한국의 부동산 부자들

한국의 부동산 부자들

이동현 지음

원앤원북스 / 2019년 8월 / 300쪽 / 16,000원





PART 1 부자들의 부동산 투자 트렌드



부동산도 성형시대! 부동산을 리모델링하라

“지금 대한민국은 성형시대, 성형공화국”이라는 말이 여기저기에서 흘러나오고 있다. 부동산시장도 예외는 아니다. 다만 그 대상을 사람이 아닌 노후화된 건물에서 찾고 있을 뿐이다. 여기서 ‘성형’은 ‘리모델링’을, ‘미인’은 ‘투자수익’, 즉 ‘돈’을 의미한다.

P씨는 낡은 건물(또는 주택)을 값싸게 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 신흥 부동산 부자의 반열에 올라섰다. 특히, 서울 성북구 종암동에 있는 역세권 상가건물은 그를 성공한 자산가로 이끌어준 발판이었다. 대기업에서 명예퇴직한 후 창업을 준비하던 P씨. 8년 전 어느 날, 한 부동산 중개업자로부터 전화 한 통을 받았다. 건물주의 사정으로 괜찮은 상가건물 하나가 급매물로 나왔는데 혹시 투자할 생각이 없느냐는 것이었다. 조만간 지하철역이 개통될 예정이고, 배후상권으로 기존의 아파트 780세대 외에 새로이 1,260세대가 수개월 내 준공을 앞둔 만큼 향후 가치상승 가능성이 매우 크다는 설명도 잊지 않았다. P씨는 일단 현장답사를 해본 후 매입 여부를 판단키로 했다.

면밀한 조사로 알 수 있었던 숨겨진 빌딩의 매력: 해당 물건은 준공된 지 28년 된 3층 규모의 낡은 상가건물이었다. 대지면적이 463㎡(140평), 건물 총면적은 926㎡(280평)이었으며, 엘리베이터는 없었다. 1층은 중국음식점, 슈퍼마켓, 분식집, 약국 등이 있었고, 2층은 병원과 일부 공실 상태였으며, 3층은 PC방과 당구장으로 채워져 있었던 반면, 지하층은 전체가 공실이었다. 등기사항전부증명서(구 등기부등본), 건축물관리대장, 토지대장, 지적도 등 부동산 공적 장부를 통해 물건분석을 끝낸 P씨는 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세조사와 상권분석까지 마쳤다. 조사 및 분석 과정에서 P씨는 투자에 흥미를 느낄 만한 몇 가지 사실을 찾았다.

첫째, 상가건물은 아파트단지로 진입하는 초입에 자리 잡고 있어 매우 안정적인 상권 확보가 가능했다. 배후지 2,040세대 아파트 입주민들이 출퇴근이나 등하교 시 반드시 상가건물 앞으로 지나다녀야 한다는 점을 상권의 안정적 확보로 연결될 수 있다. 둘째, 도보 5분 거리 내 지하철역 개통이 예정되어 있어 상가 앞 유동인구는 더욱 늘어날 수밖에 없었다.

현재의 모습보다 미래의 가치를 파악하라: 셋째, 건물의 외관은 낡고 노후했지만 비교적 튼튼하게 건축되어 뼈대가 튼튼했고, 무엇보다 대지면적이 넓은 반면 건물의 총면적은 작아 증축 또는 리모델링 시 효용성이 매우 커 보였다. P씨가 확인해 본 결과 그 지역은 제3종일반주거지역이었는데, 서울시의 경우 제3종일반주거지역의 건폐율이 50%이고 용적률은 200% 이상 300% 이하다. 이를 감안하면 현재 3층 규모의 건물은 향후 총 5층 내지 6층 규모로 확장 가능해 보였다. 당연히 이는 임대면적 및 임대수입의 증가로 이어질 것이 자명했다.

