무조건 이기는 부동산 경매 수업

무조건 이기는 부동산 경매 수업

신종승(신과장) 지음

원앤원북스 / 2020년 3월 / 355쪽 / 17,000원



초저금리 시대, 돈 버는 방법은 따로 있다



초저금리 시대, 경매가 답이다

일반적으로 투자자금은 은행의 예금과 증권 시장의 주식, 그리고 부동산 시장의 부동산 투자 등으로 구분되는데, 본격적인 저금리 시대가 도래하면서 시중의 투자자금들은 갈 곳을 찾지 못하고 방황하고 있습니다. 그런데 부동산은 주식 시장처럼 매 시간마다 가격이 급등락하거나 예측할 수 없는 미래에 투자를 하는 것이 아니므로 투자금의 손실 위험이 적은 편입니다. 하지만 관련 지식이 없는 상태에서 무작정 투자한다고 해서 수익을 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 권리분석을 배워서 본인 스스로 위험성 여부를 판단할 수 있는 지식을 쌓은 후에 투자하는 것이 실패를 줄이는 길입니다.

무조건 이기는 경매 투자 비법

부동산 투자에 성공하기 위해서는 자신만의 기준이 있어야 합니다. 다음은 수익성이 좋은 부동산을 찾는 저의 기준입니다. ‘① 매매가격에 비해 전세가격이 높거나 70% 이상인 물건 ② 등록매물보다 싸게 살 수 있는 물건 ③ 최종 투자금이 1천만 원 미만으로 들어가는 임대수익형 물건 ④ 임대수익이 연 30% 이상, 또는 15만 원 이상 나오는 물건 ⑤ 미래가치가 뛰어나 시세차익이 예상되는 물건’

매매가격보다 전세가격이 높은 물건은 일반매매로는 쉽게 만날 수 없습니다. 하지만 부동산 경매를 통해서는 전세가격과 똑같거나 더 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 만약 전세가격보다 낮은 금액으로 부동산을 취득했다면, 임대를 주고 여유롭게 시세 차익이 발생하기를 기다렸다가 적당한 가격에 매도하는 것이 가능해집니다. 그리고 가격이 오르지 않았다면, 계속해서 세를 주고 있어도 충분한 수익이 나오기 때문에 조급하지 않게 매도 타이밍을 기다릴 수 있습니다.

부동산 경매, 제대로 알고 시작하기



부동산 경매 기초부터 다지자

부동산 경매 A to Z: [부동산 경매란?] 부동산 경매란 경매청구권자(채권자)의 신청에 의해 법원이 주체가 되어서 채무자의 부동산을 매각하는 과정입니다. 조금 더 이해하기 쉽게 풀어보겠습니다. 개인 사업을 하고 있던 I씨는 올해 사업성과가 좋아서 사업의 규모를 더 키우기로 마음먹고 본인이 살고 있던 집을 담보로 은행에서 대출을 받습니다. 이 과정에서 은행은 I씨의 집에 근저당을 설정하고 그에 상응하는 담보대출을 해주게 됩니다. 담보대출을 통해 추가 사업자금을 확보한 I씨는 사업규모를 늘리고 승승장구하는 듯 보였습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 무리한 사업 확장으로 인해 경영 악화에 시달리게 되면서 담보대출의 원금은커녕 이자도 못 내는 상황까지 발생했습니다.

은행은 원금과 이자가 들어오지 않으니 채권회수를 위해 두 가지 선택을 할 수가 있습니다. 첫 번째는 민사소송을 통한 채권회수, 두 번째는 우리가 지금 배울 부동산 경매신청입니다. 민사소송을 통한 채권회수를 선택한다면 길게는 1년 이상의 기간과 복잡한 절차를 거쳐야 하지만, 부동산 경매를 선택한다면 근저당 설정을 해둔 내용으로 법원에 신청서만 제출하면 바로 경매 진행 준비를 하게 됩니다. 그렇게 경매신청서가 접수되면 제일 처음 감정평가사에게 해당 물건의 감정평가를 요청하고, 평균 4~6개월간의 준비과정을 거쳐 경매 투자자들에게 본격적으로 노출되기 시작합니다.

그리고 입찰일에 최고가매수신고인(낙찰자)이 지정되고, 정해진 기일까지 경락잔금대출 등을 활용해 잔금을 치르면 부동산의 소유권은 최고가매수신고인에게로 넘어오게 되고, 법원에 낸 잔금은 배당이라는 절차를 통해 각종 채권자들에게 돌아가게 되면서 부동산 경매의 절차는 모두 끝납니다. 소유권이전을 받은 이후는 명도과정을 제외하면 일반 부동산 매매와 같은 과정을 거치게 됩니다. 목적에 맞는 리모델링 그리고 공인중개사를 통한 임대 및 매매 등 수익을 올릴 일만 남은 것이죠.

