돈 버는 부동산에는 공식이 있다

돈 버는 부동산에는 공식이 있다

민경남 지음

예문 / 2016년 7월 / 216쪽 / 13,000원





평범한 월급쟁이도 과연 부자가 될 수 있을까?



부자가 되고 싶다면 ‘부동산 머리’부터 만들어라

“저 친구는 공부 머리는 없는데 장사 머리는 있어.” 이런 식의 표현을 들어보신 적이 있을 겁니다. 학창 시절 공부는 썩 잘하지 못했지만 장사하는 데는 재능이 있는 사람이란 뜻이지요. 우리가 지금부터 공부할 부동산 투자에도 공부 머리가 크게 필요 없습니다. 중요한 것은 투자에 최적화된 ‘부동산 머리’를 만드는 것입니다. 투자에 재능 있는 사람이 되기 위해서는 평상시부터 숫자를 대하는 습관, 정보에 익숙해지는 습관 등을 익혀야 합니다.

부동산을 삶의 일부로 만들어라: 투자를 잘하기 위해서는 투자 대상과 친해져야 합니다. 부동산과 친해지는 방법으로는 무엇이 있을까요? 필자는 회사에 출근하면 바로 여는 사이트와 프로그램이 몇 개 있습니다. 엑셀, 포털 사이트의 지도 서비스, 법제처 사이트, 회계프로그램이 바로 그것입니다. 이 중에서도 엑셀과 지도 사용의 생활화는 정말 중요합니다.

▲ 엑셀 생활화하기 - 엑셀이야 투자에 너무나도 중요한 프로그램이기 때문에 더 강조하지는 않겠습니다. 엑셀은 일종의 똑똑한 계산기라고 볼 수 있습니다. 물론 투자할 때 웬만한 계산은 계산기로도 가능합니다. 하지만 각종 변수에 따른 민감도를 분석하고, 연간 예산을 계획하고 내부수익률을 계산하는 일은 엑셀로 해야 편리합니다. 필자는 회사에서 투자 검토를 할 때나 개인적으로 투자 검토를 할 때 보통 엑셀파일 하나에 최소한 15~20개 정도의 시트를 만듭니다. 그 내용을 분석하고 또 이것들을 다시 정리하여 마치 투자자로부터 자금 유치를 위해 프레젠테이션 자료를 준비하듯이 PPT로 다시 한 번 만들어 봅니다. 최소한 이 정도는 해야 확신을 가지고 투자할 수 있다고 생각합니다. 그래야 누가 어떤 이상하고 부정적인 이야기를 해도 흔들리지 않고 자산을 보유할 수 있습니다.

▲ 지도와 친해지기 - 부동산을 생활화하기 위해 또 한 가지 필요한 것은 바로 ‘지도와 친해지기’입니다. 부동산 투자자라면 지도 보기를 생활화해야 합니다. 필자는 출근과 동시에 매일같이 지도 사이트를 열고 있습니다. 저희 업계 사람들(부동산 금융)은 약속장소에 모일 때, 지번과 상호를 알려주고는 끝입니다. 누구도 찾아가는 방법을 묻지 않습니다. 어떻게 찾아가는지 물어보는 것 자체가 굉장히 부끄러운 일입니다. 그만큼 부동산업계 종사자들은 지도 보기를 생활화하고 있다는 뜻입니다. 요즈음에는 지도 기능이 매우 좋아져서 로드뷰, 항공뷰는 기본이며 등고선까지도 볼 수 있습니다. 로드뷰의 경우도 과거 모습까지 볼 수 있어 상가에 투자할 분이라면 많은 도움을 받을 수 있습니다. 만약 아파트 투자를 검토 중이라면, 대중교통과 학군 검토는 필수입니다. ‘길 찾기’ 기능을 활용하여 투자 물건에서 주요 지역(강남, 광화문, 여의도 등)을 대중교통과 승용차로 오가는 방법을 꼭 검색해봐야 합니다. 환승은 얼마나 편한지, 버스 노선은 몇 개나 지나다니는지 반드시 확인해야 합니다. 초등학교까지 도보로 가는 방법도 길 찾기 기능을 통해 꼭 확인해야 할 사항입니다. 이를 통해 이동 소요 시간과 도보 이동 거리 등을 파악하면 가치 평가에 참고할 수 있습니다.

