알면 부자되는 땅값의 비밀

알면 부자되는 땅값의 비밀

이인수 지음

린 / 2018년 4월 / 390쪽 / 25,000원





INTRODUCTION - 토지 투자도 쇼핑하라



땅값의 의미

땅값의 가늠: 정확하고 빠르게 땅의 가치를 판단할 수 있는 방법은 없을까? 지금부터 그 요령을 알아보자. 먼저 그 땅 주변에 최근에 지은 건물이 있는지를 알아본다. 그리고 그 건물이 몇 층인지, 각 층의 용도는 무엇인지도 살핀다. 신축건물을 보면 이 지역에서 어떤 용도의 건물을 짓는 것이 최선책인지를 개략적으로 알 수 있다. 또 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지도 알 수 있다. 다음 신축건물 1층의 분양 가격과 임대가격을 알아본다. 물론 분양이나 임대가 잘 되는지도 점검한다. 1층의 분양 가격 또는 임대가격을 알면 다른 층의 가격은 쉽게 추산할 수 있다. 예로 2층은 1층 가격의 80%, 지하 1층은 70%, 중간층은 50%를 반영하면 된다. 다음으로 공사비를 생각해 본다. 공사비는 평당 250만 원에서 300만 원을 기준으로 한다. 신축건물의용적률과 건폐율을 기준으로 그 땅의 연건평과 총 공사비를 계산해 본다. 이런 과정이 끝났다면 자연스럽게 땅값을 계산할 수 있다.

즉, 땅값을 X, 공사비 등을 Y, 총 분양 가격을 Z라고 한다면, ‘X(땅값) = Z(총 분양 가격) - Y(공사비 등)’가 돼야 한다. 이때 총 분양 가격은 분양이 100% 완료됐을 때를 가정한 값이다. 이러한 요령이 숙달되면 땅값을 쉽게 알 수 있다. 이러한 판단은 부동산 리모델링에도 적용할 수 있다. 땅값을 알면 허름한 집을 구입해서 다른 용도로 개조가 가능한지도 알 수 있다. 참고로 부동산은 가격이 비싼 만큼 여러 가지 요인에 의해서 투자가치가 결정된다. 그러나 이처럼 쉽고 빠르게 부동산의 가치를 한눈에 알 수 있다면 당신에게도 부동산으로 돈 버는 기회가 많아질 것이다.

입문자를 위한 토지 가격 판독법: 토지마다 가격이 다른 이유는 무엇일까? 바로 ‘부동성’과 ‘개별성’이라고 하는 토지의 특성 때문이다. 토지의 부동성이라고 하는 것은 움직이지 않고 한곳에 고정되어 있는 성질을 말하는데, 이 때문에 각 토지마다 지형, 지세, 면적 등이 달라지고, 행정, 사회, 문화적인 가치가 상이하여 상당한 가격 차이가 발생한다. 예를 들어 보자. 같은 단지에 있는 토지라고 해도, 대로가 있는 앞부분의 토지와 뒷부분의 외진 토지는 쓰임새가 다르고 가격이 다를 수밖에 없다. 이런 토지의 특성을 일컬어 개별성이라고 한다. 이런 특성 때문에 토지는 거래를 위한 가격정보를 구축하는 데 상당한 노력이 필요하다. 또 토지 가격은 매우 유동적이기 때문에 가격정보도 지속적으로 업데이트해야 한다. 한편 지방 외진 곳의 임야, 전, 답 같은 토지의 경우에는 가격정보를 얻을 수 있는 곳이 한층 더 제한적이다. 관심을 가진 시장 참여자의 수가 적기 때문인데, 이럴 때는 토지를 용도지역으로 분류하는 방법을 사용하면 대략적인 토지의 가격을 가늠하는 일이 조금 더 쉬워진다.

한편 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공의 이익을 위해서는 토지의 쓰임새와 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해야 하는데, 그 제한의 기준이 되는 것 중 하나가 바로 용도지역이다. 이런 지역 구분은 도시개발계획을 통하여 결정된다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 여기서 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 나뉘어 세분화된다. 이 중 주거지역이 일반적인 지역의 토지시장가격을 가늠하는 일종의 기준이라고 할 수 있다. 이제 ‘주거지역’이라는 기준을 통해 각기 다른 용도지역들의 토지시장가격을 가늠해 보자. 첫째, 그 지역 토지시장에서 주거지역의 가격을 100%로 하여 기준을 잡는다면, 인근의 허름한 상가의 가격은 그 세 배인 300% 정도의 가격으로 예상할 수 있다. 그리고 이 상가지역이 활성화되어 권리금이 붙을 정도로 활기를 띠면, 주거지역의 여섯 배인 600%까지도 가격 상승을 예상할 수 있다.