[주거용 vs. 비주거용] 투자를 시작하기 전에 가장 먼저 해야 하는 것이 있는데, 그것은 바로 투자의 방향성(콘셉트)을 잡는 것입니다. 예로 ‘나는 얼마의 투자금액으로 어디에 있는 아파트 또는 상가를 사서 임대수익 또는 시세차익용으로 투자를 할 것이다.’라는 투자방향을 설정해야 합니다. 한편 경매로 투자할 수 있는 부동산은 주거용 부동산(아파트, 빌라, 다가구, 주거용 오피스텔, 단독주택 등)과 비주거용 부동산(상가, 빌딩, 주유소, 토지, 공장 등)으로 나눌 수 있습니다. 따라서 주거용 부동산으로 투자할지 비주거용 부동산으로 투자할지를 먼저 선택하는 것이 중요합니다.

참고로 주거용 부동산의 대표주자인 아파트는 시세파악과 조사가 쉬운 반면 엄청난 경쟁률을 뚫어야 한다는 단점이 존재합니다. 그리고 다세대주택(빌라)은 소액으로 투자가 가능하고 아파트에 비해 경쟁률이 낮아 낙찰이 쉬우며, 임대료 대비 낙찰가격이 낮아 임대수익용으로 좋다는 장점이 있지만, 매도가 쉽지 않아 시세차익을 보지 못하는 것, 내부 하자가 많아 유지ㆍ보수비용이 생각보다 많이 들어간다는 단점이 있습니다. 한편 비주거용 부동산의 대표주자인 상가는 상권분석을 해야 하고 임대료도 천차만별이라 시세를 정확하게 파악하는 것이 힘들다는 단점이 있습니다. 하지만 초기에 분양하는 상가와 숙성기에 있는 상가는 일반매매로는 도저히 임대수익이 나오지 않기 때문에 경매를 통해 싼값에 낙찰 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 이처럼 각 물건에는 장단점이 명확하게 존재하기 때문에 자신의 성향과 잘 맞는 부동산을 선택해서 투자하는 것이 중요합니다.

머릿속에 그려놓는 경매 투자 진행과정

이번에는 투자자의 입장에서 어떤 과정들을 거쳐서 경매 투자가 진행되는지 살펴보도록 하겠습니다. 경매는 투자대상 부동산을 선별하고, 등기사항전부증명서와 각종 법원 서류들을 보며 투자하려는 물건이 안전한지 아닌지 파악하는 권리분석, 입찰표 작성, 명도 등의 과정으로 진행됩니다.

0단계 - 나의 투자 성향 파악: 물건검색에 앞서서 선행되어야 하는 과정은 자기 자신의 투자 성향을 파악하는 것입니다. 단기간에 사고팔며 수익을 내는 물건을 원하는지, 장기간 보유하면서 오래오래 좋은 임대수익을 내는 물건을 원하는지, 또는 아파트, 빌라 등 주거용 부동산에 투자를 할지, 임대수익이 더 좋은 상업용 부동산에 투자를 할지 등의 콘셉트와 기준을 분명히 정해두는 것이 좋습니다.

1단계 - 물건검색: 경매물건을 찾을 때는 주로 경매정보 사이트를 통해 물건검색을 하게 됩니다. 재개발ㆍ재건축을 바라고 투자를 하는 물건, 상업용 건물, 토지 등 수만 개의 경매물건 중에서 자신에게 딱 맞아떨어지는 물건을 검색할 수 있다면 ‘이 많은 물건 중에 나는 어떤 물건에 투자를 해야 하나?’라는 생각을 하지 않아도 될 것입니다. 역시 방향성을 잡는 것이 가장 중요합니다. 2단계 - 권리분석: 마음에 드는 물건을 찾았다면 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 참고해 권리분석을 해야 합니다. 부동산이 경매로 넘어왔다는 것은 등기부상의 권리관계가 깨끗하지 않다는 의미이기 때문에 그것을 토대로 권리 간의 순위를 따져보고 추가적으로 인수해야 할 권리들이 있는지, 있다면 그런 위험을 감수하더라도 매력적인 물건인지 등을 판단하는 과정이라 할 수 있습니다.

3단계 - 기본자료 수집 및 현장답사: 권리분석을 마치고 안전한 물건이라는 판단을 내렸다면, 현장답사 또는 임장이라 불리는 물건지에 방문해 물건의 하자를 조사하는 과정을 거쳐야 합니다. 요즘은 인터넷에 수많은 정보와 부동산 관련 앱들이 있기 때문에 손품을 많이 팔수록 양질의 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다. 인터넷으로 기본 자료를 수집한 후에 물건지에 방문하면 인터넷으로 확인한 내용들과 일치하는지 여부와 현장에서만 확인할 수 있는 지역의 거래분위기(동향), 건물의 내ㆍ외관, 낙찰금액 외에 추가적으로 들어가는 비용(수리비)이 있는지 등을 확인해야 합니다. 그리고 이 모든 내용을 따져 최종 입찰 여부를 판단하고 수익률 기준에 맞는 입찰가를 정하게 됩니다.

