마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법

마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법

효연, 하선 지음

예문 / 2020년 6월 / 247쪽 / 13,800원



관점 전환 - 첫째, 도심에 숨어 있는 40년 넘은 주택과 방치된 건물을 찾아라



기존 부동산의 승자 이론에서 벗어나라 - 아파트에 대한 집착을 버려라

주식 시장에서는 단기 차익을 목적으로 빚을 내 투자했다가 반대매매로 큰 손실을 보는 사람이 적지 않다. 그런데 부동산의 갭투자도 마찬가지다. 부동산 시장의 흐름을 알지 못하는 사람은 갭투자를 해서는 안 된다. 그런데도 갭투자에 뛰어드는 사람들이 너무나 많다. 그 이유를 물어보면 이렇게 답한다. “뭐니 뭐니 해도 대한민국에서 돈 버는 데는 아파트가 최고더라고요.”

아파트 불패 신화, 반은 맞고 반은 틀리다: 부동산 강사는 “내 돈 5천만 원에 전세 1억 끼고 1억 5천짜리 집을 샀어요. 그랬더니 그게 1년 후에 1억 8천이 됐네?! 이것저것 빼도 앉은 자리에서 2천 넘게 번 것 아니에요? 그런데 이런 집이 두 채, 세 채 있으면 어떻게 되겠어요?”라 말하며, 부동산은 불패이니 서울의 아파트가 아니라면 지방의 아파트, 그것도 아니라면 다세대주택에 눈을 돌리라 한다. 대한민국에서 부동산은 불패라는 이 신화는 사실일까? 결론부터 이야기하자면, 반은 맞고 반은 틀리다.

지금 부동산 시장은 변화하고 있으며 앞으로 더 많이 변화할 것이며, 많은 사회적 지표와 현상들이 ‘아파트만 깔고 앉아있으면 가만히 있어도 돈 버는 시대’가 저물고 있음을 보여준다. 이 책에서 필자는 차익을 노리던 부동산 투자자에서 수익을 얻기 위한 부동산 사업자로 변화해야 하는 이유와 그 방법에 관해 이야기할 것이다. 부동산 시장 자체가 변화하는 시대에 부동산 투자를 하려면, 나아가 부자를 꿈꾼다면 아파트에 대한 집착을 버리고 투자의 시야를 넓혀야 한다. 이것이 첫 번째 단계다.

투자 사고의 확장을 위해 현실을 직시해야 할 때: 2000년대 초반만 해도 부동산에 대한 관심이 그리 크지 않았다. 전국적으로 가격이 오르기 시작한 것은 노무현 정부 시절로, 4년 동안 12번의 정책이 나왔으나 시장에서 외면당하며 실패했다. 그 결과 부동산 가격은 전국적으로 급등했고, 이 당시에도 아파트 분양권 등 갭투자가 성행하였다. 그렇다면 그 당시 아파트에 투자했던 사람들은 모두 다 성공했을까? 성공한 사람도 있지만 반대로 실패한 사람도 있다. 부동산을 바라보는 관점과 흐름을 읽을 줄 아는 사람은 분명 성공했고, 준비 없이 남이 하니까 시작한 사람은 실패한 경우가 많았다.

예를 들어보자. 2003년 이후부터 인천에 부동산 투자 열풍이 불었다. 송도, 청라, 영종도가 인천자유경제지역으로 지정되며 대규모 개발 붐이 일어났던 시기였다. A와 B, 두 사람의 경우 A는 영종도 공항신도시 입주가 시작된 아파트에 투자하여 실제로 쏠쏠한 시세 차익을 봤지만, B의 경우 청라경제자유구역 분양권에 투자하여 투자금에서 2천만 원 정도 손해를 보았다. 다시 말해 모두가 불패(不敗)한 것은 아니며, 투자 가치를 볼 줄 알고 시장 흐름을 이해한 사람들이 수익을 냈다는 것이다.

