부자로 환승하라 머니트레인

부자로 환승하라 머니트레인

백승혜 지음

매일경제신문사 / 2019년 9월 / 320쪽 / 18,000원





부동산 공부는 어떻게 해야 하나?



부동산 공부는 어떻게 해야 하는가?

직장인의 부동산 공부 과정을 살펴보자. 짬짬이 이동하는 시간을 이용해 인터넷뉴스를 검색하고 주말 시간을 이용해서 모델하우스에 가며, 또 경매를 배우고 경매 물건을 검색하기도 하고, 아울러 각종 세미나에 참석하고 책들을 읽곤 한다. 그런데 이상하게도 부동산에 대해 잘 알고 있다는 느낌이 들지 않는다. 왜 그럴까? 시작이 잘못 되었기 때문이다. 다시 말해, 소비자의 입장에서만 공부했기 때문이다. 물론 이런 접근법이 틀렸다고만은 이야기할 수 없다. 그렇지만 궁극적인 문제해결 방안은 아니다. 그러면 어떻게 해야 하는가? 시행자의 눈으로 부동산을 보아야 한다.

부동산을 팔기 위한 사람들인 시행자는 지도를 들여다보고, 지형을 살피며, 인구계획과 교통계획을 확인하여 원재료에 가까운 부동산을 매입한다. 그리고 그 후 생산(신축)ㆍ조립(리모델링) 등으로 예쁘게 만든 다음, 뉴스를 의뢰하고, 모델하우스를 짓고, 또 공인중개사 사무소에 내놓는다. 그러면 우리는 뉴스를 검색하고, 공인중개사를 방문하고 모델하우스를 거쳐 분양받거나 매수한다. 이처럼 생산자와 소비자는 부동산을 보는 눈이 다르며, 이는 결과적으로 많은 수익 차이를 만들어 낸다.

부동산 재테크는 부동산을 사는 것으로부터 시작된다

‘어떤 부동산을 사야 할까요?’라는 질문을 받을 때마다 나는 “잘 모르시겠는 분들은 지역공부부터 시작하세요.”라고 답한다. 부동산이 어디에 위치하느냐에 따라 흥망성쇠가 달라지기 때문이다. 지역을 보는 눈은 어떻게 키워야 할까? 바로, 지도를 보는 것이다. 지역을 안다는 것은 그 지역의 지도를 살펴보고 익숙하게 만드는 것이다.

어떤 부동산이 잘 팔릴까?

부동산의 상승요인은 3가지다. 바로 인구, 일자리, 교통이다. 이 3가지의 요건은 서로에게 영향을 끼친다. 일자리가 있으니 교통이 좋아지고, 교통이 좋아지니 일자리가 생기고, 일자리가 있으니 가까운 곳으로 이사를 오려고 하고, 사람이 많아지니 상권이 커지고, 상권이 커지니 다시 사람들이 몰려온다. 그래서 이 3가지의 요소는 모두 중요하다.

수도권 행정구역도 외우기

부동산 공부를 시작할 때 먼저 해야 할 것이 있다. ‘행정구역도 외우기’다. 행정구역도를 외우는 이유는 부동산을 커다란 범주에서 검토할 때, 하나하나의 부동산들이 어디 위치에 있는지 모르면, 부동산의 가치를 제대로 파악할 수 없기 때문이다.

지도 위에 지하철 노선도를 겹쳐야 투자할 곳이 보인다

행정구역도로 지역을 암기했다면, 다음은 지도 위에 교통을 겹쳐 놓고 검토해야 한다. 내가 알고 있는 행정구역에 몇 개의 노선이 지나가고, 몇 개의 역이 있는지 파악하면 된다. 이렇게 하면, 같은 서울시라도, 경기도라도, 인천시라도 그 안에서 다시 우선적으로 공부해야 할 지역과 뒤로 미뤄버려도 되는 지역을 구분할 수 있게 된다.



