나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다

나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다



이나금 지음

나비의 활주로 / 2018년 4월 / 306쪽 / 16,000원



PART 1 나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다



13년 전, 나는 아이의 분유 값을 걱정하는 아줌마였다: 13년 전, 당시의 나는 행복하지 않았다. 직장인 시절 적지 않은 연봉을 받았지만 결혼과 출산을 위해 퇴사했고, 남편의 월급에만 의지해 분유 값을 걱정해야 했다. 13년이 지난 현재 나는 돈과 시간의 구속에서 벗어나 마음껏 삶을 누리고 있다. 조금도 잘날 것이 없었던 나는 부동산이라는 도구를 통해 가만히 있어도 여러분이 받는 연봉 이상의 수입을 매월 벌어들인다. 또 부동산 시행 및 컨설팅 회사를 운영하며 발생하는 사업소득은 따로 있다. 또한 ‘부동산 여왕 이나금’이라는 브랜드를 내세운 강연으로 적지 않은 강연료 수입을 올리고 있다.

근래에 들어 나는 특별한 사명감이 하나 생겼다. 대한민국의 1천만 직장인들이 돈 때문에 우울해하거나 힘들어하지 않고 시간이 주는 속박에서 벗어나 인생을 아웃소싱하여 진정으로 행복한 삶을 누렸으면 좋겠다는 바램이다. 그래서 나는 이 책 안에 내가 13년이 걸려 부자가 되었던 방법을, 다른 이들은 3년 안에 완성할 수 있도록 나의 모든 투자 노하우와 정보를 담았다. 여러분도 지금 당장 부자가 되기 위한 노력을 시작했으면 한다. 평범했던 내가 했다면 그 누구든 할 수 있다고 나는 믿는다.

나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다: ‘쇼핑’ 하면 무엇이 떠오르는가? 백화점이나 대형마트에 가서 하는 쇼핑이 떠오를 것이다. 가정주부라면 홈쇼핑을 떠올릴 테고, 젊은 층은 인터넷 쇼핑을 떠올릴지 모른다. 그 어떤 방식이 되었든 공통점이 있다. 돈만 있으면 누구나 할 수 있고, 누구나 하고 싶어 하는 게 바로 쇼핑이라는 사실이다. 그런데 부동산 투자도 쇼핑하는 것과 같다. 내가 부동산을 쇼핑에 비유하는 까닭은 부동산이 그만큼 재미있고, 쉽고, 매력적이라는 점을 강조하고 싶어서다.

아니 부동산 투자는 쇼핑보다 더 쉽고 쇼핑보다 더 재밌다. 부동산 공부와 전문가와의 컨설팅을 통해 부동산 1만 시간의 법칙을 최대한 빠른 시간 안에 자신의 것으로 만들고, 이를 바탕으로 3년 안에 3억이라는 종자돈을 모을 수만 있다면, 월급 말고 월세만 매월 500만 원씩 받는 ‘부유한’ 월급쟁이가 될 수 있다. 그리고 이를 기반으로 500만 원을 넘어 천만 원 그리고 그 이상의 수입원을 새로 창조해 낼 수 있다. 그 후 우리를 기다리는 것은 그토록 진정으로 원했던 ‘행복한 삶’이다. 나 역시 지금 부동산 쇼핑으로 많은 시간을 아웃소싱하고 산다. 읽고 싶은 책을 맘껏 읽고 책도 쓰고 투자 스케줄과 강연 스케줄을 내가 스스로 결정한다. 즉 삶에 있어 모든 선택에 ‘자기결정권’을 가지고 산다.



