부동산 투자 인사이트

부동산 투자 인사이트

김준영 지음

매일경제신문사 / 2019년 9월 / 264쪽 / 17,000원





부동산, 제대로 알고 투자하자!



주택 시장의 본질은 무엇일까? 그 물음에 대한 답은 ‘주거’와 ‘자산’이다. 한 도시에 필요한 주거 수요를 충족하기 위해서는 일정 부분 공급되어야 한다. 따라서 상승과 하락으로 가는 첫 번째 시작은 공급에서부터 시작된다. 이렇게 보면 주거와 자산이라는 두 가지 본질의 중간에 공급이 중요한 역할을 하고 있다. 즉 주거와 자산이라는 본질이 흔들리는 시장에서 수요자들은 매수와 매도를 하며, 시장의 상황에 따라 자신들에게 이익이 되는 방향으로 생각하며 움직인다. 이렇게 상승과 하락으로 변화를 만들어가는 과정에서 부동산만이 가진 고유의 특성들로 인해 변동성이 생긴다.

다음 내용들은 우리가 부동산 시장에서 기본적으로 알고 있어야 할 고유한 특성들인데, 이러한 특성들은 하락기보다 상승기에 확연하게 밖으로 드러난다. 첫째, 부동산은 주거라는 본질과 자산이라는 성격을 동시에 가지고 있다. 이는 인간의 본성에 가까운 특성으로 늘 잠재되어 있어 사람들을 생각하게 하고, 행동하게 만든다. 그리고 이 본질을 깨우는 것이 공급이다. 둘째, 부동산 고유의 특성인 희소성은 위치의 독점성으로 다른 재화와 큰 차이가 있는데, 이러한 희소성이 상승기에 발현되면, 큰 폭의 가격 상승을 가져다준다. 셋째, 가격 상승이 일어난 도시는 물결효과라는 특성으로 변동성을 주위로 이동시킨다. 즉 중심에서 외곽으로, 외곽에서 중심으로 가격 상승이 일정 시간을 두고 퍼져 나가는 효과를 만들어낸다. 가격에 대한 상대적 비교에 의해서 낮은 가격으로 이동할 때 생기는 현상인데, 상승시 초기에 진입할 때 가격이 더욱 빠르게 이동하며, 물결효과라는 특성이 뚜렷하게 나타난다.

넷째, 강남구, 수성구, 해운대구와 같이 대도시에 만들어 놓은 편익 우위지역을 다른 지역으로 대체하기 힘들다. 이는 위치가 부동산에 중요한 요인임을 말한다. 다섯째, 학군이라는 목적이 있는 선택은 학업이 필요한 시간 안에 움직여야 한다. 그렇기 때문에 학군지역은 어느 도시든 수요를 끌어들이는 큰 힘을 지니고 있다. 그래서 아무리 작은 도시라도 학군지역은 높은 가격으로 결정되어 있다. 여섯째, 교통망은 가격 상승의 본질은 아니지만 지역과 지역을 연결시키며 위치를 극복하게 하며, 이로 인해 생겨나는 편익은 높은 가격으로 반영된다. 예를 들어, 강남처럼 편익이 큰 곳으로 연결되는 교통망은 큰 편익을 주기 때문에 가격 결정에 더 많이 영향을 미치게 된다.

일곱째, 우량주 효과다. 인간의 욕망은 편익이 있는 곳으로 끊임없이 움직이는데, 이는 소득이 늘어나게 되면 생기는 자연스러운 현상이다. 그래서 편익이 높은 곳으로 계속해서 수요가 몰리고, 편익이 높은 상품이 점점 더 높은 가격으로 형성되어 상승기에도, 하락기에도 우량주 효과를 보이게 된다. 여덟째, 시장의 참여자들인 수요자와 공급자는 본인에게 유리한 선택을 하면서 때때로 역할을 바꾸기도 한다. 특히 상승기와 하락기에는 어떤 선택을 하느냐에 따라 시장에서 보이는 모습이 다르다.

