마법의 재건축 투자

마법의 재건축 투자



김선철 지음

원앤원북스 / 2021년 11월 / 335쪽 / 18,000원





투자금 1억 원이 35억 원이 되다



재건축 투자수익률 3,250%의 신화

1억 원을 투자해서 35억 원으로 만들다: 명지대학교 부동산대학원 김선철 교수는 ‘재건축 투자 특강’을 진행했다. 그의 열정에 수강생들은 강의에 집중했다. 소액 자본으로 재건축에 투자하는 방법을 설명할 때는 수강생들의 눈빛이 반짝거렸다. 박 과장(36세, 부동산 신탁사 과장)도 그들 중 하나였다. 그런데 박 과장의 머릿속이 복잡했다. 그래서 다음과 같은 질문을 던졌다. “교수님의 책 『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』에서 투자 사례로 설명한 재건축 투자수익률 3,250%가 정말 사실인가요?”

“박 과장님, 제 책에서 설명한 제주도 이도주공아파트의 사례는 투자금 대비 3,250%의 투자수익률을 달성한 것이 사실입니다. 당시 송영택 씨는 2007년에 제주 이도주공아파트 3단지 15평형(공급면적 49.91㎡, 전용면적 39.69㎡)을 1억 원에 다섯 채 구입[1채 구입비 : 매매가 5천만 원(세금 포함)-전세보증금 3천만 원=실투입금 2천만 원]했습니다. 8년이 지난 2015년에 9억 5천만 원의 이익을 얻었고, 이후 재건축 조합설립 등 인허가가 진행되면서 2021년 10월 기준으로 한 채당 7억 원에 거래되고 있습니다. 총 5채의 자산 가치를 따져보면 35억 원 정도입니다. 투자수익률을 계산해보면, 자산 가치 35억 원에서 전세보증금 2억5천만 원(1채당 전세보증금 5천만 원×5채)을 빼면 32억 5천만 원이지요. 1억 원을 투자해서 32억 5천만 원이 되었으니 투자수익률이 3,250%입니다.”

“저도 재건축 투자를 해서 내 집 마련을 해보고 싶습니다. 재건축 투자를 하려면 어떻게, 그리고 무엇을 먼저 시작해야 할까요?” “어떻게, 무엇을 먼저 시작이라…. 단편적인 사례 분석이 아닌 현실적인 투자 방법이 궁금하다는 말이군요. 그렇다면 기초부터 차근차근 알아볼까요?”

우리가 재건축 투자에 관심을 갖는 이유: “최근 신문기사를 보면, ‘강남 아파트 평당 1억 원은 이제 흔한 일, 토지거래허가제도 무색’ ‘평당 1억 원에도 대기 넘쳐’ 등의 기사 제목을 쉽게 볼 수 있습니다. 우리나라 부동산 기사는 모두 강남 아파트 관련 기사뿐인 것 같습니다. 여러분은 이런 기사를 보면 어떤 생각이 드나요?” “허탈합니다. ‘나도 어떻게든 영끌이라도 해서 강남 아파트에 투자해야 하지 않을까’ 하는 급한 마음이 들기도 합니다.” “다들 비슷한 생각일 겁니다. 그런데 여기서 본질적인 가치에 주목해야 합니다. 강남 아파트는 모두 평당 1억 원이 넘는다는 것이 사실일까요?”

“무슨 말씀인가요? 강남의 아파트는 평균적으로 평당 가격이 1억 원이 넘을 정도로 비싸다는 의미 말고 다른 의미가 있나요?” “강남 아파트라고 해서 모두 평당 1억 원이 넘는 것은 아닙니다. 신문 기사를 자세히 읽어보면 한 가지 공통점이 있습니다. 바로 ‘재건축’입니다. 기사에 나오는 아파트들은 모두 재건축 대상인 아파트들입니다. 재건축이 되면 가치가 올라간다는 것은 부동산시장에서 누구나 알고 있는 사실이죠. 투자자들이 너도나도 강남 아파트에 몰리다 보니 가격이 치솟는 것입니다.”

누구나 아는 재건축과는 다른 재건축에 눈을 뜨다: “교수님, 저희도 강남 재건축에 투자해서 ‘대박’을 터트리고 싶습니다. 방법이 없을까요?” “강남 재건축 투자를 하려면 수십억 원의 현금이 있어야 가능합니다. 여러분이 현재 재건축 투자금으로 활용할 수 있는 유휴자금은 얼마나 있나요? 아마 여러분과 같은 일반 샐러리맨들의 경우 대략 5천만 원에서 1억 원 사이일 것이라 생각됩니다.”

