부의 그릇을 키워라

부의 그릇을 키워라



김영식 지음

이코노믹북스 / 2018년 10월 / 280쪽 / 18,000원





Chapter 1 학력시대에서 돈의 지성시대로! 돈에 대한 철학으로 무장하라



경제위기는 늘 돈, 즉 금융의 타락에서 시작됐다



자본주의의 경제위기, 부동산 또는 주식의 폭등, 폭락의 원인은 부동산이나 주식 그 자체의 문제가 아니다. 위기의 원인은 늘 인간의 돈에 대한 지나친 탐욕이 밑바닥에 흐르고 있기 때문이다. 부동산이나 주식가격의 상승 또는 하락은 자본주의 경제시스템상 당연한 현상이다. 우리는 우선 경제 또는 경제위기를 생각할 때 이 사실을 먼저 인식하는 것이 중요하다. 전 세계적으로 충격을 주었던 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태는 비우량주택담보대출이 문제가 되었다. 그런데 주택담보대출이 문제가 되었다고 하니까 부동산의 문제로 경제위기가 왔다고 생각하기 쉬운데 전혀 그렇지 않다. 서브프라임 모기지 사태는 금융의 타락이 원인이었다. 미국의 주택담보대출인 모기지는 부유하고 직업이 확실하거나 소득이 높아 신용이 좋은 사람의 대출은 프라임 모기지라고 하고, 가난하고 직업이 불확실하고 소득이 적어 신용이 낮은 사람들의 대출은 서브프라임 모기지라고 부른다. 그래서 서브프라임 모기지는 프라임 모기지에 비해서 금리가 훨씬 높다.

그런데 부동산경기가 좋아지자 미국의 투자은행들이 프라임 모기지 대출뿐만 아니라 서브프라임 모기지도 공격적으로 대출을 해주었다. 왜냐하면 투자회사나 은행들은 이 대출채권을 증권화시켜 다시 팔아서 돈을 회수할 수 있었기 때문이다. 그런데 이 증권화시킨 대출채권이 단순하지가 않고 여러 상품을 묶거나 끼어 파는 방법으로 MBS, ABS, CDO 등 아주 복잡한 증권 상품으로 만들어 팔았다. 당시 미국에서는, 물론 부동산가격이 계속 올랐기 때문에도 그랬겠지만 은행에선 담보인정비율(loan to value; LTV) 100%에 가깝게, 심지어 100%를 넘겨서 대출을 해주는 곳도 많았다. 그리고 은행에서 엄격한 대출심사를 해야 하는데 당시 미국의 은행들은 서브프라임 모기지 대출심사를 형식적으로 했을 정도로 금융이 타락했고 심지어 사망자에게도 대출을 해주기도 했다. 은행이 이렇게 대출해주어도 이 서브프라임 모기지 채권은 바로 증권화시켜 증권회사에서 잘 팔려나갔고 리스크는 AIG 같은 보험회사가 보험으로 떠안았기 때문에 위험하다는 느낌이 별로 없었다. 그러면서 미국의 투자은행과 증권회사들은 매년 어마어마한 연봉 잔치를 벌였다.

그런데 이 잔치도 부동산가격이 계속 오를 때는 신용이 낮은 사람도 대출이자를 갚으니까 문제가 없지만 부동산가격이 하락하기 시작하자 신용이 낮은 사람들이 대출 이자를 갚지 못하게 되면서 문제가 발생하기 시작했다. 어차피 서브프라임 모기지 대출자도 자기 돈이 얼마 들어가지 않고 전부 대출을 받아 산 주택이었기 때문에 주택을 포기하기만 하면 문제가 없었다. 한국은 은행이 주택을 경매에 붙여 채권을 전부 회수하지 못하면 채무자의 다른 재산도 압류하여 끝까지 받아내지만 미국은 대출한 주택만 포기하면 끝이라 채무자에게 큰 타격이 없다. 이렇게 서브프라임 모기지 채권이 부실화되니까 이 채권을 증권화시켜 복잡한 상품으로 만들어 팔았던 증권회사도, 그 채권의 리스크를 보험상품으로 팔아 책임졌던 보험회사도, 거기에 투자했던 투자은행들 모두 문제가 되어 부도가 난 것이다. 우리가 이미 잘 알고 있는 리먼 브라더스, 뱅크 오브 아메리카, AIG 생명 같은 회사들이 이때 부도가 나거나 구사일생으로 살아남았다.

