송사무장의 실전경매

송사무장의 실전경매

송희창 지음

매일경제신문사 / 2009년 4월 / 328쪽 / 18,000원



제1부 이것이 실전경매다!



부자의 길목에서…

사회초년생 시절 첫 월급을 타던 날 곧바로 적금통장을 만들어서 100만 원을 입금하고 그 통장에 적힌 숫자를 보며 매우 뿌듯해 했던 기억이 있다. 하지만 이런 들뜬 기분은 그리 오래가지 않았다. 어느 순간 시간이 너무 더디게 흐르는 것처럼 느껴졌다. 적금통장으로만 본다면 1년을 모아야 겨우 1,200만 원이 되는데, 이 당시 경기도에 있는 23평 아파트 가격이 8,500만 원정도 되었으니 조그만 집 한 채를 장만하는 것조차 나에겐 멀게만 느껴졌던 시절이었다. 솔직히 특별한 재능도 없고 경제 여건이 되는 부모의 덕을 볼 수 없는 사람이 스스로 노력해서 부자가 된다는 것이 쉬운 일이 아니다. 아마도 내가 만약 경매와 부동산이라는 분야를 접하지 못하고 검소한 생활을 하며 저축으로만 돈을 빠듯하게 모았다고 했을 때, 지금쯤 가질 수 있는 자산을 계산을 해보니 2억도 채 안 되었다.

지금까지 많은 경매물건을 낙찰 받았지만, 직접 살아야 하는 주거형 물건 중에선 고가 물건이 없었다. 원래 내가 거주하는 집에 많은 돈을 깔고 앉는 것을 좋아하지 않았기에 소형아파트와 오피스텔에 거주를 하곤 했었다. 그래서 여기에 처음으로 소개하는 대형 오피스텔 입찰은 경락으로 인한 수익보다 더 큰 의미로 내게 다가온다. 무일푼에서 시작한 내가 감정가격 9억 원의 75평형 펜트하우스에 도전을 하게 된 것이다. 분양가격만 하더라도 8억 5천만 원이나 되는 물건이다.

사람에게 '감'이라는 것이 있기 때문에 법원에서 입찰할 때도 누구인지 얼굴도 모르는 경쟁자들의 기운이 느껴질 때도 있다. 입찰가를 산정할 때도 마찬가지다. 나는 입찰가격을 산정할 때 경매컨설팅회사에서 주로 사용하는 인근 지역의 낙찰가를 참조하지 않는다. 아니 정확하게 표현하자면 맹신하지 않는다. 왜냐하면 인근 지역의 낙찰가는 초보들이 높게 써서 낙찰 받은 것과 고수들이 낮은 가격으로 낙찰 받은 경우를 모두 종합하여 평균값을 내는 것인데, 이들의 수익률을 보면 형편없는 경우가 많기 때문이다. 입찰하고자 하는 물건의 모든 권리분석 사항과 경제흐름을 종합하여 판단하고 발품을 팔아 급매물 가격을 참조하여 소신 있게 적어내는 것이 제일 좋다.

아무튼 펜트하우스에 입찰했는데 결과는 단독입찰이었다. 2007년 5월에 분양된 신축 건물로 건축한지 겨우 1년이 지난 상태여서 건물도 깔끔했다. 내 명의로 75평형 펜트하우스를 낙찰 받게 되니 가슴이 뭉클했다. 예전 100만 원부터 시작하여 종자돈을 모으던 시절엔 8,500만 원 정도의 23평형 아파트도 언제 살 수 있을지 막연했었는데, 9억 원의 부동산을 소유하게 된 것이다. 나는 경매라는 게임을 알고 있기에 이 펜트하우스를 반 가격(4억 5천만 원대)에 낙찰 받은 것이다. 나 외에 2007년에 분양을 받았던 사람들은 분양가격이 8억 5천만 원이고 인근부동산에 9억 원에 매물을 내놓은 상태였다(법원에선 부동산에 내 놓은 이 물건들을 참조하여 감정평가를 했을 것이다).