수익률이라는 개념도 한 번 생각해보자. 부동산의 수익률은 임대수익과 매각차익이 합쳐져 ‘투자수익률’로 나타난다. 그런데 갭투자는 거의 매각차익을 전제로 실행하는 것이다. 직장인 A씨는 서울 모처의 아파트에 전세를 활용한 갭투자를 결정하고 3억 5천만 원에 매입하였다. 전세비용은 3억, 투자비용은 대략 5,760만 원(취득비용 및 기타 수신비용 등)이었다. 그리고 10개월이 지난 후 3억 8천에 매도하였다. 차익은 3천만 원이며, 세금을 차감한 후 남은 수익은 1천만 원이 안 되었다. A씨가 고려하지 못한 것은 매입, 매도 시 발생하는 비용이었다. 취득세, 법무사비용, 중개수수료(매입, 매도), 양도소득세, 재산세 등을 생각하지 못한 것이다. 눈에 보이지 않는 기회비용을 감안하면 수익은 더 낮아질 수 있다. 갭투자의 단편적인 예이다. 물론 높은 수익을 낸 사례도 있다. 아무튼 부동산의 가치는 여러 가지 요인으로 인해 발생한다. 그러므로 매입을 전제로 한 예상 운영수익(임대수익+매각차익)을 근거로, 자기자본 대비 예상수익률을 예측해봐야 한다.

우리에게 필요한 건 팩트뿐 - 시장을 보면 투자의 길이 보인다

시장의 기본 개념, 수요와 공급 법칙에 결국 답이 있다: 누구나 오르는 곳을 사고 싶어 하는데, 이것을 제대로 판단하기 위해서는 수요와 공급 법칙을 되새겨야 한다. 수요(주간활동인구가 많은 곳, 일자리가 많은 곳)가 풍부한 지역이라면 부동산 가격이 올라갈 확률이 수요가 적은 지역에 비해 높다. 이것이 서울 부동산 시장, 특히 강남의 부동산 시장의 가격이 유지되거나 상승되는 단편적인 이유이다.

주택 대출 규제의 충격을 넘어서라

규제를 넘어선 성공의 핵심: 부동산의 가격은 ‘정책+법률’로 이루어진다. 따라서 정부가 생각하는 부동산 정책 방향을 알아야 하는데, 현 정부는 집을 투자가 아닌 거주 대상으로 보고, 투기수요를 철저히 차단하는 데 중점을 두고 있다. 참고로 정부의 부동산 대책 3대 원칙은 다음과 같다. ‘첫째, 투기수요 근절. 둘째, 청년과 신혼부부를 대상으로 한 맞춤형 대책. 셋째, 실수요자 보호.’ 그렇다면 공급대책은 어떨까? 실수요에 대응하는 공급은 충분하다고 밝히고 있지만. 대부분의 부동산 전문가들은 이 내용에 동의하지 않을 것이다. 공급이 충분하면 집값은 안정되었을 것이다. 하지만 현실은 어떤가? 현재도 수도권을 중심으로 가격이 상승하고 있으며, 성남, 수원, 용인을 중심으로 가격이 큰 폭으로 올랐다. 이후 정부는 이에 대한 추가 규제 대책(2020년 2ㆍ20부동산 대책)을 발표하였다.

분명한 것은 다주택자를 막겠다는 것: 현재 정부는 부동산 가격이 안정되려면 서울 및 수도권 지역에 대한 부동산 투기 세력을 차단하고, 다주택자 확장을 막아야 한다고 본다. 이것이 핵심이다. 지금과 같은 고강도 규제 속에서 우리는 다주택자가 아닌 1가구 1주택을 원칙으로 하며, 이것을 사업 모델로 연결해야 한다. 부동산은 사업이다. 사업적 마인드를 가지고 접근해야 하는 것이다. 사업을 하기 위해서는 철저한 개념적 사업 분석이 필요하다. 우리가 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 가지고(비전 완성), 투자할 만한 지역(상승할 지역)을 찾고, 적합한 사업 모델을 수립하고(수익을 낼 사업계획), 이를 수행하기 위한 기술과 노하우(퍼포먼스 능력)를 개발하는 것이다. 이를 위한 첫 단계는 지금까지 꾸준히 강조했듯이 부동산이 곧 주택, 아파트라는 관점에서 벗어나는 것이다.

