부자가 된 짠돌이

부자가 된 짠돌이

이대표, 김형일, 하상원 지음

성안당 / 2018년 4월 / 320쪽 / 16,000원





대한민국 대표 짠돌이 이대표의 ‘찌질 탈출기’



부동산은 투자의 대상이 아니다? NO! ‘부동산은 가장 좋은 투자처다’

우리의 삶에서 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 근본 중 하나다. 오죽하면 의식주라는 ‘삶의 필수 3요소’가 있겠는가. 그런데 참 이상하게도 많은 사람들이 집을 사지 말라고 한다. 방송 및 신문에서는 연일 이른바 ‘부동산 거품론’을 쏟아내고, 정부가 앞장서서 각종 부동산 규제 정책을 내놓고 있다. 물론 이러한 일련의 현상들이 부동산의 ‘실거주자’에게 긍정적인 효과를 주기 위한 과정임은 십분 이해한다.

우리가 소중한 가정을 지키고 안정적인 생활을 하기 위해서 내 집 마련은 선택이 아닌 필수이기 때문이다. 단순히 살아가는 데 국한되지 않고, 더 나은 일상을 영위하고자 하는 바람을 갖고 있는 이들에게 부동산은 그 어떤 투자재보다 매력적이고 안정적인 분야다.

나 역시 예전에는 우리나라 대다수 직장인과 마찬가지로 그저 아끼는 것을 최고의 미덕으로 삼으며 살아온 한 명의 ‘짠돌이’에 불과했다. 마이산으로 떠났던 오랜만의 가족 나들이 끝자락에 비싼 숯불갈비 대신 한 그릇에 5,000원짜리 칼국수를 선택할 정도로 미욱스러운 한국판 스크루지였을 따름이다. 그렇게 절약만이 우리 가족의 행복한 미래를 책임져줄 것이란 잘못된 고정관념이야말로 나의 가능성을 철저히 막고 있는 ‘적폐’라는 사실을 그때는 미처 깨닫지 못했다.

3년 전, 나는 그동안 해왔던 수많은 투자(주식, 펀드, 저축 등)를 버리고 부동산 투자‘만’을 해오고 있다. 경매를 시작으로 오랫동안 관심을 갖고 관련 공부를 해온 끝에 내린 부동산 투자에 대한 확신이었다. 처음에는 내가 사는 대구를 중심으로 부산, 경상도의 부동산을 주로 다뤘지만 지금은 전국팔도 모든 지역에 투자를 하고 있다. 여러 투자에서도 손해를 본 적은 없지만, 실제 투자를 경험해보니 부동산이야말로 가장 안정적인 투자재임을 재차 확인할 수 있었다.

무엇보다 부동산 투자의 장점은 ‘아는 만큼 수익을 거둘 수 있다’는 데 있다. 쉽게 말해 부동산 관련 지식과 경험이 풍부할수록 손해를 볼 확률은 그에 반비례해 줄어든다는 의미다. 전업 부동산 투자자를 선언한 이후 난 하루 네 시간 이상 잠을 자본 적이 없다. 주식과는 달리 부동산은 24시간 깨어 있는 생물과도 같은 까닭에 늘 이에 대한 공부를 게을리할 수가 없었다. 항상 실핏줄이 터진 붉은 눈으로 컴퓨터 모니터와 휴대전화 화면을 노려봐도 그렇게 행복할 수가 없었다.

“부동산은 투자의 대상이 아니다.” 물론 나 역시 일정 부분 공감하지만 이러한 명제를 정면으로 반박하고자 한다. 나는 부동산을 세상에 존재하는 수많은 투자재 중 으뜸이라고 생각한다. 부동산 또한 주식, 금, 석유, 공동품 등과 같은 다양한 투자재 중 하나다. 그저 우리 생활에 밀접해 있고 가격이 비싸다는 특징을 갖고 있을 뿐, 투자를 피해야 할 하등의 이유가 없다. 많은 사람들이 이 사실을 알지만 투자하지 않는 이유는 돈은 벌고 싶지만, 그에 따라오는 위험(리스트)을 조금도 감수하고 싶지 않다는 ‘아주 이기적인 투자 기준’이 있기 때문일 것이다.