왜, 지하철인가?



왜, 지하철인가?

2호선 강남역에 22만 명이 모일 수 있는 결정적 이유는 바로 지하철 때문이다. 2호선의 경우 10칸으로 최대 1,600명이 탈 수 있다. 호선에 따라 6칸, 2칸 등 칸의 수가 다르긴 하지만 한꺼번에 많은 사람을 이동시킬 수 있는 강력한 교통수단은 지하철밖에는 없다. 또한, 지하철은 우리가 늘 타고 다닐 수 있다는 큰 장점이 있다.

지하철은 계속 확장될 것이다

GTX, 동북선경전철, 7호선 연장, 9호선 4단계 연장 등 앞으로 연장되거나 신설계획이 있는 노선들이 있으므로 우리는 시간이 지날수록 더욱 더 복잡해지는 지하철 노선도를 만나게 될 것이다. 이것이 시사하는 바가 무엇일까? 이제 부동산 투자의 필수조건은 지하철이다.

운행하고 있는 지하철 노선은 몇 개일까? / 지하철역은 과연 몇 개나 될까?

현재 운행하고 있는 지하철 노선은 22개이고, 22개 노선의 지하철역은 모두 704개 역이다. 그런데 이 중 환승역 93개는 중복되어 카운트되므로, 현재 운행되고 있는 지하철역은 총 611개(704개 - 93개)다.



지하철 노선 구간별 특징 파악하기



지하철 노선별 특징

지하철 노선은 각각의 성격이 있다. 필자만의 분류법으로 정의하면 다음과 같다. ‘① 1호선: 도심재생 노선 - 가장 먼저 생겨난 노령화 노선 ② 2호선: 불패 노선 - 보톡스 노선 ③ 3호선: 광역철도 노선 - GTX A노선을 품고 있는 노선 ④ 4호선: 대학교 노선 - 대학교들을 순회하는 노선 ⑤ 5호선: 복합성격 노선 - 강서와 강북을 이어주는 노선으로 풍부한 일자리를 지나는 노선 ⑥ 6호선: 주거 성격 노선 - 도심주변부 교통개선을 위해 생긴 노선 ⑦ 7호선: 주거 성격 노선 - 서경기권(부천)과 강북 지역을 사선으로 이어주는 노선

⑧ 8호선: 도심 보조 노선 - 동경기권(분당)과 강북 지역을 이어주는 보조 성격의 노선 ⑨ 9호선: 황금 노선 - 한강을 끼고 도는 황금노선 ⑩ 분당선: 분당 노선 - 분당신도시를 지나 수원까지 확장된 노선 ⑪ 신분당선: 교통 핵심 노선 - 일자리 핵심 지역이며, 교통시간 초스피드 노선 ⑫ 공항선: 관광 핵심 노선 - 인천공항과 서울역을 잇는 관광객 핵심 노선 ⑬ 경의중앙선: 통일 노선 - 통일을 대비한 노선 ⑭ 인천1호선: 인천 핵심 노선

⑮ 인천2호선: 인천 서브 노선 ? 수인선: 인천 보조 노선 ? 의정부경전철: 경기 외곽 보조 노선 ? 우이신설선: 도심 보조 노선 ? 에버라인선: 보조 노선 ? 경강선: 판교와 여주를 이어주는 경기외곽 보조 노선 경춘선: 청량리-춘천을 이어주는 경기외곽 보조 노선’

5가지 핵심 점검 포인트

우리가 부동산을 구입하거나 투자할 때 고려하는 주요 체크포인트들이 있는데, 열거하면 다음과 같다. ‘① 업무: 사무실, 오피스텔 등 업무시설과 관공서 등의 행정시설 ② 상권: 근린생활 시설 ③ 주거: 아파트, 빌라, 단독, 원룸 등 주거 요소 ④ 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교, 학원 등 교육적 요소 ⑤ 자연: 공원, 하천, 산 등의 자연적 요소’