둘째, 녹지지역은 성격에 따라 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나뉘는데, 보전녹지지역은 주거지역 가격의 15%, 농업생산을 위해 개발이 유보된 생산녹지지역은 주거지역 가격의 약 25%, 자연녹지지역의 경우 주거지의 약 40% 정도로 예상하면 된다. 셋째, 농림지역의 가격은 보통 주거지역의 20% 정도 수준으로 본다. 그러나 농지정리가 안 된 지역이라면 주거지역의 40% 정도까지 가는 곳도 있다. 이럴 경우 향후 변화를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 넷째, 쓰임새가 모호하여 구분하기에 애매한 곳을 지정해 놓은 토지도 있다. 바로 관리지역으로 이 지역은 후에 개발이 될 수도, 안 될 수도 있는 지역이다. 이 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉘는데, 이 중 가장 인기 있는 지역은 바로 계획관리지역이다. 정부가 개발에 대한 규제를 완화하면 계획관리지역의 가격은 두 배 이상으로 껑충 뛰어오를 가능성이 있고, 토지 가격은 주거지역 대비 40% 정도이기 때문에 토지 투자가들이 선호할 수밖에 없는 지역이다.

다섯째, 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나뉘는데, 전용공업지역은 통상적으로 중화학공업 및 공해성 공업단지 조성 등을 위해 필요한 지역이다. 일반공업지역의 경우는 환경을 저해하지 않는 공업단지의 수용을 위해 필요하다. 또 준공업지역은 경공업 등을 위한 지역이다. 이런 공업지역의 가격은 전용공업, 일반공업지역보다 준공업지역으로 갈수록 높아지는데 그 이유는 바로 용적률 때문이다. 경공업을 배치하는 준공업지역일수록 용적률이 높기 때문에 가격 또한 높아진다. 공업지역의 토지시장가격을 주거지역 기준으로 가늠해 본다면, 준공업지역은 주거지역의 80~90%, 일반공업지역은 30~40%, 전용공업지역은 20~25% 정도로 볼 수 있다.

토지 매수도 쇼핑이 필요하다

토지 최유효 활용으로 가격을 판독한다: 왜 땅값이 안 오르지? 개인적인 노력을 기울이지 않은 탓이다. 토지 이용을 활용하라. 토지 이용에 관한 종류는 다음과 같다.

① 형질변경 - 형질변경은 토지의 형상을 변경하는 행위다. 형질변경에는 절토와 성토(복토), 정지작업, 각종 포장작업이 상존한다. 절차는, 설계측정-설계-허가신청-전용허가-착공신청-준공신청 순이다. 참고로 절토는 보기 흉하게 나온 땅을 잘라내는 포장작업이며, 성토는 푹 파인 땅을 메우는 작업이다. 도로보다 내려앉은 땅은 활용하기 힘들기 때문에 복토작업에 신경 써야 땅의 가치를 인정받을 수도 있다. 한편 정지작업은 못생긴 땅을 장방형으로 만드는 것이다.

② 지목변경 - 지목변경 대상은 관계법령에 의해 인허가를 받은 사업의 수행으로 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된 토지가 그 대상이며, 또한 건축물 용도가 다른 용도, 목적으로 변경되는 경우도 지목변경의 대상이다. 변경 신청은 60일 이내에 해야 한다.

③ 소로개설 - 소로란 고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 등 도로법과 상관없는 비법정 도로를 말한다. 즉, 이면도로나 마을 안길, 농로 등이다. 길 없는 상태의 도로를 맹지라고는 하지만, 절망적인 상태가 아니라면 희망은 있다. 주위의 모습을 자세히 보고 나서 판단하라. 인근에 공단이 건설 중이거나 계획되어 있다면 맹지에 관한 도로계획을 세울 수가 있다.

④ 땅값 미동시키는 등록전환 - 땅을 사 놓고 그냥 방치하지 마라. 지주가 해야 할 최소한의 움직임, 노력은 등록전환이다. 등록전환은 축척이 작은 임야도의 등록지를 그보다 축척이 큰 지적도로 옮겨서 땅의 정밀도를 높여 지적관리를 합리화할 수 있게 한다. 등록전환을 신청할 때는 등록전환 사유를 기재한 신청서를 시청, 군청에 제출하면 된다. 임야대장과 임야도에 등록된 땅을 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하기 위해서는 지적측량을 실시해야 한다.

⑤ 지적측량 - 지적측량은 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계를 지표상에 복원하기 위해 각 필지의 경계, 좌표, 면적을 새로 정하는 작업으로, 이는 소관 관청의 직권 또는 이해관계인의 신청에 의해 행해진다.

