1천만 원으로 시작하는 빌라 투자 비법

1천만 원으로 시작하는 빌라 투자 비법

홍현 지음

평단 / 2018년 6월 / 240쪽 / 16,800원





Chapter 1. 부동산 투자 마인드셋



근로소득에서 자본소득으로

대한민국 3대 바보: 한 40대 여성분이 저희 사무실에 방문했습니다. 7억으로 서울 외곽 지역의 상가에 투자하기로 했는데 계약하기 직전에 제 블로그를 보고 상담차 들러 보았다고 합니다. 여성분의 이야기를 들어보니 7억을 투자해 상가를 매수하여 임대소득을 얻고 싶다는데, 상권도 살아있지 않는 곳에 월세를 얼마 받을 수 있다더라 하는 분양회사의 말만 믿고 수익률이 괜찮다고 투자를 결정한 상황입니다.

분양회사가 제시하는 임대조건(현실은 대부분 그보다 적습니다)으로 계산해도 수익률이 재미가 없는데 특별히 이 상가에 투자하는 이유를 물어보니 그냥 주변에 살아서 관심을 가지게 되었다고 합니다. 게다가 대출은 받을 생각이 없다네요. 제가 “아니 여기 투자하는 것도 이해가 안 되지만 그렇다 치고, 왜 대출을 하나도 안 받으세요? 자금 여유가 있어도 대출을 받으시고 남는 자금으로 다른 곳에 투자하시면 수익률이 훨씬 높습니다.”라고 하니, “제가 돈이 없는 사람도 아니고 대출까지 받아가면서 투자해야 하나요?”라는 대답이 돌아옵니다.

대출에 대한 생각은 사람마다 다를 수 있습니다. 저는 항상 꼭 ‘숫자’만이 중요하다고 생각하지는 않습니다. A라는 방법이 투자수익을 보면 가장 좋은 방법이라서 추천하지만 ‘나는 그 방법이 찝찝해요’ 하거나 ‘그렇게 하면 마음이 편하지 않아요’ 하면 꼭 바보 같고 답답하다고만은 생각하지 않습니다. ‘찝찝’이나 ‘마음 불편’도 결국 보이지 않지만 지급해야 하는 비용입니다 그래서 저는 가장 많이 수익을 내는 방법을 추천 드리지만, 선택은 자유입니다. 인간은 늘 생각하고 판단하고 결정하는 것이 아니라 보고 느끼고, 결정하는 비합리적인 존재이기 때문입니다.

그러나 적어도 이 책을 읽는 독자라면 부동산 투자에 관심이 있고, 부동산 투자를 통해 재정적 여유를 가져 보자는 생각이 있을 것입니다. 그렇다면 다른 것은 몰라도 대출에 대해서만큼은 꼭 레버리지(leverage, 차입투자)로 바라보는 시각이 필요합니다.

부동산 전문가들 사이에서 ‘3대 바보’에 대한 이야기를 많이 합니다.



3등 바보 = 전세 사는 사람

2등 바보 = 빚 없이 전세 사는 사람

1등 바보 = 통장에 돈 넣어두고 빚 없이 전세 사는 사람.



왜 이런 이야기가 나올까요? 일단 전세라는 것이 참 재미있는 제도입니다. 전 세계에서 우리나라에만 있는 특이한 제도이기도 하면서, 집을 사는 사람보다 더 돈을 많이 내는데 소유권은 나에게 없는 참으로 이상한 제도입니다. 예를 들어, 강남의 30평대 D 아파트 10층 0000호 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급해봅니다. 갑구에 명시된 소유자를 보니 김철수네요. 이 아파트의 매매가는 17억입니다. 그런데 김철수가 낸 돈은 4억이고, 전세 세입자인 최영희는 13억을 냈습니다. 소유자는 김철수인데 돈은 최영희가 3배나 더 냈습니다. 뭔가 이상하지 않나요?