펜트하우스의 잔금기일이 잡히자 곧바로 나머지 잔금을 납부했다. 원래 낙찰자는 낙찰을 받았어도 잔금을 납부할 때까지 긴장을 늦춰선 안 된다. 왜냐하면 좋은 물건을 싸게 낙찰 받았을 경우 소유자가 경매의 원인채권을 없애고 취하할 가능성도 있고, 아니면 입찰에서 떨어진 선수들이 낙찰가격보다 높은 금액을 제시하여 취하를 할 수도 있기 때문이다. 현장을 방문하러 가면서 이렇게 큰 집에 어떤 사람들이 살고 있을까 하고 궁금해 했다. 초인종을 눌러보았지만, 아무도 있지 않아서 문 앞에 쪽지를 붙여 놓고 돌아왔다. 며칠 후 목소리가 걸걸한 분이 전화가 왔고 자신이 경매를 20년 넘게 한 베테랑이라고 소개했다(나중에 명함을 확인해보니 무슨 '재테크연구소' 회장이라고 적혀 있었다). 그 분은 자신이 이 집의 이사비를 대신 받아주는 일을 의뢰받았고, 모든 일은 자신을 통해서 이루어진다고 나에게 엄포를 놓았다. 그래서 재테크연구소 회장과 송사무장이 커피숍에서 만나게 되었다(점유자는 재테크회장을 맹신하고 있는 상태였으므로 그와 합의를 마치면 명도는 무난할 것이라 판단되었다)."회장님 안녕하세요. 송사무장입니다." "아니 실제로 보니 젊은 양반이구먼… 나도 그 나이 때 열심히 뛰어다녔어!" "네. 경매를 오랫동안 하셨나보죠?" "지금도 하고 있어. 내가 단도직입적으로 얘기하지. 법원에 헛된 비용 뿌리지 말고 그 돈 차라리 점유자한테 주게나." "당연히 그래야죠. 그런데 선배님도 아시겠지만, 법원을 통해 강제집행을 한다고 하더라도 소액비용이 소요되는 것은 아시잖아요?(상대방의 수준을 가늠하기 위해 한 번 떠본다)" "그건 알지…." 내 질문에 바로 수긍하는 것을 보고 이 회장이 경매를 아주 잘 아는 사람이 아니라는 것을 눈치 챘다. 이런 분들은 추켜세워 주면서 내 의도를 전달하면 합의에 도달하는 것이 어렵지 않다.

"선배님, 저도 최대한 양보하겠습니다. 그런데 체납관리비도 300만 원이 넘게 있던데요." "관리비는 우선 접어두고 얘기하세. 그리고 솔직히 어린 후배에게 얼마를 달라고 못하겠네." "알겠습니다. 저도 한참 선배님을 뵙게 되어 무척 반갑고, 또 이런 말씀드리는 것도 마음이 한결 편합니다. 경매를 잘 모르는 분들은 법적비용에 대해 이해를 못하셔서요. 그렇다면 제가 말씀드리겠습니다. 이 부동산을 강제 집행할 때 150만 원 정도 예상됩니다. 선배님도 아시죠?(이 정도 평수를 강제집행하려면 300만 원 정도 나올 것이다. 다시 한 번 그를 떠본다.)" "당연히 알지 나도 오래 해봤다니깐."

"50만 원을 더 보태서 200만 원 드리겠습니다." "흠… 그러지 말고 도의적으로 한 번 더 생각해 보게나." "그러면 선배님께서 좋은 말씀하시니 50만 원 보태서 250만 원 드리겠습니다. 관리비까지 포함하면 제가 500만 원이 넘는 금액을 부담하는 것 아시죠? 대신 20일내로 이사를 해주셨으면 좋겠습니다." "알겠네… 그렇게 하지." 너무도 쉽게 합의가 도달되었다. 내가 처음에 지급하려했던 금액보다 더 적은 금액이었다. 왜냐하면 이 펜트하우스는 분양한지 1년밖에 안 되었기에 냉장고, 김치냉장고, 에어컨6대, 오븐, 세탁기 등 풀옵션이 거의 새것일 것이고, 난 그것들을 보호(?)해야만 했기 때문이다. 게다가 300만 원이 넘는 체납관리비는 모두 납부하지 않고서도 해결이 가능할 것으로 판단했다. 그리고 드디어 약속한 이삿날이 되었다.

체납관리비는 무조건 낙찰자의 몫?