토지 가격의 결정

토지 가격의 결정원리: 호가와 실거래가의 차이를 알아야 성공한다. 일반적으로 호가와 실거래가의 차이는 약 15~20% 정도이다. 가장 정확한 가격은 인근지역의 유사 토지를 거래한 사례를 비교해서 산출해야 한다. ‘호가’와 ‘실거래가’는 어떤 차이가 있을까? ‘호가’라는 것은 ‘실거래’가와 상관없이 토지소유자들이 [구입비+관리비+경제적 가치+미래 가치]를 더하여 부르는 것이다. ‘실거래 가격’은 [구입비+관리비+경제적 가치]만을 적용하여 산출한 가격으로 보면 된다. 현 상태의 경제적 가치를 넘어선 장래의 미 실현 부분의 경제적 가치까지 적용하여 부동산을 매입한다면 호가에 매입하였다고 보아야 할 것이다. 하지만 호가에 매입하는 것이 반드시 잘못된 투자는 아니다. 복잡한 것이 싫고 현재 그 위치가 마음에 든다면 그 가격에 매입하면 된다. 단지 장래에 투자 수익률이 줄 뿐이다. 참고로 토지를 답사한 후 판단하는 적용 기준이 다음과 같이 몇 가지 있다. ① ‘시세원가 계산 + 경제적 가치’를 합산하여 가격을 산정한다. ② 여기서 시세원가는 인근의 개발되지 않은 토지를 비교 분석하여 추측한다. ③ 현재 평균 거래가격을 기준으로 역산하여 개발 비용과 판매 수수료 등 기타 비용을 공제한 원가를 계산하여 본다. ④ 현재 부동산 경기의 흐름을 반영한다.

이왕 부동산을 구입할 거라면 본인이 관심 있는 지역을 많이 다녀 봐야 한다. 그리고 현장 분위기를 파악해야 한다. 중개업소도 두서너 곳 정도 단골을 만들어 두면 좋다. 그리고 건축 설계 사무실에도 직접 가서 인허가 관계도 직접 알아봐야 한다. 인허가 관청도 직접 가 봐야 한다. 땅의 가격은 위치(Location)의 가격이다. 자주, 많이 다니다 보면 위의 몇 가지 사항을 머릿속으로 계산할 수 있게 된다. 초보자의 경우 아주 쉬운 방법도 있다. 관심지역에서 유사한 토지를 몇 개 답사하여 가격을 들어보면, 다음과 같이 높고 낮은 두 개의 가격이 나오게 된다. ‘① 낮은 가격은 부동산을 구입하여 개발 비용(매립, 복토, 도로개설, 지상물 철거 등)을 들여야 하는 토지의 가격을 기준으로 한다. ② 높은 가격은 하나도 손댈 것 없는 개발완료 토지의 가격을 기준으로 한다.’ 이 중 적당한 가격은 두 가격의 중간인 중간 가격으로 이것을 실거래 가격으로 보면 된다. 투자나 매입 관심지역의 토지가 이 가격 이하로 나온다면 그러한 물건은 급매이다. 철저하게 권리분석을 한 후 바로 매입하는 것이 좋다.



SUBJECT - 토지 투자 가치판단의 제 문제들



경매 감정가의 오류를 극복하라

감정평가 금액에 속지 마라: 법원 경매물건은 채권자와 채무자 간의 채무변제사건을 종결하는 목적으로 이루어지는바, 부동산이 경매에 부쳐지면 법원의 명령으로 감정평가사가 해당 부동산의 현장에 나가 이것저것 따져보고 확인해서 가격을 감정해 법원에 보고한다. 그리고 법원은 보고된 가격을 통상 첫 회 입찰가격으로 삼는다. 그런데 문제는 이때의 감정가격이 시세를 정확히 반영했는가 하는 것이다. 부동산을 감정할 때 감정사들은 일반적으로 ‘거래사례비교법’이라는 것을 쓴다. 거래사례비교법이란 인근의 유사한 부동산이 얼마에, 언제, 거래되었으니, 그것을 참고해서 해당 부동산의 감정가격을 산정하는 것을 말한다. 따라서 감정평가사의 주관적 판단이 개입될 여지가 많고, 부동산 가격의 변동이 심할 때는 정확성이 떨어진다는 단점이 있다. 경매를 목적으로 부동산을 감정하는 경우 시세보다 비싸게 나오는 경우가 흔한데, 이것은 경매의 구조적 시스템을 이해하면 수긍할 수 있다. 채권자는 채권을 조금이라도 더 회수할 수 있어서 좋고, 임차인은 전세보증금을 조금이라도 더 확보할 수 있으며, 감정평가사는 감정가격을 기초로 수수료를 받기 때문이다. 그러면 누구만 골탕을 먹는가? 시세를 대충 조사한 뒤 경매에 뛰어든 병아리 응찰자다.

