투자 고수들은 완만한 상승기보다 오히려 현재와 같은 가격 조정기와 호재와 악재가 번갈아가면서 싸울 때를 투자적기로 보는 경향이 있다. 아무래도 불황기 때, 알짜 부동산에 저렴하게 접근이 가능하기 때문이다. 성공적인 부동산투자를 위해서는 남다른 발상의 전환도 필요한 시점이다. 부동산경기가 더욱 더 안 좋아지고 건설사 부도와 입주대란까지 겹치면 부동산규제가 한두 차례 더 풀릴 가능성이 있다. 따라서 경매 낙찰가율과 거래량, 급매물 소진되는 속도 추이를 유심히 지켜보면서 아래와 같은 7가지 원칙을 갖고 시장에 뛰어들 채비를 해도 좋을 듯 싶다.
1. 내재가치도 우수한 부동산에 집중하라: 향후 10년 이내에 다가올 인구 감소와 고령화에 따라 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들 것이다. 따라서 부동산시장 접근 시 새로운 시각 조정과 패러다임의 일대 변화가 요구되어진다. 이럴 때일수록 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다. 특히 내재가치가 우수한 부동산은 투자자보다 실수요자들의 비중이 높은 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형아파트, 도심권 소형오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔이나 다중주택, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가 등을 들 수 있다.
2. 전통적인 아파트 투자에서 벗어나라: 2006년 우리나라 전체 가구의 평균 자산 가운데 부동산은 76.8%이며, 전 월세 보증금을 부동산으로 간주하면 부동산 비중은 81%가 된다. 이는 미국(33.2%), 일본(39.0%), 영국(54.0%) 등 선진국보다 월등히 높은 수준이며 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 높다는 게 부동산 버블론의 한 단서를 제공하고 있다. 현재 버블론이 제기되고 있는 부동산은 아파트라 해도 과언이 아니다. 전체 자산에서 부동산 비중이 높아서 버블론이 제기되고 있는 것보다는 환금성 떨어지고 월세 한 푼 안 나오면서 개발가능성까지 미약한 대형아파트나 단독주택, 지방 땅 등의 문제가 심각하다.
3. 임대상품으로 서서히 전환하라: 2020년 전후로 우리나라 인구는 본격적으로 줄어들 것으로 보인다. 1인가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없다. 때문에 고도성장기시대의 단순 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다. 즉 전통적인 아파트 투자 일변도에서 벗어나 임대형 상품이라고 할 수 있는 오피스텔, 다가구, 원룸, 상가 등에 관심을 가져야 한다. 특히 국내 체류 외국인 110만 명 시대(2009년 말 기준)에 외국인들을 대상으로 하는 임대사업은 IMF 때에도 활황세를 보였는데, 우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인 임대수요는 증가할 수밖에 없다. 대개 '깔세'라고 하여 1년 치 임대료(연 8~10%)를 한꺼번에 내기 때문에 월세가 밀리는 고민이 없는 게 장점이다. 특히 외국인을 대상으로 사업용으로 임대를 놓을 시, 재계약시즌이 돌아와도 임대료 인상분에 대해 그다지 민감하지 않다. 대부분 경우 외국인을 고용하는 회사나 국가에서 임대료를 지급해주기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우는 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.
우리나라도 이제는 시세차익을 노리는 전통적인 투자에서 임대수익을 올리는 투자로 급격히 변화하고 있다. 한국에선 장래 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 미국 등의 국가에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다는 점을 잘 음미해 볼만하다.
4. 도심역세권지역에 관심을 가져라: 불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 미국, 유럽, 일본 등 선진국들은 이미 오랫동안 '저성장의 늪'에 빠져 있고 유럽이나 일본의 부동산시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다. 우리나라의 경우 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리주택의 대거 공급으로 수도권 외곽 쪽에 위치한 주택보다는 도심에 근접한 주택이 침체기에도 견딜 수 있는 경쟁력 있는 부동산이다. 특히 재개발 재건축정비사업이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 '2010 민간시프트 공급 확대 방안'에 따르면 역세권 내에선 주택 재개발 재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화하여 고밀개발이 가능토록 하고, 이 중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 시프트로 공급받도록 하는 게 주요 요지다. 따라서 용적률 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자 반경을 좁힐 필요가 있다.
