부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다

부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다

도정국 지음

매일경제신문사 / 2019년 1월 / 280쪽 / 18,000원





부동산 투자는 선택이 아닌 필수



월급은 올랐는데 왜 삶은 더 팍팍할까?

월급을 받더라도 우리는 투자를 꼭 해야 한다. 왜 일까? 크게 말하면 월급만 받아서는 부자가 될 수 없기 때문이며, 작게 말하면 월급만으론 앉아서 손해 보기 때문이다. 월급은 통장에 찍히지만 잉크가 채 마르기도 전에 사라지고 만다. 월급쟁이라면 한 번쯤 이러한 기이한 현상을 목격했을 것이다. 노래 제목 중에 <스치듯 안녕>이라는 노래가 있는데, 이와 맞아 떨어지는 현실이 바로 월급통장이다. ‘월급은 분명 올랐는데, 왜 삶은 더 팍팍하지?’ 이런 의문 든 적이 있을 것이다. 분명 통장에 찍히는 숫자는 늘었는데, 모이는 돈 없이 속절없이 지출되기만 한다.

정부는 저물가를 고민하는데, 국민들은 고물가에 허리가 휜다. 정부는 경기 회복세를 언급하는데, 국민들은 ‘월급 빼고 다 오른다’고 하소연한다. 왜 이렇게 다를까? 바로, 정부와 가계의 경기 계산법이 다르기 때문이다. 국민들의 불만이 괜한 투정이 아니라는 것은 각종 통계에서 상당 부분 증명됐다.

임금 상승률보다 물가 상승률이 더 높아 실질적으로 손에 쥐는 임금이 줄어들었다. 이래서 우리가 월급이 올랐다고 마냥 좋아할 수도 없는 일인 것이다. 하물며 월급이 동결되는 경우도 흔히 일어나니 더욱 마이너스 인생인 셈이다.

통화량 증가로 화폐가치가 하락한다

“어휴, 산 것도 별로 없는데 10만 원이 훌쩍 넘었네….” 마트에서 계산을 마친 아내가 영수증을 살펴보며 하는 말이다. 실제 이런 경험을 해보신 분들 많을 것이다. 소소하게 몇 개 샀는데 금세 10만 원이 넘는 경험 말이다. 예전에는 꽤 그럴 듯하게 장보기를 할 수 있었던 10만 원이 요즘은 20만 원 어치는 넘게 사야 그나마 며칠 먹을거리가 되는 듯하다. 이렇듯 예전보다 더 많은 돈을 써야 하는 이유는 그만큼 화폐 가치가 하락했기 때문이다.

통화량 증가에 따른 화폐 가치 하락: 통화량 상승은 물가 인상을 불러온다. 물가가 오르면 일정한 돈으로 시장에서 살 수 있는 물건의 양이 줄어든다. 다시 말해서, 일정액의 급여나 연금으로 생활하는 가정은 물가가 오르면, 사실상 소득이 줄어든 것과 같게 된다. 또한 은행예금을 가지고 있는 사람도 물가가 오르면 이들 저축의 실제가치가 떨어지게 되므로 손해를 보게 된다. 집 없는 서민들도 집값이 오르면 내 집 마련이 더욱 어렵게 되어 상대적으로 더욱 가난해진다.

이처럼 통화량 상승은 물가 인상을 거쳐 결과적으로 화폐 가치 하락으로 연결된다. 그렇다면 통화량을 감소시켜 물가를 하락시키면 어떻게 될까? 나가는 돈이 적으니 지갑이 두툼해져 좋을 것 같지만, 실제론 그렇지 않다. 경기 침체 속에 물가가 떨어지는 디플레이션 현상으로 저물가가 장기간 지속하면 기업 매출 감소 → 성장 정체 → 소득 감소 → 소비 위축 → 저물가의 악순환을 낳을 수 있다. 경제가 무기력증에 빠져 앞으로 나가지 못하는 것이다. 이웃 나라 일본이 바로 그 디플레이션 때문에 오랫동안 고생했다.

