대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가

대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

최진곤 지음

원앤원북스 / 2019년 12월 / 315쪽 / 16,000원



부동산 시장, 과거 속에 답이 있다



IMF 외환위기가 남긴 교훈

위기 속에서 기회를 본 사람들: 부동산도 IMF 외환위기를 기점으로 폭락을 거듭했다. 그런데 우리가 주목해야 할 점은 위기를 기회로 삼아 큰돈을 번 사람들이다. 서울 집값은 일정 주기로 등락을 반복해왔는데, 가장 크게 폭락한 해는 IMF 외환위기 시기인 1998년이다. 전년 대비 -13.24%를 기록해 하락율 1위에 올랐다. 그런데 IMF 외환위기 사태 직후인 1999년부터 2003년까지 5년 연속 오르면서 이 기간에만 50.94%의 상승률을 기록했다. 특히, IMF 외환위기가 끝난 2001~2003년 사이에 아파트 값이 급격히 올랐는데, 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째 원인은 IMF 외환위기 때 아파트 값이 해당 아파트가 지닌 가치보다 크게 떨어졌기 때문이다. 두 번째 원인은 IMF 외환위기 기간(1998~2000년) 동안 아파트를 연간 30만~40만 호밖에 짓지 못했기 때문이다.

위기가 기회가 된 영역은 부동산뿐만이 아니다. 1999년 제대를 하고 대학교에 복학했을 때, 과 사무실에서 강남 친구 무리들이 돈 이야기를 하고 있었다. 당시 주도적으로 돈 이야기를 하던 한 친구의 아버지는 무역상이셨는데, 대금 결제용으로 달러를 많이 보유하고 있어 달러 가치가 치솟았을 때 막대한 시세차익을 남겼다고 한다. 그리고 거기에 그치지 않고 그 돈을 활용해 헐값이 된 부동산을 사들였다는 것이다. 역시 그 시대에도 발 빠르게 움직이는 사람들이 있었고, 용감하게 미래를 읽고 베팅한 투자자들이 있었다. ‘위기는 기회가 될 수 있다’라는 확고한 신념을 그때 다시금 되새겼다.

IMF 외환위기를 통해 필자가 느낀 바는 다음과 같다. ‘① 경제 위기가 발생하면 국내 화폐 가치가 떨어지기 때문에 환율이 급등한다. ② 고달러ㆍ고유가ㆍ고금리는 수출로 먹고사는 우리나라에 치명적이다. 따라서 환율과 유가, 금리를 수시로 체크해 사전에 위기를 감지할 수 있어야 한다. ③ 경제가 어렵다고 해도, 위기를 기회로 삼는 사람들이 있다. 그런 사람들과 함께 해야 한다.’

2004년, 다시 찾아온 부동산 시장의 위기

2002년은 IMF 외환위기를 잘 극복하고 나라 경제가 제자리를 찾아가던 시기였는데, 당시 사회초년생이었던 필자는 종신보험을 팔고 있었다. 개인적으로 실적은 나쁘지 않았지만, 마감 때가 되면 찾아오는 업무 스트레스 때문에 매번 다른 일을 찾아야겠다는 생각을 하고는 했다. 당시 필자의 평균 급여는 350만 원가량이었다. 사회초년생치고 적은 월급은 아니었지만, 부의 추월차선에 오르기엔 턱없이 부족했다. 종잣돈을 만들어 부동산에 투자하기 위해 매달 허리띠를 졸라매 200만 원씩 저축을 했다. 적립식펀드로 종잣돈을 착실히 불렸고, 2004년이 되어서야 드디어 꿈의 돈 1억 원을 만들 수 있었다.