부동산 의심병 환자 바늘구멍, 나눔부자를 만나다



부동산은 살아 있는 생물(生物)이다

이대표는 과거의 스스로를 가리켜 ‘부동산 의심병 말기 환자’라고 부른다. 물론 이대표뿐만 아니라 부동산에 대한 의구심을 갖는 것은 대다수 국민들도 마찬가지일 것이다. 불과 3년 전만 해도 이 대표에게 집은 투자의 대상이 아닌 자신과 가족들의 행복한 삶을 위한 최소한의 안전장치였다.

이대표가 쓰디쓴 첫 부동산 매매의 실패를 딛고 구입한 두 번째 보금자리는 ‘래미안부평 조합원 입주권’이었다. 2017년 12월 현재 33평 기준, 약 4억 8,000만 원에 거래되고 있는 래미안부평의 당시 구입 가격은 프리미엄 1,900만 원을 포함해서 총 3억 3,900만 원. 단순 계산만으로도 4년 만에 1억 4,100만 원의 수익을 창출한 것이다. 그때만 해도 주변 지역에 대한 개발 호재가 그다지 많지 않아 아파트 자체가 미분양이었고 조합원 물건을 구입했기 때문에 시세보다 저렴하게 구입할 수 있었다.

다수의 외면을 받았던 래미안부평은 현재 아파트에서 도보 5분 거리에 지하철 7호선과 인천지하철 1호선이 지나는 더블역세권이며 공급이 부족한 부평 지역에 공급된 새 아파트다. 광장주유로로 알려진 빈민가에서 래미안 브랜드로 새로 태어난 이 아파트야말로 일신우일신, 어제와 오늘이 다른 살아 있는 생물(生物)이다.

아파트 매매의 핵심을 파악하라

이제 부동산 전업 투자자로 거듭난 이대표는 당시 부동산 매매 과정을 복기하며 아쉬운 마음을 숨기지 못했다. 래미안부평 거래 시 이대표는 소개만 하고 0.4퍼센트의 중개료를 받아가는 부동산 소장님이 하는 일 없이 돈을 많이 받는 것 같아 절반으로 깎아달라고 했다. 그때만 해도 100만 원이 넘는 복비를 말 한마디로 절약한 스스로가 기특하게만 여겨졌다.

하지만 수십 건의 부동산 투자를 진행해본 현재, 정작 중요한 것은 복비 몇 푼 깎는 게 아니었음을 절절히 깨닫게 됐다. 복비를 모두 주더라도 1,900만 원에 달하는 프리미엄을 낮추는 데 주력했어야만 했던 것이다. 지금 같았다면 1,900만 원이란 프리미엄을 협상하거나 더 적은 프리미엄이 있는 물건을 소개받는 것이 부동산 수수료를 깎는 것보다 매수자인 나에게 더 좋은 결과를 이끌어낼 수 있었을 것이다.

이대표가 아파트를 구입할 때, 주변 지인들은 하나같이 그에게 부정적인 의견 혹은 조언을 내놓았다. “왜 이 시기에 미분양 아파트를 구입하느냐”, “아파트 거품은 곧 꺼질 거다” 등 단 한 명도 긍정적인 평가를 하는 이가 없었다. 부동산에 대한 불신으로 가득했던 이대표 역시 이러한 말에 흔들리기도 했지만 그에게 가족과 함께 살 ‘집’을 구입하는 것이야말로 평생의 꿈이었기에 과감하게 입주권을 매매하기로 결심했다.

그렇게 래미안부평 매매로 삶의 안정을 되찾은 이대표는 다시 한 번 자신의 전공분야인 ‘온라인 마케팅’에 주력했다. 절약에서만큼은 국내 최고임을 자부하는 이대표였기에 자신의 오랜 꿈인 ‘내 집 마련’을 이룬 후 별다른 소비 계획이 없었던 그의 통장에는 제법 많은 저축이 쌓이게 됐다. 남들보다 조금 더 빨리 이룬 내 집 마련의 꿈, 국민 두 명 중 한 명꼴로 자기 집 한 칸 갖지 못한 현실이기에 이대표가 품은 보금자리의 가치가 더욱 특별하게 다가왔다.

