1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

부자사관학교 마스터반 지음

이코노믹북스 / 2020년 11월 / 268쪽 / 18,000원



PART 1 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다



토지 투자, 생각보다 어렵지 않다

부동산 투자의 종류는 아파트, 상가, 건물, 토지 등 정말 다양하다. 아파트 시장에 재개발, 재건축, 분양권, 갭투자 등 여러 방법이 있듯이 토지 투자도 토지개발부터 농지 투자까지 정말 다양한 방법이 있다. 그러나 대다수 사람들이 주로 선호하는 부동산은 아파트 시장이다. 언론에서 연일 보도되는 것도 대부분 아파트와 관련한 내용이다.

주택은 사람이 거주해야 하는 필수재이면서 누구나 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 또한 진입 장벽이 낮아서 그만큼 경쟁이 치열하고 나에게 돌아오는 몫도 적다. 반면에, 토지 시장은 그보다는 어려운 분야이다. 어려운 만큼 경쟁자도 아파트 시장에 비해 상대적으로 적고 잘만 하면 큰 이익을 얻을 수 있다. 진입장벽이 높은 만큼 그 장벽만 넘으면 토지 투자의 고수가 될 수 있다. 부동산 투자 종목 중 토지 시장의 매력은 엄청난 부자가 될 수 있다는 점이다.

높은 진입 장벽을 넘기 위해선 시간과 정성을 쏟아야 한다. 그 하나의 산을 넘으면 많은 것을 보고, 느끼고, 소유하게 된다. 산을 넘기 위해 시장에 진입하고 시간과 정성을 쏟는다면 언젠가 당신도 모르는 사이에 ‘용기’가 생기고 토지 투자를 통해 큰 부자가 될 수 있다. 이 책은 그 어렵다는 토지 투자를 더욱 쉽고 빠르게 성공의 길로 안내할 것이다.

토지 투자는 4가지가 전부다. 투자 목적별로 토지개발, 환지 투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금이 바로 그것이다. 위 4가지 중 자신의 경제 상황과 투자 성향 등을 고려하여 목적에 적합한 토지에 투자하면 된다. 맹목적인 토지 투자는 금물이다. 오직 자신의 투자 목적에 부합되어야 한다.

혹시 토지는 장기 투자라고 생각하는가? 큰돈이 있어야 한다고 생각하는가? 절대 그렇지 않다. 토지개발을 알면 단기간에 내 재산을 2배 이상 만들 수 있다. 토지개발 노하우를 익히면 평생 재산을 늘려 갈 수 있다. 또한 도시개발사업 환지 투자를 알면 소액으로도 충분히 가능하고, 대토보상 및 차익형 투자를 통해 단기간에 시세 차익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 좋은 사업지에 택지를 공급받을 수도 있다. 특히, 농지연금을 활용한 농지 투자를 통해 가치 상승과 더불어 풍요로운 노후를 설계할 수도 있다. 토지 투자는 이처럼 투자의 목적을 명확히 하면 성공 가능성이 커진다.

토지가격의 상승률은 일반적인 인플레이션을 상회한다. 위기 상황에도 가장 흔들림이 적으며, 일반적인 경기 상황에도 꾸준하게 상승해 왔다. 서울, 수도권 아파트 가격이 좋지 않았던 2011~2013년에도 토지가격은 상승했다. 이는 신규 개발이 활발하게 이루어지는 특정 지역만의 이야기가 아니다. 별다른 개발에 관한 이슈가 없더라도 주택 가격이 상승하는 대부분 지역에서 같은 현상이 나타난다. 2000년대 이후 아파트 가격의 지역별 상관관계는 깨졌지만, 토지가격의 추이는 여전히 높은 상관관계를 보인다. 이는 아파트 가격은 장기적인 사이클이 아닌 지역별 개별 이슈가 중요하지만 토지는 전체 경기 사이클과 인플레이션, 인구 성장 등 종합적인 이슈에 영향을 받고 있다는 뜻이다. 아주 극단적인 디플레이션이 아니라면 토지 소유자는 언제나 수익을 쌓아두고 있는 셈이다.

토지 투자에 성공하려면 최우선으로 선행되어야 할 것이 명확한 투자 목적을 갖는 것이다. 자신의 경제상황과 투자 성향을 고려하여 토지 투자의 4가지(토지개발, 환지투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금) 투자 목적 중 가장 적합한 컨셉을 정하라. 두 번째는 “좋은 토지를 어떻게 확보할 것인가?”에 달려 있다. 토지를 얼마나 싸게 매입하고 많은 토지를 확보하느냐가 마진을 결정하고, 토지의 입지를 얼마나 잘 보느냐가 환금성과 미분양 등에 따른 비용을 통제한다.

