온고지신 부동산이야기

온고지신 부동산이야기

장지웅 지음

달과소 / 2013년 3월 / 192쪽 / 12,000원





10년 부동산 주기설의 내막



부동산 경기에 주기가 있을까? 주기를 알 수 있다면 호황, 불황에 대한 진단과 처방을 하는데 적지 않은 도움을 받을 것 같다. 주기설이 인정받으려면 일정한 기간마다 반복해서 나타내는 공약수가 있어야 한다. 가격변동이나 수급량 등에서 어떤 공통점이 있는가를 살펴보자.

국토교통부의 전신인 건설부가 공식 조사하기 시작한 1975년 이후의 지가변동률을 보면 1980년까지 두 자릿수의 상승률을 나타냈다. 6년간의 고공행진 정점에는 무려 49%의 상승률을 기록한 1978년이 있다. 다음의 두 자릿수 행진은 1987년부터 5년간 이어졌다. 이 시기에는 32% 오른 1989년의 상승률이 가장 높았다. 1989년은 수도권 1기 신도시의 아파트분양이 첫선을 보인 해이자 소위 토지공개념 3개법이 제정된 때로 유명하다. 그 후에는 10%를 넘는 상승률이 사라지고 2002년의 8.98%가 가장 높았다. 땅값 상승률에서는 공약수가 될 만한 주기를 찾을 수 없다.

반대의 경우를 보자. 3개 토지공개념법의 시행으로 땅값은 1992년부터 3년간 내렸다. 1993년에는 마이너스 7.38%로 하락폭이 가장 컸다. 다음이 외환위기 2년째인 1998년으로 지가변동률 조사기간 중 최대 하락기록인 마이너스 13.6%를 보였다. 이어 2008년의 마이너스 0.31%로 나타났다. 하락률 역시 주기가 될 만한 공약수를 발견할 수 없다.

그러면 주택 경기에 가장 민감한 지표인 주택가격은 어떨까? 주택가격은 국민은행에 합병된 주택은행이 1985년부터 조사한 도시주택가격동향조사(2003년 9월 전국주택가격동향조사로 명칭 변경)를 볼 때 1988년부터 3년간은 두 자릿수로 올랐다. 이 가운데 부동산 기록의 해인 1990년에는 21.7%로 유일하게 20%를 넘어섰다. 이어 2002년 16.34%, 2006년 11.6%로 높았다. 반년간 40%나 뛴 아파트 분양가격을 감안해 볼 때, 1978년까지 소급하여 집값이 많이 오른 시기를 짚어 본다면 1990년, 2002년으로 주기는 12년이다. 2006년을 무시하고 3번째 12년 주기가 맞으려면 2014년에 집값이 많이 올라야 한다. 주택가격 상승률로 본 주기설도 낙제점이다.

8자로 끝나는 해에 30만 가구 징크스

그러면 주택 경기와 연관성이 높은 주택신축인허가량은 어떨까? 주택인허가량의 흐름을 볼 때 연간 30만 가구가 처음으로 돌파된 해는 1978년이다. 다음의 꼭짓점은 1990년으로 75만 가구였다. 이어 1993년의 69만 5천 가구, 2002년의 66만 7천 가구, 2007년 55만 6천 가구가 각각 많은 편에 속한다. 여기서도 마땅한 주기를 찾을 수 없다.

다시 주택공급의 기준이 되는 주택인허가 숫자로 돌아간다면 1978년에 처음 실현된 연간실적 30만 가구는 10년이 지난 1988년에 탈환된다. 이때는 주택건설 200만 가구 5개년계획의 출발점으로 주택공급 확대와 주택 경기의 과열·냉각을 놓고 정책갈등이 심했던 시기였다.

또 10년 뒤 외환위기 2년째인 1998년에는 30만 가구에서 간신히 턱걸이했다. 2008년에 다시 40만 가구가 깨져 4번째 30만 가구대를 기록했다. 주택 경기의 흐름으로 보아 1978년과 1988년 2번째까지는 호황이 만든 30만 가구였다면 외환위기 2년째인 1998년과 글로벌 금융위기가 닥친 2008년은 불황이 빚어낸 결과였다.