PART 2 빠르게 부자 되는 8가지 부의 공식



모든 힌트를 제시하는 도시기본계획: 부동산 투자는 기본이 되는 원칙을 알아야 하고, 방대한 정보 역시 나에게 맞게 편집이 되어야 하며, 이 정보에 맞게 자금 역시 편집된 상태에서 시작되어야 한다. 그런데 그중에서도 핵심이 되는 기본이론을 제대로 숙지하는 게 중요하다. 우선 이해하기 쉽게 핵심 기본 이론을 ‘상수’라고 하고 정책이나 트렌드 등을 ‘변수’하고 하자. 물론 이 책에서 상수는 시간적으로 약 10년간을 의미하며 변수는 시시때때로 나타나는 상황들을 의미한다. 부동산 투자는 먼저 기본적인 ‘상수’가 되는 ‘원칙’을 이해해야 한다. 그 원칙에 정책이나 트렌드, 환경 등 변수를 대입해서 나에게 맞게 투자를 해야만 어떤 상황에도 흔들림 없는 투자가 가능하다.

그런데 그 상수 중 첫 번째가 도시기본계획이다. 지금부터 소개할 내용들은 일부를 제외하고 전부 2030도시기본계획에 의거, 설명될 것이다. 부동산 시장에서 가격에 크게 영향을 주는 것이 인구 변화와 교통의 개선이다. 즉 공급 대비 수요가 얼마나 있냐에 따라 가격은 올라가기도 떨어지기도 하고 보합이 되기도 하며, 교통축이 강남이나 판교냐, 혹은 시청 및 여의도 등 직장을 많이 두고 있는 도심으로 뻗어갈 수 있느냐 등에 따라 가격이 우상향 할지가 결정된다. 또 신도시일 경우 자족기능을 하는 산업단지의 유무가 중요하며 도심권으로 교통축 접근이 30분 이내인지에 따라 가치가 결정된다.

한편 모든 부동산은 ‘선 계획 후 개발’이다. 도시에 맞게 효율성 있는 계획을 하고 그 다음 개발이 진행된다. 도시의 인구, 산업, 교통까지를 포함한 이런 선 계획을 각 특별시 또는 지자체별 도시기본계획이라고 이해하면 된다. 그렇다고 전국 도시별 기본 계획을 다 알아야 할 필요는 없으며, 핵심 지역의 기본계획을 바탕으로 투자에 임한다면 정책에 일희일비하는 일은 없을 것이다.

보이지 않는 것에 투자하라: 많은 사람들이 눈에 보이는 상가를 사고, 이미 완성이 된 실체가 있는 아파트 등의 부동산을 충분한 가격을 주고 산다. 그러면서 투자라고 믿어버린다. 그런데 투자란 싸게 사서 시장가격에 되팔아서 수익을 내거나 평가이익을 높게 내서 지렛대 원리로 그 자금을 활용하여 또 다른 부동산에 투자를 함으로써 아웃소싱할 대상을 늘려가는 것이다. 과거의 가격으로 현재를 평가하고 그 현재는 언제나 눈에 자주 보이는 대상이라면, 그것은 투자라기보다는 소유의 형태에 가깝다. 그러니 가격 상승은커녕 소유하면서 세금 내느라 골치가 아프고, 소유 자체가 고통이 된다.

부동산은 보이지 않는 미래를 보고 현재에 투자를 해야 한다. 허허벌판의 점포택지를 사서 3년 후에 시세차익 3억을 벌고 싶다면 말이다. 아니면 4억짜리 아파트를 분양받아서 2년 후 입주할 때는 시세가 6억이 되는 경험을 하고 싶다면 말이다. 아니면 점포주택 짓는데 레버리지로 자기 자본 5억이 들어갔는데, 월세를 받다 매매하여 3년 안에 그 차익을 10억 이상 내면서 진정으로 인생을 아웃소싱하고 삶의 자유를 얻으려면 말이다. 물론 당장 눈에 보이는 것 중에도 좋은 물건은 많다. 그러나 투자자금 대비 실현할 수익은 대부분 낮은 것이 사실이다. 또한 필요자금이 많이 들어가니 기회적인 측면에서도 제약을 많이 받는다. 지금은 보이지 않는 것에 투자할 수 있는 용기와 지혜가 필요하다.

부동산은 레버리지 개념에 가장 잘 어울리는 투자 도구이다. 특히 대한민국 사회에서는 더욱 그렇다. 부동산의 그래프는 오늘도 우상향하고 있기 때문이다. 부동산이라는 도구를 잘 활용한다면 얼마든지 적은 시간과 자본으로도 기하급수적으로 돈을 벌 수 있다.