넷째, 임대현황을 살펴보니 8년 이상 된 장기임차인이 많았던 반면, 임대료 수준은 주변 시세보다 적어도 30% 이상 저렴했다. 게다가 임차인들 중 일부는 임대인(건물주)과 개인적 친분이 두터워 오랜 기간 동안 임대료 인상 없이 지내온 상태였다. 이런 상황은 P씨에게 오히려 매력 포인트이자 호재거리였다. 즉, 소개받은 상가건물의 경우 상권이 양호한 만큼 건물의 외관을 수리한 후 임차인을 바꾼다면 큰 폭의 임대료 증액도 가능해 보였기 때문이다.

그로부터 며칠 후 P씨는 해당 건물을 시세보다 다소 저렴한 24억 8천만 원에 매입하기로 계약했다. 잔금 중 11억 원은 은행대출을 이용했다. 부동산 중개수수료와 취득세를 포함하더라도 총 26억 원을 넘기지 않았다. 그리고 P씨는 다시 1년 6개월 후 5억 원을 들여 3개 층 증축공사를 포함한 대규모 리모델링 공사까지 마쳤다. 8년이 지난 2019년 현재, 해당 건물의 시세는 75억 원 이상을 호가하고 있다. 매월 들어오는 임대료 3,200만 원을 제외하고도 부동산 가치상승으로 인한 투자수익률만 무려 142%에 달한다. 여기에 대출금 11억 원에 대한 레버리지 효과까지 감안한다면 투자수익률은 훨씬 높다. 리모델링한 부동산으로부터 P씨가 얻고 있는 투자수익률은 누가 봐도 대박임이 틀림없었다.

부자들은 지금 꼬마빌딩에 투자한다

최근 몇 년 사이 돈 좀 있다는 부자들 사이에서 이른바 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 5층 이하 소형빌딩이 큰 인기를 끌고 있다. 저금리 시대를 맞아 시중에 부동자금이 넘쳐나는 가운데 마땅한 투자처를 찾지 못한 부자들의 수익형부동산 선호현상과 관련 깊다. 주식처럼 변동성이 큰 투자형 상품에 비해 상대적으로 안전하면서도 시중은행의 정기예금 금리를 크게 웃도는 높은 수익률을 보이고 있기 때문이다.

전통적으로 한국의 부자들은 부동산에 투자하기를 즐겼다. 특히, 1970년대 이후 2000년 중반까지 30~40년간의 고성장 시대를 살아오면서 부동산에 투자해 큰돈을 벌어왔던 부자들 중 상당수는 저성장 시대로 접어든 지금까지도 부동산 투자에 각별한 애정을 가지고 있다. 최근 부자들의 꼬마빌딩 선호현상도 이와 무관치 않다. 부자들이 꼬마빌딩에 투자하는 크게 4가지 유형으로 나눠볼 수 있다.

유형 1 부동산 불패신화를 이어줄 새로운 유망 투자처: 서울 도심지 소재 수백억 원짜리 오피스빌딩 2채를 소유하고 있는 빌딩부자 A씨(73세). 그는 직업은 병원장이지만 사실 ‘부동산 박사’로 불릴 만큼 해박한 부동산 지식을 가지고 있다. 지난 30~40여 년간 다양한 실전 투자경험을 바탕으로 몸소 체득한 그는 시대에 따라 부동산 유형만 바뀔 뿐 투자 타이밍만 잘 잡는다면 부동산 불패신화는 계속된다고 확신하고 있다. 얼마 전 A씨는 빌딩 중개업자로부터 꼬마빌딩 1채를 추천받아 44억 원에 매입했다. 대상 매물은 서울 강남구 논현동 차병원사거리 인근에 소재한 상가빌딩이며, 준공된 지 얼마 안 된 신축빌딩이었다. 상권의 배후지로 오피스빌딩과 오피스텔, 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 혼재되어 있지만, 2015년 3월 지하철 9호선 ‘언주역’이 새로이 개통되면서 이 일대가 빠르게 오피스타운으로 변모해가고 있는 중이다. 이에 따라 향후 빌딩가격의 상승을 기대할 수 있음은 물론이다. 그에게 꼬마빌딩은 저성장 시대 부동산 불패신화에 적합한 새로운 유망 투자처였다.

