부자 직장인 가난한 직장인

부자 직장인 가난한 직장인

장홍탁 지음

좋은날들 / 2018년 8월 / 272쪽 / 13,800원





part 1 생각의 차이가 부의 차이를 만든다



누구나 부자를 바라지만 극히 일부만 부자가 되는 이유

어쩌다 부자가 되는 사람은 세상에 없다: 고등학교 친구 중에 이 과장이라고 있습니다. 내로라하는 대기업에서 십수 년간 사무직으로 있다가 몇 년 전에 연봉이 절반쯤 깎이며 자회사로 옮겨야 했습니다. 그즈음에 과장을 달았고 그전까지는 만년 대리였습니다. 요즘 저희 또래는 거의 부장이나 이사 직함을 달고 있으니 한참 뒤처진 케이스이지요. 퇴사 압박도 알게 모르게 있었다니까 승진에서 번번이 누락되는 것도 어쩌면 당연했습니다. 그는 직장인 체질이 아니었습니다. 한때 인재제일주의를 외 치던, 성과중심의 조직에서 여태 버틴 게 용하다고 여겨질 정도였으니까요. 그러던 그가 이제는 퇴직을 준비하고 있습니다. 오래전에 목표했던 20억 재산을 거의 모았기 때문입니다.

몸과 마음이 지칠대로 지친 사정을 잘 아는 터라 저는 예전에 몇 번이고 퇴사를 권했습니다. “시골 가서 약초 농사라도 지으면 되잖아. 안 그러면 제명까지 못 살아, 인마.”라고요 그는 절대 안 된다고 했는데, 최근에야 그 이유를 들을 수 있었습니다. “와이프랑 애 먹여 살려야지. 또 어떻게든 회사를 다니고 있어야 대출이 잘 나오니까.”

생활비는 당연히 벌어야 하는 것이고 대기업이라서 대출받기 쉽다는 게 회사에서 버틴 이유 중 하나였습니다. 상장사라서 1~2% 정도 대출 이자를 낮출 수도 있었고요. 친구는 오래전부터 자신의 직장 생활에는 답이 없다는 걸 깨달았다고 했습니다. 무기력한 스스로를 돌아보는 게 괴로웠지만, 어떻게든 살길을 찾아야 했습니다. 한참을 고민한 끝에 그는 한 가지 목표를 세웠다고 합니다. 부동산 투자로 자산을 불리고 상가 두 채를 마련해 은퇴하기였습니다.

이 자체가 무슨 대단한 비결은 아닐 것입니다. 하지만 그는 절박한 심정으로 목표를 정하고 방법을 모색했습니다. 그때부터 투자 공부를 시작해 남들이 흔히 하는 은행권 재테크는 물론이고 아파트, 오피스텔, 철거 가옥, 땅이나 상가투자를 십 년 넘게 거듭하며 지금의 자산을 모았습니다. 대출 이자가 버거울 때는 와이프가 마트 캐셔 일을 하기도 하는 등 부부가 함께 고생도 많이 했습니다. 하지만 주식은 손도 대지 않았습니다. 예측이 어려운 분야는 위험하기도 하고 자기와는 안 맞다고요. 돈을 마련하고 투자하면서 예상치가 딱딱 맞아떨어지지 않으면 겁이 나서 못 한다는 것이었습니다.

그의 투자 성과를 몇 가지만 보면 이렇습니다. 2011년에 마포의 뉴타운 아파트 입주권을 6억 8천만 원에 샀는데(34평, 자기부담금 포함) 지금까지 6억 원 이상 올랐습니다. 게다가 입주 시 자기부담금 4억 2천만 원은 전세 보증금으로 충당해 실투자금은 2억 6천만 원에 그쳤고, 이후 월세도 꾸준히 챙기고 있습니다(보증금 42억 / 월세 100만). 정작 본인은 지금도 수도권의 22평 전세에 살면서요.

