재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들

재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들



리얼투데이 지음

원앤원북스 / 2015년 3월 / 336쪽 / 16,000원





1장 10년 후 도시의 모습을 알면 재건축 투자가 보인다



재건축 아파트가 스마트시티를 구현한다



더 이상 지을 땅이 없는 서울 같은 도시에서는 ‘고밀도’ 개발이 불가피하다. 이에 선진국에서는 지식기반산업을 중심으로 고밀도 도시 개발로 활력을 불어넣고 있으며, 이를 스마트시티라고 한다.

강남의 부자들은 고급 단독주택보다 대부분 초고층 주상복합 아파트를 선호한다. 1999년도에 입주한 대표적인 주상복합 아파트인 타워팰리스는 고급 아파트의 대명사로 여겨져 왔다. 주상복합은 사는 곳이 거주자의 지위를 나타낸다는 주거의 상징성을 지니며 기존의 아파트가 갖고 있지 않은 커뮤니티 시설로 주거의 편의성을 더하면서 인기를 끌었다. 편의시설로는 외부 손님을 맞을 수 있는 응접실과 파티장, 자녀들이 안심하고 공부할 수 있는 공부방, 그리고 골프연습장 같은 종전 아파트에서는 찾아볼 수 없는 고급 시설이 아파트 단지 내 있다.

그러나 2000년대 후반으로 들어서면서 아파트와 주상복합의 경계는 모호해졌다. 고급 주상복합 아파트에만 들어가던 커뮤니티 시설들이 다른 아파트에도 하나둘 적용되었기 때문이다. 반면 주상복합도 아파트의 장점을 도입하기 시작했다. 주상복합은 일반 아파트에 비해 전용률이 낮은 것이 일반적이지만 상가 설계 등을 보완하면서 주상복합도 일반 아파트와 비슷한 수준의 전용률을 적용하고 있다. 주상복합 이후 주거 트렌드는 복합시설로 맞춰져 있다. 복합시설은 기존 상업과 주거를 결합한 형태에다 문화시설을 더한 것이다. 일본의 롯폰기힐스, 프랑스의 라데팡스, 한국의 건대 스타시티 등과 비슷하다.

재건축 아파트의 또 다른 말, 콤팩트시티와 스마트시티: 서울같이 더 이상 지을 땅이 없는 도시에서는 고밀도 개발이 불가피하다. 이에 영국ㆍ미국ㆍ일본과 같은 선진국에서는 지식기반산업을 중심으로 고밀도 도시 개발에 활력을 불어넣고 있으며, 이를 도시계획 용어로 콤팩트시티, 또는 스마트시티로 표현하고 있다. 스마트시티는 1990년대 유럽에서 논의된 지속 가능한 개발의 한 방식으로 고밀도화ㆍ집적화 방식으로 도시를 압축시켜 개발하는 것이다. 현재의 서울과 수도권처럼 기존 도시의 외곽을 끊임없이 개발해 나가면 원거리 출퇴근 등 사회적 비용이 증가하게 된다. 외형의 확대보다는 대중교통이 뛰어나고 생활 인프라가 좋은 도심에 주거와 상업, 그리고 문화 기능을 갖춘 도시를 개발하는 것이 콤팩트시티 이론의 핵심이다.

콤팩트시티는 과밀화에 따른 환경오염을 줄이고 쾌적한 도시를 만들려는 시도다. IT 기술이 발달함에 따라 도시 인프라 계획부터 구축과 운영까지 유비쿼터스의 기능을 접목해 도시를 유기적으로 연결하고 통제한다. 이에 따라 콤팩트시티는 교통 혼잡을 줄이고 생활의 편의를 증대할 수 있는 방안으로 받아들여지고 있다. 이 이론이 가장 잘 적용된 곳으로 미국의 실리콘밸리를 꼽고 있다. 향후 콤팩트시티가 실현된다고 하면 투자 관점에서 관심을 가져야 하는 부분이 적지 않다. 우선 교통이 좋은 곳의 고밀도 개발 가능성이다. 고밀도 개발을 위해서는 현재 고밀도 개발을 제한하는 용적률 규제 등을 완화해 지금보다 고층으로 개발할 수 있어야 한다. 특히 중층 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 서울 노원 지역의 용적률 규제는 어떤 식으로든 풀려야 할 것 같다. 또한 교통여건이 좋은 곳은 지하철역을 중심으로 압축되는 경우가 많다. 이것이 역세권 부동산에 관심을 가져야 하는 이유다.

