한국의 빌딩부자들

한국의 빌딩부자들

배준형 지음

라온북 / 2015년 6월 / 300쪽 / 13,500원





1장. 대한민국 상위 1% 부자, 그들은 누구인가?



나는 ‘가난한 장사꾼’이었다: 30억 원대 빌딩부자 임동진 사장

가난한 장사꾼에서 30억 원대 빌딩부자가 된 임동진 사장과의 첫 만남은 4년 전으로 거슬러 올라간다. 우람한 풍채와 매서운 눈빛, 그리고 허스키한 목소리를 가진 그의 첫인상은 상당히 강렬했다. 힘들었던 과거의 세월을 증명하듯 울퉁불퉁 거칠어진 손과 미간에 깊게 파인 주름에서 그의 힘들었던 과거를 잠시나마 마음으로 느낄 수 있었다.

레버리지 방식으로 자본금을 줄이다: 임동진 사장의 빌딩매입 상담을 위해 내 사무실에서 미팅을 시작했다. 그는 투자 가용금액 20억 원(금융권 대출 포함)으로 서울 시내 주요상권의 빌딩매입을 희망했다. 20억 원이라는 돈은 상당히 큰 금액이지만 빌딩을 매입하기에는 다소 무리가 있는 금액이다. 하지만 나는 틈새시장을 찾고, 금융권의 ‘레버리지 방식(대출을 적극적으로 활용함으로써, 자기자본대비 수익률이 올라가는 방식)’을 활용해 접근한다면 충분히 가능성이 있을 것으로 판단했다. 나는 적합한 투자 건물을 찾기 위해 본격적으로 시장조사에 착수했다. 그리고 그가 살고 있는 송파 지역과 접근성이 용이하면서 유동인구가 많은 대학가 상권인 화양동 건대입구가 적합하다는 결론을 내렸다.

왜 대학가 상권을 골랐을까?: 해당 지역은 젊은 층의 수요와 강남 지역으로 출퇴근하는 1인 가구의 수요가 상당히 두텁고 두 개의 지하철 노선을 이용할 수 있는 장점이 있다. 하지만 입지여건이 뛰어난 만큼 억대를 호가하는 높은 시세가 형성된 지역이기도 하다. 나는 당장의 수익 발생보다는 중장기적으로 지가상승과 상권의 확장이 예상되는 그 지역이 임동진 사장의 투자처로 최적이라 생각했다. 그 후 임대가 조사, 유입인구 조사, 시세 조사 등을 통해 사업성을 분석하기 시작했다. 약 3주간에 걸친 다방면의 조사 끝에 건대입구 인근에 위치한 허름한 2층 규모의 건물 정보를 접수할 수 있었다. 해당 건물의 인근시세(동일수급권)는 평당 4천만 원 정도로 형성되어 있었는데, 내가 접수한 건물은 평당 3천만 원의 거래조건으로 매입이 가능했다. 이유는 건물 소유자가 85세가 넘은 고령이었기 때문이다. 건물주는 관리가 버거워 해당 건물을 매각해 자식들에게 현금으로 나눠주려 했다. 정상적인 시세를 반영한 해당 건물의 가치는 25억 원을 호가하는 금액이었지만, 건물주의 개인 사정으로 18억 원에 매입할 수 있는, 즉 시세 대비 약 7억 원가량 저렴하게 거래할 수 있는 물건이었다. 나는 사업성이 충분할 것으로 판단했고 임 사장에게 적극 권유해 매매가격 18억 원에 계약을 체결했다.