2011년 투자 당시에는 부동산 경기가 다소 부진해 입주권 프리미엄이 최고 1억 8천만 원에서 8천만 원 아래로까지 떨어졌을 때였습니다. 대규모 단지인데다가 광화문과 여의도가 멀지 않은 입지도 좋았고, 관리처분인가 이후 이주를 앞두던 시점이었지요. 재개발 진척 여부가 관건이었는데, 그는 5년 이내에 입주가 가능할 것이며 프리미엄 또한 바닥이라고 보았습니다. 근처 중개업소 1군데 이상에 발품을 팔며 분석한 판단이었고, 결국 그 결정은 옳았습니다.

그는 투자를 실행하기 한참 전부터 본인의 자금 규모와 거래 금융사 별로 대출 한도를 확인해 투자금을 준비하였고, 일부 자금은 보험사 약관대출로 충당했습니다. 약관대출은 금리가 45% 정도였지만, 신용등급에 영향이 없고 중도상환수수료가 없으며 대출 절차가 간편한 게 장점이라고 말합니다. 연금 보험으로 노후를 대비하면서도 급할 때는 레버리지(지렛대 효과)로 활용할 수 있다는 것이지요.

그리고 2016년에는 제주도 땅에 2억 6천만 원을 투자해 양도세 장기보유특별공제를 받게 되는 몇 년 후에는 세금을 제하고도 3억 원 전후의 차익을 기대하고 있습니다. 여차하면 10년쯤 묵혀둘 생각으 로 투자했는데, 뜻밖의 개발 호재로 가격이 급등한 케이스였습니다. 어느 정도는 예측했고 또 운이 좋았던 셈인데, 사실 운이란 것도 미리 준비한 사람에게나 해당하는 말일 테지요.

물론 이 과장이 투자에서 항상 웃기만 한 것은 아닙니다. 충남 안면도 땅에 5천만 원을 투자했다가 상당한 손해를 보고 처분한 적이 있습니다. 예전에 큰 수익을 안겨준 부동산 사장의 권유로 투자했던 것이, 나중에 알고 봤더니 권리관계가 아주 복잡한 땅이었습니다. 제대로 된 분석 없이 덤벼들었다가 본인 돈으로 대가를 치렀지요. 정말 믿을 수 있다던 지인에게 1억 원을 투자 명목으로 빌려주었다가 언제 돌려받을지 모를 지경에 놓이기도 했습니다.

이 과장이 작은 부자가 된 것은 결코 어쩌다가 운이 좋거나 투자 능력이 탁월해서가 아닙니다. 열심히 살기는 했어도 열심히 살았던 덕분만도 아니지요. 그에게는 분명한 목표와 의지가 있었고, 본인이 최선이라고 판단한 방법으로 십여 년 이상을 견뎌 냈다는 게 비결이라면 비결입니다.

최근 그는 16년 된 중고차를 바꾸고 골프를 시작했습니다. 힘겨운 상황에서도 꿋꿋이 살아온 스스로에게 주는 작은 보상입니다. 경제적인 여유가 생기자 회사 생활도 한결 편안해졌습니다. 회사에 몇 년을 더 다니면서 월급쟁이 인생의 마지막을 잘 매듭짓고 싶다고까지 말합니다. 돈을 꽤 모으더니 전에 없던 자신감이 샘솟는 게 아닐까 싶습니다. 한편 그가 벌어들인 순자산의 크기는 핵심이 아닙니다. 10억을 모았든 30억을 모았든 그것은 다 지난 결과의 평가이고, 그의 성공 뒤에는 적지 않은 실패의 경험과 눈물이 숨어있기 때문입니다. 부자들의 이야기에서 진짜 중요한 것은 얼마를 벌었다는 게 아니라 돈을 벌어야겠다는 목표와 의지와 제대로 된 방법입니다.

직장인을 위한 부자 전략, 나누어 정복하기

10년 동안의 부자로드맵: 뭐든 꾸준히 하다 보면 습관이 됩니다. 저축, 재테크도 마찬가지입니다. 초등학교 때부터 돈 모으는 습관을 실천해온 아이가 대학 등록금을 제 돈으로 냈다며 자랑하는 지인이 있습니다. 대학 내내 아르바이트를 하고 군대에서도 월급으로 적금을 들었다는 어느 친구는 사회생활을 시작할 때 이미 3천만 원을 모으기도 했습니다. 그 같은 저축의 생활화, 재테크의 생활화는 지금부터라도 시작되어야 합니다.