일본은 1990년대 이른바 ‘잃어버린 10년’ 이후 경제의 활력이 떨어지면서 물가 상승률도 장기간 바닥을 면치 못했다. ‘아베노믹스’라 불리는 아베 정부의 양적완화 정책은 지긋지긋한 디플레이션에서 벗어나기 위해 시중에 돈을 풀고 물가 상승을 적극적으로 유도했다. 이처럼 거의 모든 국가는 궁극적으로 안정적인 물가 상승을 유도한다. 특히 우리나라는 성장국가이므로 통화량 증가에 따른 물가 상승은 필연적이다.

또한, 외부적으로 통화량 증가는 필수적이다. 자국 통화량이 너무 적으면 화폐 가치가 다른 나라보다 올라간다. 이로 인해 제품 값이 올라 다른 국가에서는 비싸진 물건을 사지 않으려고 한다. 그러므로 거의 모든 나라가 통화량을 늘려 자국 화폐 가치를 떨어뜨리는 방법으로 수출을 활성화시킨다. 다만 너무 많은 통화량이 유통되면 화폐가치가 폭락하는 결과를 가져오므로, 정부는 적정 수위를 지키고자 노력한다. 결론적으로, 해마다 통화량은 증가하고 물가는 상승한다.

열심히 돈을 벌어서 차곡차곡 1억 원을 모았는데, 모으기 전에는 1억 원으로 살 수 있는 것들이 몇 년 뒤 비싸져서 못 사게 되는 사태가 발생한다. 위험하게 투자한 것도 아니고 착실하게 모아뒀지만, 그 사이 돈의 가치가 떨어진 것이다. 따라서 물가 상승에 따른 화폐 가치 하락을 방어하기 위한 우량자산의 투자는 선택이 아닌 필수다.



콕 짚어 알려주는 부동산 시장



부동산 정책을 알면 투자가 보인다

우리나라에서 정부가 부동산 시장의 가격 안정(혹은 투기 억제)를 위해서 시장에 개입한 역사가 꽤 깊다. 먼저 과거로 거슬러 올라가자면 이러한 시장 개입은 대략 1960년대 후반부터 시작되었다. 1960년대 정부가 경제개발 5개년 계획을 추진하면서 도시 인구가 증가하게 되고 각종 개발사업 및 사회간접자본시설 공사가 이루어지면서 토지와 주택 가격이 크게 상승했다.

1966~1969년에는 경인고속도로와 경부고속도로의 공사가 고속도로 주변 지역의 토지이용도가 높아졌다. 경제 성장 결과 축적된 개인소득의 여유자금이 이러한 개발 주변 지역 토지에 유입되면서 지가 상승을 더욱 가속화시켰다. 이러한 분위기에 편승한 투기 수요가 늘어나면서 국민들의 사행심을 조장하는 부동산 투기가 전국적으로 확산되기 시작했다. 이에 따라 정부는 투기로 인한 불로소득을 조세로 흡수해 기업의 생산자금으로 전환하기 위해 1967년 11월 29일 ‘부동산투기억제에관한특별조치법’을 제정한 것이 시장 개입의 시초다.

부동산 정책을 파악하자: 우리나라 부동산 정책은 주택 시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격 안정 혹은 투기 억제, 경기 활성화 등을 달성하기 위해 시장에 개입해온 지 오래되었다. 그동안 우리나라 부동산 가격은 매우 불안정한 모습을 보여왔다. 온 국민이 부동산 투기를 해 일확천금을 얻을 수 있다는 기대감이 형성되고, 부동산에 대한 과잉 집착 현상이 나타나면서 역대 정부별로 주요 정책이슈 중 하나로 제시됐다.

