35세 인서울 청약의 법칙

35세 인서울 청약의 법칙

박지민 지음

매일경제신문사 / 2018년 5월 / 196쪽 / 14,000원





PART 1. 청약, 이것만은 무조건 알아야



청약 A부터 Z까지

집을 구매한다는 것은 대부분의 사람들에게 가장 큰 가계지출일 수밖에 없다. 집을 구매하는 여러 방법이 있지만, 그중에서 초기 자금이 가장 적게 드는 구매방법은 아파트 청약이다. 청약을 통해 많은 사람들이 비교적 적은 자금으로 내 집을 마련할 수 있지만 그래도 목돈이 드는 건 사실이다. 그만큼 중요하다. 중요한 만큼 확실히 이해해야 실수 없이 그다음 단계로 넘어갈 수 있다.

분양절차: 1순위 청약일을 기준으로 전 주에는 입주자 모집공고가 나면서 주택전시관(모델하우스)이 오픈한다. 특별공급 및 1순위ㆍ2순위 청약 후 그다음 주에는 당첨자발표를 하고, 계약은 그로부터 1주 내지 2주 후에 진행하게 된다.

자금확인: 아파트 청약하기 전에 점검해야 할 가장 기본적이면서 필수적인 내용이다. 당첨이 되고 나면 얼마가 필요한지, 중도금 대출은 얼마나 가능한지, 잔금 때 필요한 돈은 얼마인지 말이다. 대부분의 경우 총 분양가 대비 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠진다. 계약금은 분양계약 체결 시에 10%를 완납하는 경우도 있고, 또는 1~2차로 분할납부하는 경우도 있다. 아주 드물게는 계약금이 15%, 20%인 경우도 있다. 그러니 총 분양대금의 10%는 필수로 준비한다. 총 분양가가 6억 원이라면 계약금은 6,000만 원이 필요하다.

다음은 중도금 대출 가능 여부와 그 액수인데 8.2대책 후로 조금 복잡해졌다. 서민 실수요자라 함은 무주택세대주이면서, 부부 합산 연소득이 6,000만 원 이하에, 주택가격이 투기지역ㆍ투기과열지구 6억 원 이하, 조정대상지역 5억 원 이하의 조건을 동시 충족해야 한다. 그렇지만 이 조건에 부합하는 예비청약자 수는 많지 않기 때문에 주택담보대출을 기존에 보유하고 있지 않다는 가정하의 경우로 예를 들어보자.

※ 투기지역: 서울특별시 분양가 6억 원 아파트

① 계약금: 6,000만 원 필요

② 중도금: 2억 4,000만 원 대출 가능(6억 원×40%) / (대출 안 나오는) 1억 2,000만 원 필요③ 잔금: 1억 8,000만 원 필요(6억 원×30%)

총 분양가의 40% 중도금 대출이 가능하다면 분양권 상태에서 필요한 자금은 1억 8,000만 원(①+②)이다. 중도금 대출 실행 후에 입주까지 본인의 부채 상황이 변경이 없다면 중도금 대출 금액만큼 잔금 대출로 전환이 가능하다. 잔금 납부 후에 입주가 가능하므로 입주 때까지 필요한 자금은 3억 6,000만 원(①+②+③)이다.

임대 시 계획: 분양 받은 아파트에 임대를 줄 경우 최고의 시나리오는 전세금으로 분양 잔금을 치르는 것이다. 임차인이 이사 오는 당일에 전세금 받은 것으로 분양 아파트의 중도금을 상환하고 잔금을 납부하여 근저당을 동시에 말소하면 분양 아파트가 소위 말하는 ‘갭투자’ 아파트가 된다. 앞의 사례를 다시 꺼내 분양가 6억 원 아파트에 전세 5억 4,000만 원을 놓을 경우 현금 흐름을 살펴보자.

