공실률 제로에 도전하라

공실률 제로에 도전하라



양철승, 김년욱, 이민재 지음

나눔북스 / 2016년 7월 / 204쪽 / 17,000원





건물의 부가가치를 높여라



주인을 중심으로 만드는 커뮤니티



임차인을 위한 파티가 열리는 미국: 부동산의 가치를 건물로만 평가하는 시대에서 점차 커뮤니티 등의 이벤트가 함께하는, 즉 소프트웨어가 함께하는 부동산 임대관리의 시대가 오고 있다. 얼마 전 미국의 건물을 보러 갔다. 한국과는 건물의 크기가 많이 다르다고 해도 매주 이벤트를 하고 있는 임대주택에 놀랐다. 임대주택을 관리하는 임대관리회사가 임차인을 위한 파티를 하거나 수영장을 개장했다. 또 스포츠 대회를 열거나, 임차인을 즐겁게 하는 이벤트를 기획하고 이벤트전문 코디네이터도 고용하는 등 이색적인 행사가 열렸다. 이렇게 커뮤니티를 형성하고 싶은 것은 미국 내 임차인들만의 니즈는 아닐 것이다.

옥상에 바비큐장 있는 임대주택: 요즘 한국도 독신자를 대상으로 한 수요조사에서 쉐어하우스 등 공동주택에 대한 관심이 높다. 나이 든 사람이든, 젊은 사람이든 교류에 대해 부정적이지 않은 분위기를 보인다. 새로 분양하는 아파트에서는 이미 커뮤니티가 형성돼 있다. 아파트 안에 커피숍이 입점하고, 집회실에서 파티를 열거나 하는 경향이 나타나고 그것이 임대주택에도 이어지고 있다. 최근 필자가 잘 아는 시행사에서는 임대주택을 짓고, 옥상에 공동 바비큐장을 만들었다. 신선한 날씨가 되자 임차인들이 신청을 하고, 때로는 친해져서 커뮤니티를 만들었다.

임대주택에 공용 라운지를 갖춘다면: 가령, 공실로 고민하는 10채의 임대주택이 있다고 가정해 보자. 과감하게 그중 1~2채를 공용 라운지로 만들어 버리면 어떨까? 목욕탕은 허물고 공용의 훌륭한 주방을 두고 큰 거실을 만들고, 소파와 테이블을 설치해 보는 것이다. 그 임대주택의 개성이 발휘될 수 있다.

서울 서대문구에 100가구 정도나 되는 임대주택을 신축한 K씨를 만난 적이 있다. 그는 임대주택을 모두 전세가 아닌 월세로 놓았다. 또한 주변 임대 시장보다 월세가 높았는데, 신축 건물의 자재와 환경을 최고로 만들었다. 신혼 부부 등을 겨냥한 그의 전략은 일면 수긍이 갔다. 그런데 커뮤니티 등을 질문하자, 그는 잘 알아듣지 못했다. 왜 그런 것이 필요한지에 대해 전혀 이해를 하지 못했다. 주변 시세보다 높은 이유를 하드웨어에서는 찾았지만 소프트웨어를 통해서도 가능하다는 것을 그는 아직 인지하지 못한 것이다.

요즘에는 페이스북 등의 SNS가 보급돼 커뮤니케이션을 많이 한다. 임차인이 서로 친하게 지내면 층간소음 등 한 임대공간에서 벌어지는 분쟁들이 좀 줄어들지 않을까. 집주인을 중심으로 다양하게 생기는 커뮤니티가 공실을 막아준다. 이는 건물의 부가가치로 이어진다.

임대관리도 기획이 중요하다



기획에 문제가 있으면 공실 증가: 어떤 분야에서도 소비자에게 인기를 얻고 있는 상품, 서비스에는 지지할 만한 이유가 있다. 임대관리에서 제공되는 상품은 건물이고 방이다. 그런데 그 건물이 반드시 임차인의 요구를 바탕으로 만들어지지 않는다는 것이 문제점이라고 본다.

새 상품과 서비스를 개발할 때에는 이미 모든 업계에서 ‘마케팅, 리서치’가 필수적이다. 먼저 마케팅, 리서치를 실시해 시장의 동향이나 소비자가 무엇을 찾고 있는지, 즉 요구를 파악하고 이를 바탕으로 기획 제안을 하는 것이 일반화돼 있다.

하지만 국내의 임대주택시장에서는 아직 느낌과 경험에만 기댄 방법이나 오래전부터 변함없는 진부한 방 배치가 만연해 있다. 애초 건물의 기획이 근본적으로 잘못되면 임차인의 마음을 사로잡을 수 없다. 임대료를 극단적으로 낮추면 다르지만, 아무리 모집 조건을 재검토하고 임차인 서비스를 고안해도 매력이 없는 건물은 좀처럼 대안이 없다. ‘기획에 문제가 있는’ 건물에는 한계가 있다.