다시 고개를 든 부동산 폭락론 / 다세대주택에서 기회를 찾다: 하지만 2004년이 되자 다시 경기가 흔들리기 시작했고, 또다시 IMF 외환위기와 같은 중국발 경제위기가 올지도 모른다는 불안감이 있었다. 정부 정책도 마찬가지였다. “더 이상 부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다.”라고 대통령이 직접 TV에 나와 말할 정도로 정부 정책도 집값 상승에 상당히 부정적이었다. 어렸을 때부터 어떤 집을 선택하는지에 따라서 자산의 규모가 달라지는 걸 봐왔기 때문에 ‘나도 빨리 부동산 투자를 해야겠다.’라고 생각했지만, 과연 집을 사는 게 맞는지 의구심이 들었다. 그러던 중 필자의 눈에 들어온 게 다세대주택이었다. 9호선 염창역이 생기면 염창역 건너편인 양천구 목2동ㆍ목3동ㆍ목4동이 수혜를 보게 될 것이라고 예상했다. 하지만 목2동ㆍ목3동ㆍ목4동 쪽은 아파트가 많지 않았고, 거의 다 다세대주택이었다. 아파트가 아닌 다세대주택을 사는 건 당시의 투자 통념과는 맞지 않았지만, 필자는 목동 쪽에 위치한 다세대주택을 1억 2천만 원에 매입했다. 곧 결혼도 해야 하는데 어차피 내 집은 필요하지 않겠냐는 생각 때문이었다. 또 향후 9호선이 들어오면 지금보다 여건이 더 좋아질 것이라는 판단도 있었다.

그리고 1년 후, 갑자기 동네에 공인중개사무소가 하나씩 늘어나기 시작하더니 “집을 팔 생각이 없냐?”는 전화가 왔다. 하도 이례적인 일이라 인터넷을 찾아보니 당시 목동 구시가지가 뉴타운이 될 수도 있다는 기사가 하나둘 나오던 무렵이었다. 그 후 집값은 3천만 원, 5천만 원, 1억 원, 1억 5천만 원씩 쭉쭉 올랐다. 저평가되어 있다는 생각은 하고 있었지만 1년 만에 이렇게 큰 폭으로 상승하니 흥분하지 않을 수 없었다. 3년 동안 죽어라 모아서 1억 원을 만들었는데, 아무것도 안 하고 집만 사서 1년 만에 1억 5천만 원을 버니 몽둥이로 머리를 한 대 맞은 느낌이었다.

나름 지금 이때가 기회라는 생각이 들었다. 즉 오르지 않던 다세대주택도 뉴타운개발이나 재개발이 가능하면 충분히 오를 수 있겠다는 생각을 했다. 아직 결혼하기 전이라 지금의 부인인 당시 여자친구를 설득해 공동 투자를 하자고 제안했고, 결국 경기도 부천 쪽에 4천만 원 전세를 끼고 7,200만 원에 공동으로 다세대주택을 매입했다. 매입 후 6개월 만에 1억 2천만 원으로 시세가 상승했고, 필자는 서둘러 다른 지역의 물건도 찾기 시작했다. 이런 식으로 여러 채의 다세대주택을 소액으로 사서 돈을 불려나갔다. 지금은 다세대주택을 사는 게 투자 트렌드는 아니지만, 당시만 하더라도 참 좋은 투자 대상이었다. 필자는 그 틈새시장을 잘 찾아 성공한 케이스다.

글로벌 금융위기가 남긴 교훈

투자 트렌드에 민감해야 하는 이유: 2006년에 접어들자 다세대주택의 가격이 버블이라는 판단이 들었고, 과감히 갖고 있던 다세대주택을 처분했다. 그리고 현금을 갖고 있는 것보다 빨리 부동산을 사는 게 좋겠다는 생각에 다른 투자처를 물색했다. 그때 눈에 들어왔던 게 오피스텔이다. 당시 좋은 입지에 위치한 오피스텔은 레버리지만 잘 활용하면 10~15%의 수익률이 나오기도 했다. 그래서 9호선 등촌역 개통 예정지에서 도보 3분 거리에 있는 우림보보 카운티를 8,400만 원에 매입했다. 이후 가양역 개통 예정지에서 도보 1분 거리에 있는 이스타빌도 9천만 원에 살 수 있었다. 이 오피스텔들은 9호선이 개통된 후 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원까지 가격이 상승했다. 월세는 보증금 1천만 원에 60만 원 정도였으니 수익률도 나쁘지 않았다. 지금 생각해보면 투자 트렌드에 민감했던 덕분에 임대수익과 매매차익을 동시에 만족시켜주는 꽤 괜찮은 투자처를 찾았던 것 같다.