※ 투기지역: 서울특별시 분양가 6억 원 아파트

① 분양권 상태에서 필요한 돈 1억 8,000만 원

② 잔금 때 확보되는 현금 1억 2,000만 원(전세 5억 4,000만 원+①-분양가 6억 원)

만약 전세금이 6억 원이라면? 각각의 계산에서 잔금 때 확보되는 현금에 6,000만 원을 더하면 된다. 만약 전세금이 5억 원이라면? 각각의 계산에서 잔금 때 확보되는 현금에서 4,000만 원을 빼면 된다. 이렇게 잔금 때 예상되는 전세금에 따라 현금흐름을 예상하여 필요한 잔금을 준비해야 한다. 전세가 아닌 월세 임차인을 들이게 되면 예상 시나리오는 더 늘어나게 된다.

발코니 확장: 앞에서는 이자비용, 취득세, 각종 옵션을 제외했으나 실제 계산에서는 필수다. 총 분양가의 5% 내외 정도 되는 추가 비용이 발생하는 구조이기 때문이다. 1990년대, 2000년대에 지은 아파트 중에 거실, 주방 쪽 발코니만 남기고 나머지 발코니를 확장한다든가 확장하지 않고 발코니를 그대로 놔두고 창고처럼 사용하는 세대를 볼 수 있다. 최근 분양하거나 입주하는 아파트는 대부분 발코니를 확장한다. 깨알 같은 글씨로 쓰여 있는 아파트 모집공고를 하나씩 뜯어보다가 중간 부분에 ‘발코니 확장금액’이라는 표를 보게 된다.

비용은 역시 단지별로 천차만별인데, 전용면적이 같더라도 건설사에서는 판상형인지 타워형인지 타입에 따라 발코니 확장금액 역시 다르게 책정된다. 통상 1,000만~2,000만 원 내에서 결정된다고 생각하면 계산이 쉽다. 일부 분양 아파트에서는 분양가에 발코니 확장금이 포함되어 있어 별도 금액을 지불하지 않는 경우도 있다.

요즘엔 아파트를 분양 받고 계약할 때 대부분 큰 고민 없이 발코니 확장을 선택한다. 주거의 쾌적성을 위해서다. 1인 주거면적이 1990년에는 9㎡에 불과했던 것이 20년 만에 3배 이상 커진 33㎡로 증가했다. 개인과 국가의 소득이 커지고 주거형태와 삶을 영위하는 방식도 변화한 것이다. 전용면적 84㎡를 확장하게 되면 약 20㎡ 정도 실사용면적이 늘어나는데 이는 차후 아파트 매도가격에도 큰 영향을 미친다.

취득세: 아파트 분양대금을 모두 지불해야 분양 받은 아파트의 소유권 이전등기를 받게 된다. 권리의 형태로만 존재하는 분양권을 실물로 인정받으면서 계약자 명의로 확정되는 과정에서 취득세를 납부해야 한다. 청약하는 시점부터 취득세를 미리 계산해두지 않으면 자칫 추가 비용으로 여겨질 수 있음을 주의하자.

중도금 대출이자: 중도금이란 말 그대로 계약금을 치르고 나서 잔금을 치르기 전 중간에 지불하는 돈이다. 일반 매매계약을 체결할 때 중도금을 치르는 것처럼 분양권 역시 중도금을 납부한다. 총 분양가 대비 계약금 10%, 중도금 60%(6회 분납), 잔금 30% 식이다. 아파트 분양 대금 전체를 현금으로 납부하는 것은 물론 가능하다. 자금이 넉넉해도 가계 현금 흐름이 막히거나 목돈이 필요할 경우에 대비해 중도금 대출을 받기도 한다. 중도금 대출을 받지 않고 중도금을 일시에 납부하면 그만큼의 이자발생 비용을 차감 받기도 한다. 이것을 선납할인이라고 한다.