성실한 시장조사가 기획의 출발: 그렇다면 대안은 무엇인가? 먼저 본격적으로 임대관리 건물을 둘러싼 대내외적인 여건들에 대한 시장조사가 필요하다. 조사, 분석(문제점의 발견), 대책 마련의 수순으로 가면 된다.

어느 지역에서 어떤 물건을 만들면 좋을지, 시장조사를 제대로 하지 않으면 환영을 받을 만한 건물을 얻을 수 없다. 평소 잘 아는 지역이라도 실제로 시장조사를 하고 보니 자신이 예상한 것과 전혀 다른 결과가 나올 수 있다. 사람의 느낌은 참 허술하다. 자신이 믿었던 것이 전혀 다르게 나타날 수 있다. 직감에 의존하는 것이 아니라 우직하고 성실하게 데이터를 모으는 작업부터 시작하는 것이 기획의 왕도이다.

그 지역에 어떤 사람이 찾아오는지, 독신자인지, 커플인지, 작은 아이가 있는 부부인지 등 거기에 방을 찾으러 오는 사람들의 유형과 지향성을 조사해 모든 조건에 적합한 기획을 해야 한다.

조사 내용의 분석이 중요: 필자의 경우 시장조사를 할 때, 빈 방 호수를 직접 확인했다. 가령 우편함에 광고지 등이 많은 방은 빈 방일 가능성이 높았다. 또 주차장에 차가 승용차인지, 경차용인지도 확인했고 오토바이와 자전거 주차장, 엘리베이터 등도 외관을 모두 검토해 보았다. 이러한 조사결과를 바탕으로 ‘기존 건물의 현황조사’ 결과를 분석함으로써 투자를 결정했다. 외관이나 관리 상황, 일조, 주변 환경 평가 순위별로 공실률을 조사하기도 했다. 방 배치별 공실률도 흥미로웠는데, 건축 연수는 오래되지 않았어도 진부한 방 배치는 공실이 많았다.

미래 트렌드도 고려해야: 미래주택의 미래 트렌드도 파악해야 한다. 다른 업종과 달리 임대관리사업은 매우 긴 기간이 소요된다. 그래서 현시점뿐 아니라 10년 후, 20년 후 미래의 수요도 예측해야 한다. 각종 보고서에서는 1인 가구의 증가를 예측하고 있다. 그 이유는 만혼, 미혼, 이혼, 독립의 증가이다.

임대에서도 당연히 1인 가구는 증가한다. 일반적으로 20대 젊은이를 대상으로 생각할 수 있지만 앞으로는 40대, 50대, 60대 이상의 1인 가구에 부응하는 임대주택을 의식해서 만들어야 한다고 본다. 또 고령층이 늘어나는 것도 고려해야 한다. 노년층 인구를 타깃으로 하는 임대주택 문제도 향후 중요한 연구과제이다. 임대관리업은 기획에서 출발한다.

청소, 리모델링, 신축의 3대전략 세워라



청소만 잘해도 부가가치 오른다: 임차인이 들어올 건물에 미리 와 봤다고 하자. 그런데 신축한 지 10년이 채 안 된 건물이 곳곳에 거미줄이 많고, 유리도 안 닦아서 부식이 되어 있다. 또 유리를 감싸고 있는 금속도 녹이 슬고 여기저기 구멍이 나 있다. 당연히 그걸 보면 임차인의 건물에 대한 이미지가 안 좋아진다. 결국 다른 건물로 가버린다.

더러운 건물은 수명이 단축되는 거나 마찬가지다. 청소만 잘하면 리모델링을 하지 않고 큰돈을 들이지 않아도 수명을 유지할 수 있다. 만약 한 달에 10만 원 하는 청소비가 아까워서 한 10년도 못 가서 공실이 생기면 전체적으로 리모델링을 할 수밖에 없다. 리모델링에는 큰 비용이 발생한다. 그러나 청소만 잘하면 건물이 깨끗해지고 곧 임대 만실로 이어지고, 그러면 건물의 부가가치는 높아지게 마련이다.

리모델링으로 부가가치 상승시켜야: 평균적으로 건물의 연면적 기준 3.3제곱미터당 200만 원 정도의 비용을 들여 건물의 성형을 실시한다. 리모델링을 하기 전에는 꼭 타당성을 검토해야 한다. 기존 임대수익률과 리모델링 후 발생하는 수익률을 산출해 예상 수익률을 뽑고 리모델링에 들어가야 한다. 공사하는 기간에는 수익률이 발생하지 않기 때문에 리모델링 기간 역시 세심하게 따져봐야 한다.