물론 항상 성공만 한 것은 아니다. 다세대주택에 이어 수익형 부동산도 성공하자, 슬슬 자신감과 오만이 생기기 시작했다. 2008년 글로벌 금융위기 직전엔 전반적인 부동산 시장의 분위기가 좋지 않았지만, 필자는 고분양가로 거의 8억 원에 달하는 아파트를 분양받았다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 아파트의 가격이 급격히 추락했다. 필자는 어쩔 수 없이 가격이 떨어진 아파트에 입주했다.

위기 다음에는 반드시 기회가 온다

잘못된 선택이 초래한 위기: 분양받은 아파트에 입주한 후 계약금보다 가격이 더 많이 떨어졌지만 실거주였기 때문에 버티는 수밖에 없었다. 한편 그때 필자는 다니던 부동산 컨설팅 회사를 그만뒀는데, 그때 우리 부부는 참 많이 싸웠다. 가정의 평화를 위해서라도 빨리 일을 해서 돈을 벌어야 했다. 그래서 닥치는 대로 일자리를 알아봤다. 다행히 보험회사를 다닌 경력과 자산관리사 경력을 인정받아 ○○생명에 매니저로 취업했다. 하지만 시도 때도 없이 실적 압박을 받았고, 휴일에도 연락이 끊이질 않아 1년이 지나자 거의 반 미쳐 있었던 것 같다. 그래서 사직서를 내고 나오는데 울컥했다.

지방 부동산에서 답을 찾다: 2010년 이후 수도권 부동산은 좋지 않았지만, 지방 부동산은 조금씩 가격이 오르는 게 느껴졌다. 지방 부동산 시장이 다시 불붙을 것이라 예상한 근거는 당시 부산, 대구, 광주 등 지방 주요 도시 미분양 아파트 수가 줄어들고 있었다. 그래서 필자는 갖고 있던 오피스텔을 처분한 돈으로 강원도 동해에 있는 아파트 2채를 샀다. 1채는 월세를 놓고, 1채는 전세를 놓았다. 경기도 오산에 있는 아파트도 전세를 끼고 매입했다. 지방 부동산이 부활할 것이라는 필자의 예측은 적중했다. 투자도 투자지만 일자리도 급했다. 그래서 다시 자산관리사 일을 시작해야겠다고 마음먹었다.

시장을 내다보면 해답이 보인다: 2013년 연말이 되자 위례신도시와 마곡지구가 분양을 하기 시작했지만, 그때만 하더라도 수도권 부동산 시장의 분위기가 썩 좋지 않았다. 오히려 향후 부동산 가격이 더 떨어질 것이라는 부정적인 예측을 담은 책들이 베스트셀러가 되었다. 당시 신규 분양단지들도 미분양이 꽤 있었다. 필자는 마곡지구 미분양을 꼭 잡아야 한다고 생각했다. 왜냐하면 분양가가 가치 대비 많이 저렴했고, 마곡지구는 충분히 뛰어난 기업도시가 될 잠재력이 있었기 때문이다.

그리고 2014년부터 수도권 부동산은 시세를 끌어올릴 호재가 참 많았다. 우선 미국의 양적완화와 저금리 기조로 시중에 많은 돈이 풀려 있었고, 그 돈이 세계 각국으로 퍼져나갔다. 우리나라도 2008년 글로벌 금융위기를 빠르게 극복하고 수출 증대와 고소득 급여 인상으로 유동성이 풍부해졌다. 하우스푸어 구제와 단절된 부동산 거래를 활성화시키기 위한 시장 활성화 정책도 나오기 시작했다. 그래서 투자자금을 마련하기 위해서 강원도 동해에 있던 아파트와 오산에 있던 아파트를 처분했다.