주택인허가량 30만 가구는 4회에 걸쳐 확실히 10년 주기로 반복해 나타났다. 그러나 이명박 정부가 출범한 2008년에 위축된 주택공급량은 3년 연속 40만 가구를 밑도는 부진을 면치 못해 전월세난이란 어두운 그림자를 길게 드리웠다.



8월은 부동산 대책의 달



우리나라처럼 부동산 관련 정부대책이 많은 나라가 또 있을까. 호황 때면 규제책이, 불황 때는 부양책이 꼬리를 물다시피 한다. 그만큼 부동산 경기의 변화가 경제에 미치는 영향이 커져 부작용 해소를 위한 손질이 불가피함을 반증해준다. 특히 8월은 1년 중 부동산 대책이 많은 시기로 단연 꼽히고 있다. 8월 말 전후의 단골메뉴이자 부동산과 밀접한 양도소득세 등을 다루는 세제개편안이나 각종 대책의 후속조치인 관련법, 주택 공급에 관한 규칙 등의 개정을 제외해도 8월에는 굵직한 내용들이 많다. 특히 2000년 이후에는 거의 매년 8월 부동산 대책이 쏟아지고 있는 실정이다.

고령자 중에는 8월 하면 대통령의 긴급재정명령권이 발동된 기업의 사채를 전면 동결하는 1972년의 8·3조치를 기억하는 사람들이 많을 것 같다. 그러나 부동산과 관련해서는 1978년의 8·8부동산투기억제종합대책이 대형으로는 첫 번째에 해당된다. 토지 건물은 물론 부동산소개업소까지 망라해 ‘부동산투기억제종합교과서’로 손색이 없다. 연초부터 가파른 토지·주택가격의 상승, 특히 아파트분양가격의 급등을 수반한 부동산 경기과열은 건축자재난, 물가인상 등 경제에 적지 않은 파장을 일으켰다. 7월에 터진 현대아파트 특혜분양 사건도 악재가 됐다. 이에 뒤이어 나온 월척급의 부동산 대책은 1978년 8·8대책과 비교할 때, 10년에서 불과 이틀밖에 차이 나지 않는 1988년의 810부동산투기억제대책이다. 부동산 경기의 10년 주기설이 거론된 이유도 이 두 개 대형 대책의 우연한 인연 때문이라 할 수 있다.

새 정부 들어 고위 공직자 재산공개 과정에서 돌출된 부동산 투기파문, 사정 한파 등이 연초부터 뒤숭숭한 분위기를 자아냈던 1993년은 8·12금융실명제가 8월을 장식했는데 이때 부작용을 막기 위한 방안으로 부동산 부문은 신규 거래에 대해 예외 없는 자금출처 조사와 국토의 대부분을 3개월 시한부로 토지거래허가구역으로 묶는 내용이 포함됐다. 금융실명제는 부동산실명제를 예고했다. 부동산 실제 소유자와 등기상의 소유자가 다른 것을 인정해 투기의 대명사로 낙인찍힌 명의신탁제가 부동산실명제의 표적이 됐다. 1년 뒤의 8·3부동산투기종합대책은 1995년의 부동산실명제 실시를 위한 사전 준비 작업으로 토지투기를 집중 겨냥했다. 미분양주택이 10만 가구를 웃돈 1995년부터 2년간은 시장안정대책이 분양가자율화와 함께 여러 차례 나왔다. 외환위기 2년째인 1998년에는 집값 폭락과 역전세난의 확산을 막기 위한 장단기대책이 꼬리를 물고 이어졌다. 김대중 정부는 외환위기 타개 방안으로 수출과 내수경기 부양을 위한 주택건설에 역점을 두었다. 깊은 늪에 빠진 주택시장의 활성화를 가로막는 규제가 거의 다 풀린 것도 이때의 일이다.