오늘도 내 집 마련을 망설이고 있는 당신 하루라도 빨리, 빚을 내서라도 내 집을 마련하라

오랫동안 부동산 관련 투자를 해오다 보니 많은 질문을 받는다. ‘지금 집을 구입하려고 하는데 괜찮겠느냐’, ‘돈이 좀 부족한데 대출을 받아도 되겠느냐’, ‘이 지역 아파트 향후 전망이 어떠냐’ 등 그들의 다양한 질문에 대한 내 대답은 오직 한 가지다. “빛을 내서라도 하루라도 빨리 내 집을 마련하라.”

우리나라만의 특징인지는 알 수 없지만, 대다수 국민들은 빚을 내서 집을 구입하는 데 큰 부담감을 느낀다. “지금 사고 싶은데 돈이 조금 부족하다. 그런데 이자가 부담되기 때문에 빚을 내고 싶지는 않다.” 아마 이 같은 마음과 크게 다르지는 않을 것이다. 나 역시 예전에는 ‘빚’을 극도로 싫어했으니 그들의 입장을 충분히 공감한다. 하지만 부동산에 눈을 뜨고 난 후 뒤돌아보니, 그동안 아파트에 대한 잘못된 기준을 갖고 있었다는 생각이 든다.

우리나라 부동산의 기준인 수도권, 범위를 좁혀 서울로 한정해볼 때 2017년 1월부터 11월까지 서울 부동산 매매가격은 평균 4.52퍼센트 상승한 것으로 나타났다. 서울 아파트 평균 가격인 5억 원을 기준으로, 올해에만 2,260만 원이 상승한 것이다. 단순 계산으로만 따져도 한 해 2,000만 원을 훌쩍 뛰어넘는 금액을 저축해야 10년 후에라도 겨우 내 집을 마련할 수 있다는 ‘암울한 현실’이 수치상으로 증명된다.

그렇다면 반대로 지금 당장 2억 원의 대출을 얻어서 아파트를 샀다고 가정해보자. 단, 5억 원 중 3억 원의 자산을 보유하고 있는 상황으로 계산했을 때다. ‘내생애첫주택대출’의 경우, 2.55퍼센트의 이율을 적용받게 된다. 해당 대출로 2억 원을 빌렸다면 1년 510만 원, 1달 42만 5,000원의 이자를 부담하게 된다. 물론 원금을 상환한다면 그만큼 이자 액수는 낮아진다. 이쯤이면 손익 계산서가 보여야 한다. 내가 집을 사서 보유하고 있다면 매년 이자를 제외하고도 1,750만 원(아파트 한 해 평균 가격 상승 2,260만 원 - 대출 이자 510만 원)의 수익을 기대할 수 있다. 무엇보다 ‘전세금 걱정 없는 안정적인 삶’을 만끽할 수 있다.

만약 당신이 어떤 이유에서든 집 구매를 망설이고 있다면, 지금 당장 빚을 내서라도 집을 사라. 당신이 연봉 1억을 넘고 한 달 평균 500만 원 이상을 저축하지 않는다면 결코 10년 안에 집을 살 수 없다. 관점을 달리해라. 집을 사기 위해 ‘빚’을 내는 게 아니다. 아등바등 절약하며 저축해야 할 ‘10년 세월’을 미리 앞당겨 구입하는 것이다. ‘안정적인 삶’과 ‘지속적인 아파트 가격 상승’은 덤이다.



이대표가 응암동 재개발 입주권을 덥썩 구입한 이유는?



저축 VS 부동산, 당신에게 맞는 투자는?

저축과 부동산 투자 사이의 딜레마는 결국 ‘100퍼센트의 안정성을 가진 1퍼센트대의 확정 수익’ VS ‘80퍼센트 내외의 확신에 따른 10퍼센트대 혹은 그 이상의 기대 수익’으로 정의된다. 안전하지만 상대적으로 적은 수익을 추구하느냐 다소 불확실한 요소가 있지만 높은 수익을 바라볼 것이냐의 문제인 것이다.