마지막으로 가장 중요한 점은 부동산의 특성상 공급의 적시성이 이뤄지지 않아 수요와 공급이 맞지 않는 구간에서 가격의 변동성을 만들어내는 것이다. 우리가 대부분 알고 싶어 하는 것은 가격의 변동이기 때문에 가장 중요하게 봐야 할 특성이다. 기본적으로 주택 시장에서 수요는 시장 상황에 즉각적으로 반응하는 한편, 공급은 탄력적으로 수요를 대응할 수 없는 특성이 있다는 것을 꼭 기억해 두자.



상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미



수요는 어디에서 오나?

지금 당장 시장에서 움직이는 수요가 있고, 상승기에 출현하는 투자 수요와 잠재 수요가 있는데, 이들은 단기에 움직이는 수요라고 할 수 있다. 반면 장기 수요는 소득의 증가로 늘어나는 수요가 대표적이다. 이렇게 장기 수요와 단기 수요는 인구수 증가, 가구수 증가, 소득 증가를 통해 지속적으로 늘어나는 수요라고 할 수가 있다. 그런데 이러한 수요들이 어느 정도만큼 시장에 참여하는지, 그리고 어떤(매매, 전세, 월세) 수요로 참여하는지 알 수는 없다. 다만 인구수 증가, 가구수 증가는 시장에 바로 영향을 미칠 수 있는 수요 요인이기에 중요하다.

한편 단기 수요는 소득이 증가하지 않거나 주택가격이 상승하지 않으면 전월세 수요로 이동하여 전세가격이나 월세가격에 영향을 미치고, 장기적으로는 잠재적 매수 수요인 잠재 수요로 들어가게 된다. 이처럼 움직이는 수요 중에서 특히 매수 수요는 가격 상승 여부에 따라서 변화가 크다. 이러한 이유로 수요는 단기 수요로 참여하거나 장기 수요로 숨어버리거나 하는 복잡한 양상을 띤다. 그래서 매수 수요 예측이란 것 자체가 매우 어렵다. 또 변화하는 수요로는 대표적인 것이 투자 수요인데, 이는 중요한 수요이기는 해도 그 수요의 크기를 알 수 없기에 예측 범위에 있지 않다. 한 도시가 가지고 있는 수요의 총량은 결국 매매, 전세, 월세로 어떤 거주 형태든 받아주는 수요인데, 이 모든 변동 수요의 결과는 결국 매매, 전세, 월세라는 실수요자로 귀결된다.

아무리 투자 수요가 많이 들어온다고 해도 이 투자자의 물건을 받아주는 이들은 그 도시 안에 살고 있는 전세, 월세의 실수요자다. 결국 이는 실수요자 한 명을 사라지게 하는 수요일 수밖에 없다. 이렇게 해서 사라지게 되는 수요량의 크기가 그 도시가 가지고 있는 한계 수요다. 그 속에서 상승과 하락이 반복된다고 할 수가 있다. 그렇게 또 일정한 시간이 지나면서 신규 수요가 다시 등장하고, 결국 이 수요조차 공급으로 빨려 들어가게 되면서 시장은 수요와 공급이라는 큰 틀에서 벗어나지 못하게 된다. 그래서 한 도시가 만들어내는 최대 신규 수요가 그 도시 수요의 힘의 근원이다.

이것이 모이는 시간의 길이에 따라 힘의 크기는 다르게 된다. 우리가 굳이 알 수 없는 변동 수요에 집착할 필요가 없는 것이다. 그런데 그중에서도 신규 시장으로 참여할 가능성이 가장 많고, 직접 부동산에 영향을 줄 수 있는 가구수 증가와 멸실 가구, 세대수 증가로 새롭게 시장에 진입하는 수요가 제일 중요한 수요라고 할 수 있는데, 이 수요가 밑바탕에서 가장 먼저 움직이는 핵심이다.