새로운 부의 패러다임, 낡은 건물과 빈집의 시대가 왔다

국정 모니터링 지표인 e-나라지표 자료를 보면, 2018년 기준 전국의 주택 보급률은 104.2%로, 주택 보급량이 가구 수를 초과하고 있다. 그런데도, 내 집 한 채가 없는 이유는 무엇일까? 이는 두 가지 측면에서 바라봐야 한다. 하나는 다주택자로 인한 것이고, 또 하나는 기존 주택 중 노후된 주택들이 통계에 포함되었기 때문이다. 우리가 주목할 것은 후자의 요인이다.

낡은 건물과 빈집을 관심 있게 지켜보아야 하는 이유: 다수의 사람들이 아파트, 신축에 관심을 가질 때 우리는 다른 곳으로 눈을 돌려야 한다. ‘도심 속에 과연 낡은 건물, 빈집이 존재할까?’라는 의구심이 들 수 있다. 각 지역마다 차이는 있겠지만 분명히 존재한다. 참고로 낡은 건물을 포함하고 있는 부동산의 가격 구성을 보면 건물의 가격은 거의 제로에 가깝다. 그럼 부동산의 가격은 어디서 나오는가? 바로 토지의 가치에서 나온다. 이와 관련해 한 가지 예를 들어 설명해보겠다. 소형 주택을 건축하는 관계자들이 찾는 토지란 어떤 것일까? 정답은 북(北) 도로를 포함하고 있는 토지이다. 북쪽에 도로를 접하고 있는 토지를 선호하는 이유는 그만큼 가치가 있기 때문이다.

부동산의 가격은 ‘정책+법률’로 이루어져 있는데, 북 도로를 접해 있는 토지는 동, 서, 남에 접해 있는 토지에 비해 법률적 제한을 덜 받는다. 여기서 법률적 제한이란 ‘정북 방향 일조권 사선 제한’을 가리킨다. 종종 실루엣이 마치 계단처럼 생긴 건물을 볼 수 있는데, 이것은 건축법 법률 조항 때문이다. 두 대지가 인접해 있을 경우 건물 높이로 인해 일조량을 방해받을 수 있으므로 최소한의 권리 확보를 위해 법률로 제한하는 것이다. 위와 같은 이유로, 지역적 토지조건이 동일하다면 북측 도로에 접해 있는 토지가 더 가치 있다고 판단한다. 사용할 수 있는 공간을 더 확보할 수 있기 때문이다.

일반 개인 투자자라면 도시재생 뉴딜 로드맵 중 자율주택정비사업에 집중하길 권하며 이 책에서도 그와 관련해 주로 이야기할 것이다. 자율주택정비사업은 정부의 지원사업인데, 정부는 사업성 분석부터 이주까지 서비스를 제공한다고 발표했다. 도시재생 뉴딜 로드맵 중 관련 다음 내용을 보자. ‘노후 저층 주거지를 쾌적한 주거환경으로 정비: 노후 주거지 정비 활성화를 위하여 자율주택정비(집주인 2명 이상이 모인 주민합의체 주도로 건축협정 등을 통해 공동주택 신축) 시 사업비 융자를 최대 70%, 연 1.5% 제공한다. 사업성 분석부터 이주까지 원스톱 서비스를 제공하는 통합지원센터를 설립한다.’