경매 감정평가액과 최저 매각 가격의 결정: 경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 경매대상 부동산의 감정평가액과 최저 매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 하지만 감정평가액이 달라지는 경우도 있다. 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나면 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청할 수 있다. 그렇게 매각이 불허되어 다시 경매에 부치는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. 반면 최저 매각가격은 입찰의 최저 하한선을 정하는 가격으로 경매가 유찰될 때마다 일정한 원칙에 따라 저감되는 특성을 갖는다. 유찰 시의 저감율은 법원마다 다소 다르다.

토지 감정가는 내가 결정한다

내 땅의 가치 판독법: 부동산에는 많은 가격이 있다. 즉, 매도인이 보는 가격, 매수인이 보는 가격, 공인중개사가 보는 가격, 감정평가사가 보는 가격, 경매낙찰 가격, 과세당국에서 세금을 매기기 위해 보는 가격(공시지가), 실제 매매된 가격(실거래가), 융자받을 때 은행에서 보는 가격 등등. 보는 입장에 따라 하나의 부동산에 많은 가격이 존재하고 있다. 그렇다면 내가 매수하려는 가격은 과연 적정한 것일까? 부동산 가격은 ‘호가 > 매도희망가 > 시세가 > 급매가 > 공매가 > 경매가’ 순서대로 싼 게 통례이다. ‘호가’는 팔려고 내놓은 부동산 값이라기보다는 일단 거래되는 금액보다 조금 비싼 값에 내놓은 가격이다. 만약 호가와 매도희망가로 매입했다면 비싸게 주고 산 것이다. ‘시세가’란 최근 그 지역 내에서 자유로운 거래방식으로 형성된 금액으로 이것이 바로 ‘거래시세가’ 개념이다. 이 금액으로 매입했다면 적당한 선에서 매입했다고 할 수 있다.

‘급매가’는 매도자의 급한 사정 또는 특수한 사유에 따라 시장에 내놓을 때의 가격이다. 특별한 사정은 이민, 결혼 같은 개인적인 사유와 투자목적으로 여러 주택을 매입한 다주택자가 세금 문제 등으로 내놓은 매물, 상속ㆍ증여받은 부동산이나 경공매로 매입 후 시세 구현 후 처분하는 부동산, 투기목적으로 단기간 팔고사고를 반복한 후 차익을 얻은 후 내놓은 부동산, 강화된 규제 때문에 규제회피 수단으로 내놓은 단기성 매물 등을 꼽을 수 있다. 또 ‘공매가’와 ‘경매가’는 세금체납 또는 과다한 대출 때문에 헐값에 처분하려는 위험성(?) 높은 부동산을 처분할 목적으로 매도하는 부동산의 가격이다. 부동산시장에서 좋은 값으로 부동산을 매입하려면 최소 ‘시세가’ 정도에서 매입해야 한다.

공시지가의 투자 활용법

토지투자와 공시지가의 함수관계: 공시지가는 국토교통부 장관이 전국에 있는 토지를 조사 평가해 공시한 표준지의 단위면적당 가격이다. 다시 말해 정부에서 정한 땅값인데, 이렇게 공시지가를 정하는 이유는 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 기준으로 삼기 위함이다. 이 공시지가를 조금 더 자세히 이야기하자면, 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눠 볼 수 있다. 보통 우리가 한 지역의 공시지가를 알아보기 위해서는 그 표준이 되는 것이 필요하다. 그래서 국토교통부 장관은 전국의 개별토지 중에서도 대표성이 있는 토지를 추려 표준지공시지가를 공시한다. 한편 개별공시지가는 이 표준지공시지가를 기준으로 적정가격으로 평가하게 된다. 이런 식으로 산정된 것이 공시지가인데, 초보투자자들은 가끔 토지의 땅값을 알아보다가 ‘공시지가’를 발견하고서 그것을 기준으로 삼아 원하는 지역의 땅값을 알아보는 실수를 범하기도 한다. 이것을 ‘실수’라 말하는 이유는 대개의 공시지가는 실거래가에 비해 터무니없이 저렴하게 공시하고 있기 때문이다. 공시지가와 실거래가는 전혀 다르다. 이는 호재가 많다고 알려진, 예를 들어 당진, 부안, 세종, 제주, 평택 등 현재 개발이 한창 진행되는 지역일수록 그 격차가 크다.