내 인생을 송두리째 바꿔 줄 ‘토지 투자 4가지 컨셉’

부동산 투자는 가장 안전한 투자다. 하지만 들쑥날쑥한 아파트 가격은 더 이상 안전 자산이 아니다. 부자들이 가장 선호하는 재테크는 단연 부동산이지만 아파트 투자만으로는 진짜 부자가 될 수 없다. 토지를 알아야만 한다. 당신이 만약 토지 투자를 해서 실패한 경험이 있다면 제대로 알지 못한 채 주변 지인의 말만 믿고 투자를 한데서 비롯된다. 주변 지인의 말이든, 공인중개사의 말이든, 부동산 전문가의 조언이든 참고 사항일 뿐 투자 결정은 내가 할 수 있어야 한다. 그 결정을 위한 종합 지침서가 바로 이 책이다. “토지 투자의 컨셉 4가지”는 필자가 수년간 터득한 나만의 노하우다. 이 4가지 기술을 알면 재테크 고민은 사라지고 진짜 부자가 되는 기술을 얻게 될 것이다.

CONCEPT ① 단기간의 평생 연봉 만들기 프로젝트 - 토지개발: 평생 연봉 만들기 프로젝트는 디벨로퍼(developer)가 되는 것으로 단기투자 프로젝트다. 종잣돈 5천만 원에서 1억 원만 있다면 평생 나의 연봉을 두 배로 만들 수 있다. 만약 당신이 직장이나 사업을 통해 연봉 5천만 원을 받는다면 토지개발 프로젝트는 당신의 연봉을 2배 이상 올려 줄 것이다. 디벨로퍼라고 어렵게 생각할 필요는 없다. 당신의 직장 업무보다 훨씬 쉽다. 단지 당신이 필요한 것은 종잣돈과 나의 이 책, 그리고 부자사관학교 교육과 상담을 받는 일이다. 우선 공부하고 작은 것부터 시작해서 천천히 경험을 쌓아 가면 된다. 교육을 통해 확신이 생기고 투자를 통해 성공 경험을 쌓고 그 기술을 활용해 진짜 부자의 길로 나아갈 수 있게 된다.

CONCEPT ② 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 - 환지 투자 : 환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다. 만약 내가 직접 토지개발을 하기 어렵다면 개발지구 내 환지 투자를 통해 내가 직접 개발하지 않고도 새롭게 조성된 땅으로 돌려받을 수 있다. 특히, 소액으로 접근하는 투자자에게는 가족 단위 또는 공동투자 그룹을 만들어 환지 투자를 하면 효과적이다. 개발 사업은 관련 법률과 제도를 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 따라서 관련 내용을 숙지하고 사업단계별 투자 포인트를 잡아 환지 투자를 한다면 손쉽게 이익을 얻을 수 있다. 또한 관련 제도 범위 안에서 권리 행사를 충분히 하면 청약통장 없이도 저렴하게 아파트를 분양받는 행운도 얻을 수 있다. 환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다. 지금까지 경험해 보지 못한 새로운 투자 경험을 얻고 싶다면 환지 개발사업 지구 내 토지에 딱 5년 정도만 묻어라!

CONCEPT ③ “토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래?” - 대토보상 및 차익형 투자: 개발지구 내 사업 방식은 환지 방식과 수용 방식이 있다. 주로 공익사업으로 진행되는 곳은 수용 방식으로 사업이 시행된다. LH 등 공공기관이 토지를 수용(매입)할 때 발생하는 시세차익, 대토보상 등 사업지구 내 택지로 공급받는 방법으로 투자 포인트를 잡을 수 있다. 대토보상 및 차익형 투자는 환지 투자와 마찬가지로 관련 법률과 제도를 충분히 이해해야 한다. 내용이 다소 어렵고 방대하여 쉽게 접근하기 어려울 수 있으나 많은 내용을 다 알려고 하기보다는 개념적인 내용만 이해하고 시세차익을 얻을 것인지 대토보상 등 장기적인 투자 관점에서 접근할 것인지 선택하고 투자하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 사실 환지 투자나 대토보상 등과 같은 내용은 시중 어느 책에도 나와 있지 않은 보석 같은 내용이다. 특히, 토지를 수용당하는 토지 소유자들에게도 많은 도움이 되리라 생각된다.