적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다!: 한 도시에 필요한 적정 수요는 알 수 없지만, 한 도시에 공급된 물량을 한 해에 소화할 수 있는 한계의 공급량인 ‘한계 수요’는 있는데, 이 한계 수요 밑으로 공급되면 가격이 상승압력을 받고, 한계 수요 이상 공급되면 하락압력을 받게 된다. 이는 수요자들이 시기에 따라 매매, 전세, 월세 중 본인에게 유리한 쪽으로 선택한 것이 영향을 주기 때문이다.

부산을 예로 한계 수요에 대해서 알아보자. 부산의 평균 공급량(입주물량)은 1988년부터 2020년까지 연 약 2만 3,000세대 정도 된다. 이 평균 공급물량은 32년 동안 수요와 공급에 의해서 시장 스스로가 균형을 맞춰 간 것이라고 할 수 있다. 이 2만 3,000세대를 한계 수요로 가정하면, 공급량이 이 한계 수요를 넘어서 공급되거나 적게 공급했을 때의 가격 변화를 확인해볼 필요가 있다. 실제 한계 수요를 훨씬 넘어선 구간인 1992년부터 1998년까지 연 평균 입주물량은 3만 3,257세대이며, 2004년에서 2006년까지 연 평균 입주 물량은 3만 2,267세대인데, 이 두 기간 동안 매매가격이 상승하지 못했다. 또 2017년에서 2019년까지의 연 평균 입주물량은 2만 6,368세대인데, 이 기간에 상승이 제한되며 약세장으로 가고 있었다. 이처럼 한 도시가 소화할 수 있는 공급량이 초과하면, 약세장으로 갈 확률이 높다. 이를 기준으로 해서 상승과 하락의 균형점을 찾고, 또 상승변곡점과 하락변곡점도 찾아볼 수 있다.

수요의 변화를 읽어내라

수요의 종류에는 자가 수요, 투자 수요, 전세 수요, 월세 수요, 대기 수요, 잠재 수요, 생애주기 수요, 신규 수요, 멸실 수요, 이동 수요 등 셀 수 없이 많고, 이들은 수시로 변하는 수요이기에 변화하는 수요량을 예측하기란 불가능하다. 사람들의 생각 변화에 따라 바뀌는 수요나 소득의 증가, 경제 환경, 또는 부동산 시장의 환경 등 여러 이유에 의해서 움직이는 수요는 예측 범위에 있지 않다. 또한 그 수요를 알았다고 하더라도 문제는 언제, 어디로 움직이는지 더더욱 예상하기 힘들다. 한 가지 예상해볼 수 있는 것은 상승기와 하락기에 따라 나타나는 매매가, 전세가, 전세수급, 전세가율 등 여러 통계를 통해서 간접적으로 수요의 변화를 확인할 수 있는 정도다.

수요의 변화를 읽어내는 것은 공급이 시장에 어느 정도의 수요와 균형점에서 움직이고 있는지를 판단하기 위함이다. 즉 상승의 변곡점을 찾기 위해 수요가 움직이며, 그 변화로 나타나는 현상들을 통해서 투자의 첫 번째 시점을 찾아가는 것이다. 만약 전세수급이 상승하면서 전세가격이 불안해지고 미분양이 줄면, 수요들은 점차 매수로 참여할 가능성이 높아진다고 읽어야 할 것이다. 이렇게 상승시기를 알고 싶다면 수요 변화를 통해서 시장의 변화를 읽는 것이 기본이 되어야 한다. 바로 이 점이 변곡점을 찾아가는 첫 번째 핵심인데, 이 변곡점을 만드는 시점은 한계 수요와 만났을 때다.

