직장인을 위한 틈새 경매

직장인을 위한 틈새 경매



신동휴 지음

라온북 / 2018년 10월 / 250쪽 / 14,500원



월급보다 많은 수익 올리기, 꿈이 아니다



월급쟁이가 할 수 있는 최고의 재테크, 경매: 재테크에도 여러 길이 있다. 주식투자, 적금, 펀드, 부동산, 비트코인 등. 나는 금융기관에서 20년 동안 채권 관련 업무를 하면서 수백 건의 경매를 진행해 보았다. 그 과정에서 쌓은 지식과 개인적으로 부동산 경매에 참여한 경험에 비춰 직장인에게 부동산 경매만 한 재테크가 없다고 확신한다. 나를 비롯해 지인들 중에는 직장 생활을 하면서 부동산 경매를 공부하고 익혀 여러 부동산을 낙찰 받아 임대 또는 매각해서 경제적으로 여유롭게 생활하는 사람이 많다. 내 경우에 비춰 봤을 때도 부동산 경매는 직장 생활을 하면서 입문하는 것이 현실적이다.

경매를 배워 부동산 재벌이 된 사람은 직장을 그만두고 본격적으로 부동산에 투자하면 어떻겠냐고 물어보는 사람들에게 절대 그러지 말라고 조언한다. 월급이 적든 많든 일정한 수입이 경매에 투자하는 데 큰 버팀목이 된다는 것이다. 그리고 직장에 다니면서 경매에 참가하면 또 한 가지 좋은 점이 있는데, 바로 대출이 좀 더 쉽다는 것이다. 참고로 경매에 입찰할 때 필요한 초기 자본금은 법원에서 제시한 최저 매각 가격의 10~30%에 해당하는 입찰보증금이다. 그리고 잔금은 대략 한 달 뒤에 치르는데, 이 잔금을 치르는 용도로 빌려주는 ‘경락잔금대출’이라는 제도가 있다. 그런데 직장에 다니면 소득원을 증명하기 쉽고 신용 면에서도 유리하기 때문에 대출 금리도 달라진다.

부동산 경매의 매력: 첫째, 부동산 경매는 무엇보다 내 집 마련의 좋은 수단이다. 경매 공부를 통해 부동산을 보는 안목을 기르면 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 둘째, 부동산 경매는 직장 생활에서 비빌 언덕일 뿐만 아니라, 그 반대가 되기도 한다. 즉 부동산 경매를 통해 여유 자금이 생기면 직장 생활에서의 고용 불안감을 줄일 수 있다. 셋째, 부동산 경매를 하면 자연스레 부동산과 금융 정책에 관심을 갖게 된다. 넷째, 직장에 다니면서 경매를 공부하고 경험을 쌓는 것은 한편으로 미래에 대한 투자이자 훌륭한 노후 대책이 될 수 있다.

하루 60분 경매 공부로 부자가 되다



경매의 첫걸음, 정보는 어디에서 얻을까?: 부동산 경매와 관련한 수많은 정보 가운데 ‘핵정보’를 얻을 수 있는 사이트는 다음과 같다.

① 국토교통부(www.molit.go.kr) - 국토교통부 사이트 메인 화면에서 ‘국토교통뉴스’ 메뉴로 들어가면 국토도시, 주택 토지, 건설, 교통물류, 항공, 도로철도 등에 관한 각종 보도 자료와 참고ㆍ해명자료가 있다.

② 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) - 아파트, 다가구, 연립, 빌라, 다가구 주택의 실거래가를 조회할 수 있는 사이트이다.

③ 금융감독원(www.fss.or.kr) - 금융기관을 감독하는 기관으로 부동산 대출에 대한 정부의 입장이나 계획을 알 수 있다. 금융감독원 사이트 메인 화면 상단의 ‘파인(fine.fss.or.kr)’ 메뉴를 들어가면 금융과 관련된 유용한 정보를 볼 수 있다.

