100세시대 부동산 은퇴설계

100세 시대 부동산 은퇴설계



전은성 외 지음

나눔북스 / 2015년 1월 / 272쪽 / 17,000원





1 PART 행복한 부동산 은퇴설계



부동산의 변화하는 패러다임을 읽어라



황혼 이혼을 한 A씨(54)는 자녀들을 외국에 보내고 요즘 쓸쓸한 생활을 하고 있다. 그런데 그녀의 마음을 더 고달프게 만드는 것은 경기도 용인에 장만했던 반 토막 난 대형 아파트다. 심지어 A씨는 본인이 소유한 금융자산 역시 튼튼하지 못하다. 원금 손실형 연금과 별로 수익이 나지 않는 펀드를 갖고 있는 것. 기존에 갖고 있는 부동산과 금융자산으로 생활을 해야 할 A씨로서는 답답하기 그지없다. 이처럼 은퇴를 앞두고 자신의 자산, 특히 부동산이 계륵으로 변해 마음고생이 심한 사람들이 많다. 통계청 조사에 따르면 한국인은 자신의 재산 중 80퍼센트를 부동산으로 갖고 있다. 앞으로 고령화 사회에서 부동산 시장의 주요 흐름을 잘 읽어내지 못하면 자산관리가 흔들리는 이유가 여기에 있다.

2018년 이후 인구감소 예상, 초고령화 사회 진입: 부동산과 밀접한 변수가 인구와 소득이다. 먼저 한국 사회의 인구를 보면 본격적인 고령화가 진척되면서 전체 인구는 줄어드는 반면, 노인 인구와 1인 가구 수는 크게 증가하는 현상이 벌어지고 있다. 2014년 우리나라 인구는 5,120만 명을 조금 넘어섰다. 현재 우리나라 출산율을 감안하면 2018년을 정점으로 인구가 줄어들 것으로 예측된다. 반면 노인 인구는 증가할 것으로 전망돼 초고령화 시대 진입을 목전에 두고 있다.

1955년부터 1963년에 출생한 사람들을 베이비부머라 부른다. 이들이 부동산 시장에 끼친 영향은 컸다. 그들이 부모 곁을 떠나 사회에 본격적으로 진출하던 1980년대 주택 수요는 급증했다. 이에 대응해 정부는 수도권 신도시와 200만 가구 건설이라는 주택 정책을 내놓을 수밖에 없었다. 2000년대 들어서 베이비부머의 자녀가 성장하면서 소형에서 중대형 주택으로 바꾸는 수요층이 나타났다. 이는 저금리 기조와 맞물리면서 중대형 아파트 가격을 크게 올려놓았다. 2000년 초반까지만 해도 부동산은 부를 낳는 원천이었다. 집값이 연평균 13퍼센트 이상 상승해 투자 매력이 컸다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 부동산 시장은 저성장 구도가 안착화됐고 경제성장 역시 둔화됐다. 이러한 시점에서 베이비부머가 정년퇴직을 하고 있다. 이들의 주택 선호도에 따라 부동산 시장은 앞으로 크게 요동칠 것이다.

부동산 키워드, 개발에서 관리로 바뀌어: 부동산 시장의 객관적인 지표와 환경은 이제 부동산의 키워드를 개발의 개념에서 관리의 개념으로 바꾸고 있다. 또한 과거에는 부동산이 소유하는 것이었다면 이제는 사용하는 것으로 변화되고 있다. 과거에 부동산 투자가 활발했을 때는 부채를 동원해서라도 아파트를 사서 부동산 가격 상승을 노렸다. 하지만 이제 경제와 인구가 저성장, 고령화되는 사회에서는 수익형 부동산을 활용해 현금흐름이 유지되도록 관리하는 개념이 두드러질 수밖에 없다. 고령화가 더 진행될수록 현금흐름을 만들어내지 못하는 부동산은 인기가 떨어질 확률이 높다. 은퇴 시기가 다가오는데 가진 재산이 집 한 채가 전부라면 주택연금과 같은 방법을 통해 현금흐름을 만들어낼 수 있도록 자산을 재조정하는 과정이 필요하다.

