3000만원으로 22채 만든 생생 경매 성공기

3000만원으로 22채 만든 생생 경매 성공기

안정일 지음

지상사 / 2009년 9월 / 286쪽 / 13,000원



1 무일푼에서 22채 보유까지



무일푼 14년 전 이야기

14년 전, 군대 제대하고 집에 와보니 집이 경매에 넘어갔습니다. 흔히 하는 말로, 아버지께서 보증을 잘못 서셨죠. 어머니와 아버지는 난방도 안 되고 전기도 끊기기 일쑤인 그런 집에 살고, 저는 서울의 친구 집에 머물면서 한 가지 생각만이 저를 사로잡았습니다. 빨리 돈을 벌어서 집부터 마련해야 한다는 생각이었죠. 지금 생각해보면 조급함이 앞선 거죠. 대학 동창들이 졸업하고(또는 군 제대하고) 알아주는 대기업에 취직해서 신입사원으로 사회생활을 시작할 때, 저는 아는 선배와 함께 사업이란 걸 시작했습니다. 선배도 사업 경험이 일천했고, 저도 당연히 아무런 경험이 없는 첫 사회생활이었죠. 결국 사업은 정해진 수순을 따라 진행됐습니다. 차근차근 실패를 향해서. 무슨 사업을 했냐고요? 컴퓨터 조립해서 팔아먹는 사업, 즉 장사를 했습니다. 그렇게 1년여를 허비했습니다.

조강지처와의 만남

컴퓨터 조립 사업(?) 실패 후 컴퓨터 학원 강사와 원서 번역으로 근근이 먹고 살던 제게 대학 동창 녀석이 연락을 해왔습니다. "너 임마, 그 실력을 왜 썩히고 있냐? 우리 회사 와라." 그렇게 조그만 IT업체에 취직하게 됐습니다. 출근 첫날 회사 회의실에서 신입사원 환영 다과회가 열렸는데, 그 자리에 참석한 10여 명의 직원들 가운데 긴 생머리에 뒷모습이 유난히 예쁜 여직원이 눈에 띄었습니다. 간부 사원들은 '이 대리'라고 부르고, 같은 여직원들은 '희숙아'라고 부르더군요. 그 이름 '이희숙' 세 글자가 제 인생을 이렇게 크게 바꿔 놓을 줄 그때는 몰랐습니다.

어느 날, '이 대리'가 컴퓨터 프로그래밍을 배우고 싶어 하는 겁니다. 정확히는 비주얼 베이직이라는 프로그래밍 언어였죠. 제가 가르쳐 주겠다고 했죠. 그렇게 해서 일과 외 시간(주로 일요일)에 비주얼 베이직 교습을 빙자한 주말 데이트를 할 기회를 잡았습니다. 처음에는 프로그래밍 공부로 4시간을 썼는데, 점차 시간이 지나면서 비주얼 베이직 공부 1시간, 영화구경 2시간, 저녁식사 1시간 이렇게 과목이 구성됐습니다. 그렇게 조금씩 조금씩 친해지던 어느 날입니다. "안정일 씨는 남자가 계획 없이 사는 것 같아요. 그리고 경제신문 같은 거는 보시나요?" 그렇게 해서 계획 없이 살던 제게 제 계획에는 전혀 없던 <경제신문읽기>라는 과제가 추가됐습니다.

한편 '이 대리'랑 같은 회사를 다닐 당시, 저는 회사에서 숙식을 해결하고 있었습니다. 그러다 보니까 몸이 고장 났습니다. 기침이 나오는데 한 달이 지나도 멎질 않고, 피까지 나오는 겁니다. 병원엘 가봤더니, 결핵이라네요. 첫 발병이기 때문에 약만 꾸준히 잘 먹고 '일 줄이고 푹 쉬면 낫는다.'는 말에 회사를 그만 뒀습니다. 의사 말대로 약은 꾸준히 복용하기로 하고, 다시 취직자리를 알아봤습니다. 이번에도 역시 아는 사람을 통해서 자리를 구했는데, 대우증권 전산실이었습니다.