가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다

앞서 주택 시장의 본질에서 이야기했듯 주거라는 특수성으로 인해 여러 문제가 시작되고, 그 중간에 공급이 있다고 했다. 간단한 예로 공급이 되지 않으면서 생겨나는 전세 부족 현상, 공급이 많아서 생겨나는 미분양 증가가 그것이다. 결국 공급을 통해 필수재인 주거가 해결되지 않으면서 생기는 문제가 첫 번째 상승원인의 시작이다. 입주할 사람을 찾지 못해서 오는 주택 경기 침체나 가격 하락 또한 공급의 문제다. 이처럼 주택 시장의 문제를 서서히 만들어가는 시작점이 공급이라고 말할 수 있다. 그래서 상승도 공급, 하락도 공급부터라고 말하는 이유다. 공급으로 시장을 해석해야 상승 시작과 하락의 끝도 설명 가능하기 때문이다.

한편 선행되어 나오는 통계는 입주물량(공급) 말고는 없다. 공급이 시장의 선두에서 움직이고, 결국 그 공급으로 수요도 움직인다. 수요로 인한 가격 상승은 다시 공급을 불러오며, 불러온 공급은 다시 가격을 하락시킨다. 이렇듯 시장은 돌고 돌며 움직인다. 투자의 관점도 비슷하다. 문제 시작점의 첫 단계인 공급이 축소되어야 공급으로 만들어놓은 환경을 보고 투자자가 진입하거나, 실수요자로서 선택의 여지가 별로 없을 때 실거주자 또한 매수를 선택하게 된다. 따라서 공급이 만들어 놓은 시장의 상승환경은 결국 공급을 통해서 잠재우지 못하면 중간에 나오는 규제 정책은 큰 의미가 없다. 특히, 수요와 공급이 맞지 않는 2~3년 정도의 기간은 어떠한 규제도 시장에 잘 먹히지 않는다.

하락의 시작점도 마찬가지다. 공급이 충분히 됐다면 시장에서 받아줄 수요가 점차 약해지고, 어느새 시장은 하락이나 침체로 빠져들게 된다. 충분한 공급으로 인한 시장의 침체기나 하락기에는 규제 완화 정책도 좀처럼 시장을 살리지 못하는 경우가 있다. 그래서 도시마다 필요로 하는 공급량이 어느 정도인지 파악하는 것이 첫 번째다. 하지만 적정한 수요를 찾는 것은 매우 어려운 일이고, 과공급, 과소공급의 기준점을 찾기도 매우 어렵다. 따라서 한 도시에서 신규로 늘어나는 수요 정도만을 파악하고, 나머지는 한 도시가 소화할 수 있는 한계 수요 정도로 시장을 읽어 나가면 된다.

주택 시장에 진입하는 새로운 수요의 증가와 지금까지 각 도시별 30년간 공급물량(입주물량)의 평균량이 있다. 그리고 한 도시의 한계 수요는 그 도시가 30년 동안 자정 기능을 가지고 수급의 균형점을 찾아간 물량이라고 할 수 있다. 이 두 가지 경우 한 해 증가하는 가구수 증가와 멸실 가구 그리고 30년 연평균 공급물량(입주물량)을 비교해보면 거의 비슷한 수준의 물량으로 귀결된다. 이 물량이 한계 수요 근처일 가능성을 두고 파악해볼 필요가 있다.

연평균 가구수 증가와 멸실 가구를 더한 평균 수량과 30년 동안의 도시별 아파트 입주물량을 연평균으로 비교해보면, 부산, 대구, 광주, 대전은 큰 차이를 보이지 않는다. 울산이 약간 차이가 있고, 수도권은 차이가 꽤 크게 나타난다. 이 차이점은 인접한 도시의 상호 연결성이 강할수록 차이를 보이며, 서울, 수도권은 아파트뿐 아니라 다양한 주거 형태로 이동이 많은 지역이기 때문에 아파트만 수급과 가격의 상관관계를 보수적으로 접근하면 된다.