지난 시절의 이야기는 할 필요 없습니다. 직장인들과 주식 이야기를 하다 보면 ‘아, 그때 그 주식을 샀으면 지금 얼마를 벌었는데’ 같은 말을 가끔 듣습니다. 다 부질없습니다. 왜냐하면 첫째, 그때처럼 유망한 주식을 찾을 역량이나 의지가 지금도 여전히 없습니다. 예전에 못 샀듯이 지금도 못 삽니다. 둘째, 예전에 그 주식을 샀어도 조금 오르자마자 바로 팔아치웠을 것입니다. 그렇게 팔고 끝이면 괜찮은데, 팔고 난 후에 계속 오르니까 다시 뛰어들었다가 처음에 번 돈 이상을 까먹는 케이스는 아주 흔하디 흔한 패턴입니다.

부자가 되기로 마음먹었다면 지금 분명한 목표를 세우고 의지를 굳건히 해야 합니다. 목표는 1~3년의 단기와 3~5년의 중기, 10년의 장기가 바람직합니다. 그와 함께 투자 안목을 넓히고 재테크 방법을 구체화해줄 공부를 바로 시작해야 합니다.

아주 옛날 우르르 몰려다니면서 전쟁을 하던 시절에 가장 많이 이용되었던 전략은 ‘분리하라, 그리고 정복하라 divide and conguer’였습니다 하나하나씩 거점을 공략해나가는 전략인데, 이는 목표 달성의 기본 원칙이기도 합니다. 당장은 까마득해도 목표를 하나하나 성취할 때마다 우리는 그만큼 더 부자에 다가갑니다.

직장인을 위한 부자 로드맵은 당연히 절대적인 게 아닙니다. 사람마다 상황이 다르고 나에게 잘 맞는 재테크 투자 성향이란 것도 있기 때문입니다. 예컨대 돈이 되고 안 되고를 떠나서 고위험 투자가 기질적으로 맞지 않는 사람은 분명 있습니다. 투자 결과가 예상을 크게 벗어나면 그것만으로 안절부절못하며 판단을 더더욱 그르치는 경우입니다. 알파고 같은 인공 지능이 아닌 이상 돈 몇천만 원이 왔다갔다하는데 냉철함을 유지한다는 게 쉽지 않으니까요.

그런 한편으로도 재테크 단계에 따른 수단 선택은 정말 중요합니다. 일례로 주식과 부동산 투자는 각각 장단점이 있지만, 만약 1년 동안 주식으로 30% 수익을 내는 경우와 부동산으로 10% 수익을 기대할 수 있다면 현실적으로 어느 쪽이 더 유리한 투자일까요? 이 정도의 수익 목표로 누가 의견을 물어온다면 저는 주식 투자를 말리고 부동산을 권합니다. 고위험인 주식은 그 특성상 고액 투자가 어려운 반면에 부동산은 레버리지(대출)를 활용해 고액 투자를 하더라도 주식보다 훨씬 안전하기 때문입니다. 쉽게 말해 주식 투자 3천만 원의 30% 수익은 900만 원인 데 비해 레버리지를 활용한 부동산 투자 3억 원(2억 원 대출의 10% 수익은 3천만 원 가까이 됩니다. 원금 손실 가능성은 주식이 부동산보다 훨씬 높고요.

부자들의 자산 포트폴리오를 보더라도 사업가든 직장인이든 투자 초기에는 부동산이 중심 자산이고 이후 금융 자산 비중을 늘리는 게 일반적입니다. 이를 거꾸로 해석하면, 밑천 모으기 직후 단계부터 금융 자산 중심의 고위험 투자를 주로 한 사람들은 별로 살아남지 못했다는 뜻이기도 합니다. 그렇다고 투자 초기에 돈을 벌려면 ‘무조건 주식(혹은 펀드)보다는 부동산’도 또 하나의 편견입니다. 각자의 자금 상황과 투자 성향을 따져보는 게 먼저입니다. 주식과 부동산 투자는 전혀 다른 분야지만, 일맥상통하는 바가 아예 없는 것도 아닙니다. 예컨대 주식의 저평가 우량주는 위치 좋고 다 좋은데 부동산 시세는 그에 한참 못 미치는 땅과 매한가지일 것입니다. 고배당주는 임대 수입이 꾸준한 수익형 부 동산 삼성전자는 강남 아파트쯤으로 볼 수 있습니다. 주식이든 부동산이든 정말 중요한 것은 해당 자산의 미래 가치와 수익 전망, 그리고 그 투자를 감당해낼 만한 각자의 역량입니다.