규제완화 일색이었던 부동산 대책에 다시 규제의 손길이 미치기 시작한 것은 지방선거와 대선이 치러졌던 2002년의 연초였다. 이는 2001년의 집값과 전세가격이 내린 달이 없을 정도로 주택 경기가 달아오르고 있었기 때문이다. 수도권, 그린벨트 260만 평에 주택 10만 가구 건설이 핵심인 2002년 1·8주택시장안정대책이 나오던 날 서울지역에서 첫 동시 분양된 2,195가구의 아파트가 43.4대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 주택시장은 과열양상을 빚고 있었다.

곧이어 노무현 정부는 서울지역의 투기과열지구 지정, 4년 만에 무주택우선분양의 부활 등을 골자로 하는 3·6주택시장안정대책, 향후 10년간 국민임대주택건설 계획량을 50만 가구에서 100만 가구로 확대하는 5·20중산층서민생활향상대책을 잇따라 내놓았다. 또 8월에도 주택시장안정대책을 발표했는데 이는 집값 상승의 주범으로 낙인찍힌 재건축을 규제하는 신호탄이 됐다. 이어 토지에 주안점을 둔 8·27부동산값안정후속대책이 나왔다. 내용 중에는 2006년 6월까지 1년 6개월 동안 수도권과 제주지역에서 2회 이상 부동산을 사들인 13만 명을 대상으로 투기 여부를 가리기 위한 조사도 들어 있었다.

서민·복지 대책으로 방향 전환

2000년 이후의 각종 대책에는 서민, 복지, 생활안정, 전월세 등의 구체화된 제목이 많아 이전의 투기억제, 시장안정 등과 대조를 이룬다. 2003년에는 8월이 아닌 9월 초에 커다란 대책이 연거푸 나왔다. 종합부동산세 신설이 핵심인 9·1부동산보유세개편방안, 10년간 장기임대주택 150만 가구를 건설한다는 9·3서민·중산층주거안정지원대책, 재건축의 경우 가구수의 60% 이상을 85㎡ 이하로 짓고 분양권전매를 금지한다는 9·5주택가격안정대책이 바로 그것들이다. 2004년에는 외환위기의 영향을 크게 받은 1998년에 이어 두 번째로 전국의 집값과 전세가격의 동반하락이 있었지만 거의 1년간 끌었던 초강력 종합부동산세법의 제정 분위기 속에서도 수도권과 충청권을 주축으로 한 땅 투기가 극성을 부려 전국 땅값이 연간 3.86%나 올라 주택과 큰 대조를 보였다.

주택 경기가 회복세를 보인 2005년에는 6월의 부동산 대책회의에서 8월 말까지 부동산 관련 제도를 전반적으로 재검토해 종합적인 대응방안을 강구키로 의견을 모아 강력한 대책의 출현을 예고했다. 이렇게 뜸을 들여 탄생한 8·31부동산종합대책을 양도소득세와 종합부동산세를 주무기로 한 투기수요 차단 대책과 서울 송파·거여 지구에 신도시를 건설하는 주택공급 확대책이 핵심을 이루었다. 이날 부총리는 “투기는 끝났다. 시간이 흐르면 부동산정책이 바뀔 것이라는 생각은 오늘이 마지막”이라는 유명한 말을 남겼다.

노무현 정부의 손꼽히는 대책의 하나인 8·31대책은 2006년의 3·30 후속조치를 거쳐 2007년 1·11부동산시장안정을 위한 개편 방안까지 이어지며 완성을 보게 된다. 3·30조치는 최고 50%까지 개발이익부담금 부과 등 재건축 규제의 완결판이었다면 1·11대책은 황금돼지의 해이자 대선의 해에 마무리된 종합대책 중의 걸작품이었다.