외워야 하는 숫자들: 대한민국 인구 수 및 세대 수, 서울 인구 수 및 세대 수, 평균 가처분 소득, 평균 총자산 및 순자산, 서울의 구 개수, 아파트 평균 거래량, 전세가율, 자가 보유율, 한국은행 기준금리, 정기예금 및 대출금리, 최근 물가 상승률, 최근 GDP 성장률……. 이 중 몇 가지나 알고 계십니까? 위의 숫자들은 투자자라면 꼭 외우고 있어야 합니다. 그래야 언론에 어떤 기사가 나오든 흔들리지 않고 자기중심을 잡을 수 있습니다.

▲ 한국은행 기준금리 - 금리와 유동성 그리고 부동산 가격은 불가분의 관계에 있습니다. 모든 변수가 불변한다고 가정할 경우, 금리와 부동산 가격은 반비례 관계에 있지 않을까 싶습니다. 물론 워낙 많은 변수들이 부동산 가격을 결정하기 때문에, 금리와 부동산 가격의 명확한 상관관계를 찾기는 어려운 일입니다. 하지만 과거 금리 변화 추이는 머릿속에 넣고 있어야 투자할 때, 특히 대출을 받고자 할 때보다 현명한 판단을 할 수 있습니다. 한국은행 기준금리가 변한다고 대출 금리도 그만큼 움직이지는 않습니다. 금융기관에서 스프레드(가산금리)를 변경하기 때문입니다.

▲ 소비자물가 동향 - 소비자물가는 최근 5년간 매년 평균 1.9%씩, 최근 3년간 매년 평균 1.1%씩 증가했습니다. 다른 지표에 비해 낮은 인상률이지만 매년 꾸준히 인상되었습니다. 최근에는 디플레이션 시대를 대비하라는 주장도 많이 나오고 있습니다. 앞으로 물가가 어떻게 될지는 아무도 모르지만, 최소한 과거 데이터 정도는 알고 있어야 합니다.

▲ 최저임금 상승 추이 - 최저임금은 최근 7년간 평균 6.7%씩, 최근 3년간 매년 7.5%씩 증가했습니다. 최저임금으로 주택 구매력에 관해 논의하는 것은 좀 무리일 수 있지만, 건물 공사원가를 예측하기에는 좋은 수치인 것 같습니다. 최저임금이 상승하는 한 공사원가는 꾸준히 늘어날 수밖에 없습니다. 심지어 최근에는 2015년 대비 무려 66%나 인상한 10,000원까지도 언급되었습니다. 66%까지는 아니었지만, 전년 대비 7.3% 인상한 6,470원으로 확정되었습니다. 앞으로도 최소한 과거와 비슷한 속도로 오르지 않을까요?

수시로 메모하는 습관을 들여라: 메모한다는 것은 본인이 판단했을 때 그 내용이 중요하다고 생각했다는 뜻이기도 합니다. 순간순간 메모한 자료들을 모아두었다가 나중에 보면 짧은 시간에 많은 기억과 정보를 재취득할 수 있습니다. 다만 메모할 때는 제목, 날짜, 출처를 반드시 기재해야 합니다. 그래야만 제대로 된 메모로써의 힘을 발휘할 수 있습니다. 특히 제목과 날짜가 없으면 자료로써의 효용가치를 거의 상실하고 맙니다.

궁금증이 생기면 주저 없이 전화기를 들자: 많은 분들이 궁금한 점이 있으면 그에 관해 잘 알 만한 곳에 전화하는 것이 아니라 모르는 사람들끼리 열심히 이야기하며 시간을 낭비합니다. 물론 변호사나 세무사에게 법률과 세금 관련된 문의를 할 때는 문의하는 것 자체만으로도 비용이 발생하는 경우가 있으므로 예외로 하겠습니다만, 전문가로서 즉답이 가능한 경우에는 대부분 무료로 답해줍니다.

