한국의 월세 부자들

한국의 월세부자들

노진섭 지음

비즈니스북스 / 2014년 4월 / 312쪽 / 15,000원





제1장 월세 받는 시대가 몰려온다



수익형 부동산이 답이다

열심히 일해도 저축하기 빠듯해서 워킹푸어라는 신조어가 생길 정도로 높은 사교육비와 부채 속에서 여유 자금을 만들기란 쉽지 않다. 노후 자금을 확보하지 못하는 데는 부동산 탓이 크다. 전체 가구의 자산 가운데 부동산 관련 비율이 79.3퍼센트에 이를 만큼 가게의 부가 부동산에 편중되어 있다. 미래에셋투자교육연구소가 수도권에 거주하며 은퇴를 앞둔 1955~1966년생 베이비붐 세대를 대상으로 조사한 결과, 이들의 평균 자산은 4억 8,000만 원이고 그중 집값이 4억 6,000만 원이었다. 역으로 생각하면 집의 효용 가치가 높다는 뜻이다.

30년 동안 일해서 어렵게 마련한 집이 은퇴 후 30년을 책임지기도 한다. 시가 3억 원 상당의 부동산을 소유하고 있다면 부동산 관련 상품 등을 이용해 월 60~70만 원의 수익을 낼 수 있다. 이를테면 지금 사는 집을 팔고 작은 집으로 옮기면서 생긴 차액을 이용해 수익을 내는 것이다. 여유 자금으로 오피스텔 등 수익형 부동산을 구입해 월세를 받거나 즉시연금보험에 가입해 이자를 받을 수 있다. 특히 임대 수익을 올리는 수익형 부동산은 꾸준히 인기를 끌고 있다. 서울의 강남이나 종로 같은 업무 중심 지역은 임대 수요가 높고 전문직 종사자가 많아서 임차인을 구하기 편하다. 금액이 부족하면 대학이나 업무 중심 지역으로 출퇴근하기 좋은 주변 지역의 역세권으로 눈을 돌려 보는 것도 방법이다.

다만 수익률이 항상 높은 편은 아니라는 점에 유의해야 한다. 서울 중심 지역의 오피스텔 평균 수익률은 5퍼센트 중반 정도다. 여기에 부동산 수수료와 연 관리비, 각종 수리비 등의 유지 비용을 제하면 수익률은 4퍼센트대로 추락한다. 임대 수익을 높이기 위해 부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 경매나 공매에 꾸준히 관심을 두고 부동산 구매 자금을 낮춰야 수익률을 올릴 수 있다. 수익률이 높은 수익형 부동산을 구입하려면 발품도 팔아야 하고 부동산을 소유하는 동안 꾸준한 관리도 필수다. 예를 들면 임대료 연체 관리가 필요한데, 임대료가 연체되면 특정 날짜까지 갚으라는 내용증명을 보내고 그때까지도 연체료를 내지 않으면 법정 소송에 들어가야 한다. 보증금에서 법적 변호사 비용을 제하겠다고 하면 대부분은 연체된 월세를 받을 수 있다.

수익형 부동산으로 돈이 몰리는 이유: 수익형 부동산이란 월세가 창출되는 오피스텔, 연립주택(빌라), 상가 등을 말한다. 이 책에서는 세 가지 수익형 부동산을 다루지만, 그 외에 단독주택, 원룸주택, 지식산업센터(과거 공장형 아파트라고 부른 부동산) 등도 수익형 부동산이다. 어떤 부동산이든 임대를 줘서 수익을 챙길 수 있는 물건을 수익형 부동산, 구체적으로는 임대 수익형 부동산이라고 부른다. 보통 초기 투자비는 주거용보다 상가가 많이 든다. 주거용은 1~2억 원으로, 상가는 3~5억 원으로 임대 사업을 시작할 수 있다.

