대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙



박상언 지음

스마트비즈니스 / 2015년 07월 / 484쪽 / 18,000원





이것만은 알고 시작하자 - 실전투자, 기본마인드



“난 한 놈만 패!” <주유소 습격사건>이라는 영화에서 주인공 중 한 명인 무대뽀가 싸움을 하면서 내뱉은 말이다. 그러나 싸움에서는 제일 강한 한 놈만 공격하면 이길 수 있을지 모르겠지만, 실전 재테크에서는 치명적인 실수이다. 즉 “달걀을 한 바구니에 담지 말라.”는 말이다. 지난 2008년 금융위기 때처럼 블랙스완이 언제든지 도래할 수 있다는 생각을 늘 염두에 두어야 한다. 갑작스런 위기가 왔을 때를 대비해, ‘교토삼굴’이라는 사자성어를 기억하자. “꾀 많은 토끼는 살아남기 위해 세 개의 굴을 파고 산다.”는 뜻이다. 항상 세 개의 대비책을 미리 마련해두면 살길이 있다.

분산 투자하라: 현명한 투자자라면 항상 현금, 유가증권, 부동산에 골고루 자산을 분배해야 한다. 유가증권에 투자할 때도 고위험ㆍ고수익, 중위험ㆍ중수익, 저위험ㆍ저수익에 골고루 나누는 게 좋다. 부동산 자산도 주거용?수익형, 단기, 중기, 장기로 나눠서 투자해야 한다. 결론적으로 투자의 세계에서 가장 중요한 포인트는 바로 자산 배분이다. 말 그대로 한 곳에 쏠리지 말고 자산을 여러 곳에 나눠 투자하라는 것이다. 특정 자산이나 종목을 잘 고르는 것이야말로 성공적인 투자가 아니겠느냐 할 수도 있다. 하지만 자본 시장의 역사는 설혹 어느 기간에 성공한 듯 보이더라도 결국에는 실패로 돌아감을 여실히 보여줬다. 분산 투자는 개별 자산으로부터 오는 위험을 분산시킨다. 향후 경제가 어떤 방향으로 움직일지, 물건의 가격이 어떻게 변동할지에 대한 시장 전망 등을 참고하고 배분하여 자산을 운용하는 것이 최선의 방법이다. 필자도 그동안 투자를 하면서 무수히 많은 시행착오와 풍파를 겪었다. 그래도 이만큼이라도 재테크에 성공할 수 있었던 것은 분산 투자의 원칙을 철저히 지켰기 때문이다. 당장 눈앞에 아무리 높은 수익률이 보이더라도 절대 한 곳에 몰빵으로 투자하지 않았다.

자산을 단순화시켜라: 세월이 흐를수록 더욱 되새기고 싶은 원칙들이 있다. 그중 하나가 “단순한 것이 아름답다.”는 것이다. 단순하다는 것은 명료하다는 것이고, 쉽다는 것이며, 누구나 공감할 수 있는 상식이다. 자본 시장은 숫자의 세계다. 주식이나 채권만 해도 복잡한데, 숫자를 구조화한 금융 상품의 세계로 들어가면 설명을 들어도 이해하기 힘든 분야들이 수두룩하다. 하지만 투자도 “Simple is beautiful.”이다. 투자자 입장에서 이해하기 쉬운, 단순한 상품을 고르는 게 좋은 투자다. 투자의 범위와 종류에 따라 난이도는 있을 수 있겠으나, 상식선에서 투자자가 이해하지 못한다면 이는 투자가 아니라 투기가 되기 쉽다. 의식하든 의식하지 못하든 매 순간 우리는 선택을 강요받으며 산다. 이럴 때 의사결정을 하는 가장 명쾌하고도 중요한 기준이 상식이다. 아무리 매력적으로 보이는 투자 대상이라도 고객과 시장의 상식이라는 잣대를 반드시 통과해야 한다. 장기적으로 봤을 때 가장 안정적이고 좋은 수익률을 올리는 길은 팔기 쉽게 재단된 ‘단순한 자산포트폴리오 구축’이다. 그래서 투자자가 해야 할 일은 단순함을 유지하고, 단순함을 지키고, 반복된 단순함을 유지하는 것이다.