계약자 각자가 중도금 대출을 받기 어렵기 때문에 분양 아파트 계약자를 한데 묶어서 한 개 또는 여러 개의 은행이 대출을 한꺼번에 실행해주는 것이 일종의 룰이 되었고, 이것을 중도금 대출이라고 한다. 그만큼 대출이자가 싼 편이다. 통상 1%가량 차이가 난다.

견본주택을 방문하거나 안내 책자를 보면 ‘중도금 무이자’, 또는 ‘중도금 이자후불제’라는 문구를 자주 접하게 된다. 중도금 대출을 받지만 그에 발생하는 이자를 대출자가 부담하지 않는 경우 중도금 무이자라고 한다. 중도금 이자후불제는 중도금에 대한 이자를 매월 납부하지 않고 중도금 대출 상환 시에 중도금 대출을 실행한 날부터 대출을 상환한 날까지 발생한 이자를 한꺼번에 납부하는 것이다.

세상에 공짜는 없고 부동산에서는 더더욱 공짜가 없기 때문에, 중도금 무이자인 경우 이미 그에 준하는 금액이 분양가에 녹아들었다고 생각해야 한다. 조삼모사 격이지만 훗날 목돈으로 느껴질 중도금 이자후불제 금액보다는 중도금 무이자가 체감상 돈을 절약하는 느낌이 든다.

모집공고 보는 법: 모집공고를 안 보고 청약하는 것은 ‘묻지마 청약’이다. 굉장히 위험하다. 나침반 없이 항해하는 것이나 다름없으며 레시피 없이 요리하는 것과 같다. 모집공고에는 해당 아파트 청약에 대한 모든 것이 명시되어 있다. 그런 만큼 꼭 체크해야 할 중요 사항이 있다. 계속 바뀌는 부동산 정책을 반영하는 것이기에 분양 지역마다 달리 적용하는 청약 1순위 조건, 전매조건, 당첨자 선정 방법이 안내되어 있고, 부정행위 적발 시 처벌 받는다는 무시무시한 내용도 포함돼 있다.

요약 - 어떤 법령을 적용 받는지, 어느 지역 거주자가 청약 가능한지, 거주요건은 어떻게 되는지, 예비당첨은 몇 % 뽑는지, 1순위 청약 조건과 전매 사항 등 기본적인 청약 매뉴얼에 대한 내용이다.

공급내역 - 공급내역엔 전용면적, 공급면적, 대지지분, 분양가, 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금에 대한 내용이 담겨 있다. 분양가를 정리해 놓은 각종 매체를 보면 이 부분을 참고하여 3.3㎡당 가격을 산출한다.

특별공급 - 특별공급은 크게 네 가지로 나뉜다. 기관추천(장애인, 중소기업, 국가유공자, 장기복무군인), 다자녀, 신혼부부, 노부모부양이다. 일반청약과는 조금 다른 청약기준을 제시한다. 공통조건은 청약자를 포함한 모든 세대원이 무주택이어야 한다는 점과, 과거 특별공급에 당첨된 자와 그 세대에 속하는 자는 신청할 수 없다는 점이다. 특별공급 대상자ㆍ신청기관마다 제시하는 가점기준표가 별도로 있다. 노부모부양은 일반청약 가점표를 따른다. 일반적으로 노부모 부양 특별공급과 다자녀 특별공급의 경쟁이 덜한 편이다.



PART 2. 청약 당첨은 결코 운이 아니다



실수요자에게 찾아온 절호의 기회

2016년 11월 3일에 발표한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택 시장의 안정적 관리방안(이하 11.3대책)’에서 조정대상지역이라는 새로운 규제지역이 발표됐다. 실수요에게 의미가 큰 것은 청약 1순위 자격조건의 제한이다. 세대주만 청약을 할 수 있고, 같은 세대에서 5년 이내로 다른 주택 당첨 이력이 없어야 한다. 세대주와 세대원 모두 해당된다. 또한 세대 구성원 모두 1주택만 보유하거나 무주택이어야만 1순위 자격을 부여 받게 된다. 실수요자에겐 양날의 검으로 다가왔다.