전세의 전성시대는 끝났다: 우리나라의 독특한 임대차 제도는 전세이다. 그런데 최근 낮은 금리로 인해 주택임대 시장의 패러다임이 전세에서 월세로 빠르게 변화하고 있다. 전세는 1970년대 말 아파트 공급이 본격화되면서 목돈이 없던 투자자가 내 집 마련에 자금 부담을 덜 수 있어서 시작됐다. 세입자 입장에서도 주택 구입능력이 부족한 상황에서 저렴한 주거비용으로 원하는 곳에서 살 수 있어서 요긴한 제도였다. 집주인과 세입자가 서로 윈윈 하는 제도였다. 그런데 만성적인 주택부족이 개선되고, 저금리 기조, 주택가격 하락 등으로 전세 제도의 존립 기반이 흔들리고 있다. 과거 집값 상승기에 집주인은 전세금을 통해 집값 상승이라는 레버리지 효과를 얻을 수 있었지만 그 기대감도 크데 반감됐다. 저금리 기조 속에 집주인은 월세를 선호할 수밖에 없는 여건이다. 향후 30년 안에 한국에만 있는 독특한 부동산 패턴이었던 전세 제도는 사라질 것으로 보인다.

최근 부동산이 대형에서 중소형으로 변화하고 있듯이 부동산 패러다임의 변화는 곳곳에서 감지된다. 이건 박근혜 정부의 부동산 대책에서도 대규모 신도시 건설을 지양하고 도심재생으로 정책방향이 바뀐 것이 눈에 뛴다. 주택공급의 증가에서 축소로 변화되는 것이다. 임대주택은 더 증가할 것이고, 가계부채 역시 더 늘어날 것으로 전망된다.

앞서 고민을 토로했던 A씨는 필자의 추천으로 역세권의 수익형 빌라를 구입했다. 또한 영양가 없는 금융자산은 과감하게 정리할 것을 조언했다. 부동산의 흐름을 이해하기 시작한 A씨에게 부동산 은퇴 포토폴리오는 당면한 숙제다.



2 PART 수익형 부동산 은퇴설계



수익형 부동산의 초보자에게 적합한 오피스텔 임대



도심 오피스텔은 수익형 부동산 관점에서 보면 쏠쏠한 효자상품으로, 행복한 노후생활에서 빼놓을 수 없는 부동산 투자 방법이다. 특히 수익형 부동산 투자를 막 시작하는 부동산 초보자에게는 오피스텔이 적합하다. 오피스텔은 초기 투자 규모가 그리 크지 않은 편이라 부담이 적다. 또한 오피스텔 세입자는 전문직 종사자나 고수익자가 많아서 월세를 밀리는 경우가 타수익형 부동산보다 드물다. 따라서 가격과 관리 면에서 오피스텔은 수익형 부동산으로 적합하다고 볼 수 있다.

그동안 오피스텔은 시장 여건과 정부의 부동산 정책에 따라 수급과 가격이 민감하게 변화해 왔다. 1980년대 후반에 신종 부동산 투자 상품으로 인기가 높았지만 1990년대에는 신도시의 주택 공급 확대와 부동산 시장 불황으로 침체기도 겪었다. 2010년 이후에는 규제가 완화되면서 공급이 늘고 활성화되고 있다. 2012년에는 주거용 오피스텔도 주택임대사업 등록이 가능해졌고, 2013년 8.28 대책을 통해 국민주택기금 지원도 받을 수 있게 됐다. KB연구소가 내놓은 「2013 한국부자보고서」에서도 한국의 부자들은 투자 대상으로 상가(62.4퍼센트)를 1순위로 꼽았고 이어 아파트(39.3퍼센트), 오피스텔(39.1퍼센트) 순으로 꼽았다. 오피스텔은 오랜 기간, 현재에도 여전히 한국인들에게 인기 높은 수익형 부동산 투자 부분이다. 이와 같은 오피스텔 투자에 대해서 좀 더 알아보도록 하자.