스완 계정을 준비하라: 2008년 금융위기를 겪으며 많은 사람들이 고통 속에 얻은 교훈은 모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록, 현금이나 유동자산이 절실히 필요하다는 사실일 것이다. UBS의 마틴 핼브핑거 자산관리 이사는 이른바 ‘스완’ 계정이 필요하다고 강조한다. 즉 ‘밤에 편안하게 잠들기 위한 자산’을 언제든 어느 때든 확보하고 있어야 한다는 것이다. 특히 은퇴를 준비하기 시작하는 40대 이후부터는 주식 시장이 폭락하든 급등하든, 평안한 마음을 유지할 수 있는 스완 계정이 절실하다. 그것이 예금이든, 채권이든, 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자산이든 말이다. 똑같은 자산으로 구성된 포트폴리오라도 A씨는 편안한데, B씨는 불안하다면 B씨에게는 스완 계정이 아니다. 그래서 무엇보다 중요한 것은 투자자 개개인이 어떤 자산을 가지고 있을 때 제일 마음이 편하냐이다. 현재 보유하고 있는 우량 주식에서 꼬박꼬박 배당금이 나오고 있다면 이는 스완이다. 부동산도 우량 주식처럼 배당이 나오는 스완 계정이 필요하다. 시세차익에 대한 전통적인 투자에서 임대수익을 올리는 투자로 급격히 변화하는 것은 거부할 수 없는 시대의 흐름이다.

과욕을 버려라: 투자에 실패하는 가장 큰 원인은 바로 욕심을 제어하지 못하기 때문이다. 욕망은 투자에 있어서 가장 큰 위험 요소이다. 지난 몇 년간을 돌아볼 때 욕망이 극에 달했던 자산들은 어김없이 투자자들에게 큰 손실을 안겨줬다. 2006년 빚을 내서 무리하게 강행한 강남권 재건축 불나방 투자, 2007년 인기 절정이었던 해외펀드 투자, 저축은행 고금리 후순위채, 동양증권 회사채 투자 등을 들 수 있다. 생각해보면 이 모든 게 욕심에서 비롯된 것이다. 자신의 컵에 80%만 물을 채우고 나머지는 자신보다 못한 사람들을 위한 자선으로 채워야 한다. 100% 채우려고 하면 물이 넘쳐 자신뿐만 아니라 주변 사람들도 해치는 독이 된다는 것을 명심 또 명심하자.



사고 예방 - 부동산 사기 예방하는 8가지 방법



일반적인 부동산 원론에는 “중개업소 선택 시에는 허가된 중개업소인지, 보증보험에 가입되어 있는지, 그 지역에서 오랫동안 영업했는지, 계약 시에는 매도자의 신분증과 등기부등본을 대조하고, 등기권리증까지 철저하게 확인하라.”고 쓰여 있다. 하지만 일반인들이 이런 점을 모두 인식하면서 부동산 거래에 임하더라도 사기꾼에게는 아무런 소용이 없다. 사기꾼은 마음만 먹으면 등기부등본, 신분증, 등기권리증 등의 위조는 누워서 떡 먹기다. 최근에는 집주인과 월세로 계약한 후 서류를 완벽하게 위조하여, 주인인 척 중개업소에 매물을 내놓는 사례도 자주 적발되고 있다.

기간을 지나치게 짧게 하지 마라: 부동산 거래 시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매 대금을 지불하게 되는데, 일반적으로 2~3개월에 걸쳐 지급한다. 그런데 간혹 ‘급한 사정이 있다’는 이유로 계약금, 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 하거나 중도금 없이 바로 잔금을 요구하는 경우가 있다. 이럴 때일수록 더욱 주의해야 한다. 집주인을 가장해 사기를 치는 대부분이 기간을 짧게 해 돈을 챙겨 달아나는 경우이다.

재산세 영수증을 확인하라: 중개업자에게 부탁해 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 최근에 낸 재산세 영수증이나 다른 공과금 영수증을 요청한다. 그래서 공과금 영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해보자. 왜 계약 1시간 전을 강조할까? 그들에게 좀 더 시간적 여유를 주면 공과금 영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문이다. 요즘은 스캔 장치를 이용하여 지폐조차 위조하는 세상이다.

거래 전부터 돈부터 이야기하면 경계하라: 최근에 많이 일어나는 또 다른 사기 유형은 생활정보지, 인터넷 카페, 스마트폰 앱을 이용한 입금 사기 행위다. 중개수수료를 조금이라도 아끼기 위해 집이나 소규모 상가를 생활정보지, 인터넷, 스마트폰 앱에 매물을 내놓는 경향이 있다. 사기꾼들은 바로 이 점을 악용한다. 5년간 식당을 운영한 서울 성동구 행당동의 H씨는 최근 황당한 경험을 당했다.