그래서 전세를 산다는 것은 최영희가 김철수에게 이렇게 말하는 것과 다름없습니다 “철수야, 너 D 아파트 사고 싶다고 했지? 그럼 내가 너에게 13억을 빌려줄게. 이 돈이면 네 돈을 조금 보태면 D 아파트 30평대를 살 수 있을 거야. 그런데 내가 전 재산을 다 빌려줘서 갈 데가 없으니 그 집에 잠시만 살게. 빌려준 돈은 내가 이 집에서 나갈 때 그대로 돌려주면 돼. 물론 집값이 오르면 다 네가 가지면 되고, 이자는 한 푼도 받지 않을 거니까 걱정하지 마.”

투자 측면에서 볼 때 ‘전세’는 이렇게 표현할 수 있습니다. 그래서 앞서 설명한 ‘3대 바보’ 이야기가 나오는 것입니다. 그럼 대한민국에 전세로 살고 있는 수많은 사람들이 다 바보라는 건가요? 하며 공격받을지도 모르겠습니다. 물론 다 그렇지는 않습니다. 전세 입주를 결정하는 것은 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다. 투자 측면에서 전략적으로 전세로 살아야 할 이유도 있고요. 또 다른 이유가 있을 수 있습니다. 이는 다음 장에서 다시 다루겠습니다. 여기서 설명한 것은 투자에 대한 전략 없이 전세로만 사는 사람에 대한 예시일 뿐이니 오해는 없기를 바랍니다.

투자 마인드부터 갖추자: 저는 투자자를 중심으로 사업을 하고 있지만 투자자 외에도 제 사무실 주변의 전세나 월세를 찾는 고객들도 종종 방문을 합니다. 주변 지역 고객분들은 주로 저와 함께 일하는 유능한 여성 소속공인중개사님들이 챙겨 주시는데, 휴가 중에는 제가 고객 상담을 하기도 합니다.

실제로 제 사무실을 찾아온 한 여성의 사례로 설명해보겠습니다. 이 분은 송파구 법조타운 인근에 근무하는 2년차 직장인입니다. 아직 미혼인데 부모님과 사는 집은 출퇴근하기가 너무 멀어 회사 근처에 집을 구하게 되었습니다. 당장 통장에 돈은 1천만 원 정도밖에 없고, 안정적으로 매월 월급은 받으니 자연스럽게 월세를 찾게 된 것입니다. 흔히 볼 수 있는 사례이지요.

우선, 제 사무실 주변 원룸의 월세 시세는 보증금 1천만 원에 월세가 60만 원 정도 됩니다. 그러면 월세 대신 전세로 계약을 한다면 어떻게 될까요? 전세 시세는 1억 2천만 원 정도 됩니다. 우선 통장에 1천만 원이 있으니 1억 1천만 원이 필요하겠네요. 다음으로 1금융권 시중 은행에 가서 전세자금대출을 최대 한도로 하여 9천 6백만 원(금리 3%)을 받고, 마이너스 통장을 만들어 1천 4백만 원(금리 4%)을 받습니다. 혹시 아직 연차가 부족하여 신용 한도가 1천만 원 정도밖에 안 된다면 카카오뱅크나 케이뱅크 등 온라인은행의 비상금대출이나 가입해 둔 보험의 보험담보대출상품 등을 활용해서 나머지 금액(금리 45%)을 보충합니다. 모두 다 1금융권만 활용합니다. 2금융권 대출은 될 수 있는 대로 권하지 않습니다. 이렇게 두 가지 경우를 정리해서 비교해보겠습니다.

월세로 구할 경우 - 보증금 1천만 원, 월세 60만 원, 월 지출 60만 원

전세로 구할 경우 - 보증금 1억 2천만 원, 월 지출(월 이자) 28만 8천 원

* 전세대출 9천 6백만 원/금리 3% 월 이자 = 24만 원, 마이너스통장 1천만 원/금리 4% 월 이자 = 3.3만 원, 기타대출 4백만 원/금리 45% 월 이자 1.5만 원)

어떻습니까? 비슷한 집이 월세가 5만 원만 싸도 “우와~ 대박!”을 외치면서 바로 계약하면서 대출을 활용하면 무려 30만 원 이상 월세가 줄어드는 것과 같은데 당장 통장에 돈이 없다고 전세로 알아보려고 생각조차 하지 않는 것이 안타깝다는 것입니다.