경락부동산의 잔금을 납부하고 명도를 하러 점유자를 만나러 가면, 점유자는 마치 자신의 이사비를 낙찰자에게 맡겨놓은 양 돈을 달라고 떼쓴다. 그래도 점유자가 처한 상황을 고려한다면, 그나마 그 부분은 이해가 된다. 그래서 낙찰자가 적정 이사비를 지급하고 명도를 마무리하는 것은 필자 역시 권장하는 부분이다. 그러나 낙찰 받는 순간부터 낙찰자를 빚쟁이 취급하는 곳이 또 하나 있다. 바로 해당부동산의 관리사무소와 입주자대표회의다. 대부분 관리사무소는 대법원판례와 집합건물에 관한 법률에 의거하여 낙찰자는 경락을 통한 특별승계인으로 전 소유자의 체납관리비 중에 공용부분은 승계해야 한다는 규정이 있기 때문에, 체납관리비를 손쉽게 징수할 수 있다고 생각하고 있다. 그리고 이렇게 관리사무소가 체납관리비의 대부분을 낙찰자에게 받아낼 수 있다고 확신하고 있기에, 경매가 진행되는 동안 기존의 입주자들에게 관리비 징수를 소홀히 하여 체납액이 엄청나게 불어나고 있는 것을 수수방관하고 있는 경우도 종종 있다. 낙찰부동산이 부득이 공실로 오랫동안 방치되어 있었거나 채무자가 채무초과상태에 있어서 관리비를 징수할 수 없었다면 이해가 되겠지만, 점유자가 생활하고 있는 부동산의 경우 관리사무소의 업무소홀로 체납관리비를 상당히 연체했다고 한다면 이를 한 번 짚고 넘어갈 필요가 있다고 본다.

펜트하우스를 낙찰 받고 확인을 해보니 관리비가 무려 367만 원이 연체되어 있었다. 그리고 관리사무소는 낙찰 후 내가 명도받는 동안 연락 한 번 하지 않았다. 드디어 점유자의 이삿날이 되었다. 아침에 이사비를 지급하기 위해 운전하면서 현장으로 가는 도중에 핸드폰에 모르는 번호가 떴다. "여보세요… 누구시죠?" "관리사무소입니다. 빨리 오셔서 관리비 내셔야죠. 지금 사장님 댁에 있습니다. 체납관리비를 모두 정산하지 않으면 오늘 이사를 못합니다." "뭐라구요? 지금 제 집에 있다구요? 일단 가고 있으니깐 이따가 봅시다."

갑자기 부아가 치밀었다. 관리실에서 점유자가 이사하는 날을 기다렸다가 관리비 납부를 요구한다는 것과 이삿짐을 못나가게 막고 있는 것, 내 집에 허락도 없이 들어왔다는 사실이 나를 화나게 했다. 관리사무소가 막무가내로 나오니 나 또한 매너를 지킬 수 없었다. 현장에 도착하자마자 상기된 얼굴로 집안으로 들어갔다. 멍한 눈으로 점유자가 나를 쳐다본다(관리비를 대신 내달라는 애처로운 눈초리가 느껴졌다). 거실을 봤더니 관리사무소 직원이 소파에 앉아 있었다.

"당신, 이리와 봐! 내 집에 누구 허락받고 들어왔어?(열 받으니 말이 짧아진다)." "아니요. 관리비 때문에 그랬어요." "뭐? 관리비? 관리비 못 받으면 원래 입주자 집에 무단침입이 가능한 거야? 당신이 지금 범법행위를 하고 있다는 걸 몰라?" "왜 저한테 화내세요?" "관리소장 어딨어? 당장 오라고 해! 그리고 당신 똑바로 들어! 내 집에 허락 없이 들어온 것은 형사적 책임을 물을 테니깐 알아서 해!" "……."

얼굴이 빨개진 여직원이 다급하게 나가버렸다. 일단 점유자에겐 관리비는 내가 정산할테니 이사를 계속 하라고 얘기했고, 인부들은 다시 짐을 나르기 시작했다. 그런데 10분이 지나서 다른 인부가 "1층에서 엘리베이터를 사용 못하도록 잠갔는데요!"라고 말을 한다(요것봐라!). 관리사무소에서 계속해서 비신사적인 태도로 나왔다. 당장 밑으로 내려갔다. 1층을 가보니 경비 두 명이 엘리베이터를 막고 서 있었다. 빠른 걸음으로 그들 앞으로 다가가서 눈을 마주쳤다.

