부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

김윤석 지음

원앤원북스 / 2020년 3월 / 326쪽 / 17,000원



부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다



부동산 절세란 무엇인가? / 탈세와 절세를 구분하자

재테크의 대표적인 수단으로는 예금, 주식, 부동산 등을 들 수 있는데, 이 가운데서도 부동산은 안정적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 재테크 대상으로서 많이 선호된다. 그러나 부동산은 취득 시점부터 보유하고 양도할 때까지 세금(취득 시에는 취득세, 보유 시에는 재산세와 종합부동산세, 매도 시에는 양도소득세)이 따라붙기 때문에 이 부분을 고려하지 않고 투자할 경우 투자수익률이 현저하게 낮아질 수 있다. 따라서 절세할 수 있는 계획을 짜는 것이 중요하다. 한편 탈세와 절세는 모두 세금을 줄일 수 있는 방법이지만, 탈세는 불법이고 절세는 합법적으로 세금혜택을 본다는 점에서 분명한 차이가 있다. 공공연히 행해지는 업계약이나 다운계약은 명백한 탈세의 대표적인 예다. 반면 노후한 빌라를 경매로 낙찰 받아 리모델링 후 높은 가격으로 매도하는 것은 절세 기술이라 할 수 있다.

부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다

국세는 국방, 치안, 도로, 국민복지 등 국가의 살림살이를 위해 거두는 세금이며, 지방세는 시ㆍ군ㆍ구청이 주민복지 등 지역 살림살이를 충당하기 위해 거두는 세금이다. 임대사업소득세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등은 국세이고, 취득세, 재산세, 지방소득세 등은 지방세로 분류된다.

부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다

납세의무자란 무엇인가?: 납세의무자란 ‘세금을 납부할 의무가 있는 자’를 말한다. 더 쉽게 말하면 세금을 납부해야 하는 사람이다. 그런데 어떠한 사정에 의해 본래의 납세의무자에게서 세금을 징수하기 곤란하거나 본래의 납세의무자가 세금을 납부하지 못한 경우에는 2차적으로 세금을 납부하는 의무를 지는 제2차 납세의무자 또는 연대 납세의무자가 대신 납부해야 한다. 예로 만일 상속인 중 1인이 상속세 및 증여세를 납부하지 못할 경우 공동상속자(수증자)는 연대해 납세의무를 진다.

과세대상이란 무엇인가?: 과세대상은 과세객체라고도 하는데, 세금이 부과되는 대상을 말한다. 세금이 부과되는 대상은 물건이나 행위(취득세, 등록면허세, 부가가치세), 소유재산(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세), 소득(소득세, 법인세) 등 여러 가지가 있을 수 있는데, 법에 구체적으로 정해져 있다. 예를 들어 토지ㆍ건축물의 취득행위는 취득세 과세대상으로 명시되어 있으며, 토지ㆍ건축물을 양도하면서 발생하는 양도차익은 양도소득세 과세대상으로 명시되어 있다. 그런데 건축물(주택 제외)은 재산세 과세대상이지만 종합부동산세 과세대상이 아니므로 종합부동산세 납세의무는 없다.

과세표준이란 무엇인가?: 과세표준은 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량(종량세) 또는 가액(종가세)을 말한다. 대부분의 세금은 투자활동 등을 통해 얻은 수입금액에 사용된 지출금액을 차감해 과세표준을 정하고 있으며, 과세표준에 세율을 곱한 값을 납부해야 할 세금으로 정한다.

세율에도 여러 종류가 있다: 세율이란 세액을 산출하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말한다. 세율은 표시방법에 따라 정률세율과 정액세율로, 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 누진세율로 구분할 수 있다. 또한 세율은 세금의 종류에 따라 항목별ㆍ금액별로 적용되는 세율이 다르다. 이렇게 보면 세율은 너무 복잡하고 이해도 되지 않을 것 같다. 하지만 인터넷에 원하는 종류의 세금 계산기를 검색하면(‘양도소득세 계산기’ 등) 어렵지 않게 세금을 계산할 수 있으니 걱정하지 않아도 된다.