그렇다면 왜 수익형 부동산에 관심을 보이는 것일까? 시세 차익을 보기 위한 투자에서 임대료 수입을 위한 투자로 부동산 시장의 패러다임이 변했기 때문이다. 소유 개념에서 이용 개념으로 부동산 투자의 목적이 변한 것이다. 여기에 베이비붐 세대의 현실이 맞물렸다. 그들은 소득보다 지출이 많다. 부동산 가격이 답보 또는 하락하면서 시세 차익을 기대할 수 없어지고, 생활비와 교육비 등이 늘어나면서 노후는 물론 당장 먹고살 생활 자금이 필요해진 베이비붐 세대가 부동산을 보유할 이유가 사라지자 매달 월세를 창출하는 수익형 부동산으로 눈길을 돌린 것이다.

수익형 부동산의 장점은 수익률이 5퍼센트대 이상으로 높다는 것이다. 중간에 처분할 수도 있다. 시세가 오르면 매각으로 그 차익을 얻는다. 연립주택, 오피스텔, 상가 같은 수익형 부동산의 최대 강점은 인플레이션(물가 상승) 방어에 있다. 임대를 목적으로 한 수익형 부동산은 해마다 오르는 물가 이상의 수익을 보장받는 안정된 투자처라는 것이다. 최근 정부가 조건을 완화해서 임대용 부동산에 대한 세제 혜택이 지금보다 확대될 전망이다. 매달 현찰을 챙기면서 자산 가치를 올리고 세제 혜택까지 받으면 일석삼조의 효과를 챙기는 셈이다. 나중에 수익형 부동산을 자녀에게 상속하면 자녀의 부수입원이 되는 것도 빼놓을 수 없는 장점이다. 몇십만 원에서 몇백만 원 수준의 월세를 받지만 그 액수가 중요한 것은 아니다. 그만큼 생활의 여유가 생긴다는 점에 주목할 필요가 있다. 부자는 아니지만 부자같이 든든해진다.



제2장 오피스텔은 월세 부자로 나아가는 첫걸음이다



초보 투자자에게 적합한 오피스텔

오피스텔은 초기 투자 규모가 크지 않아 부담이 적은 편이므로 수익형 부동산 투자를 이제 막 시작하는 초보자에게 적합하다. 면적에 따라 가격은 천차만별이지만 2013년 서울 지역의 평균 오피스텔 분양가는 1억 3,000만 원대다. 지역에 따라서는 천만 원대에서도 오피스텔 투자가 가능하다는 얘기다. 또한 오피스텔 세입자는 전문직 종사자나 고수익자가 많아서 월세 납기를 늦추는 일이 거의 없다. 투자자가 세입자와 월세 미납 문제로 신경전을 벌이거나 말싸움할 필요가 없다는 점은 초보 투자자에게 매력적인 부분이다. 가격과 관리 면에서도 오피스텔은 수익형 부동산 첫 물건으로 안성맞춤이다.

수익형 부동산 투자는 말 그대로 수익을 내는 데 그 목적이 있다. 수익률을 높이기 위해서는 주택의 특성을 꼼꼼히 살펴야 한다. 펜션은 도심보다 공기도 좋고 한적한 곳에 있어야 그 가치가 올라간다. 오피스텔도 그런 조건들이 있다. 우선 역세권을 살펴볼 일이다. 오피스텔은 지하철역과 걸어서 5분 거리가 수익률이 가장 높다. 대부분의 세입자가 지하철로 출퇴근한다고 가정할 때 지하철역과의 거리는 오피스텔 선택의 절대 기준이 된다. 사방으로 통하는 버스 노선이 있는 지역의 오피스텔도 인기다. 지하철이나 버스 등 대중교통의 편리성은 오피스텔의 가치를 가르는 주요한 요인이다. 오피스텔은 수익률 6퍼센트대를 노려야 한다. 2013년 서울 도심 오피스텔의 평균 수익률은 5.5퍼센트 정도였으나, 2014년부터 부동산 경기가 다소나마 풀릴 전망이어서 수익률 6퍼센트대를 기대할 수 있다. 오피스텔은 아파트와 달라서 용적률이 적은 것을 잘 따지며 수익률을 살펴봐야 한다.