“부동산 투자에 대한 질문 중 반드시 포함되는 한 가지는 바로 ‘안정성’에 대한 부분입니다. 그들의 질문을 요약하면 결국 ‘은행 이자가 너무 적어서 다른 곳에 투자를 하고 싶은데 부동산은 100퍼센트 안전하고 1년에도 수십 퍼센트씩 수익을 낼 수 있느냐?’라는 내용이죠. 이는 수십 년간 일부 전문가들이 주야장천 주장하는 ‘부동산 거품론’과도 맞닿아 있습니다. 이러한 부동산 거품론 탓에 부동산에 대한 막연한 불안감이 더욱 확산되기 때문이죠. 여기서 반드시 전제해야 할 진리는 ‘세상에 100퍼센트 안전한 투자는 없다’는 것입니다. 다만 부동산은 최근 선풍적인 인기를 끌었던 비트코인이나 이더리움 같은 가상화폐나, 전통적인 투자 품목 중 하나인 주식, 펀드, 각종 원자재 등과 비교해 부동산이 월등히 높은 안정성과 예측 가능한 범위 내에서 기대 수익을 낼 수 있다는 장점을 갖고 있습니다.”

투자와 도박을 헷갈리지 마라

견고했던 이대표의 부동산 불신의 벽은 지난 2015년 2월 1가구 2주택을 선택하면서 작은 균열이 생겼다. 무엇보다 부동산에 대한 막연한 두려움과 수십 년 동안 굳어진 고정관념이 변화의 계기를 맞이했다는 데서 그 의의를 찾을 수 있다. 빚 없이 구입한 46평 래미안부평에서 가족들과 행복한 일상을 누리고, 전세금을 끼고 있지만 본인 명의의 33평 아파트는 나날이 가격이 오르고 있다. 여기에 고정 수입을 올릴 수 있는 안정적인 사업까지 제자리를 찾았으니 통장의 숫자가 차곡차곡 불어난 것은 당연했다.

우리 조금 솔직해지자. 지금 이 책을 읽는 당신도 결국 경제적 자유, 즉 돈을 벌고 싶은 것 아닌가. 이대표 역시 마찬가지다. 하지만 이미 정점을 찍은 온라인 마케팅 사업으로는 더 이상 수익 창출을 기대할 수 없는 상황이었다. 이대표는 새로운 투자처를 고심했다. 하지만 어디 세상에 안정성과 수익성이 동시에 보장되는 투자재는 흔하지 않다.

세계적인 투자가 워런 버핏은 ‘투자에서 가장 중요한 요소는 첫째도 안정성, 둘째도 안정성, 셋째도 안정성’이라고 말한다. 물론 오직 안정성 하나만을 갖고 투자 결정을 하지는 않는다. 투자 자체가 수익을 목표로 하는 행위이기 때문에 수익성 역시 분명 핵심 요소 중 하나다. 그럼에도 불구하고 투자에서 가장 중요한 부분으로 안정성을 꼽는 것은 투자가 결코 도박이 아닌 까닭이다.

“투자는 도박이 아닙니다. 수십에서 수백 배에 달하는 수익을 얻는 경우가 있겠지만, 일반인이 이 같은 일을 경험할 기회는 길 가다 벼락을 연속으로 10번쯤 맞을 확률과 비슷할 것입니다. 투자는 100미터 달리기가 아닙니다. 백발이 성성해질 때까지 끊임없이 공부하고 때로는 가슴 졸이며 예기치 못한 실패를 통해 수없이 투자 방향과 기준을 변경해나가는 평생의 숙제와도 같은 게 바로 투자입니다. 자신의 노력 없이 편하게 큰 수익을 얻고 싶다는 생각은 말 그대로 ‘도둑놈 심보’라는 사실을 명심해야 합니다.”