리모델링으로 자산 가치를 늘리다: 하지만 문제는 매입 후부터 시작되었다. 우선 1980년에 지어진 건물로 너무나 노후된 데다, 임대료는 1, 2층 통틀어 보증금 1억 원에 월세 400만 원밖에 나오지 않았다. 나는 해당 건물을 리모델링해 우량 임차인으로 개편하면 자산가치가 극대화될 것으로 판단했고, 약 1억 5천만 원의 추가비용을 들여서 리모델링 공사를 진행했다. 4개월간의 리모델링 공사가 진행되는 동안 나는 우량 임차인 유치를 위한 마케팅을 시작했다. 다행히 대학가 상권에 위치해 있는 터라 다양한 업체에서 입점의향서를 받을 수 있었다. 나는 여러 업체 중 임차조건 및 브랜드인지도가 높은 S사 커피 전문점과 G사 화장품 업체가 가장 적합할 것으로 판단했다. 임 사장도 해당 업체의 입점에 동의했다. 1층에는 G사, 1층 일부와 2층 전체는 S사가 입주하기로 한 뒤 5년간의 임대차 계약 조건으로 정식계약을 체결했다. 1층 G사의 임대료는 보증금 1억 5천만 원에 월세 600만 원이었고, 1층 일부와 2층 전체를 사용할 S사는 보증금 1억 원에 월세 400만 원으로 계약조건을 맞췄다.

임 사장은 매입 당시 제1금융권에서 7억 원의 대출을 받아 보증금을 제외하면 자기자금 8억 5천만 원만 투입해 빌딩을 매입했다. 금융권의 레버리지 방식을 적극적으로 활용한 좋은 케이스다. 현재 그의 빌딩 임대료는 초기 매입했을 당시 대비 600만 원이나 상승했다. 임차인들도 우량 법인으로 입주가 이루어져 안정적인 임차업종을 구성할 수 있었다. 초기 투자금액(18억 원), 취ㆍ등록세(8천 280만 원), 부대비용(2천만 원), 리모델링 비용(1억 5천만 원)을 모두 합쳐 총 20억 5천 280만 원의 비용을 들인 결과 보증금 2억 5천만 원, 월세 1천만 원의 수익이 발생한 것이다. 평균 서울 지역의 연 수익률이 4% 미만인 것을 감안했을 때 엄청나게 높은 수익이다. 또한 해당 건물의 매매가격을 현재 주변 시세를 반영해 예상하면 잠재가치가 약 30억 원에 달한다. 높은 임대료와 우량 임차인 입주로 인한 건물가치의 상승, 그리고 리모델링을 통한 새로운 신축 빌딩으로, 임 사장은 더 이상 가난한 장사꾼이 아닌, 성공한 빌딩부자로 거듭나게 되었다.

그는 말한다. “젊은 시절에는 힘든 날의 연속이었지만, 최선을 다해 살아왔기에 지금 이런 보상을 받을 수 있는 것 같아요. 아무리 힘든 순간이 온다고 해도, 포기하지 않는다면 태양은 반드시 당신을 향해 떠오를 겁니다. 절대로 포기하지 마세요.”



2장. 빌딩투자의 6가지 유형



천하무적: 앞만 보고 달린다

무대뽀 정신으로 빌딩투자에 성공하다_ 홍만식 사장의 성공사례: 강남구 청담동에 거주하는 홍만식 사장(56세). 그는 나를 만날 때마다 서울 시내 지하철역세권에 신축할 수 있는 부지나 건물을 찾아달라고 한다. 그가 선호하는 투자 콘셉트는 일반상업지역으로 지정된 곳에 높은 건물을 신축하는 것이다. ‘일반상업지역’은 국가에서 지정한 곳으로, 도시계획조례 비율에 따라 최대 용적률 1300% 이하까지 건축이 가능한 토지이다. 그는 나의 소개로 2010년 5월 역삼동 테헤란로의 6m 이면도로에 위치한 허름한 상가주택을 매입하였다. 그때 당시 해당 물건은 대지면적이 400㎡(120평)이었고, 지하 1층~지상 3층의 허름한 건물이었다. 해당 건물의 토지용도는 ‘일반상업지역’으로 매입 후 신축 시 용적률 600%까지 적용 가능한 곳이었다. 건물주가 3층에 거주하면서 오랫동안 보유한 건물로 건물주가 나이가 드니 관리도 힘들고, 임차인들의 각종 요구사항에 신경 쓰기 귀찮아져 매각을 결심한 물건이었다.