이제 어떻게 활용하면 되는지 방법을 알아보자. 첫 번째, 지하철 노선도를 외운다. 두 번째, 지도를 펼쳐서 지하철 처음 역부터 끝 역까지 쭉 살펴본다. 그리고 지도를 볼 때 중점적으로 봐야 할 것들이 있다. 앞에서 이야기했던 5가지의 요소들을 지하철역을 중심으로 체크해보는 것이다. 해당 지하철 노선을 처음 역부터 마지막 역까지 지도에서 쭉 위의 방법대로 살펴보았다면, 머릿속에 무언가 표현할 수는 없어도 ‘아, 이 노선은 이런 특징이 있구나…’ 하고 떠오르는 것들이 있을 것이다. 그런데 그 결론은 사람마다 크게 다르지 않을 것이다. 결국, 사람들은 집을 구할 때나 사무실을 구할 때, 창업을 생각할 때, 지하철을 따라 부동산을 알아보고 이와 같은 과정을 거쳐 부동산을 산다.

지하철에도 등급이 있다

지하철은 다 중요하지만 똑같이 중요하지는 않다. 저자만의 방식으로 지하철 노선에 등급을 다음과 같이 매겨보았다. 이 등급은 지하철을 공부하고자 할 때의 순서와 동일하다.

① 1등급 노선(★★★★★) = 공항철도 / 2호선 / 신분당선: 가장 투자 순위가 높은 지하철 노선으로, 이 3개의 노선으로 주요 핵심부의 80%를 검토할 수 있다. 서울로의 진입ㆍ이동시간이 빠른 노선들이기에 1등급으로 분류했다. ② 2등급 노선(★★★★) = 9호선 / 분당선 / 경의중앙선 / 1호선: 수도권 각 지역과 서울을 연결시키는 주요 노선들로 투자 관점에서 2등급으로 분류했다.

③ 3등급 노선(★★★) = 3호선 / 4호선 / 5호선 / 6호선 / 7호선 / 8호선: 호선들마다 뚜렷한 특징이 있지는 않지만, 서울 내에서의 이동 시 이용도가 높은 노선들이기에 3등급으로 분류했다. ④ 4등급 노선(★★) = 우이신설선 / 인천1호선 / 인천2호선 / 수인선: 우이신설선을 빼고는 인천 지역 노선들로, 실거주지 관점에서 중요도가 있어 4등급으로 분류했다. ⑤ 5등급 노선(★) = 의정부경전철 / 용인에버라인선 / 경강선 / 경춘선 / 서해선: 경기 외곽 노선들로 이용도가 낮아, 실거주가 아닌 투자 성격에서는 가장 낮게 점수를 평가해 5등급으로 분류했다.

지하철 1등급 노선 (3개 노선)

지정학적인 위치 때문에 어쩔 수 없이 이 노선을 빼고 이야기할 수 없다. 필자가 뽑은 3개의 핵심 노선은 바로 공항철도, 2호선, 신분당선이다.

공항철도: <노선 특징> 공항철도보다 알찬 노선도 없을 것이다. 국가기간시설인 2개의 국제공항과 서울역을 지나는 교통 핵심 노선이면서, 4개의 주요 업무지구를 지나기 때문이다. 아래 왼쪽 표를 참고하기 바란다. <특징 요약> ① 총 역: 15개역 ② 구간: 인천(인천공항2터미널~계양역)~서울구간(김포공항~서울역) ③ 운행: 11분 간격 (총 이동시간 1시간 10분 거리) ④ 환승: 9개 역(총 15개 역 중 환승비중 60%으로 가장 높다.) ⑤ 업무: 공덕, 홍대입구, 상암DMC, 마곡지구 ⑥ 교통: 인천국제공항, 김포국제공항, 서울역 ⑦ 주거: 영종신도시(4만 4,000명 계획) / 청라국제도시(9만 명 계획인구)