이 서브프라임 모기지 사태는 자세히 들여다보면 부동산가격은 올랐다 내렸다 반복하면서 우상향하는 것이 자본주의 경제에서 매우 정상적인데 금융인 은행과 증권회사가 합작하여 감당하지도 못할 복잡한 체계의 복합금융상품을 만들어 판 것이 화근이었다. 숫자 놀음에만 빠졌던 셈이다. 워낙 복잡하게 상품을 만들어서 서브프라임 모기지 사태가 왔을 때 피해규모를 헤아릴 수조차 없다고 당시 언론들은 발표를 했다. 이것이 2008년 미국의 금융위기다.

우리나라의 IMF 외환위기 역시 돈의 운용을 잘못한 금융의 타락 또는 돈에 대한 무지에서 온 것이다. 경제위기는 나라든, 회사든, 가정이든 모두 돈의 운용 문제에서 기인하는 것임을 알아야 한다. 자본주의는 돈과 부와 권력에 대한 지나친 탐욕으로 복잡하게 얽혀 있기 때문에 경제위기는 필연적으로 오지 않을 수 없다. 그것도 주기적이 아니라 매우 불규칙하게 온다. 이 사실을 인식하지 않으면 자본주의 경제를 전체적으로 왜곡되게 받아들일 가능성이 크다. 그리고 늘 소 잃고 외양간을 고치는 일을 반복하게 된다. 우리의 가정경제는 한번 실패하면 돌이킬 수 없는 지경에 이르는 경우도 많다. 이럴 때는 가족과 사랑하는 사람들의 행복을 뺏길 뿐만 아니라 인간성마저 상실하게 된다.

돈과 은행 탄생의 진실



원래 은행은 금 보관소였다. 물물교환의 수단으로 금이 가장 보편적으로 사용되었는데 금을 가지고 다니는 것은 무겁고 도둑맞을 위험이 있었기 때문에 금 보관소가 필요했다. 고객이 금을 보관하면 보관소에서는 금 보관증을 써주었다. 그리고 사람들은 금 대신 금 보관증을 신뢰하고 거래를 하기 시작했다. 그 금 보관증이 지금의 돈인 화폐의 전신이고 금 보관소가 지금의 은행의 전신인 셈이다. 그러므로 돈은 원래 금 보관증이었으므로 금을 가진 만큼 발행할 수 있었다. 그런데 금 보관소 주인이 금을 오랫동안 보관해 보니까 금을 맡긴 고객들이 금을 한꺼번에 찾아가지 않는다는 것을 알고 자기가 임의로 금을 빌려주고 이자를 받는 것이었다. 그런데 금 보관소는 실제로는 대출을 하는 고객에게 금을 내줄 필요가 없이 금 보관증을 발행해 주면 되었다. 이것이 바로 지금의 은행에서 고객이 맡긴 돈으로 대출해 주는 것과 같은 이치이다.

문제는 고객이 맡긴 금만큼만 대출을 하면 되는데 금 대신 금 보관증만 주었기 때문에 은행이 가진 금보다 훨씬 많은 대출을 해주었다. 그래도 은행이 문제가 되지 않는 것은 금 주인들이 금 보관소에 맡긴 금들을 같은 날 같은 시간에 한꺼번에 찾지는 않기 때문이었다. 은행은 실제로 고객이 맡긴 돈의 10배 이상을 대출해주고 이자를 받는다. 그런데 어느 순간 은행에 문제가 있다고 생각하면 은행에 돈을 맡긴 고객은 심리적으로 불안해서 같은 날 한꺼번에 예금을 찾으려고 은행 앞에 줄을 서게 되는데 이것이 바로 뱅크 런(bank run)이다. 은행은 고객이 맡긴 돈보다 훨씬 많은 돈을 빌려주었기 때문에 고객의 돈을 내어줄 수 없게 되어 결국 은행은 파산할 수밖에 없다.