5. 분산투자가 해법이다: 부동산 버블론이 다시 제기되고 있는 이때 덩어리가 큰 부동산에 몰빵 투자하는 것보다 투자금액이 적은 부동산에 분산투자해 놓는 게 유리할 수 있다. 분산투자를 해 놓으면 매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할 수 있어 환금성 면에서도 뛰어나기 때문이다. 현행 세법측면에서도 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등으로 나눠서 투자해 놓으면 여러모로 유리한 면이 많다. 즉 6억 원의 투자금이 있다고 치면, 2억 원 가량의 대출을 끼고 8억 원 정도의 부동산에 무리하게 몰빵투자하는 것보다는, 부동산 상품별로 2억 원짜리 물건 3개에 분산투자하는 것이 버블 논란기에 현명한 부동산 투자법이다.
6. 투자수익이 눈에 보이는 물건 위주로 접근하라: 분양시장에 접근할 때는 청약률이 높아 프리미엄이 기대되는 지역의 물건 위주로 접근하는 게 안전하다. 즉, 시세차익이 예상되는 도심권 보금자리주택 등을 노리는 게 낫다. 또한 시간이 갈수록 건설사들이 현금 확보를 위해 분양 중인 물건을 파격적인 가격으로 시장에 내놓을 가능성이 있는 만큼 여유를 가지고 실수요자 입장에서 노려보는 것도 좋다. 일반 매물 같은 경우는 경매를 이용하거나, 시행사들이 자금 확보를 위해 처리하는 대물(代物)부동산 위주로 접근하는 것도 좋은 방법이다. 대물부동산이란 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 하청업체에 공사비 대신 완공 중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 물건을 말한다. 이러한 대물들이 신속한 자금회수를 위해 시장에 나오면 통상 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 나오기 때문에 경매투자보다 훨씬 높은 투자수익을 올릴 수도 있다. 하지만 투자 시 주의할 점은 이러한 물건들이 아무리 싸게 시장에 나오더라고 현지 수요가 없으면 되파는데 어려움이 따를 수 있으므로 사전에 면밀한 시장조사가 필요하다는 것이다.
7. 1~2인가구시대를 대비하여 중대형보다는 소형에 집중하라: 급격한 '초 고령화사회'의 진입으로 인해 주택 가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 투자자들도 서서히 패러다임 변화를 인식해야 한다. 예를 들어, 1인가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 반드시 저성장구조로 갈 수밖에 없어 자연스레 중대형 주택의 감소로 이어질 수 있다. 따라서 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선별하여 투자금액이 비교적 적은 소형물건 위주로 투자전략을 짜야 한다. 통계청에 따르면 저출산 현상이 지속되면서 인구는 줄어도 가구 수는 지속적으로 증가할 것으로 기대된다.
2009년말 현재 1~2인가구는 728만 4,684가구로 전체가구의 43.06%에 달한다. 이는 9년 전인 2000년(34.65%)에 비해 8.41%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.81%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다. 1~2인가구의 증가는 곧바로 소형부동산수요의 확대를 의미한다. 부동산 버블의 폭발로 장기간 경기침체를 겪고 있는 일본의 경우만 보더라도 중대형보다는 소형 주택 수요가 크게 늘어나고 있다. 정부에서도 늘어가는 1~2인가구를 대비해 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m 이하로 확대하고, 욕실공간도 5m 까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했을 정도다.
고령화 시대, 살아남는 신투자법
과도한 부동산 쏠림보다 더 위험한 것은
경제지식과 투자정보도 나름대로 풍부한 필자도 10여년 이상 주식투자를 해서 엄청난 피해를 보았고 부동산 투자로 다시 회복하는 생활을 반복했었다. 많은 사람들이 주가지수 1,000포인트에 가입한 변액보험투자에서 별다른 재미를 못보고 처분했는데, 오히려 지금 1,900포인트에 근접했으니 참으로 알 수 없는 노릇이다. 자산관리사들은 '지금이라도 늦은 것은 아닙니다'라고 계속 유혹한다. 증권이나 보험업종에 종사하는 분들은 없는 셈치고 무조건 장기투자를 하라고 역설한다. 그러나 10년 이상 장기 투자하는 분들보다 그전에 환매하는 분들이 대부분인 우리나라투자자 실정에서 보험이나 펀드 등을 마음을 졸이면서 장기로 가져가는 것은 바람직하지 않다. 오히려 부동산에 장기투자 하는 게 정신건강 측면에서 제격일 수 있다. 나이가 들수록 주식보다 부동산에 관심을 쏟다보면 자연스레 주변에 사람들도 많이 모이기 마련이다. 필자도 학창시절에 친구들에게 인기가 별로였는데 부동산에 들어선 후로는 친구 와이프들로부터도 안부 전화가 올 정도로 인기가 급상승(?) 중이다.