가격이 싼 오피스텔을 구하라: 오피스텔은 값이 잘 오르지 않는 경향을 보인다. 따라서 오피스텔로 부동산 은퇴설계를 대비하려는 사람은 물건을 싸게 매입해야 한다. 오피스텔은 미분양 땡처리나 법원 경매, 교환 시장을 이용하면서 시세의 절반 가격으로 매입할 수도 있다. 법원 경매로 오피스텔을 사면 시세보다 싸게 살 수 있다. 오피스텔은 아파트나 주택에 비해 비교적 인기가 낮아 입찰 참가자들의 경쟁률이 낮다. 조급하게 서두르지 않는다면 주변 시세보다 30~50퍼센트 싸게 매입할 수 있다. 오피스텔 경매의 경우 권리 관계가 그리 복잡한 편은 아니다. 미분양 땡처리 오피스텔 매물도 눈여겨봐야 한다. 보통 시행사가 급하게 자금이 필요해 싸게 내놓는 경우도 있다. 이런 매물은 서울 지역에서는 분양가보다 10~20퍼센트, 수도권에서는 20~40퍼센트 가량 싸다. 다만 땡처리와 교환 매물의 경우 알짜 오피스텔이 많지 않은 것은 단점이다. 그래서 본인의 안목이 중요하다. 임대 수요가 많지 않은 외곽 지역도 나 홀로 오피스텔 매물이 적지 않다. 값이 싸다고 이런 매물을 섣불리 매수하면 수익은커녕 애물단지가 될 수도 있다. 조금 비싸더라도 역세권이나 대학가 주변이 유리할 것이다.

세금을 알고 오피스텔 매입해라: 오피스텔을 분양받거나 매입할 경우 세금을 잘 파악해야 한다. 오피스텔은 업무용과 주거용으로 임대할 수 있는데, 주거용 오피스텔의 경우 1가구 2주택에 해당된다. 이런 조건이라면 취득세부터 종합부동산세까지 다양한 세금이 부과된다. 이때 세금을 막는 방법은 오피스텔을 업무용으로 등록하는 것이다. 상업지구에 있는 오피스텔은 업무용으로 임대하면 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 주거용 오피스텔의 경우에는 주택임대사업자로 등록하면 세금을 내지 않거나 내더라도 할인을 받을 수 있다.

기본적으로 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당된다. 그런데 최근 주거용으로도 사용할 수 있도록 설계되면서 양도세 규정이 제법 복잡해졌다. 오피스텔을 분양받으면 상가처럼 부가세를 부담해야 한다. 그런데 분양받은 사람이 일반 과세자로 등록하고 부가세 환급 신고를 하면 납부한 부가세를 돌려받을 수 있다. 반면 임대사업자등록을 하지 않거나 간이과세자로 사업자등록을 할 경우 환급받지 못한다. 오피스텔을 사무실용으로 임대하면 세금계산서를 발부하고 6개월 단위로 부가세를, 1년 단위로 종합소득세를 신고해야 한다. 그런데 임대 오피스텔이 거주용으로 사용되면 부가세가 면세된다. 주택임대사업자로 등록하면 주거용 오피스텔은 큰 수혜를 볼 수 있다. 소득세, 법인세 혜택을 주기로 했기 때문인데, 이는 자금 조달 면에서 큰 장점이다.

오피스텔, 이것만은 챙기자: 타 부동산 상품도 그렇지만 오피스텔 역시 입지 선정이 매우 중요하다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 월세 수입과 함께 공실의 위험이 적다. 이를 위해 반드시 현장에 나가 월세 수준을 확인하고 투자 수익률을 분석해 보는 것이 좋다. 수익률을 따질 때에도 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용도 꼼꼼하게 짚어봐야 한다. 주변 오피스텔과 비교해 관리비가 비싸지 않은 곳이 향후 임대관리 시에도 유리할 수 있다.

