부동산 新 투자전략

부동산 新 투자전략

김송호 지음

지상사 / 2009년 3월 / 190쪽a / 9,000원



제1장 한국 부동산 시장 어떻게 예측할 것인가?



나는 공인중개사 자격증을 가지고 있기는 하지만, 부동산 전문가는 아니다. 내가 여기서 하고자 하는 얘기도 부동산 재테크에 관한 이야기가 결코 아니다. 나는 공학도로서, 사업을 하는 사람으로서 미래의 일에 관심이 많다. 기술이 발전하고 사회적인 여건이 변화하면서 미래가 어떤 모습으로 될까에 대해서 관심을 가지고 있다는 뜻이다. 여기서 다루고자 하는 내용도 부동산에 대해서 그런 미래의 모습을 한번 반영해서 살펴보고자 하는 것이다. 즉 미래 사회의 변화하는 큰 물줄기를 살피다 보면, 부동산에 대해서도 어느 정도의 방향을 잡을 수 있으리라 확신한다.

불확실성 시대의 도래

과거에는 미래에 영향을 미치는 요인들이 몇 개 되지 않았고, 그 요인들조차 주로 내부적인 문제들이라서 미래를 예측하는 것이 어느 정도 가능하다고 생각했었다. 하지만 지금은 미래에 영향을 미치는 요인들이 너무 많을 뿐만 아니라, 그 요인들이 우리가 다루기에는 너무 복잡하고 외부적인 요인들이라서, 그 요인들을 분석해서 미래를 정확하게 예측하는 것이 거의 불가능해졌다. 그야말로 진정한 의미의 불확실성 시대가 도래한 것이다. 예를 들어 이 책의 주제인 부동산에 대해서 간단히 살펴보자. 최근에는 통화량, 부동산 정책을 포함한 정부 정책, 세계적인 자금 흐름 동향, 수출과 수입, 원유를 비롯한 원자재 가격 등 다양한 경기 지표들이 복잡하게 부동산 가격에 영향을 미치고 있는데다가, 사람들의 심리적인 요인까지 같이 얽혀 들어서 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 하지만 부동산 가격은 최근의 미래 예측 기법을 활용하면 어느 정도는 예측이 가능하다.

반복의 법칙을 이용한 미래 예측

아침에 해가 뜨고 나면 저녁이 되고, 밤이 되고 나서 다시 아침이 되는 과정이 반복된다. 봄 다음에는 여름이, 그다음에는 가을 겨울이 오고, 다시 봄이 반복된다. 지구의 자전과 공전이 계속되는 한 이렇게 밤과 낮, 계절은 반복되기 때문에, 누구나 밤 다음에는 아침이, 겨울 다음에는 봄이 올 거라고 예측할 수 있다. 물론 이렇게 시간이 경과하면서 연속적으로 반복되는 현상이 있는가 하면, 어떤 현상 뒤에는 어떤 일이 발생한다는 인과관계의 반복도 있을 수 있다. 겨울이 추우면 풍년이 온다거나, 새가 낮게 나는 것을 보고 다음 날 비가 올 것이라고 예측하는 것과 같은 것이다. 이러한 반복의 법칙은 특히 자연적인 현상에 대해 적용이 잘 되는 편이지만, 인간의 생활에 대해서도 마찬가지로 적용되는 경우가 많아, 반복의 패턴을 파악할 수 있으면 다음에 일어날 일을 예측할 수 있고, 따라서 그에 맞추어 대책을 강구할 수도 있다. 문제는 반복 패턴에서 벗어난 일이 발생했을 때인데, 이 경우에는 그 변화가 일시적인 것인지, 근본적인 패러다임 변화를 일으킬 정도의 것인지 판단해야 한다.

시나리오에 의한 미래 예측

과거 농경사회와 같이 일생 동안 거의 같은 일이 반복되는 경우에는 앞의 예처럼 반복의 법칙이 미래 예측의 강력한 수단이었다. 그래서 수많은 반복적인 경험을 통해 얻은 노인들의 지혜는 곧 미래 예측 능력으로 간주되었다. 그런데 이제는 점점 더 반복의 법칙에서 벗어나는 현상이 많이 발생하고 있다. 또 미래의 일에 너무나 많은 요인들이 영향을 미치고 있다. 그래서 사실 미래를 예측한다는 것은 상당히 어려운 작업이 되어버렸다. 그래서 지금은 미래를 예측한다고 하지 않고 미래에 대한 시나리오를 만든다는 표현을 많이 쓴다. 다시 말해, 미래는 주어지는 어떤 한 가지 모습으로 예측할 수 있는 문제가 아니라, 여러 요인들의 작용 가능성을 조합해서 미래에 대한 다양한 예측을 가지고 각각의 시나리오를 작성하는 것이 바른 접근 방법이고, 또 미래를 예측하려는 목적이 그 예측 자체에 있지 않고, 지금 취할 나의 행동 방향을 설정하기 위한 것이라면 시나리오의 중요성은 더욱 커진다.