1929년 미국경제대공황 때 루즈벨트 대통령은 경제 활성화를 위해 뉴딜정책을 폈다. 댐을 수백 개를 건설하고 노동자들에게 임금을 지급하기 위해 정부 중앙은행은 보유한 금 이상으로 돈을 찍어냈다. 이를 눈치 챈 시민들은 자기 돈을 찾으러 은행으로 달려가 대규모 뱅크 런이 발생하여 결국 미국 전역에서 수백 개의 은행이 파산했다. 이후 만들어진 것이 지급준비금 제도이다. 지급준비금이란 은행에서 고객이 맡긴 돈 중 일부를 중앙은행에 맡기는 돈을 말하는데 고객의 총예금 중 지급준비금으로 맡기는 비율을 지급준비율이라 한다. 한국의 경우 지급준비율이 6% 정도인데 은행이 6%면 총예금 수신고가 1,000억 원이라면 60억 원은 한국은행에 맡겨야 한다. 경기에 따라 시중에 돈을 많이 풀려고 할 때는 한국은행에서 지급준비율을 내리고, 반대로 돈을 거두어들일 때는 올린다. 은행 총예금 수신고가 1,000조라면 6%는 60조니까 1%만 내려도 시중에 10조라는 돈이 더 풀리게 되는 셈이다. 그러므로 각 나라들이 통화량을 조절하는 수단으로 이 지급준비율을 이용한다.

또 이런 뱅크 런 사태가 생겨 은행이 파산하면 경제적인 충격이 너무 크므로 한국은 5천만 원까지 정부에서 예금보호를 해준다. 그러나 그 이상의 예금은 정부가 책임지지 않으므로 엄격하게 말해서 은행에 맡기는 돈도 그렇게 안전하지 않다. 그러므로 이런 돈의 원리를 잘 인식하는 것이 위험을 줄이는 길이고 투자지혜를 높이는 길이다. 외환이 없어 하루아침에 나라 경제가 곤두박질쳤듯이 돈의 원리를 모르면 가만히 앉아서 내 돈의 가치가 진짜 종이쪼가리처럼 바뀌게 된다. 돈이 자기에게 모여 머물기를 원한다면 최소한 돈의 원리를 이해해야 한다. 자기를 이해하지 못하는 사람에게 돈은 오래 머물러주지 않는다.

44년 전 추억의 자장면 한 그릇이 알려주는 통화량의 진실



44년 전 1974년 2월 초등학교 6년을 끝내고 졸업식을 하던 날, 이날은 6년간 학교 다니며 매주 저축의 날에 저축했던 것을 한꺼번에 선생님께 받은 날이기도 했다. 두둑해진 주머니를 믿고 그날 졸업식이 끝나고 친구 몇 명과 쏜살같이 달려간 곳이 중국 화교가 운영하던 중국집, 천화원의 2층이었다. 당시 어린 나이에는 비싸서 쉽게 먹어보기 어려웠던 자장면을 먹기 위해서였다. 그때 자장면 보통 한 그릇의 값은 대략 100원 정도였던 것 같다. 그런데 44년이 지난 지금 자장면 한 그릇 값은 약 5,000원 정도 하니 44년 만에 자장면의 값은 거의 50배 가까이 오른 셈이다. 44년 전의 딱 절반인 22년 전 1995년에 전국의 자장면 값은 평균 1,837원 정도로 44년 전의 18배 정도 올랐으니 갈수록 자장면 값은 가파르게 올랐다.

그러면 왜 물가는 이렇게 오르고 반면 돈의 가치는 계속 떨어지는 것일까? 그 이유는 시중에 풀린 돈의 총량인 통화량에서 찾아볼 수 있다. 한국은행은 1986년부터 매년 M1, M2 통화량을 발표하고 있다. M1은 현금과 자유입출식 예금통장에 들어 있는 바로 현금의 개념인 협의의 통화량이고, M2는 M1에 만기 2년 이내의 저축성 예금, 예금성 보험, 외환 등 기타 금융권 자산을 포함한 광의의 통화량이다. M1은 1974년 15조에서 2018년 3월에 800조 정도로 44년 동안에 약 53배 늘어났다. 43년간 풀린 돈의 총량이 그만큼 많아진 것이다. 자장면의 가격이 44년 전에 비해 50배 오른 것이나 돈의 통화량이 44년간 50배 증가한 것이 단지 우연의 일치일까. 그렇지 않다. 유통되는 돈의 통화량이 증가하는 만큼 물가도 연동되어 올라갈 수밖에 없다. 돈을 많이 풀면 실물의 가치는 떨어지고, 가치가 떨어지는 만큼 가격은 올라가게 된다. 통화량을 경제에서는 유동성이라는 말로 표현을 하기도 한다.