리모델링 시 엘리베이터 등 한두 요소가 큰 영향을 미칠 수 있다. 주요 상권에 위치한 4층 건물에 엘리베이터가 없어서 공실로 이어지는 사례가 있었는데, 리모델링 후 바로 임대로 이어졌다. 여유 있는 용적률, 추가 주차대수 확보 등 부분적인 요소를 전부 체크해야 한다. 이 밖에 내부설비와 전기배관 교체도 리모델링의 대상이다.

가장 큰 부가가치는 신축: 신축은 먼저 사업부지를 매입해 사업성을 분석해 봐야 한다. 이 과정에서 부동산 관련 전문가들과 네트워크를 공고히 하면 더 효율적일 수 있다. 또한 건축법도 변수이다. 지구단위 계획, 일조권 제한 등 복잡한 건축법에 대한 체크가 이뤄져야 한다. 대략적인 가설계가 이뤄졌다면 해당 자료에 기초해 설계 계약을 체결해야 한다.

시공사는 종합건설면허를 소지한 신뢰가 있는 업체를 선정한 후 착공에 들어간다. 이후 건축물의 신축 공사를 완료했다면 각 지방자치단체에 사용승인을 받으면 된다. 이 신축 분야는 일부 리스크를 안고 있지만 앞서 강조한 기획단계에서 치밀한 시장조사와 분석이 이뤄진다면 수익률이 가장 높은 부가가치 상승의 방법이라 할 수 있다.

건물 매수할 때 지렛대 효과와 투자수익률 따져라



레버리지는 차입을 뜻하는 말: 임대사업을 하기 위해서는 건물 매수가 따른다. 이때 중요한 것은 레버리지와 투자 수익률이다. 먼저 레버리지는 ‘지렛대’라는 의미로 금융계에선 차입을 뜻한다. 특히 레버리지는 경기가 호황일 때 할 수 있는 효과적인 투자법이다. 만일 부동산 시장이 한창 상승 국면이라면 레버리지를 활용해 적극적인 대출 전략을 사용할 수 있다. 반면 부동산 경기가 안 좋을 때 대출 전략은 소극적으로 나갈 수밖에 없다. 실제로 무조건 대출을 꺼리는 경우나, 반대로 극도로 대출을 선호하는 경우 모두 바람직한 투자 방식은 아니다. 특히 과도한 대출의 경우 만약 기대한 부동산의 임대수익이 잘 풀리지 않는다면 대출이자의 부담으로 매우 힘들어지는 상황이 초래된다.

주택시장의 지렛대 효과는 전세: 레버리지에 쉽게 접근해보자. 당신의 손에 1,000만 원이 있다. 주식에는 증거금이란 제도가 있다. 증거금 20퍼센트짜리 종목에 투자하면 1,000만 원으로 5,000만 원의 주식을 살 수 있다. 즉, 1,000만 원은 내 돈이고, 4,000만 원은 빌린 돈이다.

주식 수익률이 15퍼센트이면 1,000만 원을 투자했을 때 얻은 수익은 150만 원이 되지만 5,000만 원을 투자했을 때 수익은 750만 원이 된다. 이를 원금과 비교하면 1,000만 원으로 얻는 수익은 15퍼센트이지만 빌린 돈을 합해 투자했을 때 수익률은 75퍼센트가 된다.

주택 시장에서도 양질의 지렛대 효과가 있다. 전세를 이용한 투자가 그것이다. 전세는 조달 비용이 없다는 점, 원금을 단기간에 갚을 필요가 없다는 점에서 금융회사의 대출과 크게 다르다. 물론 전세금도 부채이기 때문에 언젠가 갚아야 하는 것은 맞다. 하지만 2년이라는 전세 기간이 보장돼 있고 2년 후에도 전세금을 반환하는 경우는 거의 없다. 전세 계약을 연장하거나 다른 임차인을 구하면 그만이기 때문이다.

중소형 건물에 따르는 리스크관리: 중소형빌딩과 같은 수익형부동산에 투자한다는 것은 투자 건물의 현재와 미래의 현금흐름을 예상하고 매입하는 것이다. 여기서 중요한 점은 이 현금흐름을 어떻게 파악하고 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다는 것이다.

부동산에서 발생하는 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 유지시키거나 증가시키는 것을 의미한다. 매입 후에 실제로 발생하는 임대료가 목표한 것보다 낮거나 실제 임대율이 목표치보다 낮으면 당연히 수입금액이 줄고 수익률도 하락한다. 이렇듯 중소형 빌딩투자에는 다른 상품과 마찬가지로 리스크가 따른다.

수익률 7퍼센트를 기대하고 매입한 건물의 임대료가 목표 임대료보다 낮아지고 공실률은 증가한 데다 보수공사에 비용이 지출된다면 3~4개월분의 임대료가 사라지고 만다. 이렇게 되면 수익률은 7퍼센트에서 그 이하로 떨어질 수 있다.