트렌드에 의한 미래 예측

시나리오 예측이 미래에 대한 행동 방향 결정에 상당히 유용하긴 하지만, 시나리오 작성은 사실 전문적인 지식이 있는 집단이나 복잡한 의사 결정을 해야 하는 기업의 경우에만 적용할 수 있다. 그렇다면 보다 더 간단히 미래를 예측할 수 있는 방법은 없는가? 이런 걸 한번 생각해보자. 미래를 생각해보면 누구나 알 수 있는 확실한 현상들이 있다. 예를 들어 '인간의 수명은 늘어날 것이다, 지하자원은 언젠가는 고갈될 것이다, 컴퓨터는 점점 더 우리 일상생활 속으로 들어올 것이다'와 같은 문장들을 생각해보자. 어떤가? 미래에는 확실히 이런 방향으로 변하리라고 생각되지 않는가?

이렇게 미래에 확실히 어떻게 될 거라고 생각되는 변화 방향을 트렌드라고 부르는데, 미래의 트렌드를 자세히 분석해보면 미래가 어떤 방향으로 흘러갈지 어느 정도는 예측할 수 있다. 즉 트렌드 예측이란, 미래에 영향을 주는 여러 요인들을 분석하여 특정 사안이 미래에 어떤 방향으로 변할 것인가를 예측하는 것이라고 할 수 있다. 예를 들어 보자. 앞으로 가장 큰 미래 트렌드 요인으로는 여성성의 강화와 기술의 발전을 들 수 있다. 우선 기술의 발전은 생명공학의 발전과 의학의 발전으로 수명이 연장될 것이므로 당연히 노인 인구가 증가하게 될 것이다. 한편 여성성이 강화되면 결혼을 기피하게 되고, 여성들이 경력 개발에 방해가 되는 자녀 출산을 기피하게 될 것이다. 이는 젊은 층의 인구 감소를 유발하게 된다. 따라서 이를 동시에 조합하면 초고령 사회가 도래할 것임을 예측할 수 있다.

미래 트렌드와 부동산 가격

앞으로 한국 부동산 가격의 변화를 알아보기 위해서는 어떤 미래 예측 방법이 적합할까? 우선 반복의 법칙을 이용한 미래 예측이 지금도 한국 부동산 시장을 예측하면서 많이 애용되고 있다. 하지만 이 법칙은 어떤 근본적인 패러다임 변화가 일어나는 것은 포착하지 못한다는 단점이 있다. 그런데 내가 보기에 지금 한국의 부동산 시장은 근본적인 패러다임 변화가 일어나고 있는 시기다. 따라서 반복적인 패턴을 계속 적용하기에는 무리가 있고, 지금 시점에서는 미래 트렌드에 기초를 두고, 큰 방향을 잡아보는 것이 가장 효과적이라고 생각한다. 그렇다면 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들에는 어떤 것들이 있을까? 물론 무수히 많겠지만, 미래 트렌드를 예측하기 위해서는 그 요인들을 트렌드와 관련된 요인들(트렌드 요인들)과 트렌드와 무관한 요인들(비 트렌드 요인들)로 구분하는 것이 편리하다.

트렌드에 관련된 요인들은 주로 시간이 지남에 따라 일어나는 사회적인 현상들, 즉 인구(수, 분포), 주택 보급률, 가계 수입 등을 들 수 있다. 그리고 트렌드와 무관한 요인들로는 정부 정책(금리, 대출 규제, 건축 규제 등), 경제 상황(세계 경제, 국내 경제), 통화량(부동 자금) 등을 들 수 있다. 여기서 트렌드 요인들은 시간이 지남에 따라 일정한 패턴을 보여주는 현상들인 반면, 비 트렌드 요인들은 수시로 변하는 현상들을 나타내는 것이다. 물론 이런 구분 자체가 애매할 수는 있다. 왜냐하면 그 요인들이 서로 영향을 주고받기 때문이다. 여기서 트렌드 요인과 비 트렌드 요인으로 구분하는 목적은 수시로 변하는 비 트렌드 요인들과 일정한 경향을 가지고 있는 트렌드 요인들을 구별해서 살펴봄으로써, 미래의 부동산 시장이 변하는 트렌드를 살펴보고자 하는 것이다. 예를 들어 지금 나타나고 있는 부동산 가격 폭락이 일시적인 비 트렌드 요인들에 의한 것인지 장기적인 트렌드 요인들에 의한 것인지를 구별할 수 있다면, 미래의 부동산 시장 예측을 보다 정확하게 할 수 있다는 얘기다. 즉 만약 비 트렌드 요인들에 의한 일시적인 현상이라면 단시일 안에 다시 급등할 수 있는 가능성이 있는 것이고, 만약 트렌드 요인들에 의해 나타난 가격 폭락이라면 일시적인 소폭 반등은 있을 수 있지만, 장기적으로는 부동산 가격이 다시 급등하기는 어려울 것이라는 판단이 가능하다.