당시 해당 건물 인근(동일수급권)에 형성되었던 토지시세는 평당 6천 500만 원이었지만, 협상 끝에 평당 5천 800만 원에 거래할 수 있었다. 매매금액은 70억 원으로, 그중 35억 원은 제1금융권에서 금리 3.5%에 대출받았다. 홍 사장은 해당 건물 매입 후 1년이 지나 약 35억 원을 들여서 지하 2층~지상 10층 규모의 건물을 신축했다. 현재 그의 건물 지하 1층에서 모던 바, 1~2층에는 유명 S사 커피전문점이 입점해 있다. 3~10층은 외국계 사무실에서 임차하고 있다. 2호선 역삼역과 불과 2분 거리라서 대중교통이 편리하고, 입지여건이 우수해 공실 염려도 매우 적다. 또한 전 층에서 발생하는 임대료는 보증금 5억 원, 월세 6천 500만 원(관리비 별도)이다. 홍 사장이 해당 건물에 들인 총 투자비용을 산출해보면 다음과 같다.

토지매입비용: 70억 원 + 건물신축비용: 35억 원 + 각종 부대비용: 5억 원 = 합계 110억 원

투자금액을 기준으로 일반 수익률을 계산하면 7.4%이고, 레버리지 방식을 이용한 투자수익률을 계산해보면 31%가 넘는 수익이다. 신축하기 전의 노후화된 건물에서 발생하는 임대료로는 금융권의 대출 이자를 감당하기 버거웠지만 약 2년의 시간이 흘러 생각해보면 너무나도 성공적인 투자다. 그만의 ‘무대뽀 정신’으로 성공적인 투자를 한 것이다. 안정적인 임대료 발생도 큰 수확이지만 해당 건물의 시세도 큰 폭으로 상승해, 2015년 기준으로 주변 시세를 반영해 산정한 그의 건물 가치는 약 140억 원 전후다. 최근 홍 사장의 하루 일과는 일반상업지역에 위치한 서울 시내 건물들을 보러 다니는 것이다. 물론 2010년과는 달리 토지 가격이 많이 상승했지만 그는 또 다른 숨은 진주를 발견할 것이라 기대하고 있다.

주도면밀: 100번 넘게 고민한다

꼼꼼히 따져 빌딩투자에 성공하다!_ 황성만 법무사의 성공사례: 황성만 법무사(58세)는 서초동에 본인 이름의 법무사 사무실을 갖고 있다. 그는 한평생 법률과 관계된 일을 하면서 모은 종잣돈 30억 원으로 빌딩투자 계획을 세웠다. 그는 나와 투자 상담을 하면서 다음과 같이 말했다. “강남권역에 위치한 빌딩이면 좋겠습니다. 한 층은 제가 살고, 나머지 층에는 우량 임차인이 입주해 있으면 가장 좋겠죠. 가능한 7%대 이상의 높은 수익률이 발생하는 건물을 매입하고 싶습니다.”

나는 투자 가이드라인을 세우면서 그의 투자목적이 ‘노후대책용 빌딩’이라고 판단했다. 노후대책용 빌딩은 우선 필수적으로 안정된 임대수익이 발생해야 하고, 공실 염려가 상대적으로 적은 지하철역세권으로 검토해야 한다. 물론 강남권역이면 좋겠지만 토지시세가 높게 형성되어 있기 때문에 황 법무사의 투자자금으로는 적합한 건물을 찾기가 어려웠다. 그래서 강남권역과 멀지 않으면서도 상대적으로 공실률이 적은 광진구 군자동 지역으로 타깃을 좁혔다. 군자동(군자역) 인근은 더블역세권(7호선, 5호선)으로 세종대학교 학생 및 강남으로 출퇴근하는 1인 가구의 수요가 높은 지역이다. 물론 역세권 대로변은 매입금액이 높아 황 법무사의 투자금액으로 매입할 만한 건물을 찾을 수 없었다. 하지만 지하철에 인접한 이면도로에서 고수익이 발생하는 건물들을 다수 찾을 수 있었다.