1967년 첫 부동산 투기 대책인 ‘부동산투기억제에 관한 특별조치법’ 이후 현재까지 총 80여건의 부동산 및 주거복지 관련 정책과 조치가 내놓아졌고, 50년 동안 크게 5차례 땅값과 집값이 상승과 하락을 반복하는 ‘부동산 경기 순환주기’가 있었다. 이러한 부동산 흐름을 거치며 투기 억제 및 가격 안정을 위한 정책, 부동산 규제완화 등을 통한 경기활성화 대책, 임대주택 확대 등 서민 주거복지 정책 등이 쏟아졌다. 결국 우리나라 부동산 정책은 주기적인 가격 상승과 하락에 대응해 대책을 시행하는 과정에서 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고, 이에 대한 문제점을 발생하면 후속 조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 진행되었다.

우리나라 부동산 대책 유형

우리나라 부동산 대책은 크게 2가지 유형으로 구분된다. 바로 시장의 과열을 막기 위한 가격 안정 대책과, 침체된 시장을 회복시키기 위한 적극적인 경기 활성화 대책이다.

먼저, 가격 안정 대책을 살펴보자. 이는 수요 측면과 공급 측면을 볼 수 있는데, 수요 측면에서는 거래 규제, 조세 강화, 금융 규제 등을 통한 수요억제 정책이 주로 사용되었다. 공급 측면에서는 분양을 통한 신규 공급 및 임대주택 공급의 확대가 대표적인 가격 안정 조치다. 또한, 가격상승을 선도하는 경우가 많았던 재건축을 비롯한 공급 측면의 각종 규제 강화 및 분양가상한제 등도 주택 가격 안정을 위한 주요 정책이었다. 그 외에도 부동산 공개념 제도의 도입, 등기관리 및 중개업의 투기단속 및 세무조사 등이 있다.

경기 활성화 대책은 투기 억제 대책에서 취해진 각종 규제 등에 대한 완화와 함께 자금 및 세제지원을 통한 수요의 활성화 등이 포함되어 있다. 공급 규모 확대는 경기 활성화 대책으로도 사용되었는데, 대규모 건설뿐 아니라 각종 공급규제 완화를 통해 공급을 독려했다.

직접 개입하는 우리나라: 부동산 가격의 과도한 상승 문제는 비단 우리나라에 국한된 문제는 아니다. 외국 보고서에 의하면 1970~2002년까지 총 14개국에서 20회 정도 부동산 가격의 버블붕괴가 발생했던 것으로 보고되고 있다. 그리고 이들 국가는 과도한 가격 상승 이후 대략 4년에 걸쳐 평균 27%의 가격 하락을 경험했다. 그러나 이러한 가격 상승과 하락을 경험한 나라들이 가격을 안정시키기 위해 정책적인 수단을 사용한 경우는 매우 드물다. 이들 국가들이 부동산 가격 상승에 취한 조치는 거시경제 차원에서의 금리 조정 등이 전부였다. 이에 반해, 우리는 부동산 시장에 대한 정부가 무척 깊이 개입하고 있는 것을 발견할 수 있다.

우리나라의 정책 목표는 직접적인 가격 하락에 있다. 그러므로 투기 억제 대책은 세무조사 및 단속 등 수요 억제를 통해 거래 동결 등의 수단을 사용한다. 또한 이와 같은 정부의 투기 억제 및 가격 안정 대책은 가격 하락이 나타나기까지 지속된다. 일반적으로 정부의 대책은 발표하고 시행하기까지 일정 시간이 소요된다. 따라서 정부 정책이 시장에 영향을 미치기까지는 시간이 걸린다. 물론 정부의 대책이 발표되고 나면 심리적인 요인에 의해 일시적으로 가격이 변동을 받기도 하지만, 이것은 일시적인 것이지 본격적인 정책의 효과라고 판단하기는 어렵다.

우리나라 부동산 대책은 발표 직후 가격의 하락이 나타나지 않으면 연이어 좀 더 강도 높은 대책을 발표하곤 한다. 정책의 목표가 즉각적인 가격 조절에 있다 보니, 항상 가격이 상승한 뒤에 대책이 마련되고 대책이 법적 정비를 마치고 시장에 효과를 발휘할 때는 이미 부동산 경기가 침체기에 진입한 경우가 많다. 이러한 정책의 시차로 부동산 대책은 침체기에 효과가 집중되는 특징을 나타내고 있다.