금리가 계속 오르면 어쩌냐고요? 제아무리 한국은행 할아버지가 와서 금리를 올려도 월세 60만 원 근처에도 못 갑니다. 원룸이 전세가 있을까요? 많습니다. 찾아보려고만 하면 얼마든지 있습니다. 찾아주는 것은 공인중개사가 알아서 찾아줍니다. 여러분들은 전세를 구하겠다고 결정하기만 하면 됩니다. 대출도 다 공인중개사가 알아봐줍니다.

저 역시 이렇게 찾아오는 직장인은 대부분 전세로 돌려서 구해주려고 노력합니다. 그러나 매번 잘 되지 않습니다. 대출 받으라는 말에 온몸으로 경계심을 표현하며 ‘이건 무슨 장삿속인가?’ 하는 눈빛으로 저를 쳐다보기 일쑤입니다. 잘 해주려다가 욕먹기 딱 좋겠다 싶습니다.

독자 여러분들도 ‘당장 돈이 필요하지도 않은데 1억이라는 큰돈을 빌리라고?’, ‘월급 많이 받는 좋은 직장에 다니는데 마이너스통장까지 만들라고?’ 이런 생각이 드시나요? 그러면 영원히 근로소득에만 목이 메어 아무것도 못하게 될 가능성이 큽니다. 이 책은 부동산 소액 투자에 관한 책입니다 투자의 핵심은 근로소득을 자본소득으로 전환하기입니다 어떻게 전환할 것인가를 논하기 전에 기본 ‘투자 마인드’를 먼저 가져야 합니다. 투자 마인드에 빨리 적응해야 책 후반부에 설명하는 핵심 내용들을 이해할 수 있습니다.

저에게 늘 블로그 팬이라고 해주시는 소중한 고객 한 분은 3~4%대 다른 대출금이 많이 있는데도 학자금 대출을 가장 먼저 갚았다고 합니다. 학자금 대출은 금리가 1%인 거의 무이자 대출 수준인데 왜 먼저 갚았냐고 물어보니 심리적으로 가장 신경 쓰이고 불편한 대출이기 때문에 가장 먼저 갚았다고 합니다. 숫자로만 보면 아주 바보 같은 행동이지만 신경 쓰임이나 불편한 마음 역시 보이지 않는 비용입니다. 그렇기 때문에 꼭 잘못했다고 비난할 수만은 없습니다. 그러나 내가 어떤 선택을 하는지는 분명하게 알고 해야 합니다. 그래서 투자 마인드가 중요합니다. 그래야 보이지 않는 비용이 없어집니다. 대출에 대해 저항하는 그 불편한 마음을 잘 성찰해보세요. 그것을 흘려보낼 수 있어야 투자를 위한 기본적인 준비가 된 것이라고 할 수 있습니다.

근로소득에서 자본소득으로: 근로소득에서 자본소득으로 전환하는 것은 재정적 여유를 가지기 위해 아주 중요한 핵심 요소입니다. 근로소득은 회사에서 받는 월급이 대표적입니다. 열심히 일해서 받는 노동의 대가이지요. 자본소득은 쉽게 말하자면 돈이 돈을 버는 구조를 말합니다. 대표적으로 내 집을 빌려주고 월세를 받는 임대소득이 되겠습니다.

우리는 모두 어떤 식으로든 행복하기를 원합니다. 돈은 그 수단이지 목적이 되지는 못합니다. 이 책을 읽고 있다면 적어도 투자에 관심이 많고 재정적 여유를 가지고자 하는 생각이 있는 분들일 것입니다. 그렇다면 이 질문에 답해보세요. 하고 싶지 않은 일을 해야 하지만 연봉 수준이 아주 높은 회사 가 있다고 가정하겠습니다. 이 회사는 아침 7시에 출근해서 새벽 1시에 퇴근해야 하고 주말이나 휴가 없이 식사 시간 외에 쉬지 않고 일해야 합니다. 그런데 연봉은 3억을 받습니다. 이 회사에 입사할 의향이 있나요?