4단계 - 입찰표 작성과 입찰: 현장조사까지 모두 마친 후 수익성이 충분하다고 판단되면 입찰참여를 준비하게 됩니다. 입찰기일에 경매법정에 참여해서 현 최저가의 10%에 해당하는 보증금과 작성한 기일입찰표를 신분증과 함께 정해진 시간 내에 제출하면 입찰은 마무리됩니다. 입찰이 마감되면 사건번호별로 분류한 다음 최고가매수신고인(낙찰자)을 호명합니다. 만약 패찰을 하게 되면 다시 1단계로 돌아가면 됩니다. 반면 낙찰자로 이름이 불린다면 낙찰 영수증을 받고 법원을 나서면 어느새 주위를 둘러싸고 있는 대출중개인들의 호위(?)를 받으며 법원을 빠져나오는 자신을 발견할 수 있을 것입니다.

5단계 - 매각허가결정과 경락잔금대출: 최고가매수신고인(낙찰자)이 되었다고 해서 일반매매처럼 바로 집에 들어갈 수 있거나 사용ㆍ수익을 할 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰 후 7일간 이해관계인들에게 이의신청 기간을 주고 별다른 이의제기가 없다면 매각허가결정이 떨어집니다. 그리고 또 다시 7일간 매각 허가결정에 대한 이의제기 기간을 주는데, 여기서도 별다른 이의제기가 없었다면 매각허가결정에 대한 확정판결이 떨어지고 잔금을 낼 수 있는 지위가 됩니다. 만약 이의제기가 있고 그 주장이 받아들여진다면 낙찰은 취소되고 낙찰자는 보증금을 돌려받고 다시 원점으로 돌아가게 됩니다.

한편 대부분의 투자자들은 경락잔금대출을 통해 잔금을 치르고 소유권이전을 받아오기 때문에 대출을 얼마나 좋은 조건으로 받는지에 따라서도 수익률에 큰 차이가 생기기도 합니다. 대출금액, 이자, 금융권, 고정금리와 변동금리 등을 잘 따져보아야 하고, 단기시세차익이 목적인지 임대수익이 목적인지에 따라 대출의 세부적인 조건을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 또한 경락잔금대출을 이용하면 반드시 법무사를 끼고 거래를 해야 하기 때문에 수익과 직결되는 법무사 수수료도 잘 조율할 필요가 있습니다.

6단계 - 명도 및 사용수익: 낙찰을 받은 후 부동산을 점유하고 있는 점유자를 내보내는 과정을 명도라고 합니다. 명도는 점유자와 잘 협의를 해서 점유지에서 내보내거나 강제집행을 통해 집을 비워야 하는 부분이니만큼 마음이 여린 분들이 특히 어려워하는 과정입니다. 하지만 마음의 여유를 가지고 명도 기간을 넉넉히 잡아 입찰에 임했다면 생각보다 수월하게 끝나는 경우들도 많을 것입니다. 명도까지 마무리되면 낙찰 받은 부동산을 통해 수익을 올릴 날이 얼마 남지 않았습니다. 실거주가 목적이었다면 입주 준비를 하고, 투자 목적이라면 세부 목적에 맞게 리모델링을 하면 됩니다. 단기시세차익을 목표로 한다면 주변 공인중개사무소에 매물등록을 하고, 임대수익이 목적이었다면 공인중개사무소에 매물 등록을 하거나 온라인을 통해 임차인을 구해보는 등의 노력을 하면 끝이 납니다. 한눈에 파악하는 부동산 경매 절차

부동산 경매의 전체적인 절차와 경매 투자자로서의 진행과정에 대해 알아보면 아래 그림과 같습니다.

