그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?

그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?

박규남 지음

매일경제신문사 / 2019년 8월 / 248쪽 / 16,000원





1단계 수억 원을 벌어들이는 부동산 1인 창업, 이제 시작이다!



평생을 일하면 일개미로 늙어 죽는다

삼각형이론: 부자가 되고 싶다면 부자가 되는 원리를 이해해야 하고, 원리가 이해되면 마인드를 바꾸려고 노력해야 한다. 그 첫 번째가 바로 삼각형이론이다. 부동산 부자들이 보는 땅의 모양은 삼각형이다. 삼각형의 꼭대기에 부자들이 모여 살고, 밑바닥으로 갈수록 일반인들이 많이 분포하고 있는데, 부자들이 부를 유지하는 것은 일반인이 있기 때문이다. 그 이유는 부동산 소비자층 또는 투자층이 대부분 일반인들이기 때문인데, 일반인은 바닥에서 중산층에게 돈을 올려 보내준다. 그리고 중산층은 조금 먹고 최상위로 또다시 돈을 올려 보내준다.

부자 상위 10%는 일반인과 중산층의 심리 행동 패턴까지 꿰고 있는데, 이들이 부동산에서 돈을 버는 방법은 다음과 같다. 부동산에서 투자로 이익을 보려면 사람이 모여야 한다. 그리고 시세 차익이 클수록 돈이 많이 들어온다. 그런데 부자들은 이 시세차익을 내는 법을 안다. 바로 남들보다 한 발 더 빨리 들어오고 한 발 더 빨리 나가는 것이다. 뒤늦게 돈 싸 들고 몰려오는 일반인들 덕에 시세에 거품이 끼고, 고수 또는 선수라 불리는 부자들은 시세차익을 본 뒤 살며시 빠져나온다. 왜 그렇게 되나? 마인드의 차이 때문이다. 부자들은 일반인의 심리를 알고 있기 때문에 ‘때’를 깨닫는다. 일반인이 몰려 들어와서 자산을 불려주는 ‘때’ 말이다. 그래서 부자들은 적절한 타이밍에 시장으로 들어오고, 쉽게 돈을 번다. 그리고 또 일반인과 중상층은 계속 생성된다. 그래서 부자들은 걱정이 없다.

유통라인의 구축은 창업과 같다: 나는 정말 다양한 일을 해봤다. 10대 때부터 음식점 배달, 서빙, 웨이터 등 다양한 일을 통해 돈을 모았고, 지금은 ‘아빠곰탕’을 통해 수익을 올리고 있다. 이 곰탕집의 유통라인이 사실은 ‘부자’ 마인드를 이해하는 데 상당한 도움이 된다. 일반적으로 생각하는 곰탕집이라고 함은 주인장이 곰탕을 만들고, 손님에게 돈을 받고 곰탕을 파는 구조일 것이다. 하지만 어느 세월에 그렇게 돈을 모아서 부자가 되겠는가. 나는 ‘아빠곰탕’의 브랜드를 만들었다.

그리고 가맹점에 프랜차이즈를 팔았고 그렇게 30개의 가맹점이 되었다. 나는 공장에서 곰탕을 생산해 가맹점에 납품하면, 가맹점은 다시 내가 만든 곰탕을 손님에게 판다. 손님이 주문하고, 먹고 값을 지불하는 데 드는 시간을 대략 20분 정도로 가정하고 계산해 보겠다. 가게를 여는 데 드는 부대비용을 차치하고 가맹점주들은 1시간 동안 9천 원 하는 곰탕을 대략 100그릇 팔아 90만 원의 매출을 올린다. 하지만 나는 30여 개의 매장에서 20% 정도의 물류수익으로 1시간에 540만 원을 번다. 나는 생산만 하면 가맹점에서 소비하는 자동 시스템이 구축된 것인데, 이게 바로 경제적 자유다. 이런 경제적 자유를 가능하게 해주는 것이 부동산 투자와 유통이란 것을 반드시 알아야 한다.