2호선: <노선 특징> 2호선이 다른 노선의 기본이 되는 것은 2호선 전체 비중의 38%에 육박하는 환승역 때문이다. 환승역도 많지만 순환선이라는 것도 2호선의 큰 특징이다. 서울의 중심부를 순환하면서 도는 지하철 노선은 각기 다른 노선으로 환승하는 플랫폼을 제공하기 때문에 주거든 업무든 상업이든 어떤 목적으로든 가능한 지역이다. 불패노선인 것이다. 위의 오른쪽 표를 참고하기 바란다. <특징 요약> ① 총 역: 51개 역 ② 구간: 전 구간 서울로 구성 ③ 운행시간: 2~5분 간격 ④ 환승역: 20개 역 ⑤ 업무: 전 구간이 업무 지역이라고 봐도 된다. ⑥ 교통: 다른 노선과는 달리 서울 중심부를 순환해서 돌고 있기 때문에 다른 지하철로의 환승편의성이 높은 것이 특징이다.

신분당선: <특징> ① 총 역: 13개 ② 구간: 서울구간(강남역~청계산입구역), 경기도구간(판교역~광교역) ③ 운행시간: 2~5분 간격 ④ 환승역: 5개 (총 13개 역 중 환승비중 38%으로 높은 편) ⑤ 업무: 강남~양재구간, 판교테크노밸리, 광교경기도복합타운 ⑥ 교통: 강남역 ⑦ 주거: 판교신도시, 분당신도시



머니트레인 투자 트레이닝 - 지역



부동산 상승요인으로 살펴본 수도권

앞에서 가르쳐준 것들을 모두 묶어서 종합적으로 살펴보자. 부동산의 상승요인 3가지는 인구, 교통, 일자리다. 우리가 외운 행정구역도와 지하철 노선도를 함께 이용해서 이 3가지의 요소를 투자 핵심 지역인 서울, 경기도, 인천에 적용시켜보는 것이다. 물론, 말처럼 쉬운 작업은 아니다. 서울시만 해도 25개의 구로 분류해야 하고, 경기도는 31개의 시ㆍ군, 인천광역시는 10개의 구ㆍ군으로 분류해야 하니, 총 66개의 페이지로 정리해야 하는 일이다. 그래도 해보고 나면 머릿속에 우선 공부해야 할 지역이 확실하게 정리될 것이다.

인구데이터는 인터넷검색창에서 ‘서울시 인구’, ‘경기도 인구’, ‘인천시 인구’라고 검색하면 검색시점을 기준으로 행정안전부(KOSIS) 주민등록인구현황을 보여준다. 전체 인구뿐만 아니라, 행정구역별 데이터를 한 개의 창에서 모두 보여주고 있기 때문에 일정한 주기별로 자료를 스크랩해서 업그레이드하면 된다. 이제 가까운 5년간의 인구변화를 서울시와 경기도를 기준으로 비교해 보자. 가장 영향력이 큰 곳이 경기도라서 인천은 배제했다. 2013년도부터 2017년도까지 5년간 서울시는 지속적으로 감소해 34만 명이 지속적으로 감소했다. 그렇다면, 34만 명의 인구는 어디로 갔을까?

1990년도부터 서울시의 넘쳐나는 인구를 경기도로 분배하고 있기에 경기도를 비교해보자. 같은 기간 경기도는 78만 명이 증가했다. 서울시 감소인구 34만 명을 모두 흡수했다 가정하더라도 44만 명이 더 증가한 결과다. 2기 신도시의 영향 탓이다. 3기 신도시는 어떤 인구변화를 가져올지 미래의 방향은 미리 계획되어 있다. 바로 지자체별 도시기본계획에서 말이다. 이 시점에서 한번 점검해보자.