"누가 엘리베이터를 막으라고 했습니까?" "아니… 관리소장님께서 막으라고 했는데요." "아저씨… 제 얘기 똑바로 들으세요! 딱 한 번만 말씀드립니다. 제가 조금 있다가 관리소장을 만나서 좋게 마무리할 겁니다. 일단 이사할 수 있도록 협조하세요. 그리고 만약 지금 이 시간 이후로 한 번만 더 엘리베이터 갖고 장난치면 정말 가만두지 않겠습니다." "네… 네… 알겠습니다." 눈에 힘을 주고 얘기했더니 곧바로 '공손모드'로 바뀌었다. 하긴 경비아저씨들이 무슨 죄가 있나? 다시 이사가 계속 되었다.

30분 정도가 지났을까? 펜트하우스에 관리소장과 입주자대표가 도착했다. "사무장님! 아침부터 지금까지 일부 이삿짐을 뺀 것은 제가 없어서 못 막았지만, 지금 당장 관리비를 완납하지 않으면 이제부터는 엘리베이터를 절대 사용 못합니다." "이보세요. 관리소장님! 제가 쓰지도 않은 관리비를 내야 된다고 법에 나와 있나요?" "그럼요. 대법원판례와 관리규약을 보면 체납관리비 중에서 분명하게 공용 관리비는 낙찰자에게 승계된다고 나와 있습니다." "그런데 법에도 명백하게 나와 있는 것을 왜 하필 오늘 받으려고 합니까? 더군다나 일요일이라서 돈도 못 찾았습니다. 누가 관리비 안 낸다고 했나요? 법에 반드시 점유자가 이사하는 날에 받으라고 나와 있는 것은 아니잖아요? 그렇죠?" "네… 그것은 아니죠." "다음 주에 관리사무소에 방문해서 해결할 테니 그때 봅시다. 그리고 저도 이젠 입주자인거 아시죠? 제가 낼 돈이라면 최소한 관리비 내역서는 확인하고 해결해야 되지 않습니까? 오늘은 일단 돌아가세요." "음… 그러면 다음 주 월요일에 꼭 뵙겠습니다." "알겠습니다."

일단 관리소장을 좋게 타일러서 돌려보냈다. 그리고 점유자의 이사를 무사히 마친 후 현관 키를 건네받았다. 명도는 모두 마무리했으니 이제부터 본격적으로 체납관리비를 깔끔하게 정리해야 한다. 처음엔 적당한 선에서 해결할 생각도 있었지만 그쪽에서 내 비위를 건드리며 비신사적으로 행동했으니 좋게 마무리할 생각이 전혀 없어졌다. 관리사무소에 방문하여 현재까지 체납관리비 내역을 월별로 챙기고 또한 사무실에 비치되어 있는 '관리규약' 책자도 얻어 와 서류를 하나씩 꼼꼼하게 살펴보았다.

펜트하우스의 거주스토리를 살펴보니, '소유자는 A ⇒ 송사무장'일지라도, '입주자는 A ⇒ B ⇒ 송사무장'으로 진행되었는데, 이 부분만 잘 이용한다면 해결이 가능할 듯했다. 즉 A의 체납관리비는 명백하게 관리사무소 책임이라고 판단이 들었다. 자신들의 업무인 관리비징수는 소홀히 하고 낙찰자에게 무리하게 체납관리비를 징수하는 것은 경우가 아니지 않은가. 그리고 점유자 B가 이사하는 날 관리사무소 여직원이 무단으로 내 집에 들어오고, 경비아저씨를 통해 엘리베이터를 잠그는 등 이사를 비산사적으로 방해했으니 도의상 한 푼도 줄 수 없었다. 상기 내용이 포함된 내용증명을 한 통 발송했다.

내용증명을 받고 관리실에서 연락이 왔다. "송사무장님이시죠? 저에게 좋게 마무리 한다고 하셨잖아요? 그런데 왜 내용증명을 보내십니까?" "화를 내지 않고 매너 있게 글로 보냈으니 좋게 마무리하는 것이 아닌가요?" "이 내용증명 변호사님께서 작성하셨나요?" "모르겠는데요. 어쨌든 잘 읽어보세요. 제가 볼 때 틀린 말 하나도 없네요." "이렇게 나오신다면 어쩔 수 없죠. 저희도 고문변호사가 있으니까요." "네… 알아서 하세요."