오피스텔은 일반적으로 전용률이 50퍼센트가 약간 넘는 수준인데, 최근 공급되는 몇몇 오피스텔의 경우 전용률이 40퍼센트 안팎인 경우도 있다. 전용률이 55퍼센트 이상이면 괜찮다고 볼 수 있다. 무엇보다도 최근 오피스텔이 대량 공급된 지역은 피해야 한다. 일시적인 공급 증가로 인해 임차인 확보가 힘들어질 수 있고, 임대료 또한 단기간 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 전국의 오피스텔 공급은 2013년부터 크게 늘어 2016년까지 4년 동안 총 11만 8천여 실이 공급되는데 이중 수도권에서 7만 4600여 실이 공급돼 비중이 높다. 공급이 많으면 월세에 영향을 미친다는 점을 꼭 기억해야 한다.

생각을 바꾸면, 나도 빌딩부자가 되는 부동산 리츠



K씨(59)는 은퇴를 앞두고 퇴직금을 어디에 투자해야 할지 고민이 많았다. 평소 부동산 투자에 매력을 느꼈지만 직접 투자하려면 많은 투자금이 필요해 행동할 엄두를 못낸 것이다. 또한 직접 부동산에 투자했을 때 임대를 놓아야 하고 건물을 관리해야 한다는 점이 아무래도 부담스러웠다. 그런데 K씨는 비교적 적은 투자금으로 간편하게 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 있다는 사실을 알게 됐다. 부동산 리츠(REITs:Real Estate Investment Trusts)가 바로 그것. 그는 리츠에 투자해 매년 꾸준한 배당금을 받고 있다. 이러한 리츠는 높은 배당수익률로 노후를 위한 투자로 각광받고 있다. 보통 리츠의 많은 부분이 오피스에 투자하고 있는데 일정 기간 동안 발생할 수 있는 임대료 예측이 가능해 안정적인 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

리츠는 부동산 투자회사가 설립되면서 갖고 있는 실물 자산을 기반으로 증권을 발행하면 투자자들이 해당 증권을 취득하는 형식을 갖는다. 만약 A라는 리츠에서 2천억 원의 부동산 투자회사를 설립하고 주식을 발행했다면, 투자자는 해당 부동산 투자회사가 갖고 있는 실물자산을 분석해 해당 회사가 발행한 증권에 투자할지 여부를 결정하면 된다.

배당률은 높고, 전문가의 지원받는 효과가 장점: 리츠의 장점은 많다. 먼저 주식과 비교해서도 높은 배당률을 받을 수 있다. 리츠는 배당 가능 이익의 90퍼센트 이상을 배당받을 수 있다. 법인세 역시 감면받을 수 있어 유리하다. 보통 주식의 배당률이 3퍼센트에 못 미친다고 볼 때 리츠의 배당률은 경쟁력을 갖고 있다. 리츠의 수익은 부동산 임대수익을 기초로 한다. 유동성이 낮은 부동산의 특성상 가격 변동이나 임대수익의 변동성이 주식보다 현저하게 낮아 일정 수준의 수익이 지속적으로 유지되는 속성이 있다. 이외에도 리츠는 물가가 상승해 임대료가 오르면 배당 역시 더 많이 받을 수 있는 부가 혜택이 존재한다. 또한 리츠 투자는 부동산 투자회사를 설립하는 전문투자기관이 책임지고 관리하기 때문에 간접적으로 전문가의 지원을 받는 효과를 얻을 수 있다. 이처럼 전문가의 지원을 받을 경우 자산을 최대한 효율적으로 관리할 수 있을 뿐만 아니라, 위기 상황에서 안정적인 수입확보가 가능하고 매각에 따른 번거로움에 해소될 수 있다.

리츠란 부동산 투자회사의 주식: 리츠의 이와 같은 장점에도 불구하고 부동산 은퇴설계자 입장에서 는 신중한 접근이 필요하다. 2006년 리츠 펀드에 대해 국내 금융회사들이 장밋빛 전망만을 제시하며 과도한 투자를 이끌어낸 바 있다. 당시 일시에 자금이 몰리면서 수익률 하락으로 이어졌다. 시간이 지난 후 리츠 가입자들이 환매를 신청, 매물이 더 쏟아지면서 수익률을 더욱 떨어뜨린 경우도 있었다. 이 사례는 리츠의 한 단면을 보여주는데 더 세부적으로 이야기하면 리츠는 부동산 투자로 임대업을 하는 부동산 투자회사의 주식을 사는 것이다. 이 점을 리츠 투자자들은 명심해야 한다.