분양권 매매의 경우, 건설사 분양사무소와 공인중개사, 그리고 구청에 문의하여 해결합니다. 궁금한 게 있으면 바로바로 전화하세요. 특히 부동산 시세는 인터넷으로 찾는 데 한계가 있습니다. 지역 부동산의 동향이 궁금하면 주저하지 말고 공인중개사에게 전화하세요, 공인중개사에게 질문자가 잠재고객이라는 확신만 준다면, 친절하게 설명해줄 것입니다.



이것 모르고 부동산 투자 절대 하지 마라! ― 투자 전에 반드시 알아야 할 것들



등기부등본 120개를 발급해본 후 얻은 결론

최근에 필자가 주관하는 부동산 스터디 모임에서 스터디원들에게 숙제를 냈습니다. 최근 관심을 가지고 있는 서울 소재 아파트를 몇 동 몇 호까지 지정한 후, 이들의 동호수의 위아래로 등기부등본 10개씩을 발급하여 분석해 보라는 것이었습니다. 이를 통해 소유자, 나이, 서울 아파트의 대출 현황 등을 파악해보고자 했던 것입니다. 통계 자료를 보며 공부하다 보니 각 통계마다 엄청난 차이가 난다는 사실을 알게 되었습니다. 이 숙제는 사실, 가계 부채가 1,000조 원을 훨씬 넘어 큰일이 났다고 연일 보도해대는 언론에 흔들리지 않고 나름의 판단 기준을 잡고자 시도한 것이었습니다. 이렇게 스터디원들이 무작위로 고른 서울 아파트들의 등기부를 분석하여 평균값을 구해 보았습니다. 결과는 놀라웠습니다. 소유자의 평균 나이는 무려 54세였습니다. LTV(Loan to Value ratio, 대출원금 / 현재 시세)는 16%밖에 안 됐습니다. 마지막으로 자가 거주율은 43%였습니다.

아직 30대인 주변 선후배나 친구들에게 주택 구입 의사에 관해 묻는 것 자체가 잘못된 것이었습니다. 50대 중반의 장년층에게 묻는 것이 맞습니다. 50대 중반이면 대개 근로소득이 없거나 곧 근로소득이 사라질 경우가 많기 때문에, 이 연령층의 분들은 집 구매 시 대출을 받아 구매할 용기를 내기가 쉽지 않습니다. 그래서 위와 같은 결과가 나온 것 같습니다. 실제로 국토교통부에서 2014년 12월에 발간한 ‘2014년도 주거실태조사 보고서’에 나온 데이터만 보더라도 2014년 현재가 대비 LTV가 12.7%에 불과합니다. 최근 자료는 아니지만 큰 차이가 나지는 않을 듯합니다.

대출 규제가 과연 집값에 영향을 미칠까?: 저희가 뽑은 통계는 현재가 대비 LTV가 16%로 국토교통부 통계보다 높게 나왔습니다. 그러나 실제로는 대출원금을 모두 상환하고도 근저당권을 말소하지 않은 분, 대출 원금을 일부 상환하고도 채권최고액을 감액하지 않은 분들의 경우를 감안한다면 LTV는 훨씬 줄어들 것입니다. 심지어 대치동 A아파트 45평형의 경우, LTV가 4%에 불과했습니다. 우리나라에 정말 부자들이 많습니다. KB금융연구소에서 발행한 ‘2016년 한국 부자 보고서’에 따르면 부자(금융 자산 10억 원 이상)가 약 21만 1천 명이나 됩니다. 이는 전년도 대비 약 16%나 증가한 숫자입니다. 이렇듯 우리 생각 이상으로 돈 걱정 없는 사람들이 많다는 것은 사실입니다.