트렌드를 주도해야 부동산 투자에 성공한다



부동산 투자자들은 다변화된 주거문화와 인구구조 변화에 맞춰 포트폴리오를 구성해야 한다. 그렇다면 앞으로 아파트가 담당했던 효자 노릇을 대신해줄 수 있는 주거 상품은 무엇이 있을까? 수도권 외곽 지역 아파트의 시대는 끝났다. 과거 하루에 몇천만 원씩 오르던 아파트의 효자 노릇은 앞으로 기대하기 어렵다. 유럽 사람들에게 아파트는 영세민용으로 인식되었듯 한국 역시 주택에 대한 인식이 많이 달라지고 있다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 부동산시장은 이미 투자 중심에서 실수요자 중심으로 재편되었고, 저출산 등으로 아파트 수요 인구가 해마다 줄고 있다. 수도권을 제외한 대부분 지역의 주택 보급률은 100%를 넘어섰다. 또한 부동산 재테크에서 짭짤한 시세차익을 기대하기 어려워지면서 일반 아파트에 대한 선호도 역시 크게 떨어지고 있다.

현대인들의 달라진 생활유형도 큰 원인이다. 주 5일 근무제와 주 5일 수업제 등으로 시간적 여유가 많아졌고, 생활수준도 높아져 건강에 대한 관심도 높아졌다. 그러면서 자연스레 앞으로는 시끌벅적한 도심생활보다는 굳이 멀리 나가지 않아도 여행을 온 듯한, 365일 자연을 벗 삼아 살 수 있는 주거문화가 자리매김하고 있다. 앞으로 부동산 투자자들은 다변화된 주거문화와 인구구조의 변화에 맞춰 계획을 세워야 한다. 그렇다면 앞으로 아파트의 효자 노릇을 대신해줄 주거상품에는 무엇이 있을까?

마당 있는 아파트, 테라스하우스: 땅의 기운을 받아 몸을 건강하게 하고, 바람을 원활히 통하게 하며 햇볕은 받아들여 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻하게 했던 ‘한옥’의 지혜가 다시 부활하고 있다. 획일적인 아파트의 주거문화와 일부 부유층만이 구매하는 타운하우스의 한계를 넘은 ‘테라스하우스’가 그것이다. 이러한 새로운 형태의 아파트는 주택문화를 뒤흔들고 있다.

테라스하우스는 타운하우스가 놓쳤던 몇 가지 문제점을 철저히 보완한 주거형태다. 타운하우스가 평면적인 개념이라면 테라스하우스는 공간적인 개념이다. 아래층의 지붕을 위층의 테라스 공간으로 활용해 화단이나 정원을 만들었기 때문에 엄격히 말하자면 공동주택이지만 마치 단독주택의 마당을 소유한 것 같은 서정적인 분위기를 연출한다. 테라스하우스의 가장 큰 장점은 테라스를 넓게 쓴다는 것이다. 유난히 감성적인 한국 사람들에게는 넓은 마당과 테라스는 더없이 좋은 주거환경이다. 특히 테라스는 분양 면적이 아닌 서비스 면적에 포함된다. 최근에 분양한 테라스하우스는 도심과 가까운 곳에서 분양을 하고 있어 생활 편리성도 큰 몫을 해 분양 결과도 좋았다.