아파트 투자, 과연 생각만큼 호락호락할까?

아파트, 빌라(다세대주택), 분양권, 상가, 토지 등 부동산의 투자 종류는 많은데, 이 중에서 쉽게 접근하는 분야가 아파트일 것이다. 하지만 과연 생각만큼 아파트 투자가 호락호락할까?

아파트 가격이 오르고, 분양열기가 뜨거우면 너도나도 분양대열에 줄을 선다. 당첨되면 적당한 시기에 프리미엄 받고 팔 생각으로 말이다. 계약금 5~10%만 있으면 되니 잘하면 앉아서 수천만 원 버는 것은 일도 아닌 듯하다. 청약에서 떨어졌거나 애초부터 청약 자격이 없는 사람은 당첨된 사람에게 프리미엄을 주고 분양권을 산다. 이 사람들 또한 적당한 시기에 분양권을 팔아넘긴다. 일반적으로 분양부터 입주까지 3년 내외가 소요되므로 이 기간 동안 2~3차례 손 바뀜이 되는 경우도 흔하다.

문제는 이 기간 사이에 시장 분위기가 얼마든지 변할 수 있다는 점이다. 시장이 활황일 때는 분양 물량이 쏟아지며 분양률도 매우 높다. 반면 시장이 불황일 때는 분양 물량이 줄고 분양률도 저조하다. 아파트 분양권은 이미 완성된 물건을 사는 것이 아닌, 완성될 물건을 사는 것이다. 즉 사는 것은 지금 시점이지만, 완공은 3년 후다. 미래의 가격은 아무도 모르지만 현재 부동산 경기가 좋다면 그때까지도 좋으리라는 감정이 작용한 탓에 분양 열기가 뜨겁다.

하지만 이성적으로 판단해볼 때 현재 분양 물량이 많다는 점은 3년 후 입주 물량이 쏟아진다는 점이다. 물량 앞에 장사 없다고 수요 대비 공급량이 폭증하면 가격은 흔들리게 돼 있다. 이런 이유로 수천만 원씩 분양권 프리미엄이 붙었지만, 정작 입주 시기에 마이너스 프리미엄이 형성된 단지들도 꽤 있다. 그러므로 이성적 판단으로 3년 후 주변 입주 물량, 제반 사정 등을 계산해야 함에도 당장 눈앞에 보이는 현실만 보이고 또한 그렇게 믿고 싶은 것이다.



돈 되는 아파트형 공장의 매력



아파트형 공장, 너는 누구냐?

이 책의 독자들의 주거 형태를 보면 아마 아파트에 거주하고 있는 분들이 압도적으로 많을 것이다. 많은 사람들이 아파트를 선택하는 이유는 그만큼 장점이 많기 때문이다. 아파트형 공장은 아파트의 장점만을 가져와 공장에 접목시킨 형태다. 2010년 4월 ‘산업집적활성화및공장설립에관한법률(줄여 산집법)’ 개정에 따라 ‘지식산업센터’란 명칭으로 변경됐지만, 나는 여전히 아파트형 공장으로 부르는 걸 좋아한다. 아파트형 공장은 아파트의 좋은 점만 골라 만든 형태로, 명칭 자체가 장점들을 그대로 표현해주고 있기 때문이다.

쉽게 이해하는 아파트형 공장: 먼저 아파트형 공장이란, 하나의 건축물 내에 여러 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층의 집합건물을 말한다. 한정된 토지를 더욱 효율적으로 이용하고 관리하기 위해서 싱가포르, 홍콩 등 공장용지가 충분하지 않은 국가에서 먼저 발전했는데, 우리가 일반적으로 생각하는 공장의 형태가 아닌 빌딩형으로 되어 있는 21세기형 공장이라고 보면 된다.