“교수님, 그렇다면 재건축 투자는 불가능하다는 것인가요?” “왜 여러분들은 강남만 재건축 투자 지역으로 바라봅니까? 관점을 바꿔보세요. ‘나는 반드시 강남에 입주하겠다’라는 생각 때문에 강남 재건축 투자를 생각한다면 다른 문제이지만, 이 또한 충분한 투자자금이 있을 때 생각하면 되는 것입니다. 지금은 투자수익률이 높은 재건축에 투자하는 것이 재건축 투자의 목표입니다.”

“투자수익률이 높은 재건축에 투자한다고 관점을 바꿔서 생각한다는 것은 다른 지역의 재건축 투자를 말씀하는 것인가요?” “네. 강남 재건축 투자가 어렵다면 비강남 지역에 재건축 투자를 하고, 서울 재건축 투자가 어렵다면 서울이 아닌 지역에 투자하면 됩니다. 여러분, 사고의 벽을 깨보세요. 수도권이나 5대 광역시에 1억 원 미만의 투자금으로 재건축 투자가 가능한 아파트는 아직 많습니다. ‘재건축 투자란 아파트를 구입하는 것이 아닌 부동산 금융 상품에 투자하는 것’이라는 생각의 전환이 중요합니다.” “재건축 투자를 내가 살 집에 투자하는 것이 아닌 금융상품으로 생각하고, 온라인 정보를 최대한 수집ㆍ분석하여, 투자수익률을 우선적으로 고려해 투자 대상 물건을 선별하라는 말씀이군요.”

저층 주공아파트는 재건축 투자의 보물지도다: “앞서 설명한 제주도 이도주공아파트 15평형에 투자해서 3,250%라는 엄청난 투자수익률을 달성한 것을 보면, 특별한 공식이 있습니다. 바로 저층 주공아파트는 재건축 투자의 안정적인 구조를 가지고 있다는 것이지요.”

“저층 주공아파트에 재건축 투자의 안정적인 구조가 있다는 것은 무슨 의미인가요?” “먼저 ‘저층’이라 함은 건축용어 사전에는 일반적으로 1~3층 정도의 건물 높이를 말합니다. 하지만 제가 설명하는 저층은 5층 이하의 아파트로 이해하면 됩니다. 저층 아파트는 기본적으로 기존의 대지지분이 넓고, 재건축 용적률 적용에 따라 개발이익이 높습니다. 그런데 여기서 ‘주공아파트’의 의미도 매우 중요합니다. 전국의 주공아파트는 생활환경이 매우 우수한 입지에 위치하고 있습니다. 서초구 반포 주공아파트, 강남구의 개포 주공아파트 등 국내 최고 가격을 형성하는 아파트들이 주공아파트라는 것이 이 설명을 증명하고 있습니다.”

“그럼 어떻게 하면 되나요?” “네이버 검색창에서 ‘주공아파트’를 검색해보세요. 전국의 주공아파트 리스트가 나올 것입니다. 그리고 인터넷만 검색해도 최근 매매, 전세 시세까지 바로 확인할 수 있습니다. 아직도 투자 검토가 가능한 서울과 지방광역시의 대표적인 주공아파트만 살펴보면, 서울은 구로주공, 상계주공, 부산은 망미주공, 해운대주공 등이 있습니다. 대구에는 안심주공, 인천에는 연수주공, 광주에는 우산주공, 대전에는 판암주공, 울산에는 달동주공 등이 있습니다. 이외에도 전국에 수백 단지의 주공아파트들이 있습니다. 이렇게 많은 주공아파트 중에서 우선 저층아파트를 선별해야 합니다. 그다음 대지지분의 평당 가격이 낮은 순으로 분석해보세요. 그러면 여러분의 유휴자금 수준으로 투자가 가능한 저층 주공아파트 중에 재건축 투자 대상 아파트를 찾을 수 있을 겁니다. 만약 저층 주공아파트 재건축 투자가 쉽지 않다면, 민간 기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인 입지적 장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축에 투자하는 것도 좋습니다.”



3천만 원으로 재건축 실전 투자!



실전 재건축 투자 7단계

1단계 - 부동산 이슈 파악 및 시장분석: 김 교수는 인터넷 메인 창 설정을 ‘부동산뉴스’로 설정하라고 했다. 그러면 인터넷을 클릭할 때마다 최신 부동산뉴스를 볼 수 있고, 뉴스 제목만 꾸준히 봐도 부동산시장의 흐름을 알 수 있다고 했다. 그래서 박 과장은 인터넷 기본 페이지를 부동산뉴스로 설정했고, 이후 반강제적으로 최신 부동산뉴스를 보는 자신을 발견했다. 또 매일 수십 번씩 부동산뉴스를 접하면서 현재 부동산시장에서 가장 민감한 이슈가 무엇인지를 자연스럽게 알 수 있었다. 부동산시장에서 핵심 이슈는 불안정한 가격이었다. 강남을 중심으로 부동산가격이 지속적으로 상승했고, 정부는 아파트 공급을 늘리겠다고 발표했지만, 가격 안정을 이끌기에는 역부족이었다. 과감한 공급대책이 필요한 상태에서 2018년 12월, 정부는 남양주ㆍ하남ㆍ계양ㆍ과천 등 3기 신도시 4곳을 발표했다.