현대경제연구소에서 출간된 보고서 ‘집 살 여력 있는 가구의 추계와 시사점’에 의하면, 주택 구입 가구 수가 약 569만 가구나 된다고 합니다. 이는 총가구의 31% 정도입니다. 부동산에 대한 심리가 매수 쪽으로 기울어 집 살 여력이 있는 사람들이 주택을 구입한다면 집값은 폭등할 수도 있다고 생각합니다. 여기서 필자가 얻은 결론은 이렇습니다. 대출 규제는 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 어차피 많은 사람들이 대출 없이 집을 사기 때문입니다. 여러분도 당장 등기부를 여러 개 발급 받아 확인해 보시기 바랍니다. 일반적으로 부채가 적은 동네의 부동산일수록 가격이 떨어졌을 때 팔지 않을 가능성이 높기 때문에 가격이 급락할 가능성이 적습니다. 다시 말해 투자 리스크가 적은 것입니다. 이처럼 등기부 발급을 통해 투자 리스크 분석을 할 수 있습니다.



이것 모르고 부동산 거래 절대 하지 마라! ― 거래 전에 반드시 알아야 할 것들



매매가를 깎는 데도 요령이 있다

매매가를 깎는 방법에 대해 필자의 경험을 토대로 이야기해 보겠습니다. 우선 가격을 깎으려면 구체적인 명분이 필요합니다. 마구잡이로 그냥 깎아달라고 해도 어느 정도는 가능합니다. 그러나 그 이상을 깎고 싶다면 명분이 꼭 있어야 합니다. 부동산 투자 업계에서는 대개 기 제출한 매입의향서로 제시한 가격을 확정하여 우선협상자 지위를 확보한 후, 물리실사를 통해 하자를 발견한 경우에 한해 가격을 추가 협상합니다. 필자는 아래 두 가지 이유를 들어 가격을 깎은 적이 있습니다.

매수자의 손실 보전: 첫 번째 사례는 매수자의 손실 보전에 대한 주장을 통해 가격을 깎은 경우입니다. 매도자가 낮은 전세가로 전세계약 체결을 했기 때문에 매수자의 기회비용 손실 보전을 이유로 들었습니다. 당시 매도자분은 부동산에 대해 잘 모르는 분이었습니다. 그래서 ‘전세보증금은 내 돈도 아닌데 많이 받아서 뭐하냐’며 필자와 계약을 하기 며칠 전에 기존에 받던 낮은 전세가로 새 임차인을 맞이하였습니다. 그래서 필자는 부동산을 통해 이렇게 말했습니다. “제가 샀으면, 신규 임차인과 계약을 체결하여 월세 얼마를 받을 수 있었는데 매도인께서 낮은 전세보증금으로 계약을 하시는 바람에 임대 소득 얼마만큼을 못 벌게 되었습니다. 이만큼 깎아 주시기 바랍니다.” 그러자 매도자 측에서 승낙하였습니다. 필자가 생각해도 솔직히 과한 금액이었는데 매도인 측에서 승낙하여 많이 놀랐습니다.

재산세 부담: 두 번째는 재산세를 이유로 들었습니다. 대부분 아시겠지만 부동산 보유세는 6월 1일에 소유하고 있는 사람이 해당 연도의 재산세를 모두 납부할 의무를 부담합니다. 예를 들어 매수자가 잔금을 5월 30일에 납부하고 소유권 이전 등기를 할 경우, 1년 치 재산세는 고스란히 매수자가 부담하게 됩니다. 그래서 예전에 필자는 4월에 잔금을 치를 때, 재산세의 4/12에 대해서는 매도인이 보유하던 기간에 발생한 재산세이므로 매도인이 부담하도록 요청한 적이 있습니다. 큰 비용이 아니었기 때문인지는 몰라도 매도인이 쉽게 수락하였습니다. 이렇듯 가격을 깎으려면 분명한 명분이 필요합니다. 시세보다 낮은 임대료, 물리적인 하자, 재산세 등 명확한 이유를 제시해야만 매수자와 매도자 모두 기분 좋게 거래할 수 있습니다.