납세지란 무엇인가?: 납세지란 납세자의 신고, 신청, 청구 및 납부 등의 관할관청이 어디인가 하는 장소적 기준을 말한다. 세금을 신고하거나 납부할 때 반드시 기준장소의 관할 과세관청에 신고하거나 납부하도록 되어 있다. 세금을 신고할 경우 국세는 홈택스(www.hometax.go.kr), 지방세는 위택스(www.wetax.go.kr) 홈페이지를 이용해 전자신고와 우편신고가 가능하다.

신고 및 납부기한을 놓치지 않게 주의하자: 세금은 신고하고 납부해야 하는 기한이 법으로 정해져 있는데, 이를 세법에서는 신고 및 납부기한이라고 하며 세금의 종류에 따라 그 기한이 각각 다르다. 법에서 정한 신고ㆍ납부기한을 지키지 않을 경우 가산세가 추가되는 불이익이 있으므로 주의해야 한다.

초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

부동산 세금도 환급규정이 있어 세무서나 지방자치단체에 납부한 세금을 되돌려 받을 수 있다. 환급규정이란 납세의무자가 착오로 세금을 과다하게 납부하거나 과세관청이 잘못 부과해 세금을 과다하게 납부하는 경우, 그 외 기타 사유로 환급세액이 발생하는 경우 세금을 돌려받게 하는 것이다. 한편 납세자나 과세관청의 착오가 없는데도 환급세액이 발생하는 경우가 있는데, 바로 사업자의 부가가치세 환급이 여기에 해당한다. 쉽게 예를 들어 임대할 목적으로 업무용 오피스텔을 분양 받는 과정에서 계약금을 지불하고, 일반 임대사업자 등록을 한 경우에는 납부하는 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?



부동산 구입 시 내는 세금 - 취득세

취득세란 무엇이며 신고ㆍ납부는 언제까지 해야 하는가?: 부동산을 매매 또는 교환, 증여 등의 사유로 취득하게 되면 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 취득물건의 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 취득세 신고 및 납부를 해야 한다. 이때 부동산을 취득한 날은 부동산매매계약서상의 잔금지급일을 말한다.

취득세는 어떻게 계산하는가?: 취득세는 취득가액이 과세표준이며 여기에 해당하는 세율을 곱해 계산한다. 취득세는 신고 납부가 원칙이므로 납세의무자가 신고한 가액이 취득가액이 된다. 매매로 취득한 경우에는 매매가액을, 아파트 분양을 받은 경우에는 분양가액을, 경매로 취득한 경우에는 낙찰가액을 취득가액으로 본다. 한편 신고하지 않거나 신고한 가액이 국가에서 정한 가격(이하 ‘시가표준액’이라 함)보다 낮을 때는 시가표준액을 취득가액으로 한다. 그러나 경매나 공매로 취득했다면 시가표준액보다 낮게 신고했어도 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.

과세표준이 결정되면 다음으로 세율을 적용해야 하는데, 취득세율은 취득의 원인과 유형에 따라 세율을 다르게 정하고 있다. 그리고 취득세에 부가되는 세율인 농어촌특별세와 지방교육세도 취득세와 함께 납부해야 하므로 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세를 합한 합계세율로 알아두면 좋다. 예를 들어 보자. 김치득 씨는 얼마 전에 전용면적 45㎡, 분양가액 4억 원의 오피스텔을 분양받았다. 이 오피스텔을 업무용으로 등록할 경우의 취득세는 얼마인가? 이 사례에서 김치득 씨가 오피스텔을 업무용으로 등록할 경우의 취득세율은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 4.6%다. 따라서 취득세는 1,840만 원(4억 원 X 4.6%)이다. 한편 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 200만 원 이하는 취득세가 면제되며, 200만 원 초과 시에는 85% 감면을 받을 수 있다.

부동산 보유 시 내는 세금 - 재산세

재산세는 어떻게 계산하는가?: 재산세란 소유한 재산에 대해 부과되는 세금으로, 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세대상으로 한다. 매년 6월 1일 시ㆍ군ㆍ구청에서는 위에 열거한 재산의 현재 소유자에게 재산세 고지서를 발부한다. 재산은 매매나 기타 사유로 소유자가 바뀌기도 하는데, 법에서는 매년 6월 1일 기준 사실상의 소유자를 재산세 납세의무자로 정하고 있다. 재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한 다음, 과세표준에 세율을 곱해 세액을 계산한다.