머니파이프라인이 무엇일까?: 머니파이프라인은 돈이 들어오는 라인을 말하는데, 튼튼한 머니파이프라인이 여러 개 완성되면 평생 부자로 살 수 있다. 부동산은 수익형 라인을 구축하기에 유리하지만 목돈이 많이 드는 단점이 있는데, 부동산 비즈니스를 배우는 이유는 목돈을 빠르게 마련하려는 것이며, 그 후 부동산 머니파이프라인을 구축하는 것이 최종적인 목표라고 이해하는 것이 좋겠다.

부자가 되는 지름길, 부동산 1인 창업: 목돈 마련의 지름길은 부동산 사업과 땅이다. 보통은 수년에서 수십 년은 묵히는 것이 땅 투자가 아니냐고 반문하곤 한다. 그러나 이런 반문은 땅 투자가 왜 장기 투자인지 이해하지 못하기 때문에 나온다. 엄밀히 말하면, 땅 투자로 효율적으로 단기간 내에 큰돈을 버는 것이 어렵지 않다. 도리어 장기적으로 가져가겠다는 생각에 아무런 준비 없이 땅 투자에 덤벼들면 결정적인 타이밍을 놓쳐 수년을 고생하는 수가 있다. 투자를 장기적으로 가져가느냐, 단기적으로 가져가느냐 또는 중장기나 중단기냐에 따라서 당연히 방식이 달라진다. 목적과 자금 사정, 투자 기간을 잘 고려해 나에게 맞는 투자에 임할 때, 실패 없는 땅 투자를 할 수 있다.

예를 들어, 최근에 SK하이닉스 개발 발표로 땅값이 들썩였던 용인이 있다. 한때 60만 원에 매입 가능했던 그 주변 땅들이 당시 현장에서 매입 가능했는데, 계약하고 몇 주 뒤 평당 200만 원이 넘었다. 당신이라면 어떻게 했을 것인가? 들고 있었으면 토지 거래 허가구역이 묶이고 최소 5년은 꼼짝마라다. 그런데 5년 뒤에 연장될지 해제될지 모르며, 또 투자 열기가 식어서 거래가 쉽지 않게 될 수도 있다. 위에 언급한 간단한 내용을 곱씹어 보길 바란다. 뭔가 조금 생각이 나는가?

부동산 투자 자산가의 꿈은 당장 버려라!

일반인이 부동산으로 돈 벌기가 어려운 이유 / 자금의 한계 / 시간과의 싸움: 박프로가 말하는 ‘부동산 투자로 번 돈’이라 함은 최소 수십억 원의 자산을 말한다. 그래서 일반인은 거의 불가능하다고 말하는데, 그 이유를 지금부터 설명하고자 한다. 돈을 벌려면 돈을 굴려야 한다. 그러나 일반인들은 자금부터 한계가 있다. 그래서 부동산 1인 창업과 투자에 매달려야 한다. 어느 정도 볼륨을 키우기 위해선 사고팔고 하는 부동산 사업과 투자에 매달려야 한다.

일반인들은 돈이 없으니 기다리지를 못한다. 자금의 한계가 시간과의 싸움에서까지 지도록 만드는 것이다. 그래서 실무다! 자금의 한계를 깨고 시간과의 싸움에서 이기려면 반드시 부동산 특히 부동산 사업과 투자 실무를 알아야 한다. 실무를 안다면 1,000만 원을 2,000만 원으로, 2,000만 원을 4,000만 원으로, 4,000만 원을 8,000만 원으로 불리며 내 마음껏 재산을 불려나갈 수 있다.

토지의 불투명성과 매도 능력: 대부분의 투자 상품을 보면 기준을 제시해주는 곳이 있다. 즉, 정보가 매우 투명하다. 그렇기 때문에 시세를 넘어 비싸게 판매할 수가 없다. 반대로 사는 사람 입장에서도 많이 저렴하게 살 수가 없다. 그런데 토지는 다르다. 싸게 살 수도 있고 비싸게 판매할 수도 있다. 그런데 누구나 그런 것은 아니다. 부동산 사업 RIT(Real estate Invest Technic)기법을 아는 사람은 가능하다. 일반인은 매도 능력이 없어 불가능하다. 하지만 매도 능력을 갖추면 내가 벌고 싶은 만큼 벌 수 있다. 부동산 토지만큼 좋은 것은 없다. RIT기법을 알았을 때 말이다.