위례 신도시에서 분양한 아파트인 위례 자이(451가구)의 테라스하우스는 이른바 ‘청약 대박’을 터뜨렸다. 발코니 대신 테라스가 설치된 24가구(전용 면적 121~131㎡)에 2,311명이 신청해 평균 96.3 대 1의 청약률을 기록했다. 서울 강남보금자리주택지구에서 모든 주택을 테라스하우스로 꾸민 강남 효성해링턴 코트도 총 175가구 모집에 7,956명이 몰려 평균 45.5 대 1의 청약률을 기록했다. 수요자들이 테라스하우스를 주목하는 이유는 무엇일까? 바로 뛰어난 입지, 저렴한 분양가, 수요자들의 선호 주택형 등 수요자들의 입맛에 맞게 설계되었기 때문이다. 특히 테라스하우스의 주택 크기는 대부분 실속형으로 앞으로도 중소형 위주의 테라스하우스 인기는 계속될 전망이다.

주거와 임대수익을 동시에! 상가주택: 앞으로를 이끌 주거문화의 1순위를 꼽자면 ‘상가주택’이다. 은퇴자들의 최대 고민인 주거와 임대수익을 한꺼번에 해결할 수 있는 상품이기 때문이다. 2014년 9월 28일 위례 신도시 내 점포 겸용 단독주택 용지 45필지에 대한 청약 신청에 무려 1만 7,531명의 투자자들이 몰렸다. 이 가운데 2014-1 필지는 2,746 대 1로 한국토지주택공사(LH)가 공급한 점포 겸용 단독주택 용지 분양 경쟁률 사상 최고치를 기록했다. 전체 평균 경쟁률도 390 대 1에 달했다.

위례 점포 겸용 주택에 돈이 몰린 것은 입지적인 이유도 있지만 크게는 제도적인 부분을 들지 않을 수 없다. 은퇴한 베이비부머들의 지속적인 증가가 바로 그것이다. 총 700만 명에 달할 것으로 추산되는 베이비붐 세대의 은퇴가 2010년부터 본격화되었다. 현대경제연구원에 따르면 해마다 베이비부머 30만~40만 명이 직장을 떠나고 있고, 경기 침체로 실적이 나빠진 주요 대기업들은 계속 구조조정을 진행중이어서 앞으로도 퇴직 후 제2의 인생을 설계해야 하는 중장년층은 갈수록 늘어날 전망이다.

은퇴자를 유형별로 나누어보면 자본형 은퇴와 비자본형 은퇴로 갈리는 현상을 보이고 있는데, 최근 자영업의 증가 원인의 하나로 베이비부머들의 창업을 꼽을 수 있다. 이 가운데 주로 비자본형 은퇴자들이 많은 자금이 필요한 부동산 임대에 뛰어들지 못하고 창업에 나서고 있는 것으로 분석된다. 반면에 은퇴자 중 비교적 자본형 은퇴자에 속하는 사람은 10억 원이 훌쩍 넘는 중대형 아파트와 유동성 현금을 보유하고 있기보다는, 주택 부분의 규모를 줄이고 유동성 자금을 더해 수익형 부동산 투자에 나서고 있다. 이를 통해 노후 자금설계를 하거나 주거의 안정과 노후 생활자금을 확보할 수 있는 점포 겸용 주택 투자에 합세하고 있다.



2장 재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 것들



꼭 지켜야 할 재건축 투자의 원칙 4가지



재건축 아파트를 고를 때는 해당 아파트만 볼 게 아니라 주변에 어떤 아파트가 있고, 가격은 얼마 정도에 형성되어 있는지 확인하는 것이 좋다. 또한 입지보다는 매입 시기가 수익률을 결정한다. 재건축 아파트를 구입하는 것은 미래의 아파트를 미리 구입하는 것으로 수익률은 다음에 소개하는 4가지 요소에 의해서 결정되는 경우가 많다. 재건축 대상 아파트의 현재 매매가, 추가 부담금, 금융비용 등의 총 투자금액과 입주할 아파트의 예상 시세(인근 지역 포함)를 비교ㆍ유추함으로써 계산해낼 수 있다.