소비자 가격이 아닌 생산자 가격으로 매입하라: 부동산이 소비재가 아니라 투자재라는 개념으로 접근한다면 결국 부동산 투자 또한 “싸게 사서 시장가격에 되팔아 그 차익을 남기는 것”이다. 그렇다면 가장 싸게 사는 방법은 무엇일까? 우리가 사용하는 모든 생필품들은 일정한 수준에서 가격대가 형성되어 있다. 그런데 거기에 들어가는 원가는 그 가격에 비해 한참이나 낮은 경우가 많다. 시장에 나오더라도 최초로 시장에 나오는 시점, 즉 생산자 가격 또한 시세와는 차이가 많다. 따라서 부동산을 싸게 사려면 최대한 생산자 가격에 가깝게 매입을 해야 한다. 그러면 어떤 부동산이 이에 해당할까?

첫째, 부동산 사무실에만 나오는 ‘급매’ 물건이다. 이 급매라는 말에는 경매 나가기 일보 직전의 물건부터 이혼 중인 부부의 물건, 현금은 없고 부동산만 소유한 사람들의 상속물건 등 다양하다. 따라서 관심 지역 공인중개사와 친해져야 한다. 둘째, 대물 물건이다. 시행사에서 공사 대금을 시공사에 주지 못할 경우 어쩔 수 없이 사업 진행 중인 물건으로 대체할 경우가 많은데, 이 물건들은 시공사 사정상 빨리 현금화해야 하는 경우가 많다. 그래서 시장가격보다 낮게 살 수 있는 기회가 투자자들에게 온다. 셋째, 시행사에서 분양을 하고 남은 물건이다. 회사는 이렇게 남은 물건을 빨리 처분하고 다음 사업을 진행해야 하는 경우가 많은데, 이때 우리같이 컨설팅을 하는 회사에 많은 의뢰가 들어온다. 소형아파트부터 오피스텔, 특히 상가의 의뢰가 많은 편이다. 넷째, 시행처, 예를 들어 한국토지주택공사나 경기도시공사 등에서 입찰 또는 추첨을 통해 물건을 취득하는 방법이다.

다섯째, 목적이 같은 사람들끼리 힘을 뭉쳐서 하는 공동구매를 통해 시장가격보다 낮은 가격으로 매입하는 방법이다. 여섯째, 아파트 분양권 투자다. 물론 투기수요 억제책인 8ㆍ2대책으로 인해 투기지역이나 투기과열지구 조정지역에서는 분양권 전매 제한으로 기회가 많이 줄었다. 하지만 광역교통망이나 지역개발을 통해 가치가 올라갈 수 있는 수도권이나 지방에는 가능한 투자다. 예를 들어 영종도나 김포, 혹은 서해축 개발지역들인 시흥이나 수원, 그리고 용인 등이 해당이 된다.

일곱째, 가장 보수적이며 가장 일반적인 투자 방법인 재건축이나 재개발을 통한 아파트 투자나 상가 투자다. 여덟째, 신도시 조합원의 권리를 매입하는 것이다. 신도시에서는 기존에 거주하던 원주민들에게 생활대책의 일환으로 보상 외에 신도시가 형성될 지역에 점포 겸용 단독주택을 감정가격으로 받을 수 있는 자격을 부여해 준다. 이 중에는 자금이나 기타 여러 가지 이유로 매매로 나온 물건들이 있다. 아홉째, 도시개발사업의 일환인 지역주택 조합의 자격이 되어 아파트를 낮은 가격에 구입하는 방법이다. 필자는 구도심의 지역주택조합방식보다는 신도시에서 이루어지는 지역주택방식으로 분양 시 적극 청약하라고 한다. 예로 송도나 평택 지제역 주변 등 도시개발로 진행되는 지역은 향후 전망이 밝다.