노후가 진행되는 한국의 도심, 그 안에 투자의 답이 있다

활용 방안에 따라 그 가치가 달라질 노후 건축물, 가능성을 상상하라: 부동산에 관심이 있고 투자를 생각한다면, 노후화된 건축물을 어떻게 활용할 것인지 집중적으로 생각해봐야 한다. 특히 젊은 투자자라면 장기적인 안목에서 복리효과를 볼, 다시 말해 부의 스노우볼을 굴릴 투자에 집중해야 한다. 노후 건축물의 건물 자체 가치는 제로인 경우가 많으며, 남아있는 것은 토지뿐이다. 그런데 지가(地價)는 항상 상승해왔다. 즉, 노후 건축물을 적정한 값으로 산다면 안정적인 부의 기반이 될 수 있다는 말이다. 여기에 더해 노후 건축물은 앞으로 늘어나면 늘어났지, 그 수가 줄어들 일은 요원할 것이다.

리모델링, 신축보다 쉽다고? 착시효과일 수 있다!: 사업 방식은 신축 아니면 리모델링이다. 먼저 신축에 대한 사업성 검토를 한 후 리모델링에 대한 사업성 검토를 해야 한다. 신축은 말 그대로 완전히 새로 짓는 것이며, 리모델링은 기존 건축물을 수선함으로써 건물의 수명을 길게는 10~15년 연장시킨다는 관점에서 출발해야 하는데, 리모델링의 강점은 신축 시 발생되는 위험성을 감소시킨다는 것이다. 즉, 공사 민원, 강화된 건축법으로 인한 건축 연면적의 감소를 피할 수 있다. 또 구조 보강을 통해 현재 활용 면적을 감소 없이 사용할 수 있으며, 증축을 통해 면적을 증가할 수도 있다. 물론 모든 건축물을 증축할 수는 없고, 적법한 절차에 의해 해당되는 곳만 가능하다. 그럼에도 불구하고 신축 사업성 검토를 꼭 해야 하는 이유는 리모델링 이후 건축물의 수명이 다하면 결국 신축을 할 수밖에 없기 때문이다. 바로 코 앞만 볼 것이 아니라 장기적인 안목을 가지고 접근해야 한다.

비전 완성 - 둘째, 밀레니얼 부자들에게서 배워라



밀레니얼 부동산 부자들은 무엇이 다를까?

승현(가명) 씨가 처음 부동산 투자를 시작한 것은 20대 후반, 종잣돈은 단돈 3천만 원이었다. 이 돈으로 처음 투자한 물건은 작은 자본으로도 가능한 빌라였는데, 그 역시 처음에는 ‘서울에 내 집 한 채를 가지고 싶다’는 평범한 생각으로 부동산 투자를 시작했다. 첫 투자를 시작한 후 10여 년 동안 주거용과 상업용 부동산 5건 이상을 매입했고, 그중 절반 정도는 매각한 상태이다. 3천만 원으로 시작한 투자금은 그 사이 20배 정도로 불어났다. 그의 말을 들어 보자.

“지금은 꼬마빌딩, 상가 주택, 구분 상가 같은 상업용 부동산에 관심을 가지고 있습니다. 아파트, 빌라 같은 주거용 부동산은 시세가 정해져 있고 경쟁이 치열해서 낮은 가격에 구입하는 것 외에는 투자자가 역량을 발휘할 부분이 제한돼 있습니다. 하지만 상업용 부동산은 투자자의 노력에 따라 얼마든지 가치를 높일 수 있어서 공부할수록 관심이 생깁니다. 특히 꼬마빌딩이나 상가주택은 도심에 내 토지를 가질 수 있다는 큰 장점이 있기에 장기 보유할 자산으로 투자하려 합니다.”

이를 위해 그는 도시재생사업에 관심을 가지고 있다. 정부의 부동산 정책이 성공하기 위해서는 수요자가 원하는 지역에 주택을 공급해야 하는데, 그런 점에서 수요자의 요구에 부합한다는 생각이다. 서울의 주요 도심은 교통과 교육시설, 편의시설 등 생활 인프라가 풍부하기에 노후 주택 개발이 활성화되면 투자자에게도 이익을 안겨주며 부동산 시장이 안정되는 효과도 가져오리라 본다.