남은 인생을 왕처럼 살 것인가, 개미로 죽을 것인가?

RIT의 신세계를 경험하라: <겁날 게 없는 마인드> 나도 처음부터 전문가로, 부자로 태어난 것은 아니다. 토지 투자를 잘못해서 큰돈도 잃어보고 사업도 망했던 적이 있다. 하지만 다시 땅 투자로 재기해 다시 많은 돈을 벌어들이게 되었다. 그리고 깨달았다. 땅을 아는 사람은 겁날 것이 없다는 것을…. 그렇게 부자의 마인드를 배우게 되었다.

<실무와 이론> 마인드가 갖추어졌다면 실무를 알아야 하고, 그다음에는 지식의 폭을 넓힐 필요가 있다. 실무를 알기 위해서는 부동산 비즈니스에 뛰어들어보는 것이 좋다. 흔히 일반인들이 정보를 얻기 위해 제일 먼저 찾아가는 곳이 부동산인데, 여기서 어떤 정보가 나올 수 있다고 기대하는가? 당신은 일반인이 아니라 부자가 되어야 한다. 그 위의 부류, 부동산 비즈니스 세계에 발을 담가라.



2단계 - 부동산 사업의 기초를 알면 이미 100억 원은 벌었다



실패하는 투자 VS 반드시 성공하는 투자

가성비 높은 부동산 투자를 하라 / 대한민국 토지 투자 핫이슈 5: ‘시간=돈’이라면 시간을 들인 만큼 벌어야 하는데, 왜 아무리 시간을 들여도 부자가 될 수 없는 것일까? 부자가 되는 방법은 단 하나다. 시간을 들이려면 가치를 창출할 수 있는 일에 집중해야 한다. 최근 새만금에 큰 이슈가 등장했다. 새만금에서 처음으로 진행되는 재생에너지사업에 10조 원이 투입된다고 하는데, 이것은 투자자에게는 새만금의 투자성을 확고히 해주는 선물이며 희망이다. 이외에도 2019년 2월, 부동산 분야에서 토지 투자자들에게 좋은 이슈들이 몇 가지 생성되고 있는데, 소개하면 다음과 같다. ‘① 남북경협 수혜지(파주~고성 라인) ② 새만금개발사업 ③ 하이닉스 반도체 특화 클러스터 사업 ④ 5차 국토종합계획 ⑤ 인구가 집중되는 서울ㆍ경기 근교’

부자로 가는 보물지도, 국토종합계획: 과거 4차 국토종합계획을 보고 투자한 부자들은 지금 갑부가 되어 있다. 지금 5차 국토종합계획은 수립 중이며 올 12월 대통령 최종승인을 받는다. 당신이 지금부터 해야 할 일은 5차 국토종합계획에 의한 토지 투자의 방향을 잡는 것이다. 보물을 찾으려면 보물지도를 읽을 줄 알아야 하는데, 대한민국 땅 투자 보물지도가 바로 국토종합계획이다. 국토종합계획은 국토개발과 보전에 관해 종합적ㆍ장기적인 정책 방향을 설정하는 국가의 최상위 국토계획이다.

5차 국토종합계획이 발표되면, 무엇을 중심으로 보아야 할까? 5차 국토종합계획의 광역도시계획과 도시기본ㆍ관리계획에 집중해야 한다. 2020년에는 하위계획들이 재정비된다. 예를 들어, 아직 5차 국토종합계획만으로는 창원시에 첨단산업단지육성이 어디에서 이루어질지 알 수 없다. 이것이 향후 도종합계획이나 도시기본계획ㆍ도시관리계획을 통해 결정된다. 따라서 국토종합계획을 볼 때는 도종합계획이나 도시기본계획ㆍ도시관리계획이 어떻게 흘러갈 것인지 파악하는 가늠쇠로 활용해야 한다.

