이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

김경필 지음

원앤원북스 / 2020년 2월 / 287쪽 / 16,000원



프롤로그 - 대한민국에서 ‘똘똘한 아파트 하나’란 무엇인가



똘똘한 아파트를 외면했던 위험은 실로 크다

서울에서 35년간 초등학교 교사로 근무하다가 6년 전 희망퇴직 후 노후생활을 하고 있는 김희숙 선생님(66세, 주부)은 현재 경기도 광주시에 165㎡(50평) 아파트에 거주하고 있으며, 이 아파트 외에도 경기도 용인시에 112㎡(34평) 아파트를 한 채 더 보유하고 있다. 그녀가 2주택자가 된 것은 2005년 막내아들이 대학에 진학하자마자 거주 중이었던 서울시 송파구 106㎡(32평) 아파트 한 채를 팔고, 돈을 좀 더 보태 외곽에 아파트 2채를 마련했기 때문이다. 하나는 거주용이고, 또 하나는 월세를 받아 일석이조의 효과를 보겠다는 생각이었다. 그렇다면 그녀는 당시 결정에 대해 어떤 평가를 하고 있을까? 직접 물어보자 손사래를 쳤다. “똘똘한 1주택을 쪼개서 2주택으로 갈아탄 거지, 바보같이.”

김 선생님이 과거에 보유했던 아파트와 현재 가지고 있는 아파트 2채의 가격을 알아보았더니, 과거에 보유했던 집은 지난 15년간 8억 7천만 원이 상승했다. 반면 새로 구입한 아파트는 추가로 투자한 1억 7천만 원을 제외하면 고작 1억 원이 올랐다. 경제적으로 7억 원이 넘게 손실이 난 셈이다. 그러니까 김 선생님에게 ‘똘똘한 아파트 한 채’를 지키지 못한 대가는 실로 엄청나게 컸다.

똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다



재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까

얼마 전 신입사원 연수교육에서 강연을 하게 되었다. 주로 ‘직장인 월급 관리와 재테크’를 강연 주제로 하는데, 질문을 받고 답변하는 시간을 따로 가진다. 사실 이런 강연에서 나오는 질문은 대개 비슷한 것들이 많다. 예를 들면 이런 것이다. “저축을 해야 할까요? 아니면 대출을 먼저 갚아야 할까요?” “집을 꼭 사야만 하나요? 산다면 언제쯤 사는 게 좋을까요?” 그런데 이번에는 의외의 질문이 나왔다. “강사님은 어떤 재테크를 하셨나요? 그리고 성공하셨나요?” 필자는 이렇게 답했다. “성공했다기보다는 실패하진 않았다고 생각하고, 지금도 성공으로 나아가는 중입니다.” 이 질문을 계기로 지난 20년간 스스로의 돈 관리와 재테크가 어떠했는지 돌아보게 되었고, 지금 경험을 말해보려고 한다.

재테크 성공 비결 ① 10년 후를 생각하는 판단력과 끈기: 형편이 넉넉하지 않은 집에서 1남 2녀 중 막내로 태어난 필자는 결혼한 이후 줄곧 외벌이였다. 그리고 현재 자산현황을 살펴보면, 솔직히 큰 부자라고 말하기는 어렵지만, 그래도 맨손으로 시작한 것치고 나쁘지 않은 결과라고 생각한다. 그런데 현재 자산을 이뤄낸 중심에는 바로 ‘똘똘한 아파트’가 있다. 나머지 자산들은 그 집을 바탕으로 새롭게 투자해 파생된 것이다. 결국 가장 중요한 역할을 한 것은 바로 집이다. 필자의 소득에 비해 무척이나 높은 수준의 집을 과감하게 샀던 것이 결과적으로 성공의 비결이 되었다.

