공통적으로 일자리가 없는 곳이기도 하다. 이곳에 사는 사람들은 일자리를 위해 서울 전역으로 퍼져나간다. 강북과 강남 모두 용이하다. 하지만 강남으로 가는 인구가 월등히 많아서 광진구보다 성동구가 더 높은 가격이 형성되어 있다. 동북생활권은 동대문구, 중랑구로 거주지 이동이 이루어진다. 다음은 노원구, 도봉구, 강북구다. 그다음이 남양주와 신도시 등이고, 의정부와 양주까지도 동북생활권에 포함된다.

4. 광화문, 마포: 서북생활권

재개발과 재건축으로 최근 광화문과 마포구 아현동에 새로운 아파트가 많이 들어섰다. 하지만 수요가 항상 많았던 곳이라 가격대가 만만치 않다. 이곳에 아파트를 매매하지 못한 무주택자가 차선으로 선택한 곳이 마포구 상암동, 은평구와 고양시다. 상암동은 DMC 개발로 업무 지역을 따로 끼고 있다. 대중교통으로 광화문 출근이 용이하다. 은평구의 경우 새로운 아파트들이 많아지면서 주거지로서의 편의성과 안전성이 높아졌고, 고양시는 1기 신도시라 잘 갖춰진 주거지로 꼽힌다.

5. 여의도, 마곡, 가산·구로 디지털단지: 서남생활권

여의도에도 일자리가 상당하다. 그러나 아파트가 노후화되고 가격도 높아 선뜻 매매가 어렵다. 여의도로 출퇴근을 하는 이들이 차선지로 꼽는 곳이 양천구다. 특히 아이들 교육을 위해 목동으로 이동하는 사람이 상당하다. 목동으로 이동하는 사람 중 일부는 강남에서 넘어온다. 강남에서 목동은 이동 거리가 상당하지만, 아이들 학군을 중요하게 여기는 경우 과감하게 이동하는 것으로 보인다.

여의도에서 양천구로도 이동하기 어려운 경우는 강서구와 구로구의 아파트를 선택한다. 구로구는 여의도와 물리적으로 가깝고, 강서구는 9호선과 5호선을 이용해 출퇴근이 용이하다.

가산·구로 디지털단지는 하나의 권역으로 묶는다. 7호선 가산디지털단지역과 2호선 구로디지털단지역은 출퇴근 시 가장 사람이 많이 몰리는 지하철로 1, 2위를 다툴 정도로 붐빈다. 대기업이 포진한 지역은 아니지만 스타트업과 벤처를 중심으로 일자리가 빠르게 늘고 있다. 덕분에 인근에 있는 광명시와 금천구, 구로구의 인기가 높아지고 있다. 광명시는 택지를 개발해 금천구와 구로구에 비해 주거지로서 안정적이다. 금천구도 새 아파트를 필두로 가격이 상승하고 있다. 이 지역에 아파트 매매가 어려운 경우 한발 물러나면 안양, 안산, 시흥 등으로 퍼져나간다.

마곡은 면적만으로 놓고 보면 크다고 할 수 없지만, 강서구의 아파트 수요를 강력하게 끌어가고 있다. 마곡의 주거지는 거의 완성됐으나 아직 일자리가 반 정도 들어오지 않았다. 앞으로 주거 수요는 꾸준히 늘어날 것이다. 강서구에서 인천시, 고양시, 김포시까지 영향을 미칠 수 있다.



‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인



‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게 찾는 팁

처음 서울 아파트를 뒤지고 다닐 때는 나도 “도대체 어느 단지가 더 싼지 어떻게 안담!” 하고 한숨을 쉬기도 했다. 사방팔방으로 돌아다녀도 가격이 너무 올라 살 곳이 없었다. 그도 그럴 것이 부동산 초보의 귀에까지 동네 이름이 들릴 정도라면 이미 그곳을 찾는 수요는 차고 넘칠 단계다. 그때는 부동산중개사를 붙잡고 하소연도 많이 했다. 돈은 없고 아파트는 사고 싶은데 너무 많이 올랐다는 뻔한 레퍼토리였다. 그런데 꾀죄죄한 청년이 안쓰러웠는지 몇몇 분이 ‘지금도 가서 살 수 있을 만한 곳들’을 알려주었다. 물론 입지는 지하철로 두세 정거장을 더 가야 하거나 버스를 타고 들어가야 할 정도로 더 안 좋았다. 직접 인근의 부동산중개소를 찾아가면 가격에 아무 미동도 느낄 수 없었다. ‘정말 오르긴 오를까?’라는 의문이 들었다. 그런데 내가 망설이고 망설이다 시간을 흘려보낸 수개월 후 실제로 가격이 오르기 시작했다. 그때 순환매의 원리가 실제 시장에서 아주 강하게 작동한다는 것을 처음으로 체험했다.

이후 ‘순환매의 흐름을 더 쉽고 편하게 확인할 방법이 없을까?’를 고민하다가 ‘대표선수’를 뽑아서 이들을 비교해보는 방법을 사용해보기로 했다. 사실 성냥갑 같은 아파트는 다 거기서 거기 같아도 단지마다 개별성이 있다. 같은 24평 신축이라도 강남에 있는 물건과 강북에 있는 물건이 다르다. 그래서 대표선수를 뽑을 때는 비슷한 입지(대단지 아파트단지), 비슷한 연식, 비슷한 가구 수로 제한해야 한다. 나는 서울을 몇 바퀴 돈 후에 3명의 대표선수를 뽑았는데 가양주공 6단지와 광명시 하안주공 12단지, 그리고 상계주공 10단지였다.