그리고 2015년 드디어 기회가 왔다. 마곡에서 유일한 민간 분양단지가 있었는데, 당시에는 민간 아파트였기 때문에 유주택자도 1순위 청약이 가능했다. 필자는 1순위로 청약을 넣었고, 운 좋게도 8번째 예비당첨자가 되었다. 이후 모델하우스에서 한 번 더 동호수 추첨을 통해 아파트를 당첨 받게 된다. 당첨된 아파트의 분양가는 5억 3천만 원이었고, 2019년 시세로는 12억 원가량 되기 때문에 단순히 계산해도 7억 원 이상 번, 꽤 성공한 투자다. 이렇게 부동산은 몇 년 만에 수억 원이 왔다 갔다 한다. 우리가 부동산에 지속적으로 관심을 갖고 미래를 내다보기 위해 공부해야 하는 이유가 여기에 있다.

대한민국 부동산의 현주소



2018년, 서울 집값이 가파르게 상승한 이유

정책이 시장을 이길 수 있을까?: 2018년 7월부터 서울의 집값이 가파르게 상승하기 시작했다. 강남과 용산을 비롯해 마포 등 서울 핵심 지역뿐만 아니라, 그동안 집값 상승이 더뎠던 강북구나 노원구의 집값도 크게 올랐다. 이유는 무엇일까? 문재인 정부의 부동산 정책을 설계한 사람은 김수현 전 청와대 정책실장이다. 그는 과거 노무현 대통령의 참여정부 시절에도 부동산 정책을 진두지휘했다. 참여정부 시절의 부동산 정책을 현 정부에서 버전만 다르게 각색해 썼는데, 효과가 있을지는 미지수다. 따라서 참여정부 시절의 부동산 정책과 그 결과를 보면 현 정부의 부동산 정책과 그 결과도 어느 정도 유추할 수 있다. 참여정부는 출범과 함께 투기와의 전쟁을 선포하면서 집값을 잡기 위해 동분서주했지만, 아파트 값은 오히려 역대 최고 수준으로 뛴다. 2003~2007년 아파트 값 상승률은 서울이 68.14%, 전국이 42.44%에 달했다. 정책이 시장을 이기지 못한 전형적인 사례다.

참여정부 시절 부동산 대책을 살펴보면 규제 위주였다. 그중 다주택자들을 겨냥한 양도소득세 중과가 가장 큰 패착이었다. 당시 정부는 2주택은 50%, 3주택은 60%로 양도소득세율을 올리면 다주택자들이 갖고 있는 물건을 내놓을 것이라고 예상했지만, 다주택자들은 버티겠다는 생각으로 시장에 물건을 내놓지 않았다. 결국 동결효과(납세에 대한 저항으로 부동산을 매도하지 않아 부동산 거래가 동결되는 효과)로 부동산 가격만 크게 상승했다. 이를 통해 우리가 얻을 수 있는 교훈은 다음과 같다. ‘① 규제 위주의 부동산 정책은 효과를 보기 어렵다. ② 집값은 일단 방향을 잡으면 그 방향을 틀기가 상당히 힘들다. 규제가 강할수록 풍선효과(어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 새로운 문제가 발생하는 현상)로 부작용이 커질 수 있다. ③ 규제가 치밀하지 않다면 그 빈틈을 파고들자.’