재테크에서의 첫 번째 성공은 사회 초년생 때로 거슬러 올라간다. 필자는 1990년대 후반 S그룹에 입사했다. 당시 신입사원은 합숙교육을 받은 후, 원하는 근무회사를 1지망, 2지망, 3지망 순으로 지원하고 자신이 속하게 될 회사로 발령받았다. 참고로 당시 대부분이 S물산이나 S전자를 1지망으로 지원했지만, 필자는 고심 끝에 1지망으로 S생명에 지원했고 지원한 그대로 발령받았다. 필자가 그곳에 지원한 이유는 여러 가지 정황상 10년 내 그 회사가 상장을 추진하게 될 것이라 예상했기 때문이며, 만일 주식을 받을 수 있다면 좋은 재테크가 될 수 있겠다고 생각했다.

필자의 예상은 빗나가지 않았다. 입사 후 4년 만에 S생명 주식을 우리사주로 액면가 500원에 1,570주를 받았고, 2005년 상장되고 9년이 지난 2014년 대부분 처분했다. 투자금은 78만 5천 원(1,570주 x500원)에 불과했다. 1주에 평균 13만 5천 원으로 매도했으니 불과 78만 원의 투자금을 가지고 15년 만에 무려 2억 1,195만 원(수익률 2만 7천%)이란 성과를 낸 것이다. 역시 재테크에는 판단력과 끈기, 그리고 인내의 시간이 필요하다는 것을 깨달았다. 이것이 필자의 첫 번째 재테크 성공 사례가 되었다.

재테크 성공 비결 ② 종잣돈 모으기와 내집마련: 두 번째 성공 비결은 주택을 구입한 것이다. 우리나라에선 집을 잘 사는 것이 재테크의 성패를 좌우할 만큼 중요한 일이다. 이런 생각은 어릴 적부터 집 때문에 전전긍긍하신 부모님의 모습을 보며 깨달은 것인데, 그 생각은 틀리지 않았고 앞으로도 크게 바뀌지 않을 것이다. 당시 필자의 입사 초기 월급은 각종 공제금액을 제외하고 약 155만 원 정도였는데, 필자는 매달 155만 원의 80%인 124만 원을 저축했다.

좀 황당한 수치일지 모르겠지만, 집에서 해주는 밥을 먹으며 직장을 다닌다면 충분히 저축 가능한 금액인데, 실은 처음부터 그렇게 했기 때문에 가능한 일이었다. 보통 결혼 후 10~15년이 지나면 월급이 올라도 교육비 부담 때문에 저축률은 겨우 10~20%에도 못 미친다. 맞벌이라고 해도 사정은 다르지 않다. 많이 벌면 그만큼 더 많이 소비하기 때문이다. 물론 필자 역시 매년 월급이 높아져도 계속 80%를 저축하지는 못했다. 하지만 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지는 월급의 50% 이상을 저축했다. 결국 처음에 무리해서라도 저축률을 높게 잡았기 때문에 돈을 빨리 모을 수 있었다.

그런데 이렇게 모인 돈은 대부분 해마다 올라가는 전세자금으로 들어갔다. 남는 금액은 예금의 형태로 가지고 있었는데, 2005년 5월, 필자는 중요한 결단을 내리게 된다. 전세금(1억 8천만 원)과 예금(1억 3천만 원), 부모님 지원금(4천만 원)을 합한 3억 5천만 원에 대출(3억 6,500만 원)을 더해 강남에 112㎡(34평) 아파트를 사기로 결심한 것이다. 당시 6억 9천만 원이었던 이 아파트는 2020년 기준 19억 2천만 원으로 2배 이상 올랐다. 하지만 그동안 원금상환과 이자, 그리고 높은 재산세까지 부담하며 마음고생은 이만저만이 아니었다. 그러나 결과적으로 보면 두 번째 재테크 성공 사례가 되었다.