세대주가 아닌 자: 11.3대책 전에는 한 세대에 만 19세 이상의 세대원이 여러 명이라도 청약통장을 보유하고 납입조건을 갖추었다면 세대주와 함께 청약이 가능했다. 하나의 분양아파트에 가족들의 중복 당첨되는 일도 비일비재했다. 이제는 세대주 조건을 갖춰야 하며, 세대주를 변경하려면 ‘민원24’에서 온라인으로도 가능하다.

5년 이내 재당첨 제한: 5년 내 재당첨금지 조항에서 넘어진 실수요자들이 많다. 이전에 당첨되고서 사정상 계약을 포기한 후 무주택을 유지해도 재당첨금지에 포함되며, 당첨자가 입주하지 못하는 상황에서 분양권 전매후 무주택자가 되었어도 재당첨금지에 해당한다.

분양권 전매제한: 투자자에게 충격을 준 것은 전매제한이다. 부를 축적하기 위한 징검다리용으로 분양권 투자를 하려고 했던 투자자들은 소유권 이전 등기까지 분양권 매매를 못하기 때문에 청약 시도조차 못 하는 상황이 됐다. 잔금 여력이 충분치 않은 청약자들은 입주 시 전세보증금을 잔금만큼 충분히 받을 확신이 없다면 청약이 애초부터 불가하다.

11.3대책 전에 분양했던 아파트는 수분양자에 한해 1회 전매가 가능하다. 이를 거꾸로 생각해 보자. 11.3대책 전 분양했던 아파트를 매수하려는 사람은 무조건 실수요자여야만 한다. 전매 가능한 분양권을 취득 후엔 다시 전매가 불가하므로 이를 되팔아 시세차익을 남기려는 투자수요의 진입을 원천 차단하게 된 것이다. 이러한 이유 때문에 1순위 청약 규제와 전매제한은 당시 청약시장을 완전히 얼어붙게 했다. 11만여 세대를 수용하는 동탄2신도시의 청약 열기를 완전히 잠재웠고, 그와 맞물려 서울 강동지역 배후지로 유망한 다산신도시의 거센 청약 분위기도 잔잔해졌다.

내 가점을 계산해보자

청약통장의 종류: 본인이 갖고 있는 청약통장이 어떤 종류인지조차 모르는 예비청약자가 태반이다. 2015년 9월 1일부터 청약저축, 청약예금, 청약부금의 신규가입이 중단되었다. 청약통장을 그 이후에 만들었다면 그 통장은 무조건 ‘주택청약종합저축’이다. 주택청약종합저축은 2009년 5월부터 가입을 시작했다. 그즈음에 청약통장을 만들었다면 은행직원에게 “이 통장은 만능이에요.”라는 멘트를 들었을 것이다. 내가 갖고 있는 통장이 어떤 건지 모르겠다면 모바일ㆍ인터넷뱅킹으로 확인해보자.

청약통장의 변경: 청약통장은 두 가지 경우에만 변경 가능하다. 청약저축과 청약부금을 청약예금으로 변경할 수 있다. 한번 전환한 통장을 되돌리는 것은 불가능하다. 청약저축은 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 85㎡ 이하 국민주택에만 청약할 수 있다. 청약부금은 85㎡이라 민영주택(국민주택을 제외한 주택)에만 청약 가능하다.

서울, 인천, 수도권 내 청약자들은 민영아파트를 훨씬 선호하기 때문에 청약통장 전환을 고민하기 마련이다. 납입기간과 횟수 기준으로 분양하는 국민주택 자체가 적기도 하고 입지 좋은 국민주택에 당첨되기 위해서는 최소 15년, 180회 이상 납입해야 가능성을 점칠 수 있기 때문이다. 30~40점대의 가점이라도 서울, 인천, 수도권 아파트 분양에 희망을 걸 수 있다. 따라서 다시 되돌릴 수 없는 청약통장 변경에 대해 신중히 생각하고 결정해야 한다.