대기업에서 내 미래를 보니

대우증권 전산실에서 제가 배치된 부서는 그 당시 막 개념이 정립되고 있던 HTS 개발 부서였습니다. 아무튼 한 달, 두 달 월급이 꾸준히 나오는 생활을 하자 저도 이제 정상적인 직장인이 된 느낌이었습니다. 그리고 언제부턴가 '이 대리'는 '희숙이'로 바뀌었고, '안정일 씨는 '오빠'로 바뀌었습니다. 한편 대우증권 다니는 동안 참 열심히 일했습니다. 그런데 망할 걱정 없다던 대우그룹이 공중분해되는 걸 회사 다니는 동안 지켜보게 되더군요. 또 거대한 조직에 속해 있는 구성원의 다양한 모습을 보면서 지레 기운이 빠지고, '내가 과연 단계 단계를 밟으면서 이 조직 속에서 성공할 수 있을까?' 하는 생각이 들더군요. 그러면서 다시 조급함에 빠져들기 시작했습니다.

독하게 시작된 종자돈 모으기

다시 대박을 꿈꾸며 IT벤처업계로 자리를 옮겼습니다. 결과는 이번에도 벤처 거품은 꺼져버리고, 제 꿈도 함께 꺼졌습니다. 그리고 그동안 조금이나마 모아뒀던 저축도 같이 사라졌습니다. '월급 나오는 회사를 다니라'는 희숙이의 명령에 다시 증권사 HTS개발업계로 돌아오고, 그때부터 꾸준히 월급을 모으기 시작했는데, 그때부터는 딴 생각도 않고 월급을 타면 몽땅 희숙이한테 가져다 맡겼습니다.

경매공부 시작

종자돈을 모으는 동안에 꾸준히 공부도 했습니다. 다양한 재테크 관련 서적을 읽고, 어떻게 투자를 해야 희숙이가 알뜰살뜰 모아준 종자돈을 잃지 않고 불릴 수 있을까 하는 많은 고민을 했습니다. 참고로 주식투자는 제가 증권사에 근무를 해봐서 아는데 도저히 내 체질이 아니고, 장사는 역시나 전혀 수완이 없어 보이고, 부동산투자는 일단 거금이 필요할 것 같으니까 돈이 모자라서 못하고, 이런 생각을 하면서 여기저기 기웃거리다가 경매에 관한 책을 읽게 됐습니다. 그러면서 경매란 게 부동산투자이긴 한데, 꼭 거금이 있어야만 할 수 있는 게 아니고 적은 금액으로도 가능하다는 걸 알게 된 거죠. 그 뒤부터 경매 관련 책을 섭렵하고, 경매 관련 재테크 사이트에 가입도 하고, 경매 강의도 들으면서 본격적으로 경매투자를 시작하게 됐습니다.

13년 전 군대 제대 후 사회에 무일푼으로 던져진 저는, 희숙이를 만나서 결혼한 지 7년여 만에 비싸다는 분당에 38평 아파트를 장만해서 혼자되신 어머니까지 모실 수 있게 됐습니다. 제가 비록 100억, 200억씩 벌어들일 재주는 없지만, 1,000만 원, 2,000만 원 아끼고 모으고 조금씩 불려서 가족과 함께 두 발 뻗고 누울 집을 마련하는 재주는 있습니다. 그 방법이랄까, 노하우랄까? 하여간 제가 겪어온 일에 대해 여러분과 공유하는 차원에서 이 책을 쓰게 됐습니다.

전 7년 후 7년

주 무왕이 주나라를 세울 때 가장 큰 역할을 한 사람이 강태공이죠. 강태공이 160 해를 살았는데, 앞의 80년은 위수 강가에서 낚시로 세월을 보내고, 나이 80세가 넘어서야 주 무왕의 부름을 받아 주나라를 세우는 데 일등공신이 됐다고 합니다. 그래서 강태공의 인생을 '전 80 후 80' 이렇게 부른다고 하는데, 제 재테크 인생도 '전 7년 후 7년'으로 나눠볼 수 있습니다. 즉 95년부터 2002년까지 방황기와 2002년부터 2009년(현재)까지의 재테크 도전기간으로 말입니다. 정리해보면 95년도 경매로 집을 뺏긴 충격 속에 어서 빨리 돈을 벌어야 한다는 조급함으로 무모한 도전만 했지만, 희숙이를 만나면서 그리고 결혼을 하면서 2002년부터 마음잡고 차분하게 종자돈을 모으기 시작한 겁니다.