'원수에게 복수하고 싶으면 주식시장에 발 들여놓게 하면 된다'라는 말을 곰곰이 생각해 봐야 할 필요가 있다. 굳이 주식투자를 할라치면 일반인들은 직접투자보다 가급적 신경이 덜 가고 본인의 생업도 열중할 수 있도록 간접투자상품에 여유자금으로 투자하는 게 좋다. 돈보다 중요한 것은 자신의 인생이기 때문이다. 그리고 환금성이 뛰어난 부동산에 묻어놓으면 주식처럼 매일같이 신경 쓸 필요가 없어 나만의 시간을 여유롭게 활용할 수 있다. 성악, 색소폰 연주자, 댄서, 세계일주, 마술, 자원봉사 등 매일같이 주식그래프를 쳐다보면 감히 마음 편히 할 수 없는 일들이다. 젊었을 때 각자의 꿈이 뭔지 잘 생각해 보기 바란다. 부동산 투자자들은 경력이 쌓일수록 자산이 더욱더 늘어나지만 주식투자자들은 오히려 반대로 가는 경우가 많다. 오히려 빚 많은 증권사 지점장보다 갓 입사한 신입사원이 더 부자일수도 있다는 얘기다.
고령화시대, 한국의 전통적인 부촌과 투자 포인트
'성북동입니다', '이촌동입니다', '한남동입니다.' TV드라마 속 나이가 지긋한 부잣집 사모님들은 전화가 오면 '여보세요'라고 말하지 않고 일단 자신이 사는 동네부터 밝힌 뒤 대화를 이어간다. 현재 대기업 총수들의 대부분이 성북동이나 한남동, 이촌동 등지에서 살고 있다고 해도 과언이 아니다. 고령화시대를 앞둔 대한민국에서 은퇴를 앞둔 베이비부머들을 상담하다보면 도심에서 멀리 떨어진 전원주택이나 펜션보다는 도심 속 전원주택풍의 동네분위기를 좋아한다고 볼 수 있다. 오래전 한국의 자산가들을 중심으로 강북의 부촌에서 살다가, 자녀들이 커가면서 교육을 중시해 대치, 도곡동 등을 거쳐, 한적한 나이가 되어 강변 쪽의 압구정동이나 반포로 옮겨 삶을 이어가고 있다. 자녀들도 은퇴이후에는 다시 그들의 부모세대들이 거주했던 여유롭고 한가한 동네들을 그리워하면서 안식처로 삼을지도 모르겠다. 이들 지역보다 조금 저렴한 구기동이나 가회동 같은 도심 속 주택가격에 대한 문의가 증가하고 있다. 아파트 가격하락세에도 불구하고 수요가 이어지면서 이들 지역의 주택 가격은 강보합세를 보이고 있다.
권력실세의 집결지였던 성북동: '한국의 베버리힐스'로 불리우고 있는 서울 성북구 성북동(성북2동)은 대한민국 대표 부자들의 상당수가 몰려 살고 있다. 성북동은 권력 실세들의 집결지였는데 박정희정권시절 청와대에서 가까워 차지철 전 대통령경호실장, 양택식 전 서울시장 등 정 관계 인사들이 처음으로 이곳에 자리를 잡았다. 권력 주변에는 자연스레 '돈'이 모여들었는데 70년대의 고도성장기를 거치면서 청와대에서 가까운 성북동이 부촌으로 탈바꿈했다. 당시 구자경 LG명예회장, 이동찬 코오롱 명예회장 등 대기업 오너들이 이곳에 터를 잡았다. 대기업이 소유하고 있는 영빈관은 정 재계 고위 인사들의 사교장으로 쓰이기도 했다. 현재 성북동에는 성락원마을, 꿩의 바다마을, 대교단지 등 고급 주택단지가 잇따라 형성돼 있다.