어떻게 주변 사람들의 부정적인 시선을 뿌리치면서 이런 결단을 내릴 수 있었을까? 필자의 제1의 목표가 내집마련이다 보니 늘 주택시장에 관심을 갖고 여러 정보를 눈여겨보고 있었는데, 2005년은 판교신도시 개발이 확정되고 공사가 시작된 초기였다. 그런데 대부분의 사람들은 수도권 대규모 주택 공급으로 집값이 안정될 거라고 생각했다. 하지만 필자는 그렇게 생각하지 않았다. 경제학을 조금만 현실에 접목해본다면 답은 간단하다. 당시에도 전국의 주택보급률이 100%가 넘는다고 매년 발표되었는데, 집값은 그와 무관하게 여전히 물가상승률보다 높았다.

모든 경제활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는다고 해도 서울 중심에 있는 주택과 똑같은 주택을 공급하는 것은 절대 아니다. 특히 2004년 10월에는 행정수도 이전 특별법에 대한 위헌 결정이 내려졌는데, 그 뉴스를 보는 순간 우리나라는 서울 집중화를 막을 방법을 원천적으로 잃게 되었다고 나는 생각했다. 한편 필자의 내집마련에 관한 이야기를 들은 모든 사람들은 그때 강남 아파트를 과감하게 샀던 그 판단만을 기억한다. 더 중요한 것은 잘 모르면서 말이다. 과감한 판단력보다 더 중요한 것은 3억 1천만 원(전세금+예금)을 모을 수 있었던 저축의 강력한 힘이다. 그것이 없었다면 강남 아파트를 사는 것은 상상조차 할 수 없었을 것이다.

똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기



내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라

대한민국에서 똘똘한 아파트 한 채를 소유하고 있다면 주거 안정은 물론이고, 비상시 어느 정도 자산으로서의 역할도 기대할 수 있다. 그렇다면 내집마련이라는 숙제는 언제까지 끝내야 하는 것일까? 여기서 ‘내집마련 숙제를 끝낸다’는 뜻은 내 집의 대출이 최소 20% 이하가 되는 경우를 말한다. 집의 대출이 20% 이하라면 앞으로 집을 소유하고 유지하는 데 큰 부담이 되지 않기 때문이다.

그렇다면 일단 대출을 받아 집을 샀다면 언제까지 진짜 집주인이 되어야 하는 걸까? 결혼을 했다면 결혼 후 15년 이내에 진짜 집주인이 되어야 한다. 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후준비를 보완할 수 있다. 결혼 후 15년이라고 하는 이유는 대한민국에서 사는 사람이라면 누구든 결혼한 지 15년이 지난 후에는 자녀교육 비용 때문에 저축을 단 한 푼도 못하기 때문이다. 한편 싱글인 경우에도 경제활동이 중단될 수도 있는 사회적인 정년 65세에서 최소한 15년 전인 50세까지는 내집마련을 끝내야 한다.

내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라

결혼 전부터 소득의 50%는 내집마련을 위해 저축하라: 언제까지 내집마련을 끝내야 하는지 확인했다면, 이제는 자신의 소득 중 어느 정도를 내집마련에 쏟아 부어야 하는지 자금목표를 만들어보자. 직장생활을 이제 막 시작한 사람이라면 가장 이상적인 저축률은 소득의 60% 정도다. 물론 월급이 너무 적어 고정비(교통비, 통신비, 중식비 등) 비중이 클 수밖에 없는 상황이라면 불가능하겠지만, 월 소득 250만 원이 넘고 월급에서 주거비용(전세자금대출 이자, 월세)이 별도로 들어가지 않는다면 저축률 60%는 반드시 실천해야만 한다. 그 중에 보험이나 장기 저축 등 10%를 제외하면 최소 50%는 결혼과 내집마련을 위해 저축해야 한다. 다시 말해 월급 300만 원을 받는 신입 직장인이라면 월급의 60%인 180만 원을 저축해야 하고, 그중에서 월 소득의 50% 수준인 150만 원을 결혼자금이나 내집마련을 위해 저축해야 한다는 말이다. 그런데 이 저축률은 처음부터 실행해야만 지속 가능하다.