시가표준액은 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트를 통해 조회할 수 있는데, 개별단독주택, 표준단독주택, 공동주택, 개별지, 표준지 등 부동산의 공시가격 정보도 확인할 수 있다. 한편 공정시장가액비율의 경우 주택은 60%이고, 건물과 토지는 70%인데, 앞으로는 시가표준액을 시세에 근접하도록 상향 조정할 방침이어서 재산세 부담도 늘어날 전망이다. 재산세 계산방법을 식으로 정리하면 다음과 같다. ‘과세표준 = 시가표준액 x 공정시장가액비율(60%, 70%), 재산세액 = 과세표준 x 세율’

부동산 보유 시 내는 세금 - 종합부동산세

종합부동산세 과세 기준금액은 얼마인가?: 종합부동산세는 흔히 ‘부동산 부자세’라고 하는 세금으로, 재산세와 달리 국세에 해당한다. 종합부동산세는 특정 부동산(주택, 토지)을 과다하게 소유하고 있는 개인 또는 기업이 납세의무자가 되며 소유자별로 합산해 과세하고 있다. 구체적으로 종합부동산세의 납세의무자 기준을 살펴보면, 과세기준일(6월 1일) 현재 가지고 있는 재산세 과세대상인 주택을 인별로 합산해, 그 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자는 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무가 발생한다. 단독명의의 1세대 1주택자의 경우 9억 원을 초과하는 주택을 과세대상으로 한다.

종합부동산세는 어떻게 계산하는가?, 언제 납부해야 하는가?: 종합부동산세를 계산하기 위해서는 먼저 시ㆍ군ㆍ구청에서 고지된 재산세 내용을 기준으로 개인별로 전국 범위의 부동산 공시가격을 합산해야 한다. 이렇게 합산한 금액을 공시가격의 합계액이라고 하는데, 공시가격의 합계액애서 일정 기준금액[6억 원(주택), 5억 원(종합합산과세 대상 토지), 80억 원(별도합산과세 대상 토지)]을 차감한 뒤 시세를 반영한 공정시장가액비율(2020년 기준 90%)을 곱하고 여기에 또다시 세율을 곱해 종합부동산세를 산출한다. 정리하면 계산식은 ‘(공시가격 합계액-일정 기준금액) x 90% x 세율’이다. 한편 종합부동산세의 납기는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지로 되어 있으며, 납세의무자의 세 부담을 고려해 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 분할 납부를 신청할 수 있다.

부동산 임대 시 내는 세금 - 부동산 임대사업소득세

부동산을 임대하면 무조건 세금을 내야 하는가?: 부동산을 임대하게 되면 월세나 보증금에서 발생하는 이자상당액(간주임대료)을 신고해야 한다. 다만 부동산 중 논ㆍ밭을 빌려주거나 1주택(고가주택 및 국외 소재 주택은 제외)을 임대하는 경우 임대업에 대한 소득세신고를 하지 않아도 되는 비과세규정이 있어 이를 잘 활용하면 절세효과를 볼 수 있다. 예를 들어 전세 아파트에 거주하고 있는 상태에서 경매나 급매로 주택을 구매하고 그 주택을 월세나 전세로 임대하는 경우에는 부동산 임대소득세가 발생하지 않는다. 다만 시가 9억 원 이하의 주택이 대상이라는 점을 주의해야 한다.

부동산 임대사업소득세는 어떻게 계산하는가?: 부동산 임대사업소득세는 종합과세가 원칙이다. 종합과세 방식은 총임대료 수입에서 보험료, 감가상각비 등의 필요경비를 공제하고, 또 기본공제, 부양가족공제 등으로 소득금액을 공제해 과세표준을 구한다. 그다음 과세표준에 종합소득세율을 곱해 세액을 계산하고, 여기에 세액감면을 공제해 최종 납부세액을 계산한다. 한편 주택임대사업의 경우 2천만 원 이하는 분리과세를 선택할 수 있는데, 분리과세 방식은 임대소득에 14%의 세율을 적용하며 다음과 같이 계산한다. ‘주택임대소득세액 = {임대 수입금액-(임대 수입금액x필요경비율)-공제금액}x14%-세액감면’ 필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 여부에 따라 달라진다. 참고로 세액감면은 장기임대사업자의 경우에는 산출세액의 75%, 단기임대사업자의 경우 산출세액의 30%를 공제한다.