ㅇㅇ컨설팅: 사장님, ㅇㅇ컨설팅 김ㅇㅇ인데요. 생활정보지에 식당 내놓으셨죠? 사장님이 내놓은 가격보다 2천만 원 더 비싸게 식당을 팔아 줄 테니, 우선 서류 발급비용이 필요합니다.의뢰인H씨: 2천만 원 더 받을 수 있다고요? 그런데 웬 서류 발급비용?

ㅇㅇ컨설팅: 구입 희망자가 외지에 있어서 현 시세를 몰라 ‘시세감정서’를 요구합니다. 해당 서류 발급에 40만 원이 필요합니다.

의뢰인 H씨는 조금 미심쩍었으나 잠시 후 텔레뱅킹으로 서류 발급비용을 송금했다. 그 뒤에 컨설팅업체는 감정서 발급비용, 손해공제보험 납입비용 등을 포함해 500만 원을 더 요구했다. 컨설팅업체는 요구한 금액을 모두 송금받자마자 연락을 끊어 버렸다. 장사밖에 몰랐던 H씨는 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다. 이처럼 조금이라도 더 받으려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산 거래를 가장한 사기가 전국적으로 극성이다. 특히 초보자들은 수수료와 발품을 아끼려 생활정보지, 인터넷, 스마트폰 앱에 소중한 자산을 맡기는 경향이 있다. 가급적 부동산 거래를 할 때는 그 지역에서 가장 오래 영업한 허가된 중개업소를 이용하는 게 정석이다. 당연히 보증보험이나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다. 가끔 벽에 걸려 있는 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 확인하기를 바란다. 부동산을 잘 사는 것도 재테크이지만 사기를 당하지 않고 좋은 가격을 받는 것도 재테크이다.

등기부등본을 직접 확인하라: 부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 것이다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명을 확인할 수 있다. 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이 표시되어 있고, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 들어 있다. 거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래전에 떼어 놓은 것일 수 있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 한다. 대법원 홈페이지에 가면 등기부등본을 누구나 쉽게 열람이 가능하다. 적어도 계약금, 중도금, 잔금 전에는 반드시 등기부등본을 확인하는 것이 필수이다. 통상 집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동내역이 기록되어 있다. 일반적으로 매도자가 잔금을 치를 때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만, 계약 시점부터 이를 확인하는 것이 좋다.

매도자의 신분증과 인적 사항을 확인하라: 계약 시 상대방이 등기부등본상의 명의인인지 반드시 확인하자. 신분증이 위조가 되지 않았는지, 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 기재되어 있는지 등을 확인해야 한다. 부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아둬야 추후에 문제가 없다. 배우자라도 부동산 처분에 있어서는 대리권이 인정되지 않는다. 배우자일 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다. 이혼을 앞두고 배우자가 몰래 상대방의 재산을 처분하는 경우도 있다는 점을 유의하자.

은행이 쉬는 날은 되도록 계약을 삼가라: 일요일이나 공휴일은 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다. 등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정되어 있는 경우 이를 은행에 직접 문의할 수 없기 때문이다. 예를 들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도하면 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없다. 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼 수도 있다.

‘초급매’, ‘급전세’, ‘반값’은 더욱 신중하게 접근하라: 시세에 비해 지나치게 가격이 낮은 물건은 한 번쯤 의심해봐야 한다. 시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 초급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는지 확인해보고 다시 한 번 등기부등본을 확인해야 한다. 대출금이 지나치게 많은 주택으로 경매 개시 전 1,500~2,500만 원의 전세보증금을 받고 급전세를 놓는 경우가 대다수이다. 경매가 진행될 것을 알고도 주택임대차보호법의 소액 임차인 최우선변제권 2,200만 원까지 우선변제를 앞세워 급전세 계약을 유도하는 것이다. 중개인은 경매에 넘어가도 세입자는 최우선변제금을 받고 집주인은 전세금을 챙길 수 있으니 손해를 볼 게 없다며 거짓 선전을 한다. 하지만 채권자들이 임대차 계약무효 확인 청구소송을 걸어 세입자가 지게 되면 보증금을 모두 날릴 수밖에 없다.