한국 부동산 가격의 변화 예측

최근 부동산 가격의 급격한 변화와 함께 부동산 투자에 대한 여러 가지 견해들이 제시되고 있는데, 그 의견들 중에서 누구는 지금이 가격 저점이니까 조금만 기다렸다가 투자를 하면 다시 전과 같이 부동산 가격이 급등해서 많은 수익을 낼 수 있을 것이라고 주장하고, 또 다른 누구는 이제 부동산 가격 급등 같은 사태는 벌어지지 않을 것이라고 경고하고 있다. 물론 어느 의견이 옳은가 판단하는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 트렌드를 분석해보면 앞으로 부동산 가격이 어떻게 변할 것인지 보다 명확하게 알 수 있다. 나의 생각은 일시적으로 또 지역적으로 부동산 가격이 오를 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 장기적으로 트렌드를 분석해보면 부동산 가격이 종전과 같이 급등할 가능성은 거의 없다는 후자의 의견과 같다. 이에 대해 자세히 논의하려는 것이 바로 이 책의 목적이다.

제2장 한국 부동산 시장의 고찰



지금은 시골에도 아파트가 들어설 정도로 대한민국은 아파트 천지가 되었다. 그러므로 한국의 부동산 시장을 논하기 위해서는 우선 아파트의 속성부터 살펴보는 것이 필수적이라고 생각한다.

아파트의 재산적 가치

거주의 편리성에도 불구하고 재산으로서의 아파트는 치명적인 단점을 가지고 있는데, 바로 낮은 땅 지분에 따른 재건축의 문제다. 단독 주택이나 저층 빌라와 마찬가지로 아파트 역시 땅과 건물 부분으로 구성되어 있고, 건물 부분은 고층으로 갈수록 비용이 많이 들겠지만 땅에 대한 지분은 점점 줄어들게 되는데, 이는 아파트를 재산으로 바라볼 때 가장 심각하게 고민해봐야 하는 문제다. 그러면 지금까지는 왜 그런 문제가 없었는가? 그건 아파트 가격의 지속적인 상승 때문이었다. 즉 땅값은 얼마 안 되지만, 그 땅 위에 비싼 아파트를 지을 수 있는 권리를 가지고 있기 때문에 그 권리금으로 모든 비용을 충당하고도 남았던 것이다. 마치 잘되는 식당에는 권리금이 붙어서 유통되는데, 그 장소에서 장사가 계속 잘될 때는 문제가 안 되는 것과 같은 이치다. 하지만 장사가 안 돼서 문을 닫게 되면 권리금이 모두 날아가듯이, 아파트 가격 상승이 멈추는 순간 대혼란이 일어나게 될 것이다.

덧붙이면 5층짜리 아파트에서 50㎡ 아파트를 보유하고 있는데, 이를 재건축을 통해 30층으로 올리게 되면, 100㎡ 또는 경우에 따라서는 150㎡짜리 아파트를 거저 받게 되어 있다. 이 경우에 아파트 평수는 늘어나지만, 땅 지분이 줄어든다는 사실에 대해서는 그리 중요하게 생각하지 않았다. 하지만 아파트 가격 상승이 멈추는 순간에 대혼란이 일어나게 될 것은 자명한 일이다. 특히 땅값이 낮은 신도시 지역에서 재건축을 하는 경우에는 혼란이 더욱 커질 수 있다. 왜냐하면 대도시 도심의 경우에는 땅값 자체가 비싸고, 앞으로도 도심 회귀 현상에 의해 땅값이 지속적으로 오를 가능성이 있기 때문이다. 반면 신도시의 경우에는 인구 감소에 의해 땅값이 떨어질 것으로 예측되기 때문에 재건축에 따른 비용은 누가 부담할 것인지 심각하게 고민해봐야 한다. 아마 미래를 내다보는 정책 입안자가 있다면 아파트에 사는 사람들은 재건축 비용을 매년 조금씩 미리 예치하도록 제도를 만들어야 할 것이다.