실제로 이 질문을 해보면 재정적으로 여유 있지 못한 직장인들은 ‘yes’라고 답을 많이 합니다. 1년만 고생하고 편하게 살 수 있으니 하겠다고 합니다. 그러면 다시 질문해보겠습니다. 같은 조건의 회사이지만 장기간 의무적으로 근무해야 합니다. 그래도 연봉 3억을 주는 이 회사에 다니시겠습니까? 20년 후면 무려 60억을 벌 수 있습니다! 이 질문에는 60억을 버는데도 대부분 ‘No’라고 합니다. 돈 때문에 내 인생 20년을 그렇게 보낼 수는 없지요.

중요한 것은 몇 년인가가 아니라 돈을 아무리 많이 벌어도 내 삶의 여유가 없다면 아무런 의미가 없다는 것입니다. 우리 모두는 돈 자체가 목적이 아니기 때문입니다. 그런데 앞서 언급했던대로 일반적인 직장인의 월급으로는 재정적 여유를 가지는 삶이 거의 불가능합니다. 돈은 많이 벌되 삶의 여유는 있어야 하는데 근로소득으로는 불가능하다는 뜻입니다.

유일한 방법은 근로소득에서 자본소득으로 전환하는 것입니다. 근로소득을 자본소득으로 전환해야 하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 앞서 예시를 들어 설명한 것처럼, 자본소득만이 생활의 여유를 가지게 합니다. 돈이 돈을 벌게 해야만 생활의 여유를 가질 수 있습니다. 둘째, 근로소득은 절대로 자본소득을 따라갈 수 없는 구조이기 때문입니다.

인터넷에 한창 유행을 했던 웹툰이 있습니다. 현대판 개미와 베짱이 이야기인데, 조금 각색해서 소개하자면 이렇습니다. 신입사원인 개미 군은 언제나 열심히 일하고 베짱이 군은 어머니가 사준 집에 살면서 놀기만 합니다. 이렇게 지낸다면 미래는 어떻게 될까요? 비록 지금은 베짱이 군이 어머니가 사준 집 때문에 3억 앞서가지만 과연 3년 후에도 그럴까요? 자, 3년 후가 되었습니다. 알뜰살뜰 개미 군은 어느새 월급을 조금씩 모아 3년 동안 무려 3천만 원을 모았습니다. 그렇다면 놀기만 한 베짱이 군은 어떻게 되었을까요? 일 안 하고 놀기만 했던 베짱이 군의 집값이 2억 올랐네요. 이제 격차는 4억 7천이 되었습니다. 어떻습니까? 씁쓸하지만 이것이 현실입니다. 개미 군이 “이런 니미, 못 해먹겠네!” 하며 가방을 집어던지는 것이 이 웹툰의 마지막 장면입니다.

근로소득은 늘 자본소득을 따라갈 수 없습니다. 이는 웹툰뿐만 아니라 현실에서도 늘 우리가 겪는 사실입니다. 《매일경제신문》 2017년 1월 31일자 <근로소득 7년간 20% 오를 때 빌딩 임대 소득은 8배 뛰었다> 기획기사를 보면 근로소득이 자본소득을 따라갈 수 없는 구조를 잘 이해할 수 있습니다. 지난 7년간 근로소득은 20% 올랐는데, 자본소득은 8배가 올랐으니 이미 극복할 수 있는 수준이 아닙니다.

셋째, 자본소득으로 전환하게 되면 회사를 그만둔다는 개념이 아니라 회사를 훨씬 더 즐겁게 다닐 수 있게 된다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 근로소득이 의미가 없으니 근로소득을 자본소득으로 전환해야 한다고 하지만 이는 노동의 가치를 폄하하는 것이 아니라 오히려 더욱 신성한 가치를 존중하는 쪽에 가깝습니다. 자본소득이 생기기 시작하면 ‘생활비를 위해 버텨야지’ 하는 생각에서 벗어나 ‘재미있는 일을 해야지’라는 생각을 가질 수 있습니다. 가족과 함께하는 시간보다 훨씬 더 많은 시간을 회사 동료와 보내고, 집에 있는 시간보다 훨씬 많은 시간을 사무실에서 보내는 직장인들에게 이는 매우 큰 인생의 변화가 됩니다.