한편 정은 씨는 신혼을 낡은 다가구 주택에서 시작했다. 당시 부부의 신혼집 자금은 자기자본 2억 원이 조금 넘는 수준이었다. 처음에는 깔끔한 빌라나 외곽 지역의 아파트 전세도 고민했다고 한다. 그러다 남편과 상의 끝에 직장과 멀지 않으면서도 시세가 저렴한 서울 시내 노후 주택가의 다가구를 구입해서 전 층을 부분 수리하고 직접 인테리어했다. 그렇게 총 4세대를 임대하고 남은 한 층에는 직접 거주했는데, 깔끔한 인테리어 덕분에 주변 시세에 비해 좋은 임대 수익을 얻을 수 있었다. 이를 활용해 대출을 상환하는 한편, 부부의 월급을 착실히 모아 4년 만에 1억 3천만 원 정도의 종잣돈을 더 확보해서 수도권에 오피스텔까지 샀다. 최근에는 집값이 1.5배 이상 상승하고, 다주택을 피하기 위해 구입한 오피스텔도 공실 없이 임대하며 시세도 소폭 올라 앞으로의 부동산 투자에 관한 행복한 고민에 빠져 있다. 정은 씨의 집 근처에는 30~40년이 넘은 비슷비슷한 다세대 주택들이 밀집해 있는데, 바로 옆 건물주와의 건축협정을 통한 미니 재건축 또한 정은 씨가 요즘 고민 중인 선택지 중 하나다.

앞에서 예로 든 사람들은 성공적으로 자신만의 투자 그림을 그려나가고 있는 30~40대 젊은 사업가들이다. 아직 큰 부자는 아니지만 초기 자본의 규모 그리고 젊은 나이를 생각하면 빠른 속도로 자산을 불려나가고 있다. 10년, 20년 후면 따라잡을 수 없는 부자가 되어있을지도 모를 일이다. 이런 이야기를 하면 많은 사람들이 구체적인 지역과 방법을 궁금해 한다. 그러나 필자는 그에 앞서 이들의 사고방식에 진정한 성공의 힌트가 있다고 생각한다. 투자는 아무나 할 수 있지만, 부자가 되려면 투자에 관한 사고 및 판단 기준을 정립하고, 그에 따라 자신의 비전을 완성해나가는 것이 매우 중요하다.

정보 수정 - 셋째, 정부와 지자체가 밀어주는 지역을 찾아라



앞으로의 부동산 투자, 가장 큰 힌트는 이미 나와 있다

향후 도심 개발의 큰 틀은 이미 나와 있다 - 도시재생에 주목해야 하는 이유: 빈집과 낡은 건물에 주목해야 하는 이유에 대해서는 앞에서 말했다. 여기에서는 그런 집들 중에서도 보석을 발굴하기 위한 보다 구체적인 힌트들을 함께 찾아나가 보자. 그러기 위해서는 우선 정부가 추진하는 도시재생의 큰 틀을 파악하고, 그다음 세부 내용을 촘촘히 살펴보아야 한다. 먼저 국가 도시재생 중점 시책을 보면 다음 네 가지의 방향성을 알 수 있다. 첫째, 신규 시가지를 개발하기보다는 기존 시가지를 재생하고 정주 여건을 정비하는 것을 우선으로 한다. 둘째, 쇠퇴 지역의 도시재생 관련 사업에 관한 재정 지원을 확대한다. 셋째, 주택기금 등 금융을 도시재생사업에 지원하고, 규제를 완화(다양한 금융기법 도입, 맞춤형 규제특례 및 국ㆍ공유지를 활용하는 등)한다. 넷째, 협동조합, 마을기업 등을 도시재생의 주체로 육성하고 도시 마을 공동체를 강화한다. 이는 기존의 낡은 아파트 재건축, 신규 아파트 구매 등을 강력하게 규제하는 것과는 정반대이다. 한마디로 정부의 지원을 받고 지자체가 밀어주는 부동산 사업이 바로 도시재생사업이며, 도시재생 뉴딜 로드맵의 후속 모델인 자율주택정비사업인 것이다.