미래의 수익률은 오피스텔 주변 환경에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 대학가가 형성되거나 대형 상업 지구가 개발되는 호재가 있으면 해당 오피스텔의 장래는 밝다. 이런 개발 호재가 없더라도 편의 시설과 휴게 시설이 갖춰질 지역의 오피스텔을 선택하는 편이 좋다. 헬스클럽, 작은 공원, 세탁소 등 생활에 필요한 시설이 가까이 있어야 그 오피스텔에 세입자가 몰린다. 역세권이고 주변 환경이 좋아도 유동 인구나 상주인구가 너무 적으면 공실이 생길 수 있다. 임대 수요가 없으면 수익률은 무의미할 뿐만 아니라 수익형 부동산에 투자할 가치도 없다. 현재 임대 수요가 많은 곳도 좋지만 미래 임대 수요가 늘어날지도 살펴봐야 한다. 미래의 임대 수요는 할인점, 편의점 같은 유명 유통 매장의 계획을 통해 가늠할 수 있다. 대형 유통사들은 치밀한 상권 분석을 마친 후에야 막대한 돈을 투자해 점포를 내는데, 만약 아직 아무것도 없는 지역에 할인점이 들어선다면 앞으로 그 지역은 장사가 될 지역이니 먼저 선점하려는 것이다. 그런 곳은 향후 유동 인구와 상주인구가 늘어나기 때문에 오피스텔 임대 수요가 끊이지 않는다.

세금을 절약하는 방법: 자신이 사는 집이 있는 상태에서 오피스텔을 분양받으면 세금 문제를 고민하지 않을 수 없다. 오피스텔은 업무용과 주거용으로 임대할 수 있는데, 특히 주거용 오피스텔이라면 1가구 2주택에 해당한다. 취득세부터 종합 부동산세까지 다양한 세금이 줄줄이 이어진다. 오피스텔 임대로 월세를 받아도 정작 세금으로 줄줄 새 나가 수익률이 줄어들게 된다. 세금을 막는 방법은 오피스텔을 업무용으로 유지하는 것이다. 상업 지구에 있는 오피스텔을 업무용으로 임대하면 1가구 2주택에 해당하지 않는다.

문제는 주거용 오피스텔이다. 이때는 주택임대사업자로 등록하면 세금을 내지 않거나 내더라도 할인받을 수 있다. 정부가 임대 시장을 활성화하기 위해 주택임대사업자 등록 기준을 낮추고 혜택을 확대했는데 한마디로 임대용 부동산은 세금을 감면해 준다는 것이다. 이때 그 오피스텔을 5년 이상 팔지 못하는 등의 제한 사항도 있으니 해당 내용을 잘 살펴봐야 한다. 물론 위와 같은 조건에 위치한 오피스텔을 적기에 분양받기란 쉽지 않다. 설사 그런 오피스텔이 있다고 하더라도 분양가가 무척 비쌀 것이다. 그렇다고 미리 포기할 필요는 없다. 당장의 수익은 적더라도 미래를 위해 장기간 투자할 여력이 있다면 신도시 개발 지역 등에서 오피스텔을 분양받는 방법도 생각해 볼 수 있다. 그런 지역의 오피스텔은 향후 매각할 때 시세 차익까지 노릴 수 있다.

오피스텔의 황금 조건, 역세권 5분

오피스텔 투자와 임대에서 따져 볼 조건은 무엇일까? 투자 전문가와 월세 부자들에게 질문하면 역세권 입지부터 살펴야 한다고 입을 모은다. 장사하려면 목이 좋아야 하는 것처럼 오피스텔도 수요가 많은 목이 있다는 것이다. 그들이 공통으로 추천하는 오피스텔 최적의 입지는 역세권이다. 오피스텔은 지하철역이 있는 대도시에서 발달한 주거 형태인 만큼 지하철역과 가까울수록 여러모로 좋다는 말이다. 물론 버스 노선이 다양하면 금상첨화지만 지하철은 사계절 날씨에 큰 영향을 받지 않고, 도로 사정과도 무관하게 운행하므로 도시인에게는 가장 편리한 교통수단이다. 정부가 지하철을 놓을 때는 교통량과 인구 이동량, 동선 등을 자세히 살펴 역 위치와 규모를 정한다. 따라서 지하철역과 가까운 오피스텔일수록 임대 수요가 많은 것은 당연하다.