부자가 되려면 돈이 나를 좇아야 한다

부자는 돈의 길목을 지키는 투자를 한다: ‘돈을 좇을 게 아니라 돈이 나를 좇도록 해야 한다.’부자들의 경험담을 담은 책을 보면 간간이 나오는 화두입니다. 돈을 쫓아다니지 말라니, 처음에는 이게 뭔 말인가 싶었습니다. ‘죽기 살기로 돈을 좇아도 쉽지 않은 게 돈벌이인데, 돈이 나를 좇도록 한다고 돈이 그냥 따라붙는답니까?’라는 의문이었지요.

하지만 이 가르침은 사실이었습니다. 금융 쪽 일을 하면서 돈을 좇다가 망한 사람들을 적지 않게 봐왔습니다. 그와는 반대로 돈이 자신을 좇을 때까지 진득하게 기다린 끝에 부자가 된 사람들도 정말 많았고요. 이 책에서 소개하는 부자 직장인과 큰 손실을 본 직장인들도 실은 이 두 부류로 나눌 수 있습니다.

“고수는 흐름을 보고 미리 투자하며, 중수는 흐름을 따라가며, 하수는 결과를 확인한 후에 따라간다.”는 말이 있습니다 그래서 고수는 돈을 벌고 중수는 벌 때도 있고 잃을 때도 있으며, 하수는 물려서 큰 손실을 보는 일이 다반사입니다. 돈을 좇다가 망하는 사람들은 돈만 쳐다봅니다. 사람은 투자든 노름이든 판돈이 커지면 판단력이 흐려지게 마련입니다. 돈에 대한 욕심과 두려움이 지극히 상식적인 결정마저도 가로막습니다.

1억 원을 투자해서 ‘잘만 하면’ 2억, 3억도 된다고 믿습니다. 옆에서 들으면 말도 안 되지만, 정말 그같은 확신 속에 빠져서 투자합니다. 돈을 벌기는커녕 그러다가 큰 손실을 입어도 자기 잘못을 깨닫지 못하는 사람도 있습니다. 1억 원이 5천만 원으로 반토막 나도 “치고 올라갔어야 정상인데, 갑자기…”라며 돌발상황 때문이라는 핑계를 댑니다. 합리적인 분석도 원칙도 없이 투자한 결과입니다. 리스크 관리나 상황 변화에 따른 대응 따위도 안중에 없습니다. 어떻게 그처럼 무지막지한 투자가 가능하냐고요? 가능합니다. 돈을 좇다 보니까 돈만 보이고 다른 건 눈에 들어오지 않습니다.

‘여기 땅값이 3년 전만 해도 평당 800만 원인데, 지금은 두 배로 뛰었다더라’, ‘그 주식이 몇 배로 뛰었더라’와 같은 대화를 주고받는 일이 있을 것입니다. 돈이 몇 배로 뛰었다는 말은 투자 초보자의 마음을 흔들기에 참 좋습니다. 이제껏 시세가 오른 것만을 보며 시장의 검증이 끝났다고 여깁니다. 결국 그는 지금이라도 투자해야 할지 말지를 고민하기 시작합니다.

그에 비해 부자들은 돈이 들어오는 길목을 지키는 투자를 합니다. 그들은 자산 가치가 급등하기 한참 이전부터 매집을 끝내고 때가 오기만을 느긋하게 기다립니다. 당장 눈앞의 돈을 보는 게 아니라 미래의 가치를 가늠하기 때문입니다. 물론 시장이 예측한 그대로 딱딱 맞아떨어지는 일은 거의 없습니다. 그래도 흐름을 제대로 읽은 이상은 얼마든지 큰 수익을 냅니다. 시장성이 높은 투자처는 시간이 흐를수록 진가가 드러나기 마련이고, 그 와중에 돈을 좇는 사람들이 숱하게 들어왔다 나가며 자산 가치를 높여놓기 때문입니다.

