돈버는 집짓기

돈 버는 집짓기



서동원 지음

비앤컴즈 / 2018년 8월 / 320쪽 / 17,000원





건축주 개론



도대체 난 무슨 말인지 원…: S씨는 ‘비트코인으로 10억을 벌어 퇴사한다’는 한 젊은 친구의 뉴스를 접하고 김치와 더불어 입안에서 숙성되던 라면발을 내뿜었다. 그리고 한동안 망연자실한 표정으로 TV를 바라봤다. 학부, 석사, 박사과정까지 어언 10년을 공부했고 이제 겨우 일을 시작하는데, 그것도 계약직이다. 그 계약직으로 하던 일마저도 얼마 전 갑작스런 교통사고로 인해 그만두었다. 아픈 몸도 회복해야 하고 휴지기를 달갑지 않게 보는 업계 시선도 있으니 하루빨리 일도 다시 시작해야 한다. 간간이 논문을 검토하면서도 그녀는 불안감과 함께 미래 생계에 대한 걱정까지 엄습했다.

가슴이 답답할 때면 어릴 적 할아버지, 할머니와 같이 살던 동네를 찾곤 했는데 오랜만에 찾은 성수동은 참 ‘핫’하게 바뀌었다. 소천하신 할아버지께서 물려주신 낡은 주택 주위의 주택과 공장들은 카페, 문화 공간으로 변신했다. 문득 조그만 땅이지만 카페 같은 걸 하는 건 어떨까? 하는 생각도 들고, 여기저기 올라가는 건물들을 보며 ‘이제 내 차례’라는 느낌도 강하게 든다. 그런데 어디서부터 뭘 해야 할지 갑갑하기만 하다. 근처에 새로 생긴 모던한 느낌의 카페로 들어가 아이스라떼 한 잔을 시켰다. 인테리어를 찬찬히 살펴보던 S씨의 눈동자에 그녀보다 너댓 살은 어려 보이는 여자가 맺혔다.

“필요한 거 있으세요?” “아니 뭐…… 여기 사장님은 어떤 분이세요?” “제가 사장인데요?” “젊어 보이시는데 사장님이시구나. 그럼 이런 데는 한 달에 임대료는 얼마나 내요?” “안 내요……. 제가 건물주라.” “아…… 건. 물. 주. 시구나…….” 순간 쿵! 하는 듯한 느낌을 받았다. 건물주 님과 이런저런 담소를 나누며 어떻게 이렇게 예쁜 건물을 짓게 되었는지 사연을 듣게 되었다. “사장님 내공이 대단하시네요.” “저라고 뭘 알고 했겠어요? 여기서 한 방에 해결했어요. 이분 덕에 내 인생이 건물주로 바뀌었죠. 건축주 컨설팅을 해주시는 분인데……. 믿을 만하게 생겼어요.” “건축주 컨설팅? 그런 게 있어요?” 그렇게 받은 명함을 다이어리에 꽂아놓은 채 며칠을 정신없이 보냈다. S씨가 다음 일정을 확인하려고 다이어리를 펼치는 순간 툭! 하고 명함이 떨어졌다. ‘친친디 하우스’

그날 밤, S씨는 어린 시절 로망 속에 자리 잡은 집과 뉴스와 지인에게서 얻은 지식을 동원하여 색연필로 그린 건축물 설계 초안을 완성했다. 그리고 다음 날 S씨는 밤새 그린 종이 한 장을 가지고 친친디 사무실을 찾아갔다. 엘리베이터 문이 열리자 ‘친절한 친환경 디자인 하우스’라는 내부 간판이 들어왔다. ‘아! 친친디가 앞 글자를 딴 거구나?’ 상담을 받기 위해 대표실로 들어가 서동원 대표를 만났는데, 그는 자신을 주택기획가로 활동하는 전문PM(프로젝트 매니저)이라고 소개했다.