유형 2 저금리 기조에 대응한 임대수익 창출 목적: 은행원 출신 인터넷 쇼핑몰 사업가 K씨(45세). 5년 전 희망퇴직 후 몇 번의 사업실패를 거쳐 지금은 연매출 수백억 원대에 달하는 인터넷 쇼핑몰 사업가로 자리를 잡았다. 그녀는 저금리가 장기화되면서 은행에 맡겨둔 목돈에 붙는 이자가 줄어들어 마음 불편해졌다. 그러던 중 꼬마빌딩이 부자들 사이에서 인기상품으로 떠오르고 있다는 기사를 접하게 되었고, 때마침 부동산 중개업자로부터 매물 하나를 추천받게 되었다. K씨가 중개업자로부터 추천받아 매입한 서울 강남구 역삼동 꼬마빌딩은 건물 총면적 810㎡, 지하 1층~지상 6층 규모의 신축건물이었다. 또한 지하철 2호선 역삼역 도보 4~5분 거리에 소재한 초역세권빌딩이었으며, 최근 코스닥 상장업체가 건물 전체를 사용하기 위해 시세보다 다소 높은 임대료를 내고 임대차계약을 체결한 알짜배기 우량매물이었다. K씨에게 꼬마빌딩은 저금리 기조에 대응한 임대수익 창출 목적에 딱 들어맞는 투자처였다.

유형 3 자녀증여에 적합한 자산형태: 돌아가신 부친으로부터 물려받은 유망 중소기업체를 십수 년째 경영하고 있는 알부자 S씨(57세). 그는 동갑내기 아내와 20대 후반의 아들, 20대 초반의 딸과 함께 살고 있다. 자녀사랑이 유별난 S씨는 증여에 대한 관심이 많았다. 얼마 전 그는 전속세무사로부터 매월 임대료가 나오는 우량 수익형부동산을 매입해 적정시점(매입한 최소 2년이 지난 시점)이 되면 자녀에게 증여하는 게 좋을 것이라는 조언을 받았다. 최근 S씨는 자녀증여의 목적으로 서울 광진구 구의동 올림픽대교 북단 8차선 대로변에 소재한 지하 2층~지상 4층 규모의 꼬마빌딩 1채를 매입했다. 매도호가가 55억 원이었지만 급매물로 나온 까닭에 50억 원에 매입할 수 있었다. 준공된 지 30여 년이 지났지만 매도자가 3년 전 수억 원을 들여 리모델링한 덕분에 새 건물처럼 느껴졌다. 임차인도 안경점, 치과병원, 미술학원, 수학학원 등으로 구성되어 있어 비교적 양호했다. 무엇보다 S씨에게 꼬마빌딩은 자녀증여에 적합한 자산형태이자 투자처로 다가왔다.

유형 4 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산: 영화배우 T씨(45세). 최근 몇 년 사이 개봉한 3~4편의 영화가 잇따라 흥행몰이에 성공하면서 큰돈을 손에 쥐게 되었다. 갑작스럽게 큰돈이 생기자 주변에서 영화제작에 투자하자는 말부터 시작해 이런저런 요구가 하루가 멀다 하고 이어지고 있어 어떻게 해야 좋을지 고민하고 있었다. 그러던 중 시중은행의 한 PB로부터 자산포트폴리오 구성을 상담받으면서 그 해답을 찾았다. 현금성 보유자금 50억 원 중 일부는 정기예금ㆍ펀드ㆍ보험 등 금융상품에 분산해 넣어두고, 나머지 자금으로 월세가 잘 나오는 꼬마빌딩에 투자하기로 논의한 것이다.