무주택기간: 무주택기간은 청약자 및 배우자를 기준으로 산정한다. 무주택을 유지하면서 청약자의 만 30세 연령부터 현재까지의 기간이다. 주택을 소유했었다면 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 날부터 무주택 기간을 계산한다. 주택을 소유한 적이 없는 청약자가 만 34세라면 무주택기간 가점은 10점이 된다. 만약 만 30세가 되기 전 혼인을 했다면 혼인 신고일로부터 만 기간을 계산한다. 만 26세에 결혼하여 부부가 무주택을 유지하면서 현재 만 34세라면 무주택기간은 8년으로 18점의 가점을 부여 받는다. 이때에 배우자의 연령은 무관하다.

무주택기간으로 간주하는 몇 가지 경우가 있다. 입주자 모집공고일 기준 전용면적 60㎡ 이하 주택을 1호만 소유하면서 수도권은 1억 3,000만 원 이하, 비수도권은 8,000만 원 이하인 경우 무주택으로 간주한다. 공시지가 기준이고 국토교통부에서 확인 가능하다. 또한 상속으로 공유지분을 취득한 상태(유주택)에서 분양 당첨을 받았다면 부적격통보를 받게 되는데, 부적격통보를 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 당첨으로 인정받는다. 일반청약 시 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우에도 무주택으로 본다.

부양가족수: 배우자는 부양가족에 포함된다. 사정에 의해 서로 다른 주소지에 세대가 분리되었어도 청약에서 부부가 한 몸으로 간주되기 때문에 부양가족으로 인정한다. 남편이 청약할 때는 부인이 부양가족으로 인정되고, 반대로 부인이 청약할 때는 남편이 부양가족이 된다. 세대주 여부와는 관계없다.

직계존속은 청약자 본인부터 위의 친족, 즉 본인을 출산한 부모, 조부모를 말한다. 직계존속이 부양가족으로 인정받으려면 청약신청자가 세대주여야 하고, 직계존속이 같은 주민등록등본에 3년 이상 등재되어 있어야 한다. 배우자 분리세대의 경우 세대주가 배우자여야 하고 마찬가지로 직계존속이 3년 이상 주민등록등본에 함께 등재되어야 한다.

직계비속은 청약자 본인부터 아래의 친족, 즉 본인을 통해 출산한 자녀, 손자녀를 말한다. 직계비속이 부양가족으로 인정받으려면 동일주민등록등본에 만 30세 미만의 미혼자녀가 등재되어 있어야 한다. 배우자 분리세대인 경우 배우자 등본을 포함하며, 미혼자녀가 만 30세 이상인 경우 1년 이상 같은 주민등록등본에 함께 등재되어야 한다. 손자녀의 경우 부모가 모두 사망한 경우 미혼인 손자녀는 부양가족으로 인정받는다.

당첨 커트라인 미리 예상하라

히스토리 들추기: 어떤 부동산 투자종목이든 매수 대상지가 있을 때 인근의 거래사례 비교가 가장 쉬우면서도 정확하다. 현장에 가지 않아도 국토교통부 실거래가 조회와 인터넷 시세조회로 손쉽게 비교할 수 있다. 청약에 적용해보자. 관심 청약지 인근에 최근 분양했다면 가장 좋다. 부동산 분위기가 초단기간에 출렁이긴 힘들기 때문에 적절한 비교 대상이 된다. 먼저 분양했던 아파트 분양가를 토대로 당시 청약 분위기가 기준점이 된다. 만약 주변 시세보다 저렴하게 분양했다면 청약 과열 뉴스기사를 보았을 거고, 비싸게 분양했다면 미분양 소식을 접하게 되었을 거다.