CONCEPT ④ 월 300만 원 평생 받는 가장 쉬운 방법 - 농지연금: ‘토지개발, 개발지구 내 환지 투자, 수용 방식의 대토보상 및 차익형 투자’ 이 3가지 내용이 모두 어렵다면 가장 확실하고 강력한 ‘농지연금을 활용한 농지가치 투자’를 하면 된다. 이것은 숫자가 보인다. 또 얼마를 투자해서 언제, 얼마의 금액을 받을 수 있는지 예측할 수 있다. 농지연금은 정부에서 농업인을 위해 장려하는 제도이다. 따라서 관련 제도 범위 안에서 농지연금의 가입 기준을 완성하고 농지연금에 적합한 농지를 매입하면 해당 농지를 담보로 매월 정부에서 안전하게 월급을 준다. 마치 주택연금과 비슷한 형태이나 농지연금은 더욱 강력하다. 또 수익형 상가, 오피스텔과 같은 공실 위험도 없다. 단지 몇 가지 사항만 준비하고 공부해서 농지가치 투자를 하면 된다. 5060세대는 지금 시작하고 3040세대는 부모님과 상의하라. 일찍 준비하면 준비할수록 좋다. 혼자서 준비하면 월 최대 300만 원을 평생 받을 수 있지만 부부가 함께 준비하면 월 최대 600만 원까지 받을 수 있다. 또한 부모님과 상의해서 시작하면 최고의 효자 재테크 상품이 된다.

좋은 땅 찾는 방법, 땅아 넌 누구니?

사람을 면접 볼 때는 이력서를 보고 그 사람의 가치를 판단한다. 땅도 마찬가지다. 토지의 이력서는 토지이용계획확인서다. 토지이용계획확인서를 보고 그 땅의 미래가치를 판단한다.

토지이용계획확인서를 보면 첫 번째 나오는 항목은 지목이다. 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분ㆍ표시하는 명칭으로 28 종류로 표시된다. 두 번째, 개별공시지가는 표준지 공시지가를 이용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다. 그 다음 항목은 지역지구 등 지정여부로 ①국토계획법상 용도지역ㆍ지구 등이 표시되고, ②이외 98개 다른 법령, ③ 신규로 추가 제정된 내용이 표시된다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

토지이용계획확인서의 ①번은 현재 그 땅의 운명이다. 이 땅 운명이 바뀔 수 있을지를 봐야 한다. ②번은 그 땅의 제한요소다. 땅의 규제가 풀릴 수 있는지를 봐야 한다. ③번은 그 땅의 새롭게 생긴 제한요소들이다. 새롭게 생긴 제한요소가 무엇인지 확인해야 한다. 사람을 보는 것과 마찬가지로 땅은 지식으로는 안 보인다. 여러 경험을 통해 얻은 가치를 판단하는 능력, 즉 ‘지혜’로 봐야 그 땅의 미래가치를 볼 수 있다.

부동산 용어로 ‘지역ㆍ지구ㆍ구역’이란 말이 많이 나온다. 쉽게 말하면, 땅에 집을 짓고 사람이 사는 제도로, 용도지역은 ‘땅’, 용도지구는 ‘건물’, 용도구역은 ‘행위’를 뜻한다. 예를 들어 개발제한구역, 군사시설보호구역 등과 같이 ‘구역’이란 말이 나오면 ‘어떠한 행위를 제한하는 것’으로 이해하면 된다.

우리나라의 개발사업은 용도지역에 따라 다르게 적용된다. 도시지역을 개발할 때는 딱 3가지 개발사업이 적용되는데, 첫 번째는 도시계획시설사업(국토계획법)으로 도로ㆍ공원과 같은 52가지 도시계획시설 설치사업, 두 번째는 도시개발사업(도시개발법)으로 신시가지를 조성하는 사업, 세 번째는 도시정비사업(도시 및 주거환경정비법)으로 재건축ㆍ재개발과 같은 구도심을 정비하는 사업이다. 비도시지역을 개발할 때는 사업 면적ㆍ규모에 따라 3가지로 나뉘는데, 사업면적이 크면 도시지역으로 편입시킨 다음 도시지역 사업으로 개발하며, 중간 규모의 면적은 지구단위계획으로, 소규모 면적은 개발행위 허가를 통해 개발사업이 진행된다.

PART 2 CONCEPT 1 평생 연봉 만들기 프로젝트 - 토지개발t



좋은 땅부터 찾고 무엇으로 개발할지 결정하라

좋은 땅은 찾기 위해서는 우선 입지를 선정해야 한다. 입지란 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말한다. 즉, 도로와 철도망이 신설되거나 확충되고, 산업단지와 주거단지 등 개발 호재로 인해 사람이 경제 활동을 하기 위해 조성되는 지역이다. 여기에 더해 개발 호재의 타당성이 확보되었으나 해당 지역이 반드시 저평가되어 있어야 한다. 이미 호재가 반영된 곳은 꽤 오랜 기간을 기다려야 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 입지를 선정한 후 투자하고자 하는 지역의 땅이 공장지대인지, 주택지인지 수요층을 분석하라. 부동산에서는 그저 매물을 소개하기에 바쁘다.