나는 군자역 CGV극장 뒤편 건물에 대한 정보를 입수했다. 1층에는 소규모 테이크아웃 커피점, 2~4층까지는 풀옵션 원룸이 입주한 건물이었다. 총 매매금액은 28억 원으로 보증금 1억 5천만 원, 월세 1천 800만 원이 발생하는 신축 원룸 건물이었다. 지하철역에서 도보로 2분밖에 걸리지 않고, 상부층인 4층은 추후 황 법무사가 거주 목적으로 사용할 수 있다고 판단해 매매계약을 체결하였다. 이 건물은 연간 수익률 8%가 넘는 임대료와 지하철역세권, 그리고 거주가 가능한 상부층 등 처음 그가 원한 모든 조건들을 충족하는 좋은 매물이었다. 황 법무사는 현재 안정된 임대료를 받을 수 있는 노후대책용 빌딩을 매입한 것을 상당히 만족해하며 성공적인 빌딩투자였다고 생각하고 있다.

천하태평: 상속형 부자

원하는 빌딩이 있으면 곧바로 낚아챈다_ K기업 막내아들 S사장의 성공사례: 유명 자동차부품 회사 K기업의 큰아들로 태어난 S사장. 그는 막대한 자본을 보유하고 있는 K기업을 선친에게 물려받아서 운영하고 있다. 주식과 펀드, 채권 등 다양한 금융상품에 투자하고는 있지만 아직 본인 명의로 된 빌딩이 없었던 S사장은 빌딩매입을 결심했다. 빌딩투자에서는 별다른 경험이 없는 초보였던 그는 우선 어느 지역에 투자할지 고민한 후 청담동에 있는 빌딩매입을 결정했다. S사장은 사업을 운영하고 있기에 부동산 관련 정보 및 시장동향에 관한 사항들은 경영지원팀에 위임했다. 빌딩매입의 필요성을 느끼기는 했으나, 그다지 급하지는 않았던 그는 약 3개월 동안 빌딩정보 및 부동산 시장동향에 관해 공부했다. 하지만 다른 지역의 빌딩 자료들은 지속적으로 접수가 되고, 검토할 것들이 다양한데 유독 청담동에 있는 빌딩 정보들은 찾기가 어려웠다. 청담동은 희소가치가 높고, 지속적으로 유입되는 중국 관광객의 수요 때문에 빌딩매물이 귀했기 때문이었다. 따라서 매입하고자 하는 수요층은 많은 반면 매각을 하고자 하는 매도층의 비율은 상당히 적었다.

S사장은 희소성이 높은 만큼 좀 더 높은 금액을 지불하고서라도 청담동에 위치한 빌딩을 매입하고 싶어 했다. 그로부터 얼마 후, 경영지원팀 담당자에게 보고가 들어왔다. 청담동 학동사거리 인근에 위치한 빌딩을 찾았는데, 주변 시세보다 2배가량 가격이 높게 형성된 빌딩이라는 것이었다. 해당 지역은 평당 시세가 1억 원에 형성되어 있었는데, 건물주는 평당 2억 원에 매각하고 싶다는 것이었다. S사장은 70억 원이 정상적인 시세였던 빌딩을 140억 원에 매입했다. 잔금 처리까지는 불과 1주일밖에 걸리지 않았다. 그 후 그는 청담동 명품사거리 인근에 위치한 또 다른 빌딩의 정보를 듣게 되었다. 지하 1층~지상 5층 건물로, 유명 패션디자이너가 전 층을 운영하는 럭셔리한 빌딩이었다. 해당 빌딩 인근으로 형성된 시세는 평당 1억 2천만 원이었지만, 건물주는 평당 2억 원을 불렀다. 기존 매매금액은 90억 원이었지만, 건물주는 이보다 훨씬 높은 가격인 150억 원 이상을 받길 원했다. S사장은 한 치의 망설임도 없이 2주 만에 해당 빌딩을 구입했고, 잔금까지 모두 치렀다.