계약 당일 가격 흥정은 금물이다: 마지막으로 한 가지 강조하고 싶은 것이 있습니다. 절대로 계약일 당일에는 가격을 깎지 말아야 합니다. 그런 분들은 진짜 상도를 모르는 사람입니다. 한번은 필자의 친한 후배가 매도자를 만나러 가는 길에 필자의 마지막 의견을 듣기 위해 전화를 하였습니다. 매도자를 만나러 가는 길이라는 사실을 제외하고 협상 전후 사정을 모두 들었습니다. 상황을 보니 최대 500만 원까지도 깎을 수 있었던 것 같군요. 하지만 매도인은 70대 아주머니며, 가격 협상이 이미 완료되어 도장을 들고 부동산으로 향하는 길이라는 사실을 듣고 후배에게 더 이상 가격을 깎지 말라고 하였습니다. 돈도 중요하지만 부동산 거래하면서 상도에 어긋나는 행동으로 다른 사람에게 원망을 살 일은 하지 않는 것이 옳다고 생각합니다.



실전! 좋은 주택 구입하기



아파트 구입 전 따져봐야 할 것들

필자가 부동산 관련해서 받는 질문 중 제일 당황스러운 종류가 있습니다. 다짜고짜 “이 아파트 어때?”라고 묻는 경우입니다. 부동산 투자에서 가장 시간이 많이 드는 부분은 매매, 임대 시세, 공실 현황과 이를 확인하기 위해 필요한 임장 활동입니다. 필자는 이런 질문을 받으면 역으로 묻습니다. “매매 및 임대 시세는 어떤가요? 현장은 가보셨어요? 왜 그 부동산을 선택하셨나요?” 이렇게 물으면 대부분의 사람들이 조사하지 않은 상태입니다. 그러면 필자는 정말 심층적인 분석을 도와줍니다. 그리고 추가적으로 조사해올 것들에 대해서 엄청난 양의 숙제를 줍니다.

필자가 고른 A아파트 이야기: A아파트는 2014년 낙엽이 떨어지기 시작할 무렵 필자가 구입했던 아파트입니다. 필자가 구입했던 이유를 보면, 향후 아파트를 구입하는 데 작으나마 도움이 될 것입니다. 구체적인 구입 이유는 아래와 같습니다.

▲ 아파트 연식 - 동네에서 가장 연식이 짧은, 비교적 신축 아파트였습니다. 당시에는 지금처럼 재건축이 활발한 분위기가 아니었습니다. 그리고 필자의 동네에서 가장 오래된 아파트라고 해 봤자 고작 1985년생입니다. 즉, A아파트는 신축 1등 아파트로서의 프리미엄을 오랫동안 유지할 수 있을 것으로 보였습니다. 필자가 부동산 펀드매니저로서 오피스 임차인을 유치하는 업무를 수행하는 과정에서 임차인들이 생각보다 신축건물에 대한 선호도가 높다는 것을 깨달았던 점도 의사결정에 한몫했습니다.

▲ 입지조건 - 학군, 역세권, 아파트 브랜드, 녹지, 주변 인프라 등을 뜻합니다. A아파트는 더블 역세권까지는 아니었지만 훌륭했습니다.

▲ 분양가 - 필자가 매입할 수 있는 가격이 분양가 대비 7%밖에 높지 않았습니다.



▲ 소유자 현황 - 필자는 보통 부동산을 구입할 때, 구매하려는 호수 위아래 등기부를 최소 10개 이상 발급해 봅니다. 시간이 상당히 소요됩니다만, 의사결정에 큰 도움이 됩니다. 결과는 의외였습니다. 평균 LTV가 겨우 11%밖에 되지 않았습니다. 물론 사시는 분의 40% 정도만이 임차인이고, 이분들의 전세자금 대출 원금은 필자가 확인할 길이 없지만 소유자들이 정말 여유 있는 분들이라는 것을 알 수 있었습니다.