④ 정부24(www.gov.kr) - 대한민국 정부의 대표 포털 서비스로 주민등록등초본뿐 아니라 국세, 지방세 완납증명서, 건축물대장 등 다양한 서류를 열람하거나 발급할 수 있다.



⑤ KB부동산 Liiv ON(리브온, nland.kbstar.com) - 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 함께 부동산 시세를 확인할 수 있다. KB부동산 Liiv ON에 올라온 시세는 보수적이니 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 함께 비교해야 한다. 은행에서 아파트 담보대출을 취급할 때 기준이 된다.

⑥ 한국감정원(www.kab.co.kr) - 부동산의 가격 공시 및 통계ㆍ정보 관리 업무와 부동산 시장 정책 지원 등을 위한 조사ㆍ관리 업무를 수행하는 곳으로 부동산 시장의 안정과 질서 유지를 목적으로 한다.

⑦ 대한민국법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) - 전국 법원에서 경매가 진행되는 물건의 일정과 진행 관련 정보를 확인할 수 있다. 또한 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 등을 열람 조회할 수 있다.

⑧ 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr) - 경매 물건을 선택했다면 반드시 토지이용규제정보서비스에 들어가 건축물 허가 여부, 제한 사항 등을 확인해야 한다.

⑨ 온나라부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr) - 국토교통부에서 운영하는 부동산 정보 포털사이트로 주소만 검색해도 지도, 면적, 토지 정보, 토지이용계획, 토지이용계획확인서 등 부동산 정보를 알 수 있다.

⑩ 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) - 인터넷으로 부동산등기부등본을 열람하고 발급할 수 있다.

⑪ 통계청(kostat.go.kr) - 통계청 자료에는 향후 인구에 대한 추계에 대한 분석, 연도별 1~2인 가구의 증가의 추이로 인한 주택의 소형 면적의 증가 등에 대한 통계 등 이외에도 수많은 통계 유형에 대한 통계가 산출이 되기 때문에 투자 방향을 예측하는데 유리하다.

⑫ 인터넷 카페(경매 커뮤니티) - 포털사이트에는 부동산 관련 카페가 무수히 많다. 부동산 경매, 부동산 공매, 재건축, 빌라, 아파트, 상가, 오피스텔 등 주제별로 관심 있는 카페에 가입하면 다양한 정보를 많이 접할 수 있다.

⑬ 지방자치단체 홈페이지 - 정부에서 SOC 사업을 한다고 하면 해당 지역의 지방자치단체 홈페이지에 들어가 좀 더 자세한 내용을 확인해볼 필요가 있다. ⑭ 경매 유료 정보 사이트 - 대법원 법원경매정보 사이트에서 제공하는 기본 자료뿐 아니라, 등기부등본상의 권리분석, 전입세대 열람서, 예상되는 배당 순서와 배당 금액, 최근 주변 지역의 유사 물건 낙찰 사례 등 많은 자료를 유료로 제공한다. ⑮ 대법원 전자소송사이트(ecfs.scourt.go.kr) - 기본적인 법률 지식이 있다면 공인인증서로 로그인을 하고 변호사나 법무사의 도움 없이 나 홀로 각종 소송, 지급명령, 임의경매 신청, 임차권등기명령 신청, 채권압류 및 추심명령 등 모든 법적 절차를 손쉽게 할 수 있다.