국토종합계획은 장기 계획이기 때문에 장기 보험처럼 활용된다. 결국, 돈이 많은 사람이 돈을 버는 구조다. 그렇다면 일반인들은 어떻게 부자 대열에 낄 수 있겠는가. 우선 2020년 전에 현금을 잘 보유해야 한다. 그리고 투자 바람이 불 때 적절하게 치고 빠지며 일시적 상승을 잘 활용해야 한다. 그런데 이런 좋은 기회를 잡기 위해서는 더욱더 부동산 실무 투자를 알아야 한다. 부동산 투자 실무를 알게 되면 한두 번이 아닌 수십 번 자금을 회전시키며 많은 수익을 볼 수 있다.

땅 투자에서 중요한 것은 정보 선점이다. 특히, 개발정보는 국가 주요기관 및 지자체에서 쉽게 확인할 수 있다. 부동산 투자 및 토지 투자의 병행에 있어 필수적인 정보들은 다음과 같다. ‘① 종합계획ㆍ지역계획(5개) - 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획, 해안권 및 내륙권발전종합계획 ② 기간시설계획(11개) - 국가기간교통망계획, 대도시권광역교통기본계획, 국가도로망종합계획, 국가철도망구축계획, 항만기본계획, 마리나항만기본계획, 항공정책기본계획, 국가물류기본계획, 물류시설개발종합계획, 댐건설장기계획 ③ 부문별계획(12개) - 주거종합계획, 농어촌정비종합계획, 산촌진흥기본계획, 수자원장기종합계획, 지하수관리기본계획, 산림기본계획, 하천유역수자원관리계획, 연안통합관리계획, 연안정비기본계획, 해양환경종합계획, 관광개발기본계획, 산림문화ㆍ휴양기본계획’

이러한 정보들을 가장 손쉽게 알아볼 수 있는 사이트는 국토연구원이다. 이제부터 국토연구원에서 어떻게 정보를 얻어야 하는지 살펴보도록 하자. 첫째, 국토연구원(http://www.krihs.re.kr/)에 접속한다. 둘째, 사이트에서 ‘이슈와 뉴스’를 확인한다. ‘이슈와 뉴스’ 카테고리에는 국토정책 브리핑과 도로정책 브리핑 등이 나오는데, 기본적으로 국가 부동산 정책에서 미래의 방향을 읽을 수 있는 자료들이 넘쳐난다. 셋째, 국토연구원에는 부동산 소비심리지수가 나온다. 이 용어는 꼭 짚고 넘어가야 하는 개념이다. 부동산 소비심리지수는 부동산 가격변동에 있어 직접적인 영향을 미치는 정보이기 때문이다.

부동산 투자로 돈 버는 진짜 방법은 따로 있다: 일반적으로 생각하는 부동산 투자는 사놓고 값이 올라갈 때까지 기다리는 것이 고작이다. 그러나 필자가 말하는 부동산 1인 창업은 투자와 사업을 같이 하는 것이다. 그럼 부동산 1인 창업은 어떻게 하면 성공할까? 잘 사서 잘 팔면 된다. ‘잘 사는 것은 좋은 땅을 싸게 사는 법’이요, ‘잘 파는 것은 좋은 땅을 높은 가격에 파는 법’이다. 우리가 배워야 할 것들이 앞의 두 문장에 모두 포함되어 있다. 좋은 아이템(좋은 땅)과 세일즈 능력(브리핑과 마케팅, 홍보), 철저한 고객관리 그리고 포기하지 않는 끈기와 노력이 있다면 누구든 성공할 수 있다.