종자돈이 적다면 종자돈을 키우는 투자부터 시작하라: 보통 직장인들의 투자 가능한 종자돈의 규모는 자신의 집을 제외하고 평균 5천만 원 이내다. 그래서 선뜻 투자를 할 수 없다고 말하고 이것마저 잃게 될까 봐 노심초사하고 두려워한다. 그런데 부동산 투자는 돈만으로 하는 것은 아니다. 예를 들어 3천만 원밖에 없는 사람이 투자를 할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 완성된 부동산만 안전하다고 믿는 사고로 인해 접근을 못할 뿐이다. 미완성 부동산은 때에 따라 자기 자본 1천만 원만 있어도 할 수 있는 것이 있다. 종자돈 늘리기는 자기자본이 최소로 들어가는 미완성 부동산에서 하는 것이 가장 효율이 높다. 자기자본은 조금 들어가고 시간이 지남에 따라 완성으로 개발이 가시화되어 가치는 급상승하기 때문에 소액투자치고 아주 높은 수익이 보장 된다.



PART 3 똑똑한 투자물건 8가지 키워드



아파트, 오피스텔 분양권 투자: 부동산 투자라고 하면 무엇이 먼저 떠오르는가? 대부분의 사람들은 일단 아파트를 먼저 떠올린다. 하지만 주의해야 할 점이 있다. 자신이 투자를 하는 것인지, 단순히 거주의 개념으로 소유를 하는 것인지 혼동해서는 안 된다는 사실이다. 필자를 만나러 오는 사람들과 직부연(직장인을 위한 부동산 투자 연구소) 카페 회원들을 대상으로 “투자의 개념으로 보유 중인 아파트의 실제 평가이익이 얼마나 올라갔는가?”라고 물으면, 대다수의 사람들은 “매입가와 비교할 때, 억대의 평가이익은 없다.”라고 대답을 한다. 그런데 평가이익이 올라가면 담보대출을 통해 또 다른 투자를 위한 종자돈을 마련할 수 있다. 따라서 특히 직장인들에게 똑똑한 내 집 마련은 필수다.

그렇다면 어떤 방법으로 똑똑한 내 집 마련을 하는 것이 현명할까? 바로 미완성 물건인 ‘분양권’이다. 만약 분양자격이 되지 않아 투자할 수가 없는 상황이라면 지역 부동산과 친분을 유지해서 전매 가능한 시점에 분양권을 사서 입주하는 전략도 괜찮다. 그리고 추후 교통 환경이 개선될 여지가 있거나 산업단지가 들어설 지역에서 저평가된 아파트나 미분양을 사는 것도 하나의 훌륭한 방법이다.

신도시 점포 겸용 단독주택: 점포 겸용 단독주택은 쉽게 말해 상가주택을 의미한다. 보통 1층은 상가로 짓고, 그 위로는 주거 기능의 원룸이나 투룸 또는 쓰리룸을 지어 임대와 자가 거주를 한다. 참고로 구도심인 경우 상권의 확대로 인해 기존의 단독주택을 리모델링하거나 신축의 방법으로 임대료의 비율이 높은 1층은 상가로 바꿔 수익률을 높인다. 그러나 직장인들에게는 초기자본금 등 평단가가 높기 때문에 하고 싶어도 그림의 떡인 경우가 대부분이다. 그래서 필자는 신도시의 점포 겸용을 추천한다. 일단 초기자본이 적게 들어가고, 중도금 역시 아파트 분양권처럼 분납으로 납부하기에 부담이 적을뿐더러, 신도시가 완성되어 갈수록 가치가 계속 오른다. 신도시에서 점포 겸용 단독주택을 받을 수 있는 방법은 두 가지다. 조합원 자격을 갖추어 한국주택도시공사나 각 지자체 도시공사로부터 감정가격으로 권리(일명 물딱지)를 받아 추첨 일까지 기다렸다가 추첨으로 토지를 분양받아서 건축을 하는 경우와 조합원분 이외 일반분양분을 추첨이나 입찰을 통해 분양받아 건축을 하는 경우다.