누구나 쉽게 따라하는 경매 권리분석



부동산 경매의 시작은 권리분석이다

부동산 경매 권리분석의 핵심 3요소: 많은 사람들이 부동산 경매를 어렵게 느끼는 이유는 권리분석 때문입니다. 권리분석을 하기 위해서는 등기사항전부증명서를 볼 줄 알아야 하는데, 등기사항전부증명서에 나오는 용어들은 무척 생소한 것들이 많기 때문입니다. 그런데 부동산 투자에 필요한 법들 중 자신에게 필요한 부분만 공부해도 경매 투자를 할 때 아무런 문제가 되지 않습니다. 부동산 경매 권리 분석은 다음 3가지만 기억하면 됩니다. “① 부동산의 역사인 ‘등기사항전부증명서’ ② 권리들이 인수인지, 소멸인지를 판단하는 기준인 ‘말소기준권리’ ③ 부동산 경매의 처음과 끝인 ‘매각물건명세서’”부동산 경매 권리분석은 등기사항전부증명서에 있는 권리들을 접수된 순서대로 나열한 다음 말소기준권리를 찾는 것부터 시작합니다. 말소기준권리보다 앞서는 권리들은 낙찰자가 인수하며, 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리들은 낙찰 후 소멸됩니다. 마지막으로 부동산 경매에서 가장 중요한 문서인 매각물건명세서를 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서는 법원에서 경매물건의 특이사항 및 낙찰자가 알아야 하는 사항들을 알려주는 서류입니다. 매각물건명세서는 경매계에 접수된 많은 서류들을 참고해 작성된 서류로, 등기사항전부증명서에는 나타나지 않지만 입찰자가 알아야 할 특수한 권리들도 경매계에 표시해 알려줍니다. 매각물건명세서의 작성에 중대한 실수가 있어 투자자들이 잘못 낙찰을 받은 경우, 매각불허가결정이 선고되기 때문에 가장 신뢰할 수 있는 서류라고 생각하면 됩니다.

등기사항전부증명서를 볼 수 있어야 한다

등기사항전부증명서의 구성 파악하기: 등기사항전부증명서는 부동산의 표시(사실)를 나타내는 표제부, 소유권에 관한 권리를 표시하는 ‘갑구’와 소유권 이외의 권리를 표시하는 ‘을구’로 구성되어 있습니다.

[표제부(부동산의 표시)] 일반건축물(단독주택 등)의 등기사항전부증명서는 토지와 건물이 각각 존재하며 개별적으로도 거래가 가능합니다. 건물의 표제부에는 표시번호, 접수일자, 소재지번 및 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항이 기재됩니다. 토지의 표제부에는 표시번호, 접수일자, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항이 기재됩니다. 집합건축물의 표제부는 전체 건물의 표제부와 전유 부분의 표제부가 있으며, 표제부에 대지권에 대한 표시도 같이 되어 있습니다.

[갑구(소유권에 관한 사항을 기재)] 갑구는 소유권에 관한 사항을 기재하며, 가압류, 가등기, 가처분, 환매등기, 경매개시결정등기, 소유권이전, 소유권보존 등이 포함됩니다. 소유권보존등기는 그 부동산의 첫 번째 소유자를 표시하는 것이며, 이후 소유권이 바뀌게 되면 소유권이전으로 표시됩니다.

[을구(소유권 이외의 권리사항)] 소유권 이외의 권리사항인 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재됩니다. 권리분석을 할 때는 갑구와 을구를 종합해서 따져야 합니다.

말소기준권리를 어떻게 찾아야 하나?

말소기준권리는 등기부의 모든 권리가 다 해당되는 것이 아니고 다음에 나열된 권리 중 가장 먼저 등기사항전부증명서에 등기된 권리만 인정됩니다. ‘① (근)저당권 ② (가)압류 ③ 담보가등기 ④ 강제경매 기입등기 ⑤ 전세권(전체 점유, 경매신청 또는 배당요구)’ 말소기준권리 중 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 강제경매 기입등기는 가장 먼저 설정되어 있으면 말소기준권리가 될 수 있지만, 전세권은 가장 먼저 설정되어 있다고 하더라도 일정 요건을 갖추어야만 말소기준권리가 될 수 있는데, 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 말소기준권리 중 가장 먼저 설정되어 있어야 하고, 해당 전세권이 부동산의 일부(방 한 칸 등)가 아닌 전체에 대해 설정되어 있어야 하며, 전세권이 배당요구 또는 경매신청을 해 3가지 요건을 모두 충족할 때 말소기준권리가 될 수 있는 자격이 주어집니다.

현장에서 꼭 필요한 실전 노하우



투자하기 전 최종 관문인 현장답사 노하우

사전조사를 모두 끝내고 수익률 분석까지 마쳤다면 이제 정말 투자를 해도 괜찮은 물건들만 남은 것입니다. 최종적으로 투자하기 전 마지막 관문인 현장답사를 통과하면 됩니다. 현장에 가면 인터넷으로 확인할 수 없었던 건물의 현황과 내ㆍ외부의 노후화 정도를 집중적으로 살펴야 합니다. 권리분석이 서류상으로 인수해야 될 권리가 있는지 없는지를 파악하는 과정이었다면, 현장답사는 낙찰대금 이외에 필요한 추가비용(수리비, 공과금 등)의 유무를 확인하는 과정입니다.