대지지분과 용적률이 큰 곳: 서울시 강남구 대치동 은마아파트의 경우 102㎡의 대지지분(아파트 전체 단지의 대지면적을 가구 수로 나눠 등기부에 표시되는 면적)이 47㎡에 불과했지만 서초구 반포동 반포 자이는 재건축 이전 82㎡의 대지지분이 79㎡에 달했다. 반포 자이 쪽이 은마아파트에 비해 훨씬 작은 크기의 아파트면서도 재건축에 필요한 땅은 훨씬 많이 갖고 있다는 말이다. 반포 자이의 용적률은 재건축 이전 80%에서 270%로 190%나 늘어났는데, 이는 저층이기 때문에 가능한 일이었다. 반면 14층인 은마아파트는 재건축 이전 용적률이 199%로 법정 상한인 300%까지 늘려도 100% 수준만 증가한다. 보통 해당 아파트가 속한 용도 지역을 확인하면 앞으로 재건축을 통해 높일 수 있는 최대 용적률을 알 수 있다. 서울시에서 제공하는 부동산 포털사이트 ‘서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr)’에서 확인할 수 있다.

입지보다는 매입 시기: 재건축 대상 아파트를 투자관점에서 본다면, 현재 아파트의 가격은 낮은 것이 유리하다. 반대로 주변 집값은 높아야 한다. 재건축은 아파트를 일반 분양해서 수익을 내는데, 수익대상 상품의 가격이 높을수록 수익이 높아진다. 상가도 마찬가지의 원리가 적용된다. 일반 분양해서 얻을 수 있는 상가 수익이 높다면 재건축 시 수익은 늘어난다. 그래서 집값 수준이 높은 강남 등은 재건축의 수익률이 높은 경우가 많지만 상대적으로 집값 수준이 낮은 서울 강북은 그렇지 않다.

아파트 매매가가 매년 3%가량 상승한다고 가정한 모델로 재건축 사업성이 있는 단지가 꽤 많다. 물론 타워팰리스 등은 상업용지에 위치해 더 이상 용적률을 늘릴 수 없어 재건축의 사업성이 없는 것으로 나온다. 하지만 그 주변은 이야기가 다르다. 타워팰리스라는 고가 주택이 주변 집값을 결정짓는 기준이 되기 때문에 가격이 상승할 가능성이 높다. 그래서 고가 주택의 주변에 있는 것이 유리하다. 재건축 아파트를 고를 때는 해당 아파트만을 고려할 게 아니라, 주변에 어떤 아파트가 있고 가격은 얼마 정도에 형성되어 있는지를 확인하는 것이 좋다.

집값의 흐름도 꼭 챙겨봐야 한다. 앞서 예로 든 반포 자이를 산 길 씨는 재건축 시황이 좋아지는 초기에 주택을 매수했고, 김 씨는 은마아파트를 집값이 꼭짓점에 있을 때 매입했다. 입지보다는 매입 시기가 수익률을 결정지었다.

초기 투자금액과 시세가 낮은 곳: 주변 집값이 높은 곳이 재건축에 유리하다는 점만 보면 서울 한강 이남에 위치한 아파트들이 재건축에 절대적으로 유리해 보인다. 그래서 강남에 있는 아파트를 선택하게 되면 초기 투자금액이 매우 많이 들지만 재건축에 오랜 시간이 걸린다면 투자금액이 묶이게 되어서 오히려 수익률은 떨어지는 경우가 많다. 그래서 강남 재건축이 활성화된다고 하더라도 투자수요가 유입되는 비율은 제한적일 것이다. 반면 초기 금액이 적다면 의외로 수익률은 훨씬 높을 수 있다.

예를 들어 노원지역을 한번 살펴보자. 노원구의 20년 차 전용 60㎡(20평대) 전후 아파트의 가격은 2014년 기준으로 2억 원 초반대, 전세가는 1억 5천만~1억 8천만 원 선이다. 이 지역은 재건축 허용 연한 제한 완화로 10년 후면 재건축 추진이 가능하다. 실투자금액은 5천만 원에서 많게는 1억 원 정도다. 이러한 단지 중에서 현재 아파트의 용적률과 계획 용적률 등을 고려하면 재건축 수익성이 나오는 단지가 존재한다.