아파트 단지상가: 수익형 부동산 중 대표적인 것이 바로 상업용 시설이 들어서는 상가다. 입지와 성격에 따라 중심 상가, 근린 상가, 테마 상가, 주상복합 상가, 역세권 상가, 단지 내 상가 등으로 구분을 한다. 직장인들이 큰 리스크 없이 접근을 할 수 있는 단지상가를 보자. 통상적으로 좋은 단지 내 상가의 기준은 10가구당 1개의 점포가 있어야 하고, 이면 도로를 끼고 있어서 일정 부분 유동성을 지니고 있어야 하며, 2층 규모라면 엘리베이터가 있는 것이 가장 좋다. 또한 퇴근길 동선에 있는 것이 좋으며 계단이나 완충녹지가 없어 접근이 편리한 상가가 좋다. 최근 서울 수도권의 웬만한 지역 아파트나 오피스텔의 분양권이 전매 제한으로 인한 투자가 자유롭지 못한 상태에서, 단지상가는 규제에서 벗어나 있어 제대로 된 접근을 한다면 재미있는 투자가 가능할 것이다.



PART 4 부동산 부의 진입로 5단계



서울 포함 핵심지역 도시기본계획에 따른 투자 방향: 서울은 크게 3개의 도심을 삼각형으로 중심에 두고, 동서남북으로 5개의 권역을 두고 7개의 광역중심지를 두어 수도권과 광역교통망을 통해 연결이 되도록 배치했다. 여기에 3개의 도심과 7개의 광역중심 사이사이에 12개의 지역중심을 배치함으로써 공간을 효율적으로 개발하도록 설계했다. 최근 서울시는 서울 도시기본계획을 5개 권역 생활권과 역세권을 고려한 116개 지역 생활권역을 계획 및 수립하였다. 5개 권역별 발전 구상도는 ‘서울도시계획 포털’ 홈페이지에 잘 나와 있다.

한편 서울은 최근 ‘서울생활권 계획’의 후속조치로 관악, 금천, 동작구(서남권)와 광진, 성북구(동북권) 등 5개 자치구에 축구장 33개 면적의 상업지역 가이드라인을 발표했다. 이에 따라 각 자치구에서 할당받은 면적에 한해 준주거지역 등을 상업지역으로 용도변경을 할 수 있게 되었다. 이렇게 되면 편의시설 증가라는 주변개발 호재로 유동인구가 증가하게 되고 수요증가로 집값도 상승하게 된다.

이제 7개 광역중심지 중 서북권에 있는 상암, 수색을 살펴보자. 상암은 산업단지와 함께 수색보다 먼저 개발이 되었다. 그러한 이유로 상암의 랜드마크인 월드컵아파트의 가격은 꾸준히 올라가고 있다. 반면 수색은 뉴타운 정비 지역으로 묶인 채 한동안 정체되어 있다가, 작년부터 청약시장에서 수십 대 일에 이를 만큼 인기가 높아져 내 집 장만을 하려는 사람들이 많이 몰리고 있다. 왜 그럴까?

현재 수색은 대규모 개발 가용지를 활용하여 서울 대도시권 서북 지역의 광역적 고용기반 지역으로 구축하겠다는 계획에 의해 수색역세권 개발이 추진되고 있다. 즉 역세권 개발을 통해 상암DMC와 수색을 연결시켜 개발하여 지역 발전을 도모한다는 것이다. 그래서 상암월드컵아파트의 시세보다 낮게 분양했던 수색의 아파트 분양권이 날개 돋친 듯 가격이 치솟고 있는 것이다. 또 이 개발에 힘입어 고양시 개발축 선상에 있는 향동신도시의 부동산도 상승장이다. 물론 향동지구는 고양시 2030계획의 주 개발축 선상에 있는 곳이기도 하다. 이런 곳에서 내 집 장만을 분양권으로 한다면 3년 후 내 집으로 누리는 평가이익은 엄청날 것이다. 나에게 상담하러 오는 분들에게 한 달 저축액을 물어보면 대개 평균 100만 원 정도라고 한다. 1억을 종자돈으로 모으려면 10년이 걸린다는 이야기다. 그런데 이렇게 개발중심축이 있는 곳에 잘 받아놓은 아파트는 3년이란 시간 안에 1억 이상을 벌게 만들어 준다.