박 과장은 정부의 정책 중 가장 핵심인 3기 신도시 개발에 관심을 집중했다. 3기 신도시 이슈에서 투자 대상을 찾을 수 있으리라는 판단에서였다. 저녁 수업시간까지 기다릴 수 없었던 박 과장은 김 교수의 연구실로 달려갔다. “교수님, 매일 부동산뉴스를 반강제적으로 보다 보니, 요즘 부동산의 핵심 키워드를 도출할 수 있었습니다. 바로 ‘가격상승’ ‘공급’ ‘3기 신도시’입니다. 강남을 중심으로 부동산가격이 지속적으로 상승하니 정부는 가격 안정화를 위해 부동산 및 금융 규제 정책을 발표했습니다. 그런데 가격 안정화에 도움이 되기는커녕 오히려 가격상승을 부추기는 상황으로 보입니다.”

“이슈 도출을 잘했군요. 3기 신도시는 정부에서 추진하는 공급 대책 중 가장 핵심이 되는 정책입니다. 분명히 3기 신도시 이슈가 부동산시장에 미치는 영향은 클 겁니다. 재건축 투자 대상 아파트로 검토할 만한 단지가 있던가요?” 박 과장은 자신이 도출한 부동산이슈 키워드가 적절하다는 김 교수의 평가에 매우 기뻤다. 다만 표정으로 드러내지 않으려고 노력하며, 떨리는 목소리로 말을 이어나갔다.

2단계 - 투자 대상 프로젝트 선별: “네, 교수님. 남양주 아파트 2곳에 재건축 이슈가 있었습니다. 평내 진주아파트와 오남리 진주아파트입니다.” “평내 진주아파트와 오남리 진주아파트라…. 평내 진주아파트는 재건축이 추진된 지 한참 지났는데, 아직도 착공을 안 했나요?” “아직 현장을 확인하지는 못했고, 기본 개요만 확인했습니다. 재건축 단계 중 조합원들에게 가장 중요한 합의 단계인 관리처분인가도 끝났고, 현재 주민들이 이주 중입니다. 다만 조합원들이 조합을 불신하고 시공사의 법적 지위 및 사업조건 갈등으로 각종 소송이 진행되면서 사업이 지연되고 있습니다. 교수님, 평내 진주아파트를 지금 시기에 투자 검토하기에는 어떨까요? 너무 늦은 거죠?”

“네, 그렇습니다. 지금 가격은 고점으로 보이며, 향후 상승의 가능성이 있다고 해도 그 폭이 크지는 않을 것입니다. 투자의 핵심은 ‘내 자본은 최소화하고 레버리지를 극대화해서 수익률을 극대화하는 것’입니다. 그런데 평내 진주아파트 재건축에 지금 투자한다면 초기 투자금만 많고 수익률은 그에 비해 높지 않을 수 있습니다. 따라서 투자 대상 프로젝트에서 제외하는 것이 맞습니다. 반면 오남리 진주아파트는 안전진단 절차가 진행 중으로 현재 재건축 초기 단계입니다. 그렇기에 재건축 투자 대상 프로젝트로 충분히 검토할 만합니다.”

“그럼 오남리 진주아파트를 첫 번째 재건축 투자 대상 프로젝트로 정하고, 기본적인 자료를 수집하고 분석해보겠습니다.”

3단계 - 정비계획 및 건축 기본계획 검토: 박 과장은 진주아파트 재건축의 정식 구역명칭이 오남1구역임을 파악했다. 그러고는 남양주시에서 고시한 ‘2030년 남양주시 도시ㆍ주거환경정비기본계획’ 자료를 통해 오남1구역의 개발계획을 파악하고 언론 보도 자료를 참고해 교통개선계획 등을 확인했다. 이후 박 과장은 남양주시에서 발표한 기본계획 자료를 바탕으로 도시계획적인 부분과 기획설계적인 부분에 대해 김 교수에게 조언을 구하기로 했다. “교수님, 바쁘신데 시간을 내주셔서 감사합니다. 오남리 진주아파트에 대한 기본계획 자료를 수집해서 검토했습니다. 저의 대략적인 검토로는 사업성이 충분할 것으로 예상합니다. 그러나 도시계획적인 부분과 기획설계적인 부분은 전문적인 부분이라 교수님의 조언을 구하고자 합니다.” “기본계획 자료를 봅시다.” 박 과장은 기본계획 자료를 김 교수에게 보여주었다. 박 과장에게 기본적인 설명을 들으며 한참을 검토하던 김 교수가 입을 열었다.