문재인 정부의 부동산 정책과 향방

문재인 정부의 부동산 정책은 과거 참여정부 시절과 마찬가지로 부동산 규제에 초점을 맞춘다. 하지만 공급 계획이 없는 규제 위주의 정책은 성공할 가능성이 낮다고 생각한다. 필자가 단순히 부동산 업계에 종사하고 있기 때문에 늘어놓는 비관론이 아니다. 이는 지극히 현실적이고 누구나 조금만 되짚어보면 알 수 있는 사실이다. 정부도 이러한 사실을 직시했는지 ‘공급이 없어도 된다.’라는 기존의 입장을 바꾸고 공급 정책을 내놓는다. 그것이 바로 3기 신도시 발표다.

3기 신도시의 배경과 미래: 3기 신도시로 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 외에 추가로 고양 창릉과 부천 대장을 지정했다. 그런데 일산신도시, 운정신도시, 검단신도시 등 기존의 1ㆍ2기 신도시 주민들은 그동안 서부권 신도시의 교통 여건과 인프라도 확충하지 않은 상태에서 3기 신도시를 발표한 건 잘못된 정책이라고 항의하고 있다. 주민들의 거센 반발로 향후 3기 신도시 개발계획이 어떤 방향으로 흘러갈지는 좀 더 두고 봐야 할 것 같다. 참고로 3기 신도시 발표를 보면 자꾸만 참여정부 시절이 떠오르는데, 필자는 문재인 정부의 부동산 정책은 실패할 것이라고 생각한다. 그 이유는 다음과 같다.

우선 부동산 정책을 설계하는 이들의 정치적인 색깔이 시장 지향주의와는 거리가 너무 멀다. 과거 김동연 전 경제부총리도 “경제 문제에 있어서만큼은 이념이나 사상이 들어가지 않았으면 좋겠다.”라는 취지의 발언을 한 적이 있다. 경제 정책에 이념이나 사상이 들어가면 안 된다는 이야기다. 안타깝게도 현 정부의 부동산 정책 입안자들은 지나치게 편향되어 있다. 진보성향 정치인들은 기본적으로 국가가 시장을 통제할 수 있고, 그렇게 해야 시장이 원활하게 잘 돌아간다고 믿는다. 토지 공개념을 주장했던 추미애 더불어민주당 전 대표도 그런 사고방식의 틀에서 벗어나지 않았음을 알 수 있다.

물론 사회 전체의 이익을 중시하는 이데올로기가 나쁜 것만은 아니고, 평등이 불필요하다고 생각하지도 않는다. 하지만 경제 논리에서 이러한 사상은 이미 그 실효성을 잃어버린 지 오래다. 사회주의 노선의 나라들조차 경제 문제에 있어서는 자유시장주의의 법칙을 따르지 않는가? 이는 어쩌면 당연한 현상이다. 함께 생산하고 소비하자는 공산주의는 더 적게 생산하고 더 많이 가져가려는 인간의 본성을 이길 수 없다. 더 적게 일하고 더 많이 가지려고 하는 사람의 본성을 억제하기 위해 사회주의 및 일부 공산주의 국가는 더 강력한 정부가 들어서야 했다. 결국 그 강력해진 공권력을 바탕으로 관료들만 상류층의 삶을 살게 되었고, 나머지 일반 국민들은 고통 속에서 평등한 삶을 살게 된다. 그럼에도 불구하고 이런 편향된 사상을 경제에 접목하고 부동산 정책에 대입하다 보니 부작용이 발생하는 것이다. 현실에 맞지 않는 정책들이 쏟아져 나오는 연유다. 현 정부의 규제책은 강남과 비강남, 서울과 비서울의 자산 격차만 더 벌렸을 뿐이다. 집 없는 서민의 중산층 진입은 더욱 어려워졌다. 물론 이러한 양상을 보고 “전 정부의 과오를 바로잡느라 아직 정책이 효과를 보지 못한 것이다.”라고 주장한다면 할 말은 없다. 다만 부자는 더 부자가 되고 가난한 사람은 더 가난해지는 게 평등하고 공평한 세상은 아닐 것이다. 정책이 잘못되었다면 인정하고 지금이라도 시장친화적인 방향으로 나아가면 된다.