먼저 S씨는 설계도를 꺼내어 테이블 위에 올려놓았다. 그리고 30분을 혼자 떠들었다. 테이블 위의 설계도를 받아 든 서 대표는 건물을 지을 부지와 어떤 용도 및 목적의 건물을 짓고 싶은지, 건축 사업비의 예산은 얼마 정도 예상하는지 등 몇몇 질문을 던졌다. “저는 그냥 보여드린 설계도에 근접한 건물을 건설하고 싶어요. 성수동에 주택이 있거든요. 보여드린 설계도대로 1~3층은 상가를, 4~6층은 다세대 층으로 하고 가장 고층인 7층은 우리 가족이 살 집으로 하고 싶어요. 건축 비용은 오늘 상담을 받아보고 결정하려고 아직 생각해보지 않았고요.” 그렇게 또 30분이 지났다. 하지만 상담을 마칠 때쯤 S씨는 좌절의 늪에 빠지고 말았다. 뭘 듣긴 많이 들었으나 한마디로 멍했다. 그들의 대화에서 생전 처음 들어보는 건축 관련 전문용어들이 난무했기 때문이다.

[고객과 사업주 사이, 왜 건축주는 건축사업주가 되어야 하는가?] S씨와 같은 상황은 건물을 짓겠다는 사람뿐만 아니라, 처음 부동산 공부를 하는 사람에게도 해당하는 부분입니다. 따라서 건축주 입문 필수용어에 대한 학습이 필요합니다. 예비 건축주를 희망하면서 본인이 되고 싶은 것이 건물주인지 건축주인지조차 구분하지 못한다면, 누가 당신의 건물을 성의 있게 건축하고 시공하겠습니까?

<당신은 건물주와 건축주를 구분할 수 있는가?> 건물주는 어느 한 건물의 소유자를 나타내는 단어입니다. 대체로 부동산 등기상 층수와 관계없이 건물 한 채를 자신의 명의로 소유하고 있으면 ‘건물주’라고 할 수 있습니다. 건물주의 가장 큰 사명은 ‘수익률 유지를 위한 자산관리’라고 할 수 있습니다. 이를 위해 세입자 유치와 건물의 유지, 보수, 관리를 하는 것입니다.

건축주란 건축물의 건축, 대수선, 건축 설비의 설치 그리고 공작물의 축조에 대한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자를 말합니다. 건축주의 가장 큰 사명은 ‘신축을 위한 건축사업관리’라고 할 수 있습니다. 건축사업관리에는 부동산 구입, 자금조달, 회계, 설계자 선정 및 관리, 시공자 선정 및 관리, 감리자 선정 및 관리 등의 업무가 있습니다.

건축주는 참모들을 잘 두어야 합니다. 좌청룡 우백호와 같은 역할을 해야 하는 ‘공사감리자’와 ‘공사시공자’입니다. 공사감리자는 자기 책임 하에 건축법이 정하는 바에 의하여 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고 품질관리와 공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도하고 감독하는 자를 말합니다. 공사시공자는 건설산업기본법 제2조 제4호의 규정에 의한 건설공사를 행하는 자를 일컫는데, 즉 실제 건물을 건설하는 사람입니다.

<왜 건축주가 되어야 하나?> 건축주가 되고 싶은가요? 그 이유를 세 가지만 적어보시기 바랍니다. 이 답안은 그 내용이 어떤 것이어도 무방합니다. S씨의 상황을 분석해보겠습니다. S씨는 불안정한 현실 속에서 안정적으로 삶을 지탱해줄 재정적 보험과도 같은 수단이 필요했습니다. 열심히 살아온 그녀의 인생에 보장되지 않는 ‘안정된 삶’을 그녀 스스로 건축주가 되어 주체적으로 삶을 살아가고자 마음먹은 것으로 보입니다. 그렇다고 그녀가 간절히 원했던 과학자로서의 삶을 포기한 것은 아닙니다. 오히려 당당하게 과학자의 삶을 꿈꾸기 위해 선택한 일이라고 볼 수 있습니다. 이처럼 건물주가 되기 위해 건축주가 되는 일은 ‘우리의 꿈을 이루기 위한 수단’이라고 규정하는 것이 적절할 것입니다.