T씨가 얼마 전 매입한 꼬마빌딩은 홍대상권 내 소재하고 있는 상가건물이었다. 서울 마포구 서교동 홍대입구 메인상권 ‘걷고싶은거리’와 근접해 유동인구가 풍부하다는 장점을 갖고 있었다. 상가건물은 지하 1층~지상 3층 규모로 대지면적은 155㎡, 건물 총면적은 261㎡이었다. 건물은 1989년도에 준공되어 노후했지만 1년 전 증축 겸 대수선 공사를 통해 임차인 교체까지 마무리된 상태였다. 보증금 1억 5천만 원에 매월 1,200만 원을 받을 수 있어 비교적 높은 임대수익률을 확보할 수 있었고, 임차인도 와인바, 미용실, 푸드스쿨, 퓨전일식집 등으로 구성되어 있어 비교적 양호했다. T씨 외에도 수많은 연예인들이 도심지 주요 상권 내 입지한 꼬마빌딩을 매입하고 있다. 이는 꼬마빌딩이 그들에게 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리했기에 가능한 일이었다.

부동산 투자도 포트폴리오하라

경제학에서 포트폴리오라는 말은 주식과 같은 투자자산을 분산시켜 투자하라는 의미로 사용된다. 이른바 ‘몰빵 투자’를 하게 되면 성공할 때는 기대 이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패하게 되면 엄청난 손해를 입게 된다. 이러한 이유로 상당수 부자들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다.

부동산에 투자할 때도 분산투자하는 자산가가 늘고 있다: 주식과 달리 부동산은 포트폴리오이론에 입각한 분산투자를 실행하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 더욱이 우리나라의 부동산시장은 지금껏 고성장 시대와 함께했기에 토지나 아파트에 몰빵 투자해도 만사형통이었다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기가 터진 직후의 강남권 재건축 아파트처럼 특정지역, 특정유형의 부동산 가격이 급락을 거듭하자 자산관리 측면에서라도 포트폴리오식 부동산 투자설계가 선행되어야 한다는 목소리가 커져가고 있다.

빌딩에서 아파트, 토지까지 포트폴리오식 투자에 충실한 K씨: 중소기업을 경영하고 있는 K씨(59세)는 1999년 IMF 외환위기 직후에 회사를 창립한 벤처기업 1세대다. 또한 누가 봐도 부동산 부자다. 2019년 현재 그가 소유한 부동산 자산은 500억 원대에 이른다. 2001년 당시만 해도 부동산에 문외한이었던 K씨가 부동산 투자에 접근하게 된 계기는 사옥 마련에 대한 욕구였다. IMF 외환위기를 극복하고 국내 경기가 빠른 회복세를 보이자 한동안 공실로 고전했던 강남빌딩들의 사무실 임대료가 급등하기 시작했다. 당시 기업을 경영하던 K씨 역시 임대료 급등에 대한 부담으로 일이 손에 잡히지 않을 정도였다. 그러던 중 부동산 중개업자로부터 서울 강남구 역삼동 대로변에 소재한 지상 4층 규모의 빌딩이 경매로 나왔다는 소식을 듣고, 입찰에 참여해 감정가의 78% 수준인 37억 원에 낙찰 받았다. 이후 꾸준히 가격 상승이 이어지면서 2019년 현재 해당 건물의 시세는 무려 200억 원에 달한다.

K씨의 두 번째 부동산 투자는 2002년 3월 서울 강남구 도곡동에 소재한 노후 아파트였는데, 강남 재건축 열풍이 불기 직전이었던 까닭에 값싸게 매입할 수 있었고, 이후 2006년 준공과 동시에 무려 3배의 가격에 매각해 큰 차익을 남길 수 있었다. 이후 그의 투자는 2003년 경기도 분당신도시 구분상가 1층 매입, 2004년 경기도 동탄신도시 상업용지 매입, 2006년 서울 강남구 논현동 단독주택 매입, 2009년 충남 연기군 일대 토지 매입 등 다양한 지역, 다양한 유형의 부동산 투자로 이어졌다. 이처럼 K씨가 부동산 투자로 승승장구할 수 있었던 것은 아무리 좋아 보이는 투자물건이라도 몰빵 투자는 절대로 하지 않는다는 포트폴리오식 투자원칙을 철저히 지켜왔기에 가능한 일이었다.