재벌 총수들의 집결지 한남동: 남산을 등지고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수형의 길지인 한남동도 성북동과 더불어 전통적인 우리나라 양대 부촌 중의 한곳이다. 한남동은 남쪽에는 한강이 흐르고 서북쪽으로는 남산이 있다고 해서, 한강과 남산의 머릿글자를 따 '한남동'이라 부르게 됐다. 유엔빌리지를 중심으로 하는 한남1동과 하얏트 호텔 부근의 한남2동이 우리나라 대표부자들의 거주지다. 한남2동은 명실공히 국내 최대의 '갑부촌'으로 삼성, LG, 현대자동차 등 3대 그룹의 총수들의 저택이 자리 잡고 있다. 신격호 롯데 회장, 박삼구 금호 명예회장 등이 남산 아래 한남 2동에 군집해 있고 김준기 동부 회장, 최원석 전 동아그룹 회장 등은 한남로 건너 유엔빌리지에 거주한다.
한남동이 부촌 대열에 본격적으로 이름을 올리게 된 것은 1960년대다. 군사정권시절 군 출신 엘리트들이 과거 육군본부가 있던 서울 용산을 중심으로 모여 살면서 권력 실세들이 터를 잡았기 때문이다. 그 후 1970년대에 재벌과 부유층이 대거 이주하면서 재벌 1세들의 거주지로 탈바꿈했다. 성북동과 한남동은 오랫동안 부촌 라이벌로 유명하다. 성북동 부촌은 재벌 1세대가 오랫동안 살았으며 한남동은 재벌 2 3세대들이 자리를 잡았다.
풍수적으로 살펴보면 성북동(城北東)은 이름 그대로 도성 밖의 북쪽에 위치한 마을로 기(氣)가 센 곳이다. 기가 세다는 뜻은 흙심이 두껍지 못해 암반이 그대로 드러난 곳을 말하며 이런 곳은 척박한 토지라서 생산력이 떨어진다. 이런 터는 백성이 살 곳은 못되고, 생업과 동떨어져 음풍농월을 즐기는 고관이나 부자들에게 알맞은 땅이라고 해석할 수 있다. 한남동도 부자들에게 더할나위 없이 좋은 풍수로 알려져 있는데, '한강물이 감싸고도는 데다 남산에서 서빙고동으로 연결되는 산줄기가 품어 안고 있는 형국'이다. 남산서 뻗어 나온 용맥의 기운이 응집되는 곳이 바로 한남동으로 집터로는 더 좋은 자리가 없다는 뜻이다. 국내 굴지의 재벌 총수들이 한남동에 운집해 사는 가장 큰 이유도 이같은 풍수지리에 있다는 게 많이 알려진 사실이다. 성북동과 한남동은 사통팔달의 교통의 중심부로 도심 접근성이 뛰어난데다 위와 같이 풍수적으로도 훌륭해 오늘날까지도 명성을 유지하고 있는 것으로 파악된다.
각양각색의 부자들의 집결지 동부이촌동: 1956년 5월 정 부통령 선거 때 30만 명을 수용할 정도로 넓었던 강변 백사장. 이후 공유수립매립공사로 조성된 대규모 택지 위에 지어진 고급아파트촌으로 거듭났다. 현재의 동부이촌동이 태생하게 된 배경이다. 1960년대 후반 경 대규모 주택지가 조성됐고, 1970년대 중반까지 공무원아파트, 외국인아파트, 한강맨션, 삼익주택, 한양주택 등이 연이어 들어섰다. 대형평형이 많이 포진된 한강맨션은 당시 지나치게 호화로워 사치를 조장한다는 사회적 비난에 휩싸이기도 했다. 이와 같은 인기에 편승해 1960년대 말부터 1970년대 초 아파트 분양 당시에 정치인, 부자들, 연예인들이 대거 몰려들었다.
한강을 따라 흐르는 거대한 '돈(물) 줄기'를 바라보는 동부이촌동은 현재도 각계각층의 부자들이 많이 살고 있다. 동부이촌동은 사통팔달의 교통 요충지에다 용산가족공원, 국립중앙박물관, 한강공원 등 편의시설이 풍부해 강남 못지않게 자부심이 대단하다. 현재 동부이촌동은 재건축이 활발히 추진돼 새로운 부촌으로 거듭나고 있는데 GS한강자이, 동부 센트레빌, 우성, 삼성리버스위트 등이 재건축을 통해 고급아파트로 변신했다. 부촌의 명성을 앞으로도 계속 이어갈 것으로 보인다. 풍수적으로 볼 때 배산임수형의 재물운이 있는 명당에다 경부고속 철도와 경의선 복선전철, 용산부도심 개발, 민족공원 조성 등의 호재가 많기 때문이다.
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