이게 말이 돼요? 흥분 전에 잠깐만!: 일주일 후, 두 번째 미팅에서 서 대표는 사례로 이야기를 시작했다. 사실 이것은 미팅이라기보다 과외에 가까웠다. 그렇게 예비 건축주 S씨를 위한 개인교습이 시작되었다. 물론 용적률, 건폐율 등 건축주 입문 필수 용어에 대한 학습도 진행되었다.



건축주 검정고시 - 1교시 : 구상



머리를 써야 손발이 덜 고생할 걸?: 두 번째 미팅을 마치고 S씨는 지역 선택에 대한 궁금증과 함께 건축주로의 삶을 더 공부해보고 싶다는 생각이 조금씩 커져갔다. S씨는 생각했던 내용을 담아 서 대표에게 메일을 쓰기 시작했다. “서동원 대표님께. 안녕하세요? 유익한 미팅이었습니다. 도움이 되는 말씀을 많이 해주셔서 감사했어요. 미팅 내용을 들으니 건축주로서 조금 더 준비를 하고 싶다는 생각이 드네요. 혹시라도 도움이 될 만한 서적이 있다면 추천해주세요.” 메일을 보낸 지 하루가 채 지나기도 전에 답변이 왔다. 두 번째 미팅처럼 강의와도 같은 내용을 가득 담아 장문의 메일이 도착했다.

[내 건물 짓기 지도를 펴자 - 당신의 경유지, 목적지를 구분하라] 어린 시절, 처음 영어를 배울 때『성문 기초 영문법』이라는 책이 있었습니다. 그런데 건물 짓기 관련 분야에는 예비 건축주용으로 그렇게 알려져 있는 책을 골라내기가 쉽지 않습니다. 그래서 나의 경우에도 맨땅에 헤딩하는 마음으로 일단, 내가 만나야 할 사람들을 드라마의 등장인물 정리하듯 꼽아보았습니다. 그나마 이 정도라도 가능했던 건 부친께서 과거 건설 회사를 운영하셨던 까닭이었습니다.

‘출연진 : 건축주와 그의 가족, 부동산 공인중개사, 법무사, 세무사, 은행 지점장, 대부 담당, 토목설계사무소 소장, 담당 건축설계사무소 소장, 담당 법정감리(허가권자가 지정하는 감리자), 인테리어 디자이너, 레미콘 업체 사장, 철근 업체 사장, 지붕 자재업체 사장, 외장 자재업체 사장, 창호 자재업체 사장, 마루 자재업체 사장, 벽지/페인트 자재업체 사장, 타일 자재업체 사장, 도기 자재업체 사장, 빌트인 가구 자재업체 사장, 조명기기ㆍ스위치ㆍ콘센트 자재업체 사장, 인터폰ㆍ보일러ㆍ에어컨 등 전자통신설비기기 자재업체 사장, 정화조 자재업체 사장, 건축시공사 사장, 현장소장, 담당반장 혹은 공무 혹은 공사관리, 철거-부대 토목 업체 사장, 골조팀 형틀 목수팀장, 지붕 업체 시공팀장, 외장재 시공팀장, 창호 시공팀장, 마루 시공팀장, 벽지/페인트 시공팀장, 타일 시공팀장, 도기 시공팀장(설비 사장님이 해주는 경우도 있으나 브랜드는 별도로 옴), 빌트인 가구 시공팀장, 내장공사팀 인테리어 목수팀장, 전기 시공업체 사장, 설비 시공업체 사장, 조경 시공회사 사장, 담당 시공업체 사장, 준공청소 업체 팀장, 그리고 민원/구경을 담당하는 이웃들’

최소 30명? 여기에 비교견적이 가능한 분야에 3배수만 만난다고 가정해도 90여 명이 됩니다. 물론 처음 일을 시작할 때는 이렇게 다양한 직종의 사람들을 만나게 될지 예상하지 못했습니다. 자, 이렇게 많은 사람들을 만나고 만나 이들을 통해 내가 원하는 성과를 얻으며 도달해야 하는 목적지는 ‘#8 입주’입니다. 시작단계인 ‘#1 가용예산 설정’부터 목적지인 ‘#8 입주’까지 다다르는 데 총 7개의 경유지를 거쳐야 합니다.