소액 투자로 리츠에 접근해야: 리츠의 리스크와 수익은 쉽게 말해 주식과 채권의 중간 정도라고 볼 수 있다. 리츠는 부동산에 투자하는 특성이 있고, 부동산은 기본적으로 채권과 주식의 속성을 모두 가지고 있다. 임대료는 꾸준한 현금 흐름이라는 점에서 채권의 이자와 비슷하다고 볼 수 있고, 부동산 가격의 변동성은 주식과 유사한 자본손익 구조를 가졌다고도 볼 수 있다. 이러한 속성을 지닌 리츠 투자 시 특히 은퇴설계자들은 자신의 투자방식에서 소액으로 포트폴리오를 짜는 것이 좋다. 한두 상품에 집중 투자 하는 것은 좀 더 도전적인 투자방식이어서 노후를 대비하는 은퇴설계자들의 투자방식과는 거리가 있다.

리츠의 또 다른 장점 중 하나는 물가상승에 대한 방어 효과가 있다는 것이다. 부동산 자산가치는 물가상승에 밀접하게 반응한다. 임대료의 경우 장기 고정률 임대를 조건으로 하는 부동산은 물가상승과 별 상관이 없겠지만, 단기 임대 계약인 부동산들은 인플레이션에 민감하다. 물론 늘 그런 것은 아니다. 가령 2000년대 초반 인터넷 버블 이후 미국에서 오피스 공간에 대한 수요가 감소하면서 물가상승에도 불구하고 부동산 가격이 하락한 적이 있었다. 그러나 이런 예외적인 상황이 아니라면 일반적으로 부동산은 물가 수준 변화에 반응하는 매력적인 특성을 보여준다.



3 PART 거주형 부동산 은퇴설계



똘똘한 집 한 채 열 딸 부럽지 않은 주택연금



부동산 세미나를 마친 후 근심 어린 표정을 한 중년 남자 J씨(59)가 다가와 조심스레 물었다. “저, 제가 재산이라고는 서울 광장동에 4억 원 정도 하는 단독주택이 있는데, 현재 무직 상태라 팔아서 프렌차이즈라도 해보려고 합니다. 집을 팔 수 있는 방법을 좀 알려 주실래요?” J씨의 고민을 듣고 필자는 그 자리에서 바로 주택연금을 제안했다. 4억 원의 주택이라면 2014년 1월 기준 91만 3,000원의 연금이 지급되기에 불확실한 프랜차이즈 사업에 투자하는 것보다는 월 단위의 연금을 받고, 또 다른 안정적인 인생이모작을 위한 직업을 구하는 것이 보다 효과적인 은퇴설계 전략이 아닌가 해서 조언한 것이다. 설명을 들은 J씨의 얼굴에 한 가닥 미소가 보였다.

노후에 주거생활 안정은 매우 필요하다. 전월세의 경우 잦은 이사로 주거가 불완전할 수 있기에 은퇴 이후 노후생활은 주거가 일정해야 유리하다. 자신이 소유한 주택을 활용해 연금을 타는 방법이 주택연금이다. 주택연금은 단어 그대로 고령자들이 주택을 금융기관에 담보로 맡기고 매월 생활비를 타서 쓰는 연금상품이다. 주택을 담보로 생활비를 빌려 쓴다는 뜻에서 ‘역모기지 대출’이라고도 불린다. 주택연금은 점차 인기가 오르고 있다. 한국주택금융공사에 따르면 2014년 6월 10일 기준 주택연금 가입자 수(누적)가 총 1만 9,773명에 이른다고 밝혔다. 한국주택금융공사 측은 최근 들어서 월 평균 500여 명의 신규 가입자가 등록되는 추세라고 이야기한다.