상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다: 투자자나 실수요자들이 가장 알고 싶어 하는 것이 가격 상승과 하락의 타이밍인데, 상승에서 하락으로, 하락에서 다시 상승으로 가는 변곡점은 앞서 이야기한 한계 수요에서 찾을 수 있다. 그런데 수요는 자유로운 이동이어서 공급(입주물량)이 한계 수요 밑으로 간다고 가격이 반드시 상승하는 것은 아니다. 다만 한계 수요 밑으로 공급됐을 때 상승확률은 올라가며, 누적해서 한계 수요 밑으로 공급하게 되면 더욱 상승확률은 올라간다. 그 변곡점의 임계점은 3년 정도의 누적공급량일 때 가장 높게 올라간다. 예를 들어 부산의 경우 30여 년 동안 평균 2만 3,000세대 정도의 평균 입주물량을 보이고 있다. 이 수요와 공급의 균형점을 기준으로 해서 한계 수요를 2만 3,000~2만 4,000세대라고 할 때, 시장 가격의 변동을 일으키는 변곡점의 시작점을 찾을 수 있다. 특히 3년 누적공급량이 있을 때 확연하게 변곡점을 만들어내는 것을 그래프에서 알 수가 있다.

1991년 하락의 변곡점에서 보이는 입주물량은 1991년에는 1만 9,581세대, 1992년에는 3만 724세대, 1993년에는 2만 8,326세대다. 평균 입주물량은 2만 6,210세대로 한계 수요 이상으로 접어드는 첫해가 1991년인 것이다. 누적해서 공급된 입주물량이 한계 수요가 넘는 시작점인 1991년에 하락의 변곡점이 만들어졌다. 이때 3년 평균 입주물량은 2만 6,210세대로 한계 수요인 2만 3,000세대를 넘은 입주물량을 보이고 있다. 그리고 상승변곡점이 보인 1999년에서 2001년까지 누적공급량은 1만 7,088세대로 한계 수요 밑으로 누적해서 입주물량이 작다. 이렇게 3년 차 누적해서 한계 수요보다 작게 입주 되는 첫해인 1999년에 강한 상승의 변곡점을 만들어내고 있다.

이후 2004년 하락의 변곡점에서는 2004년에서 2006년까지 3년 누적 평균 입주물량은 3만 2,267세대다{(33,050+32,576+31,177)/3}. 즉 한계 수요인 2만 3,000세대보다 많이 입주하는 첫해인 2004년이 하락변곡점의 첫해이다. 다음 상승의 변곡점은 2007년에서 2009년까지로 3년 누적공급량의 평균은 1만 3,970세대다{(17,103+17,876+6,931)/3}. 그런데 한계 수요보다 작은 첫해인 2007년에 상승 가능성이 높았으나 2008년 금융위기 변수로 인해 강한 상승의 반등은 2009년에 일어난다. 마지막 하락의 변곡점은 2017년에서 2019년 현재까지다. 3년 누적공급량이 평균 2만 6,368세대{(23,944+27,560+27,602)/3}로 한계 수요를 넘었다. 평균 한계 수요를 넘은 2017년에 하락의 변곡 시점이 만들어졌다. 이렇게 부산을 예로 보면 한계 수요를 기준점으로 3년 누적해서 입주하는 평균 물량이 많을 때와 작을 때, 그 3년의 첫해가 변곡 시점일 가능성이 높은 것을 알 수 있다.

수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시

앞서 한계 수요와 공급으로 변곡점을 이야기했지만, 모든 도시가 수요와 공급이 잘 맞는 것은 아니다. 도시마다 잘 맞는 이유가 있고, 맞지 않는 데는 당연히 다른 이유가 있다. 이는 도시의 구조적인 문제, 도시가 가지고 있는 역할, 내부에 거주하는 사람들의 특성, 도시와 도시의 연결성 등 여러 가지 이유 때문이다. 서울 수도권과 지방 광역시 중에는 광역시가 더 수급이 일치하는 경우가 많다. 도시의 기능상 중심 역할을 하고, 주위에 있는 위성도시와 거리상 독립되어 있을수록 수급이 잘 맞는다. 확률상 그 도시에 거주하는 사람들의 선택 폭이 도시 안에서 이뤄지도록 제한되어 있기 때문이다.