며칠 후 관리사무소에서 내용증명에 대한 답신이 도착했다. 내용증명을 쓴 수준을 가늠해보니 관리사무소에서 직접 쓴 것이 아닌 듯했다. 자신들은 최선의 조치를 다했다는 등 예상했던 문구가 적혀있지만, 한 구절씩 읽어내려 갈수록 기분이 조금씩 상하기 시작했다. 그리고 마지막에 마치 체납관리비를 낙찰자가 연체한 것인 냥 오피스텔에 공고, 공지하겠다는 무척 기분 나쁜 문구도 있었다. 반박내용을 준비하려는 데 관리소장에게서 전화가 왔다.

"사무장님! 저희가 보낸 내용증명 받아보셨죠? 그리고 관리비내역서도 함께 보냈습니다." "네… 잘 받았습니다." "저희도 법리적으로 모두 판단하고 발송한 겁니다. 이 정도 했으면 여기서 마무리하시죠? 시간될 때 사무실 들러주세요. 저희가 체납관리비 연체료는 깎아 드릴게요. 그럼 전화 끊습니다(연체료는 원래 낙찰자 부담도 아니거든)." "그래요? 제가 이번에 확실하게 마무리 지어드리죠." 이제 게임을 본격적으로 마무리를 해야 할 타이밍이다.

다시 한 번 '관리규약'을 처음부터 꼼꼼히 읽어보며 중요한 부분은 체크했다. 관리비에 관련된 모든 대법원 판례와 법규에서 이 사건과 관련된 부분도 체크하기 시작했다. 이번에 내용증명은 약하게 쓰면 절대 안 된다. 관리소의 수준으로 보아 적당하게 대응하면 '관리비지급 청구의 소'을 제기할 것처럼 보였다. 아예 소송조차 하지 못하도록 강하게 쓰기로 마음먹었다. 모든 사실을 상세하고 예쁘게 정리하여 내용증명을 발송했는데, 일부를 소개하면 다음과 같다.

~ 생략



6. 귀하는 2007. 5에 최초로 관리비가 체납되어 이러한 체납기간이 수십 개월 동안 지속되어도 귀하가 발행한 관리규약 제35조에 있는 단전, 단수조치 및 소송절차 개시(지급명령신청)조차 취하지 않았습니다. 소액사건의 경우 지급명령 신청 시 소요금액은 3만 원도 안 됩니다. 만약, 귀하가 관리규약대로 조치를 취했더라면, 이 사건 부동산의 낙찰 대금에서 체납관리비를 충족할 수 있었을 겁니다. 또한, 전 사용자인 B에게 적극적으로 납부를 독려하며 (굳이 단전, 단수를 실시하지 않고도) 경고조치만이라도 제대로 취했더라면 체납관리비를 징수할 수 있었을 것입니다.

7. 관리규약 제23조 관리주체의 의무 및 책임 3항, 4항을 보면 관리주체의 대표자와 그 직원은 업무와 관련하여 업무소홀 내지 과실로 인해 입주자에 손해를 끼친 경우에 그 손해를 관리소장, 건물관리업체가 연대하여 책임이 있다고 명시되어 있습니다. 그래서 본인은 위 6항의 업무를 제대로 하지 않아서 입주자들에게 피해를 입힌 것에 대하여 모든 입주자에게 관리사무소의 방만한 업무를 세대별로 공고, 공지하여 추후엔 이런 일이 절대로 발생하지 못하도록 할 것입니다(이 사건의 체납관리비로 인한 피해는 본인 때문에 발생된 것이 아니고, 귀하의 업무소홀 내지 과실로 인해 입주자들에게 손해를 입힌 것입니다). 또한, 다른 입주자들과 상의를 거쳐 부실채권에 대한 손해배상책임 및 업무소홀에 관한 책임도 함께 물을 것입니다. 이렇게 업무를 방만하게 하는 관리사무소를 믿고 앞으로도 비싼 관리비를 내야하는지 혼란스럽습니다.