내집마련 ‘종잣돈 만들기’ 정기적금이 기본이다

주변에서 주식 투자로 집을 샀다는 말을 들어본 적이 있는가? 암호 화폐 등에 투자해 대박이 나서 내집마련을 했다는 성공담을 들어본 적이 있는가? 필자는 전혀 없다. 사람들에게 주거란 기본적으로 안정감을 주는 중요한 요소다. 이런 주택자금의 대부분을 투자로 운용한다면 불안감이 커질 수밖에 없다. 저축에 비해 아주 적은 비중으로 투자하는 것은 상관없겠지만, 많은 비중을 투자로 가져가면 곤란하다. 또한 노파심일지 모르겠지만 주식의 경우 성공하면 그 결과물은 대부분 또다시 다른 주식 투자로 이어지는 경우가 많다. 따라서 주택마련을 위한 종잣돈은 정기적인 저축, 바로 정기적금이 기본이 되어야 한다. 돈 모으기의 시작은 언제나 정기적금이다. 자신의 돈이지만 자기 마음대로 하지 못하도록 하는 것, 바로 돈을 바인딩(묶음)하는 것. 그것이 돈 모으기의 핵심이다.

똘똘한 아파트를 위한 실질적인 행동하기



똘똘한 아파트를 위해 청약저축으로 디딤돌을 만들어라

대한민국 성인이라면 누구나 가지고 있는 청약통장은 똘똘한 아파트 마련에 도움이 되는 것이며 꼭 필요한 것일까? 결론부터 말하자면 당연히 도움이 되며 반드시 필요하다. 물론 청약통장이 단박에 똘똘한 아파트를 안겨주지는 못한다. 하지만 청약으로 신규주택 분양을 받게 되면, 최종 목표인 똘똘한 아파트로 입성하기 전까지 무주택자에 머물러 있는 것에 비해 훨씬 유리할 수 있다(개별 물건이나 지역, 상황에 따라 다를 수 있음). 아무래도 무주택자로 목돈만을 모아나가는 것보다는 주택을 소유해 돈을 모으는 동안에도 주택으로 시세차익을 보는 것이 더 유리할 수 있기 때문이다. 따라서 청약을 통해 당장 원하는 주택에 입성하지 못한다 하더라도 주택청약에 늘 관심을 가지고 있어야 한다.

호가, 시세, 실거래가, 급매가 여러 주택 가격을 읽어라

주택시장을 이해하는 첫걸음은 가격에 대해 이해하는 것이다. 주택시장의 공급에는 크게 ‘분양공급’과 ‘매도공급’이 있다. 분양 공급이란 새로 지은 집을 시장에 내다 팔아서 생기는 주택공급을 말한다. 이때 주택 가격은 분양가라는 이름으로 정해진다. 그에 비해 매도공급이란 주택 소유자가 집을 팔기 위해 시장에 내놓음으로써 생기는 주택공급이다.

이때 주택 가격은 집을 팔려는 사람이 ‘부르는 값’이라는 뜻에서 ‘호가’라고 부른다. 아무리 호가가 높더라도 오래도록 그 가격에 팔리지 않는다면, 그 호가는 결코 시세가 될 수는 없다. 참고로 ‘시세’는 일정 시기의 주택 가격으로, 지역별 부동산 중개업소의 실제 거래가격과 시장에 나온 매물의 호가 등을 기준으로 부동산 시세 사이트마다 공시된다. 주택시장에서 가장 많이 사용되는 부동산 시세 사이트는 ‘KB부동산 리브온(onland.kbstar.com)’이다.

높은 호가라도 그 가격에 사는 사람이 생긴다면 시세는 당연히 올라간다. 하지만 반대로 호가에 사려는 사람이 없다면 시세는 낮아지게 된다. 쉽게 말해 호가는 현재 나와 있는 매물의 가격을, 시세는 직전까지의 거래 분위기를 반영한 평균가격이라고 보면 된다. 따라서 장기간 호가가 시세보다 높다면, 매물이 적어지고 가격이 상승할 가능성이 있는 매도자 우위 시장 분위기가 형성될 수도 있다.