PART 2 부자들이 말하는 백전백승(百戰百勝) 투자



미래가치가 높은 부동산에 투자하라

부동산에 투자해서 돈 버는 형태는 크게 2가지로 볼 수 있다. 하나는 ‘임대수익’이고, 다른 하나는 ‘매각차익’이다. 임대수익은 흔히 ‘월세’라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 아파트형공장과 같은 수익형부동산에 투자할 때 투자 판단의 핵심기준으로 삼는다. 이때 투자자가 기대하는 임대수익률은 일반적으로 시중은행의 정기예금 금리에 1.5~2.5%를 가산한 수준에서 결정된다. 임대수익은 임차인이 임대인의 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부(돈)라는 점에서 부동산의 현재가치라고 할 수 있다. 반면 매각차익은 수익형부동산은 물론, 아파트나 단독주택, 빌라, 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 투자 판단의 주요기준으로 삼는다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시에는 매각의 실현 여부 및 실현금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 불확실성(변동성)이 큰 편이다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 기대되는 수익성도 크다는 점에서 부동산의 미래가치와 밀접하다.

부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적인 안목에 갇혀 있어 눈앞의 이익에만 급급하다. 이런 이유로 당장의 높은 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 꺼린다. 하지만 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 많이 달랐다. 당장 눈에 보이는 현재가치만 중요시하면서 임대수익률이나 저가매입에 연연하기보다는 향후 매각 시 큰 폭의 차익을 남길 수 있는 부동산, 즉 향후 발전 가능성이 크고 미래가치가 높은 부동산에 보다 큰 비중을 두고 기꺼이 투자하려고 했다.

임대수익보다 미래가치를 내다보고 익선동 단독주택에 투자한 L씨: 과거 한때 건축기사로 현장을 누볐던 자산가 L씨(59세). 그가 건축기사로 일했던 시절은 1990년대 초반 수도권 1기 신도시 개발과 2000년대 초중반 수도권 2기 신도시 개발이라는 초대규모의 아파트단지 건설을 중심으로 상가, 오피스텔, 아파트형공장 등 다양한 유형의 부동산들이 속속 공급되고 분양되었던 부동산시장의 최대 호황기였다. 그 당시 L씨가 맡았던 업무는 신축할 아파트나 오피스텔, 상가 등을 설계하고 인ㆍ허가를 얻을 수 있도록 자문하고 컨설팅해주는 역할이었다. 그러다 보니 자연스럽게 개발업자의 관점에서 부동산을 보고 분석할 수 있게 되었고, 부동산 투자 시 미래가치를 내다보고 과감히 투자할 수 있는 안목도 가질 수 있게 되었다. 서울 종로구 익선동 단독주택 투자사례는 부동산의 미래가치를 내다보고 신속히 매입을 결정해 자산증식에 성공한 대표적 사례였다.

사연은 이랬다. 은퇴 이후 전통찻집 창업을 꿈꿔왔던 L씨. 4년 전 어느 날, 부동산 중개업체 직원으로부터 좋은 가게가 나왔으니 함께 가보는 게 어떠냐는 전화를 받았다. 가보니 가게자리는 과거와 현재가 공존한다는 익선동 한옥마을이었다. 당시 익선동 한옥마을은 외국인들이 즐겨 찾는 인사동과 가까이 위치하면서 유동인구가 풍부한 도심(종로 3가)에 자리하고 있어 단독주택이 상가로 하나둘씩 변모하고 있던 중이었고, 20~30대 젊은이들의 입소문을 타고 본격적으로 알려지기 시작할 무렵이었다. 따라서 젊은이들을 대상으로 전통찻집 창업을 생각하고 있었던 그에겐 안성맞춤이었다. 게다가 임대료(월 80만 원)가 주변 시세보다 저렴했고 사용면적도 적당해 매력적으로 보였다. 가게자리가 너무나 마음에 들었던 L씨는 더 이상 창업을 미뤄야 할 이유가 없다고 생각해 임대차계약 체결과 함께 인테리어공사까지 서둘러 마침으로써 오랜 꿈을 실현하게 된 그였다.