2007년의 8월은 대책다운 대책은 없었으나 1·11대책의 핵심내용인 아파트분양가 상한제와 분양원가 공개 항목의 확대, 채권입찰제의 부활, 최고 10년으로 하는 전매제한의 강화, 청약가점제의 도입 등이 9월 시행을 앞두고 마무리되는 부산한 시기였다. 이 같은 정책의 큰 변화는 하반기의 주택인허가 물량집중이 입증하듯 주택시장에 때아닌 여름철 밀어내기를 불러왔다. 주택인허가비율이 상반기 23.5%, 하반기 76.5%로 크게 벌어졌다. 11만 가구에 달하는 미분양 아파트를 다음 정부에 넘겨주고 말았다.

이명박 정부는 출범 첫해부터 미분양 재고 부담을 덜기 위해 주택 경기부양 쪽으로 가닥을 잡았고 규제 완화 일색인 8·21부동산시장활성화대책을 마련했다. 그러나 추석 연휴 마지막 날에 날아든 리먼파산이 뇌관이 된 글로벌 금융위기로 잇따른 위기극복 대책에도 불구하고 연말에는 미분양주택 16만 5,599가구라는 초유의 기록이 세워진다. 이 가운데는 소위 악성으로 분류되는 완성된 아파트가 28%나 차지했다. 침체의 늪에 빠진 경제를 살리기 위해 내수경기부양, 구조조정, 일자리 나누기 등이 연초부터 유행어처럼 오르내리다시피 한 2009년에는 서민이란 공약수가 들어 있는 3개 대책이 일주일 만에 쏟아져 나와 특히 서민들의 전월세 주택시장을 둘러싼 당시의 심각한 분위기를 읽을 수 있었다.

이명박 대통령은 2010년 6월 비상경제회의를 주재한 자리에서 “주택가격의 안정 기조는 지속돼야 하며 정부정책은 실수요자를 배려해 거래불편을 해소하는 데 집중해야 한다”고 강조했다. 이후 몇 차례의 손질이 가해지고 나서 ‘실수요주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정지원방안’이란 긴 제목의 8·29대책이 단절되다시피 한 매매거래를 살리는 데 동원됐다. 2011년에도 8·18전월세시장안정방안 등이 나왔으나 2008년부터 계속되는 저조한 주택건설 실적을 그대로 반영하듯 전세가격은 전국평균이 두 자릿수 상승으로 돌아섰다.

8월에 크고 작은 부동산 대책이 몰리는 것은 매년 행사가 돼 버린 봄철의 전월세 난을 비롯한 상반기 부동산시장의 불안정 때문으로 여겨진다. 따라서 시장동향을 파악하고 처방을 내리는 시기가 여름철로 맞아떨어진다. 또 계절적 요인인 가을 성수기를 앞두고 전월세 가격동향 등의 주택부문이 추석물가대책에 포함되는 경우가 많은 것도 그 이유일 것이다.



고급신도시 하나 만들자



다양한 수식어를 앞에 단 신도시들이 출현한 지는 오래됐다. 공업, 산업, 국제, 관광, 기업, 혁신 등 시대와 정책에 따라 유형도 여러 가지다. 최근에는 친환경, 자연친화, 생태, 첨단 등이 미래도시의 앞을 장식하고 있다. 그러나 중대형 주택 중심에다 이에 걸맞는 시설을 갖춘 소위 고급형 신도시는 없는 실정이다. 고급형 신도시가 거론됐다면 부의 양극화와 빈부격차를 조장한다느니 하는 거센 역풍을 만나 좌초됐을 게 뻔하다.

주택문제는 6·25전쟁 이후 수급불균형이 워낙 심해 양산 위주의 정책으로 일관돼 고급화는 엄두도 내지 못한 것이 사실이다. 특히 수도권 신도시도 주택 숫자 늘리기에 급급해 임대 분양을 막론하고 소형에 치우쳐 왔다. 대형주택이 더러 있지만 소형과 섞여 있어 부자동네라고 부를 수 있는 신도시는 하나도 없다 해도 과언은 아니다.