부동산 매도 시 내는 세금 - 양도소득세

매도할 때 양도소득세가 없는 부동산도 있을까?: 양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권 등), 주식, 파생상품(선물 및 옵션거래분)을 파는 경우에 부과되는 세금이다. 따라서 부동산의 소유권을 이전하면서 차익이 발생할 때는 거의 모든 부동산에 양도소득세가 과세된다고 생각하면 된다. 그러나 양도차익이 발생하더라도 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 부동산이 있는데, 이를 비과세 양도소득이라고 한다. 예로 1세대 1주택의 경우 매도 시 차익이 발생해도 양도 당시 가액이 9억 원을 초과하지 않는 주택은 양도소득세가 비과세된다. 그러나 1세대 1주택이라 하더라도 무조건 비과세되는 것이 아니라 법에서 정한 일정 요건을 충족해야 한다.

양도소득세는 어떻게 계산하는가?: 양도소득세는 양도차익, 즉 시세차익에 대해 과세를 하는 세금이다. 양도차익은 부동산 등을 매도 시 양도가액(매매가격)에서 필요경비(취득가액, 자본적 지출액, 양도직접비용)를 차감해 계산한다. 계산식은 ‘양도소득세=과세표준(양도차익-장기보유특별공제-양도소득기본공제)x세율’이다. 장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 오랫동안 보유했을 경우 세금 절감 혜택을 주는 제도로, 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 한해 적용한다.

주택 투자자를 위한 절세 노하우



중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자

최근 정부가 다주택자 규제를 연달아 내놓자 다주택자들 사이에서 여러 채의 소형 주택을 처분하고 강남의 고가주택이나 중대형 주택으로 갈아타는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 일고 있다. 이에 발맞추어 중대형 주택의 수요가 증가하고 가격도 오르는 추세다. 그러나 인구 수와 가구 수가 가파르게 감소하는 상황에서 이러한 현상이 언제까지 지속될지는 불확실하다. 그리고 가격상승의 그래프가 방향을 바꾸어 하락세로 움직이기 시작한다면 수요층이 얇은 중대형 평수는 매도에 어려움을 겪게 될 것이다. 따라서 안정적으로 꾸준하게 수요층을 형성하고 있는 소형 주택에 투자하기를 권한다.

그리고 주택임대사업자 입장에서도 중대형 주택보다는 소형 주택이 세금 측면에서 유리하다. 예를 들어 전용면적 60㎡ 이하, 매매 가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동 주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 이 외에도 재산세 감면 등의 세제 혜택이 있다.

부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자

2019년 12월 들어서 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하자 다주택자들의 종합부동산세 부담이 현실로 다가왔다. 더구나 2022년까지 이어지게 될 공시가격 상승은 다주택자들을 더 압박하는 실정이다. 그러나 장기주택임대사업자 등록을 하게 되면 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정되어 종합부동산세의 부담에서 벗어날 수 있다. 주택임대사업자가 직면하게 될 세금에 대해 알아보도록 하자.

주택임대사업자 등록 시 꼭 세무서에 방문해야 할까?: 지방세와 국세의 세금 혜택을 받으려면 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 세무서에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항인데, 직접 방문하지 않고도 홈택스에서 신청할 수 있다. 세무서에 주택임대사업자로 등록하지 않으면 미등록 가산세(수입금액x0.2%)가 부과된다. 반면 지방자치단체에 하는 주택임대사업자 등록은 의무 사항이 아니며, 시ㆍ군ㆍ구청에 직접 방문하지 않아도 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 등록할 수 있다. 만일 의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우 3천만 원의 과태료가 부과되므로 단기보유 목적으로 주택임대를 하고자 한다면 홈택스를 이용해 국세청에만 사업자등록을 하는 게 유리하다.