돈을 많이 풀면 물가는 오르고 부동산가격도 계속 오르는데 그러면 한국은행은 왜 통화량을 계속 증가시키는 것일까? 우선 각 나라들이 경제가 성장함에 따라 필요한 돈의 양이 많아지고 아울러 경기가 침체되면 경기부양 카드로 쓸 수 있는 것이 돈을 푸는 것 외에는 뾰족한 방법이 없다. 경기가 나빠지면 정부는 돈을 많이 풀고 싶게 된다. 정부에서 돈을 푸는 것, 이것이 바로 양적완화다.

물론 한국은행이 돈을 찍고 싶다고 마음대로 찍어낼 수는 없다. 돈을 무분별하게 찍어내면 시중에 통화량이 너무 많아져 감당할 수 없을 만큼 물가가 오르기 때문이다. 그것을 경제용어로 하이퍼인플레이션이라 하는 데 자장면 한 그릇을 사먹으려면 수레에 돈을 싣고 가야 할 정도로 물가가 높은 상태를 말한다. 실제로 몇 년 전 아프리카 짐바브웨에서는 물가가 1년에 2억%나 올랐다. 정부에서 돈의 원리를 모르고 무분별하게 돈을 찍어냈기 때문이다.



Chapter 2 김 박사의 톡톡 튀는 부동산 투자철학



투자는 기술이 아니라 철학이다



부동산투자를 성공투자로 연결시키기 위해 중요한 것은 투자기술일까, 투자철학일까? 여기서 투자기술은 투자지식으로, 투자철학은 투자지혜로 바꾸면 조금 이해하기 쉽다. 부동산투자에 있어서 투자지식이란 아주 다양하게 무수히 많다. 부동산을 사고팔기 위해 수익률을 계산하고 가격을 분석하는 것, 수익률 계산을 위해서는 어떤 자료와 방법이 필요한지를 아는 것, 가격에 영향을 미치는 여러 요소들 중 하나인 입지는 어떤 입지가 과연 얼마나 왜 좋은 것인지, 임장활동은 어떤 방법으로 어떤 요소들을 보아야 하는지 이런 다양한 것들이 투자지식에 속한다 할 수 있다.

반면에 투자철학, 즉 투자지혜는 이런 다양한 투자지식을 적재적소에 잘 결합하여 적용하고 실제로 경험하여 얻어진 새로운 관점이나 새롭게 정립된 아이디어 같은 것을 말한다. 투자지혜는 투자에 유용한 단편적 지식이 아니라 투자를 준비하고 시작하여 성과를 올릴 때까지 종합적인 관점에서 갖추어야 할 기본 마인드라고 할 수 있다. 그래서 투자지식보다 투자지혜가 더 넓고 종합적인 상위개념이라고 할 수 있으나 그렇다고 해서 투자지식이 꼭 많아야 투자지혜가 쌓이는 것은 아니다.

투자지혜는 지혜대로 투자에 임하는 기본지식과 마찬가지로 기본 마인드로 이해하고 지식처럼 받아들이면 좋은 투자지혜들을 체득할 수 있다. 그리고 투자를 하면서 일어나는 여러 가지 외부환경에 맞서 뭔가를 선택하고 판단하고 결정하는 데에는 기술적인 부분, 즉 투자지식도 중요하지만 철학적인 부분, 이를테면 투자 지혜가 훨씬 더 진가를 발휘함을 필자는 20년이 넘는 투자경험을 통해 체득했다.