그동안 서울의 인구집중현상과 주택난을 해소하기 위한 신도시 대책을 살펴보면 시발점은 멀리 1960년대 후반으로 거슬러 올라간다. 1968년 서울 시장이 한강 이남과 수원 사이에 100만 명을 수용할 수 있는 제2의 서울 구상을 내놓았다. 서울 도심과는 고속전철로 연결하고 지하도와 육교가 없는 평면도시를 만든다는 것이 그때의 청사진이었다. 2년 뒤에는 인구 35만 명을 수용하는 위성도시의 건설계획이 발표됐다. 경기도 광주의 350만 평 땅에 주택 7만 5천 가구를 짓고 서울 중심까지는 20분에 연결할 수 있는 도로를 신설한다는 구상이었다.

이런 발표가 있은 후 영동 잠실 등 강남개발이 추진됐으나 획기적인 사건으로는 1977년 박정희 대통령이 서울시를 순시할 때 처음으로 꺼낸 임시행정수도 건설이 꼽힌다. 이미 5년 전에 박 대통령은 서울 인구를 600만 명으로 동결하고 인구 공장의 지방 분산을 지시한 적이 있었다. 서울서 전철로 1시간 거리를 염두에 둔 임시행정수도는 역시 서울의 과밀해소에 목적이 있었으며 남북통일 때까지 한시적이라는 단서가 붙었다.

그러나 여러 차례의 신도시 계획에도 불구하고 실제로 개발이 이루어진 것은 강남개발의 본격 신호탄이 된 1976년의 첫 아파트 지구 지정, 1978년의 과천 정부 제2종합청사 이전과 과천신도시 건설, 1981년 택지개발촉진법 발효와 함께 추진된 254만 평 규모의 개포지구 뉴타운이었다. 서울의 고급아파트촌은 아파트 보급 초창기를 장식한 이촌동 여의도에서 강남으로 확산되면서 규모 또한 커졌다. 그러나 신축주택의 주력상품으로 아파트가 떠오른 후에도 압구정동 규모를 뛰어넘는 중대형 단지는 출현하지 않았다. 당시 이를 이어받을 후보지로 개포지구가 물망에 올랐으나 소형 위주의 집중 건설로 물 건너갔다.

1989년에 시작된 수도권 신도시 건설은 발표에서 분당시범 1차 아파트 분양까지의 기간이 불과 7개월밖에 걸리지 않았듯이 당시 시간을 다투는 상황에서 주택을 하루라도 빨리 대량생산하는 것 이외에는 신경을 쓸 겨를이 없었다. 웬만큼 큰 단지면 전용면적 60㎡ 이하의 국민주택이 반드시 끼어 있었으며 중대형이라 해도 크기만 컸지 옵션수준으로 한정돼 품질 고급화와는 거리가 멀었다.

고급형 후보지로 손꼽을 만한 수도권 2기 신도시의 선두주자인 판교는 당초 계획보다 주택수를 50%나 늘리는 바람에 처음에 내걸었던 쾌적한 저밀도형에서 멀어져버렸다. 판교신도시는 주택시장의 안정을 위해 서울 강남 수요를 흡수할 대체 신도시로 큰 기대를 건 것과는 반대로 주택시장에 가격인상 파장을 불러왔다. 강남 대체의 2차 시도로 떠오른 동탄2지구 신도시 건설계획은 서울과의 거리를 단점으로 들어 강남지역의 희소가치만 높였다는 평가를 면치 못하고 있다.

2006년 11·15부동산시장안정화방안은 수도권 2기 신도시 가운데 6개 도시에 건설할 주택수를 당초보다 4만 3천 가구나 늘린 29만 6천 가구로 조정했다. 유일하게 서울이 낀 위례신도시는 205만 평에 4만 2,947가구가 예정돼 있다. 판교와 비교하면 위례신도시는 면적이 77만 평이나 좁으면서도 주택은 1만 4천 가구나 더 많아 고급형을 기대하기는 어렵게 됐다.