세입자 중에는 본가를 떠나 업무 등의 이유로 다른 도시에서 일정 기간 살아야 하는 경우가 있다. 비싼 기름 값과 주차비, 주차난 등을 생각하면 잠깐 다른 도시에서 지내는 동안 대중교통을 이용하는 것이 그렇게 불편한 일만은 아니다. 그래서 오피스텔을 선택할 때 역세권을 우선시한다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 “오피스텔은 지하철역에서 5분 이내 역세권이 가장 좋다고 본다. 오피스텔을 임차하는 사람 중에는 직장인이 많아서 출퇴근하기 편한 주거지를 찾게 마련이다.”라고 설명한다.

주변 지역에 익숙한 곳에서 시작하라: 50대인 김상주 씨는 몇 해 전 작은 오피스텔에 투자한 뒤로 월급 외에 월세 40만 원을 챙기고 있다. 전남 여수가 고향인 그는 40대 초반에 직장을 옮기면서 서울 생활을 시작했다. 지방과 달리 집값이 비싸서 전셋집을 마련할 수밖에 없었다. 여수에서는 1억 원 안팎으로도 세 식구가 살 만한 아파트를 장만할 수 있었지만 서울에서는 전세금에도 미치지 못했다. 그는 은행 대출을 받지 않으려고 집을 구입하는 대신 3층짜리 다가구주택에 전셋집을 마련했고, 서울에서 10여 년 동안 직장 생활을 하며 종잣돈을 모았다. 한 달에 60만 원씩 적금을 부어 8,000만 원 가까운 목돈을 마련했다.

그는 자전거로 출퇴근하면서 길을 익히고 주변 변화를 읽었다. 대형 아파트와 호텔이 들어서고 상권이 바뀌는 것도 지켜봤다. 내부순환도로가 인접해 있어서 서울 외곽으로 드나드는 교통망이 좋은 데다 월드컵경기장과 월드컵공원이 가까워 주거 환경으로 쾌적했다. 연세대, 세브란스병원, 광화문 방향으로 출퇴근하는 사람들이 많아졌고, 매년 봄이면 하숙집과 자취방을 찾는 사람들이 몰렸다. 이런 변화를 느끼면서 목돈으로 부동산에 투자하겠단 꿈을 키웠던 것이다.

그즈음 집주인이 전세금을 올리겠다는 통보를 해 왔다. 은행 융자를 받으면 소형 아파트를 장만할 수 있었다. 하지만 그는 내 집 마련을 포기했다. 전세금 1,000만 원을 올려 주고 남은 돈으로 오피스텔을 샀다. 서울 마포구 중동에 있는 K오피스텔은 2002년에 준공해서 깨끗한 편이었다. 한 층에 다섯 세대가 사는 7층짜리 소형 오피스텔에다 유명 건설사가 지은 것도 아니었다. 그 건물이 오피스텔인지 모르는 사람도 있을 정도다. 게다가 주차 공간도 여유롭지 않았다. 준공 당시는 월드컵 특수 때문에 시세가 나쁘지 않았지만 이후 매매가 고만고만했다. 5년 전 그는 22제곱미터(7평)짜리 오피스텔을 5,000만 원에 샀다. 은행 대출을 받지 않고 부동산을 사기 위해 오래전부터 보아 온 그 오피스텔을 투자 대상으로 선택한 것이었다.