직장인을 위한 틈새 경매 전략



하루에 10개, 관심 지역은 모아서 임장을 나가라: [임장은 자료 조사의 시작이 아니라 끝이다] 경매 물건을 내 것으로 만들기 위해서는 직접 현장조사를 나가서 해당 물건을 살펴보고, 여러 가지 정보를 얻어야 하는데, 이것을 일컬어 ‘임장’이라고 한다. 임장을 나가기 전에 마쳐야 할 일은 관심 경매 물건과 관련된 서류 검토이다. 부동산등기부등본, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 봐야 한다. 이 서류를 검토한 다음 경매 관련 사이트에서 도움이 될 만한 정보를 모으고, 나만의 경매 물건 보고서를 만드는 것이 좋다. 또 경매 물건이 있는 지역의 부동산중개업소 몇 곳에 전화를 해서 시세를 가늠해야 한다. 이런 과정을 통해 현장에서 직접 확인해야 할 것이 무엇인지 미리 파악하고, 내가 봐야 할 물건 리스트를 정리한다. 그리고 관심 있는 지역을 모아 하루에 10개 정도 물건을 볼 수 있도록 동선을 짠다.

[시세 조사는 이렇게] 현지 부동산중개업소에 들러 매매 시세를 확인할 때는 집을 사려는 매수자 입장, 집을 팔려는 매도자 입장, 임차인 입장에서 부동산 시세를 문의해야 한다. 그리고 부동산을 방문하기에 앞서 법원의 감정평가서에 기재된 감정평가액을 확인하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 들어가서 동일 단지, 동일 평형의 최근 실거래가를 확인하는 것도 중요하다. 또 임대 가격도 전세와 월세를 나누어 확인해야 하는데, 이것은 해당 물건의 수익성 분석에 필요한 자료이다. 또 부동산중개업소에 매매와 임대가 잘되는지 꼭 물어봐야 한다.

[임장에서 확인할 체크리스트 10] 첫 번째, 법원경매정보 사이트에서 받은 현장조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 그리고 임장 보고서를 챙겨 가서 자료의 내용이 실제와 맞는지 확인해야 한다. 두 번째, 임장을 나갈 때는 대중교통을 이용하는 것이 좋다. 그래야 실제 거주자 입장에서 주변 교통시설을 제대로 확인할 수 있고, 정류장이나 역에서 목적지까지 가는 동안 찬찬히 주변을 살필 수 있다.

세 번째, 해당 물건의 주변을 전체적으로 살펴보아야 한다. 역세권이라면 더없이 좋다. 역세권이 아니라고 해서 실망하지 말고 주변에 대형마트와 대형병원 등 편의시설이 있는지 확인해야 한다. 또 혐오시설, 기피시설, 유흥업소, 숙박업소 등이 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 토지이용계획확인원과 지적도 등의 공부를 발급받아 도로 접근성, 맹지(도로에서 멀리 떨어진 땅) 여부, 토지의 넓이, 지형 등도 살펴보고, 재개발이나 개건축 등 정비 사업을 비롯해 발전 가능성이 있는지도 확인해야 한다.

네 번째, 목적한 곳에 도착했다면 먼저 그 집 우편함에 있는 우편물을 살짝 확인해보라. 우편물에 있는 이름이 매각물건명세서에 나온 사람인지 살펴보는 것이다. 다섯 번째, 목적물이 다세대주택이라면 노후 정도를 살펴야 한다. 여섯 번째, 같은 가격이면 건축 연도를 확인해서 지은 지 오래되지 않은 물건을 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 비교적 신경을 덜 쓸 수 있기 때문이다.

일곱 번째, 채광을 잘 살펴야 한다. 특히 반지하는 습기가 많아서 곰팡이가 잘 생기고 사생활이 노출되기 쉬워서 임대가 수월하지 않다. 여덟 번째, 주차장도 살펴봐야 할 요소이다. 특히 주차 공간이 부족한 빌라(다세대주택) 밀집지역에서는 주차 공간이 있느냐 없느냐에 따라 매매(임대)가 결정되니 꼼꼼하게 확인한다. 아홉 번째, 관리비 연체를 확인해야 한다. 열 번째, 이제는 주변을 좀 더 세밀하게 둘러보아야 한다. 만약 입찰하려는 물건의 면적이 80㎡(약 24평) 안팎이라면 초등학생 자녀를 둔 부모가 거주하고 있을 확률이 높으므로, 주변에 초등학교가 있는지, 있다면 동선은 어떻게 되는지를 확인해야 한다. 그 밖에 대중교통 이용이 편리한지, 가로등, CCTV 설치 여부를 확인해야 한다.