반면에 장기간 호가가 시세보다 낮다면 매물이 늘어나고 가격이 하락할 가능성이 있는 매수자 우위 시장 분위기가 형성될 수도 있다. 한 가지 주의할 점은 여기서 말하는 시세와 호가는 부동산 시세 사이트에 나온 가격이 아니라 중개업소에 직접 문의해서 확인해야 한다는 것이다.

현재의 주택 가격은 무엇으로 구성되어 있을까

주택 가격의 구성요소, 사용가치와 투자가치: 주택 가격은 크게 사용가치와 투자가치에 의해 결정된다. ‘사용가치’는 사용하기에 얼마나 좋은가를 나타내는 가치다. 사용하는 데 편리한 이점이 있다면 가치가 높고 가격도 높아질 수밖에 없다. 교통은 편리한지, 어떤 학교가 있는지, 주변에 편의시설이나 녹지환경을 끼고 있는지 등 여러 요소가 있다. 이런 것들은 위치와 밀접한 관련이 있기 때문에 사용가치 중에서도 ‘위치가치’라고 부른다. 아울러 집이 지은 지 얼마 되지 않은 새집이라면 좋은 구조와 최신 시설을 갖추고 있을 테니 더 높은 가치를 지닌다. 이는 얼마나 새집인지와 관련이 있어서 사용가치 중에서도 ‘신축가치’라고 한다. 결론적으로 사용가치란 위치가치와 신축가치를 합한 개념이다.

주택 가격을 구성하는 또 하나의 요소는 바로 ‘투자가치’다. 사용가치처럼 당장 누릴 수 있는 이점은 아니지만, 주택 소유자에게 훗날 재산의 증가를 가져다줄 가능성이 있는 가치다. 그중에서도 대표적인 것이 ‘재건축가치’다. 저층 아파트를 부수고 고층 아파트를 새로 지을 경우, 기존에 낮았던 용적률이 대폭 늘어나므로 집의 크기는 더 커질 수 있다. 용적률이 2배만 늘어난다고 해도 70㎡ 아파트는 미래에 140㎡ 아파트가 되므로 집이 한 채 더 생기는 셈이다.

한편 타 지역에 비해서 훗날 집값이 상대적으로 많이 오를 것이라고 각광받는 곳이 있는데, 이런 곳 또한 투자가치가 있다고 할 수 있다. 더 정확히는 ‘기대가치’라고 부른다. 예로 서울 강남은 집값이 떨어지지 않을 거라는 대중의 높은 기대가치를 표현한 ‘강남불패’라는 말이 있을 정도로 인기 주거지이다. 어느 지역에나 이런 인기 주거지가 있기 마련인데, 인기 주거지의 대부분은 과거 집값 상승률이 높았고 앞으로도 성장이 기대되는 곳이다.

이런 기대가치가 있는 지역은 실수요뿐만 아니라, 집을 보유하고 있지만 추가로 집을 사기 위해 기웃거리는 대기수요도 있고, 상황이 조금만 바뀌면 집을 구매하려고 몰려드는 잠재수요가 항상 있다. 그렇기 때문에 오히려 더 집값이 높아지기도 한다. 지금까지의 내용을 정리해보면 주택 가격은 모두 총 네 가지의 가치로 형성된다고 볼 수 있다. 하지만 재건축가치는 산정하기 힘들다. 재건축사업으로 인한 초과이익에 대한 환수제도가 실시되고, 민간아파트의 분양가상한제 등 재건축사업에 대한 요건이 매우 강화되는 분위기 때문이다. 아울러 특정 지역, 최상위 인기 주거지가 아니라면 기대가치도 크게 작용하지 않는다. 따라서 거의 대부분의 주택은 오직 사용가치로만 가격이 결정된다고 봐도 무방하다.