인구와 지하철로 살펴본 서울 핵심 투자 지역

서울 외곽지역으로의 인구 분산 정책 때문에 인구가 지속적으로 줄어들곤 있지만, 인구로만 서울을 판단하기에는 한계가 있다. 일자리와 교통이라는 요소를 함께 고려해 총괄적으로 파악할 필요가 있다.

서울시 25개 구 / 핵심 투자 지역: <인구로 점검> ① CHECK POINT: 인구 증가하는 구(3개 구) = 송파구, 강서구, 성동구 - 서울의 지속적인 인구감소에도 불구하고 인구가 증가하고 있는 지역이 있다면 그곳은 투자 우선순위가 되어야 할 것이다. ② CHECK POINT: 인구가 가장 많은 구(12개 순위) = 송파구(1위/66만 명), 강서구(2위/59만 명), 노원구(3위/54만 명), 강남구(4위/54만 명), 관악구(5위/50만 명), 은평구(6위/48만 명), 양천구(7위/46만 명), 성북구(8위/43만 명), 서초구(9위/43만 명), 강동구(10위/42만 명), 구로구(11위/40만 명), 중랑구(12위/40만 명) - 인구가 많은 곳은 결국 도심재생이 일어나야 하는 곳이다. 아파트 단지의 비중이 낮은 곳들을 살펴보자.

<교통 지하철로 점검> ① CHECK POINT: 지하철 노선 5개 이상 지나가는 구 (5개 구) = 송파구, 강남구, 서초구, 동작구, 서대문구 - 지하철 노선이 5개 이상 지나가는 곳은 주거ㆍ상업ㆍ업무 지역으로의 당위성이 충분한 곳으로 투자 가치가 높은 곳이다. ② CHECK POINT: 지하철역이 15개 이상 포함된 구(4개 구) = 강남구(27개 역), 송파구(25개 역), 서초구(21개 역), 마포구(18개 역)

인구와 지하철로 살펴본 경기도 핵심 투자 지역: 경기도는 1, 2기 신도시를 중심으로 서울에서 빠져나온 인구들로 인해 지속적으로 인구 유입이 늘어나고 있다. [경기도 31개 시ㆍ군 핵심 지역] <인구로 점검> ① CHECK POINT: 인구가 급격히 증가하는 시(2개 시) = 화성시, 하남시 - 경기도는 전반적으로 인구가 증가하는 추세라서 급격히 늘고 있는 곳은 투자 우선순위가 된다. ② CHECK POINT: 인구가 50만 명이 넘는 시(8개 시) = 수원시(120만 명), 고양시(104만 명), 용인시(103만 명), 성남시(95만 명), 부천시(84만 명), 화성시(75만 명), 남양주시(68만 명), 안양시(57만 명) - 인구가 50만 명이 넘는 곳은 서울의 베드타운이 아니라 자족적인 도시라고 봐도 무방하다.

<교통ㆍ지하철로 점검> ① CHECK POINT: 지하철 노선 3개 이상 지나가는 시(5개 시) = 성남시, 수원시, 부천시, 시흥시, 의정부시 - 지하철 노선이 3개 이상 지나가는 곳은 주거ㆍ상업ㆍ업무 지역으로의 당위성이 충분한 곳으로 현재가 아니더라도 투자 가치가 높은 곳이다. ② CHECK POINT: 지하철역이 15개 이상 포함된 시(7개 시) = 의정부시(21개 역), 고양시(19개 역), 성남시(14개 역), 남양주시(13개 역), 수원시(12개 역), 안산시(11개 역), 부천시(10개 역)

인구와 지하철로 살펴본 인천 핵심 투자 지역

인천광역시는 한 개의 구는 경기도 한 개의 시 인구와 맞먹을 정도로 많은 인구가 살고 있다. 인구가 증가하고 있는 남동구, 연수구, 중구와 교통망이 3개 이상 겹치는 부평구, 미추홀구는 관심을 가지고 살펴보면 좋겠다.



머니트레인 투자 트레이닝 - 노선



지하철 이동시간과 부동산 가격은 반비례한다