많은 직장인들이 원하면서도 이루지 못하는 즐겁게 일하기를 위한 심리적 텃밭이 만들어지기 때문입니다. 제가 회사에 다닐 때 누군가 대출을 받아서 집을 샀다고 하면 항상 주변 사람들이 이렇게 말하곤 했습니다. “이제 대출 갚으려면 빼도 박도 못 하고 평생 뼈를 묻고 충성하며 다녀야겠네.” 심지어 집을 산 본인도 스스로 그렇게 말하곤 했습니다. 그 말이 저는 참 듣기 불편했습니다. 우선 ‘그런 마음으로 회사에 다니면 과연 즐거울 수 있을까?’에 대한 의문이었고, 또 다른 하나는 월급으로는 절대로 그 대출을 다 갚을 수 없기 때문이었습니다. 집을 사는 것은 좋지만 차근차근 자본소득의 시스템을 만들어 가야 합니다. 하루아침에 되기는 어렵습니다. 이제 여러분들은 ‘근로소득을 자본소득으로 전환해야지’라고 결정만하면 됩니다. ‘어떻게?’는 이 책만 끝까지 읽으면 됩니다. 그러나 결정은 여러분들의 몫입니다.

자본소득으로 전환하는 것은 돈이 많이 드는 것도 아니고, 시간을 많이 투자해야 하는 것도 아닙니다. 다만 용기가 조금 필요합니다. 그래서 제가 해드릴 수 없습니다. 스스로 자본소득으로 전환하겠다는 결정을 하지 않는다면 누구도 도와줄 방법이 없습니다. 제가 기대하는 가장 바람직한 모습은 여기까지 읽고 나서 ‘당장 자본소득으로 전환해야겠다’, ‘돈은 별로 없는데 나도 할 수 있는 방법이 없을까?’라고 생각하는 것입니다.



Chapter 2. 부동산 투자의 큰 그림 그리기



부동산은 지금이 꼭지다

제가 직장을 그만두고 ‘부동산코치’의 길을 걷겠다고 생각한 것은 ‘불안’하면서도 무리하게 공격적으로 투자해야 한다는 것이 아니라 ‘안전’하고 ‘즐겁게’, 그러면서도 ‘재정적으로 여유로울 수 있는 투자’가 부동산이었기 때문입니다. 그리고 그렇게 얻은 재정적 여유를 통해 ‘내가 진짜 하고 싶은 일’을 하며 살아가는 것이 궁극적인 목표입니다. ‘돈을 많이 버는 것’이 목표가 되어서는 안 됩니다. “돈을 벌어서 무엇을 할 것인가”가 훨씬 더 중요한 질문이 되어야 합니다.

수익률이 높은 투자 물건을 소개하면서 시세가 보증금 3천만 원에 월세 110만 원이니 수익률이 5.5% 정도 된다고 하면, 그 금액에 구해지지 않아서 월세가 낮아지면 어쩌나 걱정합니다. 이 동네는 공실이 거의 없고 똑같은 구조인 바로 아래층이 보증금 3천만 원에 월세 110만 원에 이미 입주해 있는데, 투자하시려는 집은 로열층이고 전망도 더 좋으니 더 받으면 받았지 더 적지는 않을 거라고 얘기해도 “그래도 그게 100%는 아니잖아요.”라고 합니다.

물론 100%는 아니지요. 전세가 꼭 맞춰진다는 보장도 없고, 더 좋지 않은 아랫집 월세가 110만 원이라고 해서 반드시 내 집이 110에 된다는 보장도 없습니다. 다만, 이 세상에 100%인 그런 투자는 없습니다. 모든 것이 100% 확실하다면 그 가치가 이미 시장에 완전히 반영되어 있을 것입니다. 그렇다면 ‘투자 가치’는 이미 사라진 것이지요. 모든 투자의 가치는 ‘불확실성’에서 생겨나는 것입니다.