“오남리 진주아파트는 주거환경정비예정구역이고, 제2종일반주거지역이네요. 건폐율은 50% 이하이고, 기준용적률은 230% 이하, 상한용적률은 300% 이하이군요. 이 사업장은 정비예정구역으로 지정되어 있어 재건축 진행이 가능할 것으로 보이고, 구역 경계의 경우 정비계획 지정 시 지자체의 협의를 통해 변경 제안도 가능할 것 같네요. 공공시설 용지 제공에 따른 인센티브는 공식{[(1+0.3×α)/(1-α)]×(당해 용도지역에 적용되는 용적률)}에 따라 적용할 수 있습니다. 오남리 진주아파트의 재건축 상한용적률을 300%까지 적용받으려면 2가지 방법이 있겠네요. 하나는 공공시설 용지 제공에 따른 용적률 인센티브를 확보하는 것이고, 다른 하나는 임대주택 및 소형주택 건립에 따른 인센티브를 받는 것입니다. 높이와 관련해서는 남양주시에서 별도의 기준을 정해놓지는 않았네요. 높이 완화는 남양주시 도시계획위원회 심의를 거쳐 상한용적률 범위 안에서 조정이 가능할 수 있습니다.” “교수님, 적용 가능한 용적률 대비해서 재건축사업 추진 시 건축개요를 알고 싶습니다.” “재건축에 따른 건축개요는 검토의 시간이 필요합니다. 일주일 정도 검토를 해볼 테니, 다음 주에 다시 협의하죠.” “네 교수님, 감사합니다.”

바쁜 직장인에게 일주일은 화살과도 같았다. 특히 박 과장에게는 눈 깜짝할 시간이었다. 박 과장은 다시 김 교수의 연구실을 찾아갔다. “교수님, 기획설계를 통해 건축개요가 검토되었는지 궁금해서 찾아왔습니다.” “저도 직접 할 수가 없어서 건축사 사무소에 건축개요 검토를 의뢰했어요. 마침 오늘 자료가 도착했습니다.” 김 교수는 3가지 건축개요안을 보여주며 말했다.

“1안은 용적률 인센티브를 적용하지 않은 용적률 230% 건축개요이고, 2안은 기부채납을 많이 하되 임대주택은 짓지 않는 건축개요입니다. 3안은 기부채납을 줄이고 임대주택을 짓는 건축개요입니다. 각 기획설계안별로 장단점이 있습니다. 그런데 2안 또는 3안으로 진행해야 할 것 같네요. 단순히 일반분양 물량으로만 계산하면 2안이 754세대, 3안이 601세대(총 분양물량 중 임대주택 480세대 제외)로 일반분양 물량은 2안이 많습니다.” “검토해주신 도시계획적인 내용과 기획설계적인 내용을 감안해서 사업성을 분석해보겠습니다. 검토 결과가 나오면 다시 조언을 구해도 될까요?” “그럼요.”

4단계 - 대지지분 가치평가 및 분양성 검토: 박 과장은 단지별 준공 연월과 세대수, 최고층/동, 기존용적률, 공급면적을 분석했고, 이 중 가장 핵심인 대지지분을 비교했다. 중견 건설사인 호산건설이 총 10차에 걸쳐 단지별 200~300세대, 4개 동 전후 단지로 진주아파트를 건설했다. 이곳은 3기 신도시 발표 이후 평내 진주아파트와 더불어 관심을 받기 시작했고, 최근 남양주 재건축의 관심 단지로 부상하고 있다. 진주아파트를 단지별로 구분해서 비교해보니 박 과장은 궁금한 것이 더 많아졌다.

“교수님, 단지별로 기본개요를 살펴보니 가장 눈에 띄는 것이 준공연월과 기존용적률입니다. 요즘 정부가 재건축을 규제하면서 실제 준공된 지 40년이 넘은 서울의 아파트도 안전진단 평가가 C등급으로 판정되어서 재건축 추진이 중단되었다고 합니다. 이제 막 30년이 된 단지인데 재건축 추진이 가능할까요?” “네, 안전진단 절차는 오남1구역 진주아파트 재건축사업추진의 첫 관문입니다. 이번에 안전진단을 통과하면 재건축사업은 속도가 날 것이고, 안전진단을 통과하지 못한다면 시간은 더 소요될 것입니다. 안전진단을 위한 노후불량 건축물의 기준은 준공된 지 20년 이상~30년 이하의 범위에서 시ㆍ도의 도시 및 주거환경정비 조례로 정하고 있습니다. 준공연도에 따라 차이가 있으나 일반적으로 서울은 1986년 이후에 준공된 공동주택은 30년이 기준이고, 경기도는 1988년 이후에 준공된 공동주택이 30년 기준입니다.”