이에 따라 성공적인 임대사업을 하기 위해서는 건물의 사전조사를 통해 건물의 실제적인 상태와 시설 등을 점검하고 주변 시장조사까지도 수행해 보수공사가 필요한 부분과 추정 공사비 내역, 적정 임대료 수준 및 평당 거래 가격 등을 반드시 조사한 후 그 결과를 보고 투자를 하는 것이 중요하다.

앞서 건물에 대한 기획의 중요성을 언급한 바 있다. 기획과 조사를 선행하고 투자해야 부가가치가 높아지는 것이다.

* 빌딩 투자 시 따져봐야 할 점

- 역세권이거나 주변에 관청, 랜드마크 빌딩이 밀집한 지역이 좋다.

- 공실률이 20%를 넘어서면 투자대상에서 과감히 제외하라.

- 외국기업이나 금융사 같은 우량 임차인이 많이 입주할수록 좋다.

- 준공된 지 10년이 넘은 건물은 외관 상태, 승강기, 방화시설 등을 점검하라.

- 계약서와 임차인들에 대한 실제 계약 내용을 비교하라.





절세를 통해 건물가치를 높여라



임대사업자는 절세 통해 건물가치를 높여야 한다



주택임대사업자가 알아야 할 절세전략: 앞서 건물가치를 높이기 위한 다양한 방법을 알아보았다. 그런데 건물가치를 높이기 위한 방법 중의 하나가 절세이다. 세금을 줄여 본래 건물에 하나라도 더 투자할 수 있다면 건물의 가치는 더욱 올라갈 것이다. 실제로 수익형부동산에 투자하는 사람, 즉 주택임대사업자가 알아야 할 절세전략은 많다.

- 자신이 전세를 살면서 소유한 부동산 한 채를 월세로 주면 임대소득세를 내지 않는다.

- 역세권 다가구 주택으로 임대사업을 하면 임대소득세를 전혀 내지 않는다.

- 단순 경비율 61.6퍼센트에 해당하는 정도로 임대 매출액을 관리하자.

- 남편의 건강보험에 종속된 부인이 사업자를 내면 건강보험, 국민연금 등이 독립적으로 발생해 집 한 채의 임대료를 받으려다가 굉장히 많은 비용을 감수해야 한다. 하지만 직장인이나 지역건강 보험가입자 명의로 임대사업자를 내면 이를 피할 수 있다.

비과세도 좋은 절세전략: 부동산을 양도하는 경우 비과세 제도를 잘 활용할 필요가 있다. 원래 1세대 1주택 상태에서 2년 보유기간을 가지면 양도세는 없다. 다만 비과세 요건을 갖췄지만 실거래가액이 9억 원을 초과하면 양도세가 붙는다.

1세대 1주택자가 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유했을 때는 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 가령 새집을 사서 이사할 때 일시적으로 2주택에 해당될 수 있다. 이때에는 새로운 주택을 구입한 날로부터 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있다.

보유기간의 예외도 존재한다. 대표적인 것은 주택과 부수 토지가 공공사업용으로 시행자에게 양도될 때에는 대부분 보유기간에 상관없이 비과세된다. 또한 세대원 모두가 이민을 가면 보유 조건을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있다. 이러한 비과세 요건을 잘 숙지하는 것도 절세전략의 주요한 영역이다.

주택임대사업자도 사업자 마인드에서 접근할 필요가 있다. 이때 중요한 것이 세금을 대하는 자세이다. 임대사업을 등록하지 않고 임대업을 하는 시대는 지나갔다. 절세를 통해 임대사업을 내실 있게 꾸려나가는 지혜가 중요하다.

임대주택사업자가 내는 세금



임대사업자는 세금 우대 받아: 경기 고양시에 거주하는 42살의 직장인 박 모 씨는 2015년 말 전주시 한옥마을의 수익형부동산에 투자했다. ‘펜션형 도시형생활주택’으로 운영수익의 일부분을 매달 임대수입으로 받을 수 있는 상품이다.

최근 준공을 앞두고 등기 이전을 준비하면서 새로운 사실을 알게 됐다. 매입임대사업자로 등록하기만 하면 분양가(1억 1,000만 원)의 1.3%(농어촌특별ㆍ지방교육세 포함)에 이르는 취ㆍ등록세를 면제받을 수 있다는 것. 인터넷으로도 등록할 수 있는 등 절차가 비교적 간단했다.

취득세뿐 아니라 재산세도 일정 부분 감면받을 수 있고 걱정했던 소득세도 2017년까지 비과세가 적용된다. 이후에도 소득금액이 1,000만 원이 안 돼 세금 한 푼 안 내도 된다는 세무사의 얘기에 곧바로 임대사업자로 등록했다.