건축주 검정고시 - 2교시 : 사업계획실무



그래서 평당 얼마면 될까?: 다음 미팅에서 건축방식에는 어떤 것이 있는지, 설계공정 단계는 어떻게 설정하는 것이 적절한지에 대해 서 대표의 설명을 듣고 S씨는 자신의 건물에 어떤 건축공사가 적합할지를 고려해보았다. 가장 부담이 되는 부분은 시기와 비용이었다. 여러 가지를 고려하여 3개월 동안 집중해서 계획 설계를 하고 일련의 과정을 거쳐 물량, 공견적서를 작성한 이후 6개월 동안 공사를 하는 것, 준공 및 입주, 잔손보기로 2개월을 잡는 것이 적절해 보였다. 그리고 두 번째 부분은 자금이다. 하지만 아무리 생각해봐도 자금 부분은 쉽게 답이 나오지 않았다. 서 대표에게 카톡으로 문의했더니 미팅하자는 연락이 왔고, 미팅을 통해 자문을 받았는데, 아래는 그 내용 요약이다.

[설계는 건축가에게, 견적은 견적 전문가에게] 견적산출을 책임져주는 이들이 있습니다. 바로 견적회사입니다. 견적회사는 크게 건축 견적회사, 전기 견적회사, 설비 견적회사의 세 가지로 분류할 수 있습니다. 견적회사를 활용하면 제출한 도면의 적정성 검토와 품질 검토까지 받을 수 있습니다.

3품이 필요해! - 손품, 눈품, 발품



서 대표와의 만남 이후 건물을 건축하기로 마음먹은 S씨는 안구 건조 증세로 스마트폰 사용을 자제해야 함에도 불구하고, 틈만 나면 폰으로 주택건축에 대한 정보를 찾아 헤맸다. 그러던 어느 날, 새벽 3시……. 어둠 속의 스마트폰을 그만 끄려는 순간, S씨의 눈이 다시 반짝입니다. 터치! 터치! 빰빠라밤 빰빰빰 빰빠라밤~~~!!! 기다리고 기다리던 건축박람회 소식이다. 서 대표는 아마추어 건축주 시절, 배낭 메고 매일매일 전 부스를 돌아다녔다고 했다. 오케이! S씨는 직접 눈으로 보고 시공사와 비교 상담도 해볼 겸 아침 일찍부터 배낭을 메고 씩씩하게 박람회장을 찾았다. S씨는 주택을 지으려면 으레 치러야 하는 통과의례라는 심정으로 손품, 눈품을 팔고 그로 인해 얻은 무수한 정보들을 머릿속에 쌓는다. 과연 그의 노력은 원하는 결실을 맺을 수 있을까?

한참을 걷다가 아픈 다리를 이끌고 커피라도 마시러 박람회장 안에 마련된 카페를 찾았다. 그런데 이럴 수가!!! 지갑을 차 안에 두고 온 것이었다. 주차장까지 얼마나 먼데……. 그만 좌절에 빠질 무렵 S씨는 누군가의 눈길을 느꼈다. 고개를 돌려보니 서 대표였다. “예전의 제 모습을 보는 것 같네요.” 그러면서 서 대표는 자신의 과거 이야기를 들려주었다. 서 대표도 지금으로부터 8년 전, 등에는 배낭을 메고 각종 건축박람회를 이 잡듯이 뒤지고 다녔다고 한다. “다 시장조사라는 명목이었지만, 5000가지도 넘는 자재들이 정리될 리 없었죠. 박람회장 절반도 채 돌지 않았는데 하루가 다 가버렸어요. 마음은 뿌듯했는데 진짜 건축을 할 때는 무용지물인 경우도 많았고요.”

건축주로서 업계에 발을 디딘 지 8년차! 건축에 대해서는 1도 몰랐던 그가 이제는 제대로 프로 건축인이 되어 부스 운영과 국내에서 가장 크다는 〈경향하우징페어의 공식 집짓기 세미나 - 건축어벤저스 슈퍼위크〉세미나 주관까지 하게 되었다는 이야기는 S씨에게 자신감을 북돋아주었다. S씨는 서 대표의 강연을 듣고자 세미나장으로 따라 올라갔고, 강연을 통해 많은 것을 배웠다.