투자 성공률을 높이는 실전 노하우



한 달에 두 번 이상은 응찰하라: 경매는 많이 도전해봐야 노하우가 쌓이고 방법을 터득하게 된다. 따라서 처음 몇 번은 입찰장과 경매 현장의 분위기를 맛본다는 가벼운 마음으로 방문하는 것이 좋다. 경매 물건은 꾸준히 나오므로 서두를 필요 없다. 법원의 해당 경매계에서는 매각기일 일주일 전부터 매각물건의 상세한 사항이 담겨 있는 사건기록부를 담당계별로 나눠 열람대에 비치하는데, 이 기록부에는 감정평가서, 건축물대장, 도면 등, 그리고 점유관계조사서, 매각물건명세서 등 입찰할 물건에 관한 사항이 자세히 나와 있으니 입찰 전에 열람해야 한다. 그리고 열람을 하다 보면 특별매각조건(재경매, 토지별도등기, 유치권, 대항력세입자, 제시외 건물 소재 등)이 있기도 한데, 이것은 위험 요소를 법원에서 미리 알리는 것이므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.

[입찰 준비] 입찰장에 들어가기 전에 관련 서류를 다시 한 번 확인해야 한다. 특히 부동산 등기부등본은 입찰일 전에 열람해서 권리 변동 여부를 확인해야 한다. 입찰은 법원에서 대부분 오전 10시에 시작해서 오전 11시 30분에 입찰표 접수를 마감한다. 그리고 집행관이 입찰표를 사건번호별로 정리한 다음 바로 개찰에 들어간다. 입찰장에 도착하면 법정 입구에 붙어 있는 입찰 게시판을 꼼꼼히 살펴 특이 사항이나 변동사항이 있는지 확인해야 한다. 참고로 입찰 당일에 꼭 확인해야 하는 것은 매각물건명세서이다. 경매사건은 입찰 당일에 권리관계가 바뀌기도 하므로 반드시 재확인해야 한다.

본인이 입찰할 때 준비물은 인감도장과 신분증, 입찰보증금이고, 대리인이 입찰할 때 준비물은 대리인의 도장과 신분증, 입찰보증금, 입찰자의 인감도장, 인감증명서와 인감 직인이 찍힌 위임장이다. 입찰장에서도 입찰표를 쓸 시간과 공간이 있지만, 미리 작성하거나 쓸 내용을 연습해서 가는 것이 안전하다. 한편 신한은행 통장을 만들어두면 편리하다. 각 법원마다 신한은행이 있기 때문에 입찰보증금을 입출금하기 편리하다. 입찰가를 정해 놓았다면 입찰보증금을 미리 수표로 찾아놓는 것도 좋다.

[기일입찰표 쓰는 법] 먼저 입찰기일을 쓴 다음 사건번호를 작성한다. 물건번호는 없으면 쓰지 않는다. 본인이 입찰하면 자신의 이름과 전화번호, 주민등록번호, 주소를 쓴다. 그리고 ‘입찰가격’과 ‘보증금액’ 칸에 숫자를 써넣어야 하는데, 여기서는 절대 실수를 해서는 안 된다. 보증금액 칸에는 최저 매각가격의 10%(경우에 따라 20% 또는 그 이상)를 쓰면 된다. 입찰 접수 4종 세트를 기억하자. 입찰 봉투, 입찰보증금, 매수신청보증 봉투, 기일입찰표이다. 대리인이 참가한다면 위임장(입찰표 뒷면)과 인감증명까지 합해 6종 세트가 된다. 입찰 봉투 앞면에는 입찰자 이름을 쓰고 도장을 찍는다. 입찰 봉투 뒷면에는 사건번호를 쓰고 물건번호는 있으면 쓰고 없으면 쓰지 않는다. 매수신청보증 봉투 앞면에는 사건번호를 쓰고 물건번호가 있으면 쓰고 없으면 쓰지 않는다. 이름을 쓰고 앞면과 뒷면의 ‘인’ 표시에 모두 도장을 찍는다. 도장은 잘 찍어야 한다. 도장이 번져 있다거나 다르다면 입찰은 무효가 된다. 어떻게 도장을 잘못 찍을 수 있냐고 의아할 수 있으나 실제로 그런 경우가 종종 있다.