종자돈 모으는 과정은 아주 지루합니다. 그냥 단순한 반복의 연속입니다. 그 지루하고 단순한 과정에 질려서 성공하기 어렵습니다. 하지만 그 과정을 거쳐 어느 정도의 종자돈을 확보하면, 그 다음부터는 투자를 통해 좀 더 빨리 불려나갈 수 있습니다. 제 경우, 2004년에 종자돈 3,000만 원(+빌라 전세 3,000만 원)으로 시작해서, 2006년 분당에 25평(2억) 내 집을 마련했고, 2008년 분당에 38평(6억) 아파트를 장만했습니다. 이렇게 불려 나가는 겁니다. 물론 투자는 공부를 필요로 합니다. 이제부터는 그 종자돈(3,000만 원)을 굴렸던 투자에 대한 이야기를 풀어볼까 합니다.

2 경매재테크 시작



경매법정 첫 경험기

2004년 7월입니다. 경매 책 두 권을 한꺼번에 구입해서 읽고 경매에 한번 참가해봤습니다. 지방 소도시에 있는 아파트 한 채를 찍었습니다. 조건은 이랬습니다.

감정가 = 9,000만 원, 2회 유찰 최저가 = 5,760만 원, 소유자 점유, 전체 15층 중 3층

처음에는 6,500만 원을 써볼까 하다가 괜히 잘못해서 당첨이라도 되면 도리어 난감해지겠다는 생각이 딱 들었습니다. 그래서 6,300만 원을 쓰자고 생각했습니다. 경매법정이 10시에 시작하니까 9시쯤 도착해서 경매물건명세서 등을 미리 확인하라는 책 내용에 따라 서둘러서 일찌감치 법원에 도착했습니다. 주차장이 어딘지 헤맨 끝에 간신히 찾아 아주 구석 후미진 곳에 차를 세웠습니다. 웬 아줌마가 나한테 다가옵니다. "경매지 사세요." "얼만데요?" "2천 원이요, 순서대로 진행되니까 있는 게 좋을 거예요." '아! 이게 말로만 듣던 바로 그 경매정보지구나!' 하고 하나 샀습니다. 그러면서 아줌마한테 물었습니다. "몇 시에 시작하나요?" "9시 반쯤 문 열고 10시 반쯤 시작할 겁니다."

일단 경매정보지란 것을 펼쳐봤습니다. 제가 점찍은 아파트가 전체 순서 중에서 1/4쯤 앞에 있었습니다. 일단 책에서 시키는 대로 해야 하니까 9시 반에 셔터 열자마자 법정에 들어가서 물건명세서인지 뭔지를 구경했습니다. 벽에 붙어 있었습니다. 그런데 인터넷에서 확인한 것보다 더 간단했습니다. 개요 정도만 써 있는 겁니다. 다시 내 차로 와 있다가 10시 반이 다 되어서 법정으로 들어갔습니다. 누가 들어와서 벽에 화이트보드를 걸어놓는데, 보니까 오늘 취하된 경매사건 번호들이 적혀있었습니다. '아, 책에서 저걸 확인하라는 거였구나! 자기가 점찍은 물건 중에 취하된 것이 있나 없나.' 제가 점찍은 사건번호는 없었습니다.

10시 반이 되니까 누군가 나와서 단상 의자에 앉았습니다. 집행관이랍니다. 집행관이 마이크를 잡더니 족히 15분간 떠들었습니다. 여러 주의사항이며 이런저런 공지사항이며…. 처음이라 열심히 들었습니다. 다음부터는 들을 필요 없겠다는 생각이 들었습니다. 집행관이 떠드는 동안 단상 아래로 어떤 아저씨가 나오더니 탁자에 두툼한 서류 뭉치를 여러 개 놓는데, 알고 보니 그게 바로 매각물건명세서와 감정평가서 등등이 철해져 있는 것이었습니다. 참고할 사람들은 나와서 열람하라는 소리에 나도 나가서 내가 찜해놨던 아파트에 대한 자료를 열람했습니다.