“조망이 좋아서 카페 부지로 최적이니 사 놓으면 땅값 오를 거예요” 이 말을 믿고 덜컥 땅을 매입하는 순간 당신은 ‘호갱’이 되어 버린다. 적어도 카페 부지라면 주변에 카페나 근린생활시설들이 어느 정도 형성되어 있어야 한다. 따라서 무엇으로 개발할지, 어떤 용도로 쓰일 땅인지를 분석하려면 주변의 수요층을 분석해야 한다. 미래가치와 입지 선정, 수요층까지 분석했다면 해당 토지가 개발행위 허가를 받을 수 있는 땅인지 조사한 후 주변 시세와 개발에 드는 예상 비용, 수익성을 분석한다. 끝으로 가장 중요한 부분이 매도 타이밍이다. 예를 들면 해당 토지 인근에 고속도로 IC가 생겨나 서울 접근성이 좋아진다는 호재가 있다면 고속도로의 사업 타당성 발표 직전에 원형지 토지를 매입하고, 고속도로 착공 시점에 부지 조성 공사 후 매도를 한다. 사업이 진행될수록 해당 지역의 토지를 찾는 수요가 늘어나게 되고 토목 공사를 한 땅은 쉽게 팔리게 된다. 이때 부동산에 매물을 이렇게 올려보라! ‘건물만 지으면 되는 토지->건축허가 득’

‘평생 연봉 만들기 프로젝트’ 이렇게 하면 된다

부동산 투자를 통해 평생 연봉을 만들 수 있을까? 다시 말해 부동산 투자를 ‘사업화’하여 평생 수익을 만드는 것이 과연 가능할까? 토지개발을 제대로 알면 부동산 개발 사업을 통해 평생 연봉을 만들어 낼 수 있다. 이것은 생각보다 어렵지 않고, 많은 돈이 필요하지도 않다. 종잣돈 1억, 적게는 5천만 원으로도 레버리지를 활용하여 충분히 소액 투자가 가능하다.

당신의 부동산을 2배 이상의 가격에 누군가가 사 주길 원하는가? 시장 상황과 외부의 영향 없이 내가 직접 부동산의 가치를 올릴 수 있는 방법은 오직 ‘토지개발’사업뿐이다. 부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 언제, 어떻게 팔 것인가? 토지개발은 부동산의 진정한 생산자다. 적어도 생산자가 되려면 기술을 알아야 한다. 따라서 당신이 토지 투자에 앞서 가장 우선적으로 해야 할 일은 기술과 지식을 배우는 일이다. 두 번째는 미래가치가 높은 저평가된 지역을 선정해야 한다. 고속도로 IC, 역세권 주변이나 산업단지 인근 등 입지를 분석하고 현 시점에서 저평가된 지역을 찾아라. 입지를 분석하는 일은 누군가에겐 쉽고, 누군가에겐 정말 어려운 일일 수도 있다. 바로 여기서 학습이 되어 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이가 난다. 적은 종잣돈으로 반드시 투자에 성공하고 싶다면 자만하지 말고 배우고 학습하라.

세 번째는 실전 투자 단계다. 학습이 잘 되었다고 해도 실제 투자를 할 때가 되면 망설이게 된다. 100% 완벽한 투자는 없다. 단지 우리가 할 수 있는 것은 배운 대로 실천하는 것이다. 준비된 자에게 기회가 오게 되고 기회를 놓치면 누군가가 그 기회를 가져간다. 철저히 분석하되 충분히 사고 싶어지면 단 1초 만에 결정하는 지혜로운 부자가 돼라.

토지개발은 개발 허가를 받을 수 있는 농지나 임야 등을 매입하고 2년 시점에 부지 조성 공사를 완료하여 현지 부동산 등을 통해 매도하면 쉽게 차익을 볼 수 있다. 매도시점인 2년이 지날 때쯤 고속도로 IC 착공이나 개통 또는 역 신설 등 주변 호재가 발표되면 더욱 높은 가격에 매도할 수 있게 된다.

필자의 코치를 받은 수강생의 실제 사례를 예로 들어 보겠다. 30대 후반의 수강생 A씨는 토지 투자 경험은 없었으나 충분한 학습과 노력으로 투자한 지 2년 만에 순이익 4,600만 원을 벌었다. A씨는 2017년경 토지개발용 땅 130평을 5,200만 원에 매입하고 2년이 지난 시점에 부지조성 공사를 완료한 후 주변 호재와 맞물려 1억 3,000만 원에 현지 부동산을 통해 매도하였다. 토지 원가를 시세에 따라서 매입하였으나 약 2년에 걸친 보유기간과 함께 철저한 입지 분석을 통해 2년 시점에 주변에 개발 이슈가 화두가 되어 빠르게 매매계약이 진행된 사례다. 공사비 약 3,000만 원은 토지 담보 대출을 활용했으며, 토목 공사에 들어간 제반 비용을 양도소득세에서 공제받을 수 있어 실제 수익률을 높일 수 있었다.