서울 아파트 가격이 전반적으로 내림세를 보일 때 2억 원대 전용 60㎡ 아파트 가격은 1년 전에 비해 5천만 원가량 뛰었다. 수익률만 보면 1년 새 100%의 수익이 난 것이다. 그러나 수익성이 나오는 단지가 적기 때문에 그중에서 잘 고르기 위해서는 앞서 설명한 조건을 만족하는지를 따져보는 것이 중요하다.

단지 규모가 크고 기반시설이 좋은 곳: 재건축에서 가장 큰 비용을 차지하는 것이 공사비다. 이는 시공사를 선정하는 단계에서 결정되는데, 공사비의 특성상 대단지일 경우가 소규모 단지에 비해 적어진다. 따라서 같은 투자비용이 발생한다면 대단지를 선택하는 것이 좋다. 또한 정비 기반 시설이나 교통 여건 등이 양호한 지역이 유리하다. 재건축 사업에서 추가로 지어야 하는 공사비가 줄어들 수 있기 때문이다.

그러나 여기서 한 가지 확인해야 할 사항은 앞서 설명한 사업 추진 여부일 것이다. 대단지의 경우 상대적으로 시공사의 관심이 높아 단가는 내려갈 수 있으나 내부적인 분쟁 등으로 사업 추진이 늦어질 경우 물가 상승률과 소송비용이라는 측면에서 볼 때 역효과가 발생할 수도 있다.

건폐율과 용적률, 재건축 투자의 핵심이다



용적률은 재건축의 총수익에 영향을 미치는 결정적인 요소다. 현재 용적률이 높은 단지라면 앞으로 키가 크고 늘씬해질 가능성이 있다. 그래야 투자 가치가 있으며 반대의 경우라면 투자 가치는 거의 없다. ‘105’, ‘95’, ‘85’, 또는 ‘66’, ‘55’, ‘44’ 사이즈와 같이 숫자가 낮아질수록 날씬함을 나타내는 수치를 건물로 치면 ‘건폐율’이다. 반면 사람의 키가 160cm, 180cm와 같이 숫자가 커질수록 큰 키를 나타내듯 수치로 건물의 높이를 나타내는 것은 ‘용적률’이다.

건폐율은 건축물의 밀도로 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 정의된다. 여기서 대지 면적이란 건축 대상 필지 또는 부지의 면적이며, 건축 면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. 건폐율은 쉽게 말해 사이즈다. 건폐율은 본래 건축물의 여유 공간을 확보하기 위해 만들어졌다. 건축물에 비어 있는 공간이 많아진다면 채광과 통풍 등이 유리하고, 그만큼 쾌적한 주거공간을 만드는 것이 가능하기 때문이다.

지방자치단체의 조례에 의하면 건폐율은 용도지역에 따라 20~90% 이하로 규정하고 있다. 어떤 아파트에 가면 단지에 아파트가 꽉 들어서 있어서 답답함을 느끼는 반면, 어떤 단지는 건물 간의 간격이 넓고 시야가 탁 트여 있는 경우가 있다. 이는 아파트마다 건폐율을 다르게 적용했기 때문이다.

건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 건축의 밀도를 나타내는 대표적인 지표 중 하나다. 건폐율이 ‘40%’나 ‘50%’라고 하는 것은 전체 땅에서 건물 면적이 40~50%를 차지하게 아파트를 지을 수 있다는 의미다. 건폐율이 너무 높으면 도시 미관을 해치고, 너무 낮으면 재건축 수익성이 떨어지게 된다. 국토의 계획적인 발전을 정의하고 있는 법률인 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 건폐율의 최고 한계를 정의하고 있고, 지방자치단체의 조례를 통해 제한한다.