경매 낙찰과 패찰, 끝이 아니라 시작: 입찰이 끝나면 20분가량 입찰 서류를 정리한 다음 개찰을 시작한다. 입찰장에서 차분히 개찰 소식을 듣고 있다가 낙찰이 되면 “만세!”, “와!” 같은 감탄사들이 터져 나온다. 그러나 낙찰은 끝이 아니라 진짜 시작이다. 앞으로 헤쳐 나가야 할 문제가 많다. 경락잔금을 납부하기 위해 대출을 알아봐야 하고, 낙찰 받은 집에 사는 사람을 만나 명도 협상을 해야 한다. 낙찰자는 낙찰 영수증을 받는다. 패찰했다면 신분증과 입찰 시 받은 입찰 봉투의 윗부분을 가지고 가서 입찰보증금을 돌려받는다. 낙찰을 받고 입찰장에서 나오면 대출 모집인들이 따라붙어서 전화번호를 묻는다. 전화번호를 알려주면 몇 시간 안에 낙찰 물건의 대출 예상 금액과 금리 등 경락자금대출에 관한 문자가 끊임없이 온다. 그 문자 중에서 내게 맞는 조건을 선택해 대출을 받으면 된다.

통상 낙찰 후 7일 이내에 낙찰 허가 결정이 내려진다. 그 전에 미리 대출을 신청하고 잔금 납부일에 입찰보증금과 은행 대출금을 뺀 나머지 잔금을 법원에 납부하면 된다. 잔금을 내고 나면 그 부동산의 소유자는 내가 된다. 소유자가 된다는 것은 그 집과 관련해 권리뿐 아니라 의무도 떠안는다는 뜻이다. 그러므로 돌다리도 두들기고 건너는 심정으로 재점검할 것이 있다. 매각물건명세서는 법원에서 물건 현황을 알려주는 문서이다. 여기에 기재되지 않은 사항으로 낙찰자가 재산상의 손해를 보게 된다면 낙찰자는 일주일 이내에 낙찰을 취소해 달라고 신청할 수 있다. 이를 ‘매각불허가 신청’이라고 한다. 매각허가결정이 내려지면 매각불허가 신청은 받아들여지지 않는다. 매각물건명세서에 누락된 정보, 잘못된 정보 등이 기재될 수 있으니 유의하자. 낙찰 받은 물건의 잔금을 납부하기 힘든 사정이 생긴다면 매각불허가를 신청할 만한 사유를 찾아보자. 매각허가 이의 신청 사유에 대해 궁금하다면 ‘민사집행법’ 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)를 살펴보자. 참고로 경매를 하다 보면 낙찰보다 패찰을 더 많이 경험하게 된다. 내 경우에는 일곱 차례 연속으로 패찰을 맛보았는데, 패찰의 원인을 곰곰이 생각해 보니 투자수익률을 높게 잡고 입찰한 것이었다. 현실 가능한 적정한 수익률을 따져보고 입찰에 들어가는 것이 패찰을 줄이는 방법이다. 일곱 번의 패찰 끝에 수익률을 조정하자 바로 아파트를 낙찰 받을 수 있었다. 나는 계속되는 패찰 속에 왜 실패했는가를 분석했고, 이런 노력이 결코 헛되지 않아 결국 낙찰 받아 수익을 올릴 수 있었다. 경매는 꾸준함이 생명이다.