불신지심: 투자에서 믿을 사람은 없다

모든 조건을 만족하는 빌딩을 찾다가_ 돼지고기 가맹점 대표 P씨의 실패사례: 제주도에서 성공적인 흑돼지구이 전문매장을 바탕으로 전국 수십 개의 가맹점을 갖고 있는 P씨, 대한민국 핵심지역에는 어디서나 그의 가맹점을 볼 수 있을 정도로 자신의 분야에서 상당한 성공을 이뤘다. 그는 젊은 시절부터 피땀 흘려 모은 종잣돈으로 본사 사옥으로 사용할 수 있는 빌딩투자를 계획했다. 그는 자수성가 유형으로 본인의 주관이 워낙 강하고, 상권분석과 가맹점 계약도 직접 체결할 정도로 부동산 쪽에는 자신감 있는 사람이었다. 하지만 빌딩투자에서는 경험이 한 번도 없었던 P씨는 빌딩투자도 가맹점 계약을 체결하는 것과 유사할 것이라 판단하고 나를 찾아왔다. 나는 첫 상담에서 그가 전형적인 ‘의심형 투자자’인 것을 느꼈다. P씨는 나의 얘기와 조언들은 전혀 듣지 않고, 본인이 원하는 조건에 맞는 자료들만 제공해주면 판단은 본인이 하겠다고 딱 잘라 말했다.

P씨는 50억 원 전후로 대로변 빌딩을 매입하고자 했다. 1층은 본인이 직접 운영하는 매장으로, 나머지 층은 가맹사업부 사무실로 사용하는 조건이었다. 나는 강남구 역삼초교 사거리 인근에 위치한 대로변 빌딩을 추천했으나 그는 지하철역과 거리가 멀다는 이유로 거절했다. 나는 다시 역삼역 인근 8m 도로변에 위치한 사옥형 빌딩을 추천했으나, 도로가 좁다는 이유로 역시 거절했다. 그렇게 수십 번의 미팅을 했지만, 의심이 많고 까다로운 그의 조건에 결국 계약을 성사시키지 못했다.

4개월이 흐른 뒤 어느 날 P씨와 통화하게 되었다. 그는 직거래로 빌딩 매매계약을 체결했고, 경기도 용인시에 위치한 건물을 45억 원에 매입했다고 했다. 대지도 크고, 사방이 아파트 단지를 접하고 있는 대로변 건물이어서 전 층을 사옥으로 사용하려고 매입했는데, 기존 건물에 임차한 세입자와의 분쟁이 심화되어 향후 3년간은 재산권 행사가 불가하다는 것이었다. 만기가 도래했지만 ‘상가임대차 보호법’에 적용되는 대항력이 있는 세입자였던 것이다. 그렇게 P씨는 본인의 주관만 믿고 남의 얘기는 듣지 않았다가 막대한 실패 수업료를 지불하게 되었다.

절대믿음: 알아서 해주세요

중개업자의 함정에 빠지다_ 압구정 성형외과 전문의 S원장의 실패사례: 압구정역 대로변에 위치한 유명 성형외과의 S원장은 매일 아침 일찍부터 밤늦은 시간까지 반복되는 수술로 눈코 뜰 새 없는 하루하루를 보낸다. 최근 한류 열풍으로 중국 관광객들까지 몰려들어 압구정 일대의 성형외과는 ‘환자와의 전쟁’을 벌이고 있다. 그러던 S원장이 최근 나의 사무실을 방문했다. 본인이 매입한 빌딩 때문에 골치가 아파 효율적인 방법을 찾고자 나에게 상담요청을 한 것이다. S원장의 사연은 다음과 같다.

2013년, 압구정동 현대아파트에 거주하던 S원장은 돈은 많이 벌지만, 본인의 인생이 병원에서 끝날 것 같다는 생각이 들어 은퇴를 결심하게 되었다. 나이는 50대 초반밖에 되지 않았지만, 젊은 시절부터 병원에 박혀 수술만 하며 보냈던 것에 대한 보상을 받고 싶었다. 그렇게 그는 안정적인 수익이 발생하는 빌딩투자를 결심하고, 주변 지인의 소개로 한 중개업자를 소개받았다. 매끈하게 차려입고 뛰어난 언변을 자랑하던 중개업자는 모든 부동산 관련 업무들은 본인이 처리할 테니 본업에만 충실하면 된다고 S원장을 안심시켰다. S원장도 지인의 소개였기에 한 치의 의심도 하지 않고 중개업자에게 빌딩매입 관련한 모든 사항들을 위임하였다.