예를 들어 부동산에 투자할 때 좋은 시기에 싼 가격에 사놓으면 좋은 투자를 했다고 생각할지 모른다. 그러나 좋은 시기란 도대체 언제이며, 투자자의 능력에 따라 또 어디에, 어떻게, 얼마 동안 투자를 하느냐에 따라 좋은 시기란 얼마든지 달라질 수도 있음을 아는 것이 투자지혜다. 또 싼 가격이란 단지 제시된 가격보다 더 싸다는 것을 의미하는 것이 아니다. 제시된 가격을 떠나 가치 분석을 통해 진정한 가치를 산출하여 제시된 가격과 비교할 수 있어야 한다. 부동산투자는 장기적으로 미래 가치를 보고 하는 만큼 가격에 얽매이기보다는 조금 비싸게 사더라도 자신의 투자계획과 투자목적을 실현하는 것이 더 중요하다는 것을 아는 것이 투자지혜이다.

지금 내 앞에 있는 사람이 좋은 시기이며 싼 가격이라고 말하는데 내가 과연 이 사람을 믿어야 할지 말아야 할지는 지식으로 해결되는 부분이 어느 정도는 있지만 단순히 그 지식만으로는 최종 결정에 이르기까지는 힘들다. 마지막 투자결정을 좌우하는 것은 지식보다 결국 감정과 욕심이 작용하게 된다. 이 감정과 욕심을 제어하는 것, 내 앞에 제시된 가격이나 내 앞에 있는 사람을 어떻게 믿을 것이냐 하는 것은 투자지식이 아니라 지식과 경험이 바탕이 된 투자지혜가 발휘되어야 할 부분이다.

부자가 되는 것은 기술이나 지식이 많다고 되는 것이 아니다. 부동산투자에서 투자기술이나 투자지식은 아무리 많이 갖고 있어도 투자철학이나 투자지혜가 받쳐주지 않으면 우리는 외부환경에 끊임없이 휘둘리고 망설이고 주저하여 그릇된 결정을 하게 될 것이다. 그래서 투자기술, 투자지식도 좋지만 투자철학, 투자지혜, 투자마인드를 기본적으로 정립하는 것은 부동산투자에 있어서 절대적으로 중요하다. 다시 한 번 강조하지만 투자는 기술이 아니라 철학이다.

환금성이 나쁘다는 것은 부동산 최고의 장점이다



많은 사람들이 환금성이 나쁜 것은 부동산의 단점이라고 알고 있다. 팔고 싶을 때 주식처럼 쉽게 팔 수 없다는 말이다. 그러나 필자는 부동산의 환금성이 나쁜 것이 오히려 투자자에게 유리하다고 생각한다. 주식과 비교해 보자. 주식은 일반적으로 리스크는 부동산에 비하면 크지만 환금성은 좋다. 그런데 필자가 볼 때 주식이 환금성이 좋은 것은 주식의 치명적인 단점이다. 주식가격은 변동성이 크기 때문에 조금 오르거나 내리면 투자자들이 사고나 팔고 싶은 충동을 도저히 참아내지 못한다. 특히 가격이 오를 때에는 이익을 실현하고 싶은 마음이 커져서 곧 팔아 버린다. 이런 조급함이 생기는 직접적인 이유는 주식은 언제든지 시장에 내어놓으면 팔 수 있기 때문이다. 한마디로 환금성이 너무 좋아서 사고파는 시기를 인간의 마음으로 제어하기 어렵다는 말이다. 그래서 주식을 할 때는 부동산보다 훨씬 더 분명한 원칙을 정하고 투자하는 것이 좋다.

부동산은 내어놓아도 쉽게 팔리지 않는 경우가 많아서 의도하지 않았지만 장기적으로 보유하게 되는 경우가 많다. 이렇게 부동산의 특성상 오래 보유하다 보면 어느새 가격이 오르는 경우가 허다하다. 결국 부동산은 환금성이 나빠 어쩔 수 없이 보유하고 있다가 성공한다. 그러므로 부동산은 환금성이 그저 나쁜 것이 아니라 적당히 나쁘다. 결국 주식은 환금성이 너무 좋아서 돈을 벌기 어렵고 부동산은 환금성이 적당히 나빠서 돈을 벌기가 쉽다. 결국 돈의 원리나 투자라는 관점에서 보면 욕망과 감정을 앞세우기 쉬운 인간을 환금성이 조절하는 역할을 하고 환금성이 적당히 나쁜 그 자체가 부를 불러온다는 말이다.