아파트형 공장은 굴뚝 없는 공장으로 쾌적한 업무공간이 제공되며, 도심에 위치해 있는 만큼 기업체는 물론 근로자들의 많은 호평을 받고 있다. 고용주 입장에서도 인력 수급이 용이하고 유통과 비즈니스가 수월해지므로 산업체 관리가 훨씬 유리하다. 아파트형 공장은 첨단업종이나 R&D(연구개발) 등 고부가가치 산업의 입주가 꾸준히 이뤄지면서 한국의 신 성장 동력의 근원지로 발전했다.

1960~1990년대 한국 경제가 이끌었던 중화학공업 시대를 벗어나 새로운 산업이 시작을 알린 계기가 아파트형 공장이다. 또한 벤처기업 성공신화를 이어갈 계기를 마련해줬다. 일정 지역에 아파트형 공장이 들어서면 일자리 창출은 물론 소득증대 효과, 세수 확대 등으로 지역경제가 활성화되므로 지자체들도 반기고 있다.

정부 규제로 아파트 시장이 얼어붙었다

문재인 정부 출범 후 두 달이 멀다 하고 각종 부동산 대책이 쏟아져 나왔다. 수도권, 그중에서도 특히 서울 강남 집값을 잡기 위해 쏟아진 정책으로 지방 주택 시장은 아수라장이 됐다. 매매가ㆍ전세가가 속절없이 하락했음에도 더 떨어질까 봐 두려워 매수자가 없다 보니 거래절벽이 현실화됐다. 그 와중에도 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 불면서 서울 집값이 진정될 기미가 보이지 않자, 갈수록 강도 높은 대책을 쏟아냈다.

현재는 2019년 9ㆍ13 대책의 약발이 먹힌 국면으로, 부동산 시장의 극심한 눈치 보기가 이어지고 있다. 정부의 규제로 일단 매도ㆍ매수를 보류한 채 관망세로 돌아선 분위기 속에 1~2억 원의 호가를 낮춘 급매물이 속속 등장하고 있다.

가계부채 종합대책 발표 이후 하락세로 전환된 주택 시장: 정부가 9ㆍ13부동산 대책을 통해 세금과 대출 규제를 대폭 강화한 상태다. 여기에 금리마저 오르면 시장 참여자들의 심리적 압박은 더욱 커질 수밖에 없다. 현재 9ㆍ13 대책에 따라 규제 지역(투기 지역ㆍ투기 과열 지구ㆍ조정대상 지역)의 고가ㆍ다주택자의 담보인정비율(LTV)은 제로가 됐다. 집이 한 채라도 있으면 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 의미다. 종전에는 투기 지역과 투기과열지구에서는 LTV 60%(다주택자 50%) 이내에서 주택담보 대출을 이용할 수 있었다. 또한 총부채원리금상환비율이 본격 도입돼 대출 이용이 더욱 어려워질 전망이다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 값이다. 기존 총부채상환비율보다 부채 인식 범위가 넓어 대출요건이 깐깐해진다.

금리 인상과 대출 규제 강화는 서로 맞물려 파급 효과가 더욱 커질 수 있다. 금리가 뛰면서 무리하게 돈을 빌려 집을 산 사람들은 불어나는 이자 부담이 한층 무거워지는 데다, 대출 규제가 강화되면서 신규 대출이나 대환대출에 어려움을 겪을 수 있다. 이러한 상황에서 2019년부터 주택 보유세가 대폭 오르면 이를 버티지 못한 매물부터 시장에 나올 수 있다.

대출 규제 없는 아파트형 공장

부동산에도 트렌드가 있다. 한 가지 상품만 고집할 게 아닌, 트렌드에 맞게 투자하는 게 리스크를 줄이는 길이다. 현재 부동산 트렌드는 섹션 오피스와 아파트형 공장이다. 물론 다 같은 오피스가 아닌 부동산 트렌드에 맞는 최상품을 찾는 것이 중요하다.