돈거래는 은행을 통해 확인하고 거래하라: 세입자가 올려준 전세금으로 집주인이 대출금을 갚고 그만큼 근저당권을 줄이기로 합의했다면 계약서에 명확히 남기는 게 좋다. 구두약속만 믿고 전세금을 줬다가 집주인이 근저당권 감액을 해주지 않는 경우가 생길 수 있다. 전세금을 줄 때는 세입자와 집주인이 함께 은행을 방문해 대출을 상환하게 하고 영수증을 반드시 받아둬야 한다. 또한 집주인의 동의하에 세입자가 전세자금대출을 받았을 경우 은행과 집주인은 질권설정 계약서를 작성하게 된다. 세입자가 은행에서 빌린 전세보증금을 담보로 하고 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 보증금으로 상환을 한다는 내용이다. 계약서에는 집주인이 전세자금대출금을 직접 돌려주도록 되어 있다. 만약 집주인이 계약기간이 끝나 세입자에게 보증금을 돌려줬다가 세입자가 잠적하기라도 하면 큰 낭패를 볼 수 있다. 집주인은 세입자의 전세자금대출 계약서 사본을 보관하고 내용을 확인해야 한다.



경매 - 경매로 돈 버는 10가지 방법



부동산 시장의 급등락과 상관없이 법원 경매 입찰장에는 저가 매물을 잡기 위해 투자자들의 관심이 늘 뜨겁다. 특히 아파트보다 소액으로 투자할 수 있는 다세대, 빌라에 관심이 쏠리고 있다. 하지만 아무런 준비 없이 입소문만 듣고 경매에 뛰어든 사람들은 돈을 벌거나 내 집을 마련하기는커녕 목돈만 날리는 경우가 허다하다. 실제로 각 법원에서는 사전 지식이나 경험이 없는 초보자들이 달아오른 분위기에 휩쓸려 터무니없이 높은 낙찰가를 써내거나, 사전에 반드시 확인해봐야 하는 기본 사항조차 챙기지 않고 달려들어 피해를 보는 경우가 많다. 사실 경매는 일반 매매와 달리 워낙 따질 게 많아 경험이 풍부한 사람들도 쉽게 돈을 벌지 못하는 영역이다. 남들 다하는 경매 나도 한 번 해보겠다는 식으로 무작정 시작하면 절대 안 된다.

말소기준 권리를 우선 파악하라: 경매 참여 전에 반드시 물건의 기본적인 권리분석인 말소기준 권리를 찾아야 한다. 등기부등본에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리도 있는 만큼, 관할 동사무소를 방문해 주소별 세대열람 내역을 발급받은 후 대항력 있는 임차인 유무를 확인해야 한다. 근저당, 가압류, 압류 등은 법원 경매에서 낙찰되면 자동적으로 말소되지만 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권 등 선순위 채권은 그대로 남게 된다. 즉 권리 중 인수할 부분이 있다면 수익률이 큰 영향을 미쳐 보증금을 포기하는 경우도 발생한다. 세입자가 확정일자를 받아 놓은 경우에는 전세권이 등기부등본에 나타나지 않기 때문에 직접 찾아가 임대 여부를 확인하는 것도 중요하다.

정확한 주변 시세를 파악하라: 인터넷 시세를 두세 군데 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세 형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하는 것도 좋다. 현장 답사를 가기 전 다음Daum 로드뷰 등을 통해 미리 살펴보기 바란다. 지도는 필수이다. 5,000분의 1 지적도에는 개별 부동산의 지번까지 자세히 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉬운지, 어떤 입지와 상권에 속하는지 미리 파악이 가능하다.

입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라: 입찰장에는 항상 사람들이 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우에 수익성은커녕 자칫 손해를 볼 수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다. 분위기에 휩쓸려 감정가의 90%를 넘겨 낙찰받으면 명목비를 포함해 각종 수수료를 더하면 매매 시장에서 급매를 찾는 게 더 효율적이다.

낙차가율 90% 이상이면 급매가 낫다: 최소한 두 군데 이상의 관심 물건이 나와 있는 중개업소에서 거래되는 시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 투자 목적이라면 경매로 낙찰받은 후 바로 팔릴 수 있는 실제 거래 가격을 알아보는 것은 필수이다. 다만 실수요자 입장에서는 경매 시장 낙찰가율이 90%에 육박하면 별로 남는 게 없을 수 있다. 감정가는 대개 해당 지역 시세를 바탕으로 평가되는 만큼 90%에 가까운 낙찰가율로 매입하면 시장에서 급매물을 구입하는 것과 큰 차이가 없다. 최근에는 입찰 경쟁 분위기에 편승해 고가 낙찰이 늘면서 아파트를 낙찰받았다가 포기하는 사례도 급증하고 있다. 잔금 납부를 포기하면 입찰보증금 최저 입찰가의 10%를 몰수당한다.