내 집 마련 대신 월세를 내 손으로: 그가 이 오피스텔을 장만한 이유는 두 가지다. 임대 수요가 꾸준하다는 점을 피부로 느꼈고, 가좌역이 걸어서 5분 거리에 있다는 점도 마음에 들었다. 적은 돈으로 독립된 개인 공간을 누리면서 출퇴근하기 편리한 오피스텔을 원하는 세입자에게 안성맞춤인 조건이었다. 그는 오피스텔 매매 계약을 하기 전에 주변 시세도 알아봤다. 김씨는 “주변이 전부 소형 오피스텔뿐인데 보증금 500~1,000만 원에 월세를 45~50만 원 받았다. 처음에는 연세대 학생에게 빌려 줬는데 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원을 받았다. 그 후 세입자가 바뀌고 세월이 지나면서 지금은 월세가 50~60만 원으로 뛰었다. 수익률이 9~10퍼센트니 만족한다.”고 말했다. 8년째 월세를 받아 4,000만 원이 넘는 돈을 모았다. 은행 이자로 들어가지 않으니 월세는 고스란히 통장에 쌓였다. 그 돈은 다른 오피스텔 투자에 쓸 계획이다. 오피스텔 한 채를 더 장만하거나 지금 소유한 오피스텔을 팔아 상권이 더 좋은 지역의 오피스텔을 구입할 생각이다.



제3장 적은 금액으로 시작하는 빌라 투자



마르지 않는 수요의 시장, 빌라

대기업에 다니는 정태호 과장은 아파트에 전세로 살면서 빌라에 투자하여 노후를 대비하는 전형적인 사례로 꼽힌다. 그는 6년 전 경상남도 창원에 살면서 서울 상수동에 빌라를 샀다. 당시 서울에서 부동산중개업을 하는 친구와 오랜만에 만나 술 한잔하며 회포를 풀 때였다. 친구는 상수동 일대에 재개발 호재가 있어서 인근의 당인리발전소가 다른 지역으로 이전한다는 말을 꺼냈다. 40대 중반인 정과장은 아내와 두 자녀를 둔 평범한 가장이었다. 그는 작은 아파트 한 채와 자동차를 소유하고 있었다. 생활하는 데 불편함은 없었지만 장래를 생각하면 아득하기만 했다. 아이들이 중ㆍ고등학교에 들어가고 대학에 진학하면 더 많은 돈이 필요할 테고, 그 이후에도 결혼 자금이나 노후 생활비는 부담이 아닐 수 없었다. 그렇다고 직장을 그만두고 장사를 하자니 지방에서는 한계가 있고 투자를 하자니 두렵기만 했다.

수중에 3억 원이 있었다. 그가 20년 이상 모은 종잣돈이었다. 월급을 쪼개 가며 적금을 부어 1년에 1,000만 원씩 모으고, 연말 등에 나오는 보너스는 고스란히 은행에 입금했다. 자동차도 10년이 넘어 불편하지만 큰 고장이나 사고 없이 타고 다녔다. 적금도 비과세로 옮기고, 한곳에 집중하지 않고 분산해서 관리했다. 이자율이 높은 상품이 나올 때마다 은행 직원과 상담해서 갈아타기를 반복했다. 그렇게 모은 돈을 서울 마포구 상수동에 있는 36제곱미터(11평)짜리 빌라에 투자했다.

물론 친구의 말만 믿고 결정한 것은 아니었다. 주말마다 서울을 찾아 주변을 둘러보며 투자 가치를 따졌다. 상수동은 홍익대가 자리하고 지하철 6호선이 지나며 가까운 거리에 한강변이 있는 등 상권과 주거 환경이 두루 갖춰진 지역이다. 신촌이나 광화문 등 강북 도심으로 이동하기도 어렵지 않고 서강대교를 건너면 바로 여의도였다. 관련 자료를 찾아보고 두세 달 동안 매주 그 지역을 찾아 현장을 확인하고 또 확인했다. 걸어 다니며 주변을 둘러보기도 하고 대중교통을 이용해 보기도 했다. 등기부등본을 떼서 이상이 없는지도 살폈다. 투자하겠다고 마음을 굳힌 뒤로는 빌라의 내외부 상태도 관찰했다. 무엇보다 임대 수요가 꾸준한 점이 마음에 들었다. 학교, 병원, 금융가가 인근에 있으니 세입자는 쉽게 구하겠다 싶었다. 실제로 그는 월세 55만 원을 받는다. 첫 세입자는 방송국 작가였고, 지금은 대학에 다니는 두 딸과 엄마가 살고 있다.