그러고 나자 단상 아래에 있던 어떤 아저씨가 봉투랑 종이쪽지를 나눠줬습니다. 바로 입찰용지와 입찰봉투, 입찰보증금봉투였습니다. 사람들이 봉투와 종이쪽지를 받아 들고 벽 양 옆에 있는 투표 기표소 같이 생긴 곳으로 갔습니다. 저도 따라했습니다. 용지 받아서 기표소(?)에 가서 내용을 적고, 보증금 넣고, 도장을 찍으려는 찰라, '헉, 도장!' 도장이 없습니다. 안 가져온 겁니다. 도장 파러 나갔습니다. 법원 주위에 법무사들이 많이 있고, 그 중 한 법무사 사무실에서 도장을 팠습니다. 다시 법정으로 돌아와서 기표소(?)로 갔습니다. 입찰용지를 꺼내서 다시 확인했습니다. 그 순간, 다시 갈등이 시작됐습니다. '6,300이라, 너무 높은 건 아닐까?' 두려워졌습니다. '6,000으로 낮출까, 그냥 갈까? 어휴 나도 모르겠다!' 귀찮아서 그냥 원래대로 가기로 했습니다. 다 확인하고 도장 꾹 찍었습니다. 단상 앞 탁자에서 기다리는 아저씨한테 입찰봉투를 건네주고 꼬리표를 받았습니다. 입찰봉투 겉에 있는 뚜껑 부분을 자를 대고 찢어서 주더군요. 11시 40분에 입찰 마감한다는데 아직 시간이 좀 남은 관계로 차에 가서 좀 쉬었습니다. 마감시간 10분 전인 11시 30분에 다시 법정으로 들어갔습니다. 아니 못 들어갔습니다. 조금 전에는 한산해서 빈자리도 많았는데, 이제는 빈자리는 고사하고 출입문 안으로 들어갈 수조차도 없는 겁니다. 이럴 수가! 다음부터는 입찰 봉투 제출하고도 절대 자리 뜨지 말고 꼭 지키고 있어야겠다고 생각했습니다.

머릿속에 잘 정리해서 기억하고, 출입문 바로 옆에서 방송에 귀 쫑긋 세워 집중하면서 제 차례를 기다렸습니다. 드디어 제 차례, 이름이 불리고 그 뒤로 10명 정도의 이름이 불리더군요. 제가 6,300만 원을 썼다고 집행관이 떠들었습니다. 7,000만 원 넘게 쓴 사람이 두 사람 있었는데, 그 중에 7,400만 원 쓴 사람이 최고가로 낙찰 받았습니다. '웃긴 사람이군! 한번 유찰됐을 때 7,200만 원이었을 텐데, 그때 최저가로 응찰하지 뭐 한다고 지금 응찰하면서 7,400만 원을 쓸꼬?' 어쨌든 저는 다행스럽게 낙찰되지 않아서 보증금을 돌려받을 수 있게 됐습니다. 집행관 옆에 있는 아저씨에게 꼬리표를 주니까 내 입찰봉투를 돌려줬습니다. 오후 1시가 다 되어서야 제 차례가 끝났습니다.

저의 첫 경매 경험기는 여기서 끝이 아닙니다. 경매가 끝난 다음 주, 제가 점찍었던 아파트에 다시 가봤습니다. 그리고 부동산에 들러 시세를 다시 한 번 알아봤습니다. "여기 아파트를 한 채 사려고 하는데 얼마나 하나요?" "급매로 8,500만 원에 나온 게 있는데 한번 보실라우?" "그걸 사서 전세를 놓으면 얼마나 받을까요?" "5,500만 원 정도 됩니다." '급매가 8,500만 원이라, 그럼 저번에 낙찰 받은 사람은 당장 급매로 내놓아도 1,000만 원 정도 버는 셈이군!'