땅 투자에는 절대불변의 법칙이 있다: 법칙은 다음과 같다. ‘1단계: 외부중개업소 생성(시장흐름 및 정보분석에 의한 자료수집), 2단계: 지역중개업소 생성(진입 및 물건확보), 3단계: 개발계획발표(MC 진행, 업소 인프라 구축), 4단계: 개발계획확정(MC 집중투하), 5단계: 가격 수직상승(청산) 체감 가격 상세, 6단계: 착공(예방 및 7단계 진입준비), 7단계: 인구 유입, 임대주택의 수요가 증가(건축 및 청산), 8단계: 보유, 매도 결정(9단계 진입준비), 9단계: 상업지(건축 및 청산), 10단계: 안정화 시기’

땅에는 5승의 법칙이 있다: 전문가들이 흔히 하는 말로 땅에는 3승이 있다고 한다. 계획 발표 때 한 번, 착공하고 한 번, 인구 유입될 때 한 번. 이렇게 승기를 타면 이후로 잘 될 곳은 지속적으로 상승한다고 하는데, 3승 법칙만 알고 타이밍을 잡아도 땅 투자의 위험 부담이 대폭 줄어든다. 그런데 박프로의 10단계 불변의 법칙에는 땅값 상승 5승의 법칙이 있다. 계획발표 단계와 실시설계, 착공, 준공, 인구유입 단계가 박프로 5승의 법칙이다. 이때는 매수타이밍이기도 하고 매도타이밍이기도 하다.

무일푼으로 수억 버는 지주작업

지주작업을 알면 당신은 이미 100억 부자!: 지주가 보유한 토지를 매도하게끔 설득시키는 작업, 땅을 팔 의사가 없는 지주에게 땅을 팔게 만드는 것이 지주작업이다. 지주작업은 심리 게임이다. 팔려 하지 않는 지주를 설득해 땅을 팔게 만들어야 하고, 매입가를 지주가 원하는 가격으로부터 대폭 내려 저렴한 가격에 매입해야 한다. 지주를 설득시키기 위해서는 오랜 시간 공을 들여야 하고, 친분을 쌓아 신뢰를 구축해놔야 한다.

최고의 수익을 만들어내는 매도의 기술: 토지 투자의 실패 요인 중 제일 큰 원인은 매도 능력이다. 매도 능력이 생기면 종잣돈을 돈 없이 불릴 수가 있으며, 매도 능력이 생기면 투자 자금과 투자 수익의 한계를 깨트릴 수 있고, 시간과의 싸움에서 100전 100승이 가능하게 된다.

[첫 번째, 매도 가격을 정하라] 살 때와 팔 때, 어느 때 가격이 더 중요할까? 당연히 살 때다. 땅을 팔 때는 시세 내외로 팔거나 높게는 호가에 팔면 되지만, 살 때는 무조건 싸게 사야 한다. 살 때는 능력 보다 운이 중요하다면, 팔 때는 땅의 가치와 나의 브리핑 능력에 따라 어느 정도 가격을 높일 수 있다.

[두 번째, 목표 기간을 선정하라] 매도 가격이 확정되면 목표 기간을 정해야 한다. 목표 기간은 평균 매수자 매칭까지 한 달이라 생각하고, 그 한 달 동안 마케팅에 총력을 기울여야 한다. 매도 기간을 짧게 잡고 진행할수록 매칭까지의 기간도 단축되고, 길게 잡으면 길게 잡을수록 예상보다 길어진다.

[세 번째, 매도 대상을 선정하라] 대상은 지인 아니면 불특정다수이다. 이 중에 어떤 대상에게 땅을 권하는 것이 더 좋을까? 대부분 불특정다수를 생각한다. 일이 잘못되었을 경우, 지인을 잃을까 봐 염려하는 경우도 있고, 지인에게 아쉬운 소리를 하기 싫어서인 경우도 있다. 그러나 대부분 이러한 경우는 땅 투자에 대한 확신이 없을 때다. 확실히 돈이 된다면 지인에게 권하지 않을 이유가 없다.

[네 번째, 마케팅 전략을 수립하라] 여기서 이야기할 마케팅이란, ① 본인에 대한 마케팅과 ② 물건에 대한 마케팅, 두 가지 모두를 뜻한다. 항상 스스로가 실력과 각종 능력을 모두 겸비한 진짜 전문가라는 프라이드를 가지고 있어야 하며, 자신감을 바탕으로 적극적으로 홍보해야 한다.