[가자! 내 건물 마련하러 건축박람회로] <건축박람회 200% 활용 꿀팁> 쇼핑을 할 때도 구매 리스트가 시간 절약과 합리적 소비에 도움을 주듯, 건축박람회 관람을 할 때도 이러한 사전 리스트 정리가 필요합니다. 박람회 공식 홈페이지에 들어가 부스 배치도를 미리 확인하고 참여 업체 리스트도 검토해봐야 합니다. 건축박람회 관람에서도 시간관리가 생명입니다. 집짓기 과정을 이미 공부했다면 자신이 집을 짓는 흐름대로 분야별 3개 업체는 필수로 관람한다고 생각하고, 해당 업체의 홈페이지에 들어가서 공부를 한 뒤 시간을 배분하여 관람하는 게 좋습니다.

<화려한 포트폴리오 대신 시스템을 보라> 건축 상담을 위해 시공사 부스를 방문하게 되면 실적을 전시해놓은 수많은 시공 사진과 매출 혹은 업적을 기념하는 각종 기념 홍보물을 볼 수 있습니다. 하지만 이를 맹신해서는 안 됩니다. 시공사가 정식 직원을 모두 채용해서 직영 시공을 하는 경우는 많지 않기 때문입니다. 따라서 시공 사진은 같이 일했던, 혹은 일할 수도 있는 소장의 포트폴리오로 봐도 무방합니다. 사진 속의 멋진 집을 지은 소장이 바로 내 집을 지어줄 수 있는 것이 전제가 되지 않는다면, 계약을 할 때 당장 내 집을 지어줄 소장을 기용하고 관리할 회사의 시스템에 대한 검토를 하는 것이 적절합니다. “평당 얼마면 돼요?” 류의 질문은 자신이 건축박람회에 이제 막 입문한 하수임을 드러내는, 바가지 쓰기 딱 좋은 건축주로 비쳐질 수 있는 질문임을 알아야 합니다.

회사의 자산규모, 공사자금을 현장별로 별도 관리하는지, 돌려 사용하지 않는지, 집을 짓는 과정에서 어떻게 진행과정을 보고받을 수 있을지 등을 보아야 합니다. 또 현장을 관리하는 기술 매뉴얼은 있는지, 있다면 공사 과정에서 검수 매뉴얼을 공개해줄 수는 있는지, 분쟁과 하자가 발생할 경우 어떻게 해결을 해주는지 등 시공을 책임지는 회사로서 직무와 소임을 다할 수 있는 시스템이 어떻게 구축되어 있는가를 검토하는 것이 중요하지만, 말뿐인 경우가 많아 변별하기 위해 사례 검토가 필요합니다.



건축주 검정고시 - 3교시 : 선행사례 연구



[No pain no gain, 건축은 답사로부터 시작된다] 토지 매입의 단계에서 답사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 요즘 땅을 구하는 트렌드는 인터넷으로 손품을 팔고 어느 정도 마음을 정한 뒤, 사진과 현장의 차이를 확인하고자 답사를 가는 것입니다. 그런데 여기서, 판단의 기준이 명확하지 않을 때는 오로지 감성에 의지하거나 당장 눈에 보이는 숫자(가격)에 현혹되는 경우가 많습니다. 자, 어디서부터 무엇을 놓치고 있었는지 처음부터 한 단계씩 점검해보시기 바랍니다.

[주변의 집짓기 사례가 답안지다] 도심형 주택 부지의 경우입니다. 도심에서 구옥을 허물고 신축을 하려는 건축주의 소속은 두 가지 유형으로 분류됩니다. 첫째, 땅을 가지고 있어서 그 땅을 전제로 모든 계획을 잡는 사람, 땅을 기준으로 건축물의 규모를 파악하고 소요예산을 파악한 뒤, 소요예산을 조달하기 위한 방법과 더불어 그 예산 안에서 시공이 가능하다고 제안하는 시공업자를 선정하는 데 매우 큰 비중을 두는 〈지주〉유형입니다. 주로 현금자산이 부족한 편입니다.