다시 다른 부동산에 들렀습니다. "아파트를 내놓으려고 하는데 요새 얼마나 받을까요?" "요새 어려워요. 매수세가 있어야 팔리죠. 한 8,000만 원 정도에 내놓고 기다려 보세요." "빨리 팔려면 그럼 8,000만 원도 못 받나요?" "가격을 더 내려야겠죠." '음, 급매로 놓으면 7,800만 원 정도, 어쩌면 7,500만 원에 내놔야 할지도 모른다는 뜻이군! 앞에 부동산은 내가 살 것처럼 얘기하니까 8,500만 원 정도 부른 것일 테고, 뒤에 부동산은 내가 집주인이라 생각하고 더 낮게 부른 거군!'

이렇게 몇 군데 더 알아보니까 아무래도 시세가 약하더라고요. 급매로 내놓으면 8,000만 원은 힘들 것 같은 분위기였고, 7,500만 원에서 7,800만 원 정도에서 매매가 이뤄질 것 같았습니다. 어쨌든 지난번에 그 물건을 7,400만 원에 낙찰 받아간 아저씨는 '바보'거나 아니면 '실수요자'거나, 그도 아니면 장기적으로 그곳 아파트가 크게 오를 것이라는 남모르는 정보를 알고 있는 사람일 거라는 결론에 도달했습니다. 처음에 경매 책을 읽을 때는 만만하게 봤는데, 막상 한번 부딪혀 보니까 절대로 쉬운 게 아니구나 싶었습니다. 그리고 볼수록 공부할수록 모르겠는 것이 많아지고 어려운 것이 많아집니다.

경매법정 가기 전까지

지금까지 제 첫 경매 경험기 재미있게 보셨나요? 제가 재테크 고수도 아니고, 다른 분들에게 돈 되는 정보를 알려드릴 수 있는 것도 아니지만, 저 같은 실수를 하지 마시라는 의미에서 좌충우돌 실수투성이였던 첫 경험기를 조잡하나마 소개했습니다. 이번에는 제가 경매법정에 가기 전까지의 일입니다. 첫 경매에 참가하지 전 그 유명한 죠수아 님의 책 두 권(『33세 14억 젊은 부자의 투자 일기』와 『젊은 부자의 부동산경매 투자 일기』)을 한꺼번에 샀고, 다음과 같은 일들을 했습니다.

① 책 읽기 : 그동안 읽었던 『한국의 부자들 100명』, 『부자 아빠 가난한 아빠』 같은 책들은 '그래 나도 할 수 있다고!' 하는 희망을 심어 주면서도, 아직은 뭔가 모자란, 왠지 나와는 상관없는 사람들의 얘기를 읽는 느낌을 주었습니다. 그런데 죠수아 님 책은, '선한 부자'에 오시는 분들은 당연히 읽어 보셨을 테니까 제 느낌을 굳이 얘기 안 해도 다들 아시겠죠?

② 선한 부자에 가입 : 책을 읽고 제일 먼저 한 일이 바로 '선한 부자' 카페에 가입한 일이었습니다. 저와 같은 고민, 같은 생각, 같은 꿈을 가진 이들이 모이는 곳이더군요.

③ 대법원 사이트 검색 : 대법원 경매 사이트를 찾아보고 느낀 첫 인상은, 우리나라 관공서의 DB가 무척 잘 구축되어 있다는 것이었습니다.

④ 권리분석 : 말소기준권리, 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 최우선 변제금 등등의 어휘에 익숙해져야죠. 낯설고 물설어서 뭘 해먹겠습니까? 첨에는 정말 무슨 소린지 모르겠던 저 놈들이, 자꾸 접하다 보니까 이제는 말소기준권리라는 단어가 동시호가라는 단어처럼 익숙해졌고, 감정가나 최저가란 말이 현재가나 전일대비란 말처럼 들리더군요.

⑤ 유료 경매정보 사이트 가입 : 법원 정보만으로는 아직도 뭔가 부족해서 유료 정보 사이트에 가입해야겠다고 생각했습니다. 부동산 경매로 검색을 해서는 맨 위에 나온 사이트에 가입했습니다.