부동산 로망 찾아 떠난 강원도 임장



부동산 투자의 핵심, ‘전세 갭투자’

많은 이들이 알고 있는 부동산 투자 기법 중 하나인 ‘전세 갭투자(이하 갭투자)’를 다뤄보고자 한다. 갭투자를 간단히 설명하면 이렇다. 예컨대 서울에 위치한 3억 원의 집을 구입할 때 90퍼센트에 해당하는 금액의 전세를 낀다고 가정해보자. 이 경우 3억 원의 집을 매수하는 데 실투자 비용은 시세의 10퍼센트인 3,000만 원만 마련하면 된다는 결론이 나온다. 아무 문제없이 전세를 맞추고 1억 3,000만 원의 투자 자금만 마련한다면 1년 평균 2,260만 원의 가격 상승을 기대할 수 있게 되는 것이다.

조금 더 들어가 보자. 만약 당신에게 3억 원의 자금이 있다면 선택지는 크게 ① 대출이나 전세금 등을 끼지 않고 부동산 지분을 100퍼센트 모두 본인이 갖는 경우 ② 갭투자로 복수의 아파트를 매수하는 경우의 두 가지로 나뉜다. 대출이나 전세금 없이 아파트 가격을 일시불로 지불한 경우 별도의 추가 지출 없이 1년 평균 2,260만 원의 가격 상승을 오롯이 흡수할 수 있다. 이것이 전부다.

다음으로 갭투자의 경우를 살펴보자. 앞선 예시대로 서울 평균 아파트 가격인 3억 원의 아파트 5채를 각각 2억 7,000만 원의 전세를 맞춰서 구입했다면 총 10채 아파트를 (세금과 비용 제외) 보유하게 된다. 이 경우 비록 각 아파트마다 2억 7,000만 원의 부채(전세금)를 끼고 있지만 소유주인 당신은 매년 2,260만 원×10채 = 2억 2,600만 원의 수익(양도세 제외)을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 단, 이러한 경우 다주택자로 분류가 되는데, 이렇게 되면 부동산 관련 세금이 달라진다.

실제 사례 분석을 통해 확인할 수 있는 갭투자의 장점은 크게 두 가지다. 첫 번째는 같은 자금으로 훨씬 많은 투자 물건을 확보할 수 있다는 것이고, 두 번째는 전세금이란 부채는 2년 뒤 원금을 상환해야 할 의무가 있을 뿐이지 그동안 이자가 발생하지 않는 ‘무이자 대출’이라는 점이다. 또한 이 전세라는 이름의 무이자 대출은 2년 뒤 또 다른 대출처(전세자)를 구하면서 대출 기한(전세 기간)을 연장할 수 있다는 특징이 있다.

정리하면, ‘본인의 자금에 무이자 대출을 더해 복수의 투자 물건을 매수하면서 이윤을 극대화할 수 있다’는 게 갭투자에 대한 압축이다. 하지만 갭투자가 오직 장점만 있었다면 아마 우리나라 모든 국민들이 진작 부동산에 대한 스트레스를 벗어던졌을 것이다. 이제부터는 갭투자에 대한 부정적인 요소들을 함께 확인해보자.

갭투자의 가장 큰 딜레마는 바로 ‘가격 상승에 대한 확신’이다. 갭투자의 목적은 결국 부동산 가격 상승에 따른 수익 창출이다. 즉, 지속적인 가격 상승이야말로 갭투자에서 반드시 필요한 요소인 셈이다. 이쯤에서 많은 사람들이 ‘당장 내일의 일도 장담하지 못하는 상황에서 어떻게 아파트의 수년 후 가격을 정확히 예측할 수 있겠는가’라는 의구심을 제시할 것이다.

아파트는 살아 있다. 생물이다. 아주 작은 외부 여건에 의해서도 가격이 요동친다. 정부의 부동산 정책과의 연관성을 말할 필요도 없을 정도로 밀접하게 연결되어 있다. 누차 강조하지만 모든 투자에 100퍼센트는 없다. 나 역시 오랜 공부와 경험을 통해 얻은 지식을 기반으로 독자적인 분석을 거친 후 일정 수준의 확신이 생기고 나서야 비로소 실전 투자에 나서는 것이다. 물론 그러한 투자 결정에 따른 리스크는 오롯이 내 어깨 위에 얹히는 숙명과도 같다.