앞으로 살면서 돈이 얼마나 필요할까요? 공군 조종사 한 명을 양성하는 데 드는 비용이 14억 원이라는 기사를 본 적이 있습니다만, 서너 식구가 한평생을 살자면 10억 원도 결코 많은 게 아닙니다. 이제라도 돈을 모으기로 결심했다면 미친 듯이 모아도 모자랄 판입니다. 나이를 먹을수록 돈은 더 필요하고 남은 시간은 점점 더 줄기 때문입니다.

젊어서든 늙어서든 우리 삶에는 꼭 필요한 때에 꼭 필요한 돈이 있습니다. 사치가 아니더라도 그렇습니다. 그 필요 자금이 20~30년 동안 분산된다는 게 그나마 다행입니다. 여하튼 돈을 최대한 많이 모아야 하고 그다음의 대책으로는 수익 전망이 좋은 투자 자산 갖기, 월급이 없어질 노후를 위한 연금 보험도 필요합니다. 보험 설계사들의 권유 때문이 아니라 인공 지능에게 재테크를 맡겨도 보험이나 연금에 일정 비율의 자금을 투자합니다. 대다수 사람들에게 그것이 가장 합리적인 대책인 것입니다. 특히 부자들이 연금이나 보험을 더 선호하는 경향이 있는데, 비과세 혜택(10년 이상 보유하는 등의 조건 충족시)과 상속세 납부용으로도 쓸모가 있기 때문입니다.

은퇴가 가까워질수록 투자는 안전하게 보수적으로 하는 게 원칙입니다. 그래서 직장인이라면 한 살이라도 젊을 때부터 투자를 통한 자산증식에 눈을 돌려야 합니다. 굳이 부자가 아니더라도 안락한 삶을 위해서는 지금보다 훨씬 많이 재산을 불려야 하고, 그 방법은 투자밖에 없으니까 말입니다.



part 2 그들은 어떻게 부자의 꿈을 이루었을까?



직장인이 부자가 되는 필요조건

10년간 단 한 해도 손실을 보지 않다: 윤 과장이라는 지인이 있습니다. 윤 과장은 가진 돈이며 몸 상태며 가정 환경이며 당장은 남들보다 한참 못한 처지였어도 부단한 노력이 자신을 성공으로 이끌어줄 거라 믿었습니다. 쉬울 거라는 생각은 처음부터 하지 않았습니다. 사회생활을 오래 한 것은 아니지만 세상에 마음처럼 술술 풀리는 일은 없다는 것을 어려서부터 깨달았기 때문입니다.

그는 일을 하며 시간이 날 때마다 주식 공부를 했습니다. 기업 회계나 차트 공부가 어렵든 말든 상관은 없었습니다. 투자가로서의 꿈을 이루자면 꼭 알아야 했기에 뭐든 내 지식으로 만들고자 노력했습니다. 한편으로 투자금도 열심히 모았습니다.

그렇게 2005년부터 윤 과장은 회사를 다니며 저축과 주식 공부, 투자를 병행했습니다. 하지만 주식형 펀드만큼은 손을 대지 않았습니다. 이 원칙은 지금까지 지키고 있습니다. 본인의 투자 실력 향상에 도움이 안 되고, 제3자에게 투자금을 맡기는 것 자체를 믿지 않았고 운용 수수료도 아까웠기 때문입니다.

윤 과장의 처음 투자금은 50만 원이었습니다. 다행히 세계적으로 대세 상승장이 펼쳐졌던 2007년까지는 수익률도 좋았습니다. 저축과 투자를 시작한 지 2년 만에 그는 1,800만 원 정도를 모을 수 있었습니다. 전 재산 200만 원에서 시작했던 것을 감안하면 결코 나쁘지 않은 성적이었습니다.