아파트는 대형 평수일수록 좋다?

아파트 평수와 자동차 크기로 자신의 부를 과시하는 세태가 되다 보니, 가능하면 대형 평수의 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷해지고, 그에 따라 대형 아파트의 가격이 올라가는 현상이 나타났다. 그리고 재건축할 때도 소형 아파트 의무 비율을 정하게 되면 수익률이 떨어지게 되니, 기존 아파트 주민들은 당연히 임대 아파트나 소형 아파트가 들어서는 것을 적극 반대하는 상황이다. 하지만 앞으로 인구가 줄어들게 되고 가계 구성원의 수가 줄어들게 되면, 대형 평수는 오히려 애물단지가 될 수 있다.

좁은 국토에 많은 인구가 살고 있다는 인식

한국의 부동산 가격 급등의 원인을 분석할 때 나오는 얘기 중 하나가 바로 '좁은 국토에 많은 인구'가 살고 있기 때문이라는 지적이다. 하지만 이제 이러한 인식도 바뀌어야 한다. 좁은 국토라는 말이 이제 더 이상 통하지 않게 된 가장 근본적인 이유는 바로 유휴 토지의 증가다. 농업 시장 개방으로 인해 경쟁력을 잃어버린 농토는 이제 더 많은 수익을 낼 수 있는 택지와 상업 용지로 바뀌고 있다. 더구나 지방 균형 발전이라는 명분으로 노무현 정부에서 추진한 기업도시, 혁신도시, 행정수도 등을 통해 넓은 농토가 도시화에 참여하는 기회를 갖게 됐다. 부동산으로서는 영토를 확장하게 된 것이다. 또한 공장들 해외 이전으로 남게 된 공장 용지들도 좁은 국토를 넓히는 제 한몫하고 있다. 이제 최소한 주택지에 대해서는 더 이상 좁은 국토라는 개념은 버려야 할 시기가 온 것이다.

한국만의 분양 제도가 투기를 부추긴다

아파트의 '선(先)분양 후(後)건설' 제도는 이제 우리에게 너무 낯이 익어서, 그 제도가 한국에만 있는 독특한 제도라는 사실을 인식하는 경우가 극히 드문데, 이 제도의 가장 큰 취약점은 수요자인 청약자들에게 너무 많이 일방적인 부담을 지운다는 점이다. 즉 현재 가지고 있지 않은 아파트에 대해, 미래의 가능성을 담보로 너무 많은 경제적 부담을 지도록 한 것이다. 더구나 건설 회사가 부도나는 경우 그 부담을 고스란히 청약자에게 돌아오는데, 과거에는 아파트 가격이 많이 오를 것이 확실했기 때문에 그런 위험 부담을 감수하고서라도 청약을 하는 것이 어느 정도 타당성을 가질 수 있었다. 하지만 아파트 가격이 정체기 내지 하락기에 접어들게 되면 이 제도의 존재 가치는 떨어지게 될 것이다.

자산 중 부동산 비중이 너무 높다

최근 아파트 가격이 하락하면서 한국의 부동산 시장의 취약점이 서서히 나타나고 있다. 그중에서도 너무나 많은 서민들이 무리해서 아파트를 장만했다는 점이 큰 문제가 되고 있다. 사실 한국의 경우 전체 자산에서 부동산 자산의 비율이 80퍼센트 정도 - 미국은 36퍼센트, 캐나다는 50퍼센트, 일본은 62퍼센트 - 나 되어 비정상적으로 높은 편인데, 이렇게 부동산 자산의 비율이 높으면 여러 가지 문제가 발생한다. 첫째, 부동산에 묶인 자금은 금융 자산과 달리 금방 활용가능하지 않기 때문에 비생산적인 투자가 된다는 점이다. 둘째, 부동산 가격의 등락에 따라 가계 자산 변화가 너무 심하게 일어난다는 점이다. 만약 현재 상태에서 아파트 가격이 일본의 경우처럼 50퍼센트 이상 폭락하게 되면, 대출금도 갚지 못하는 '깡통 아파트'가 속출하여 한국 경제가 흔들리는 사태를 초래할 수도 있다.

제3장 한국 부동산 가격의 미래 전망



지금까지의 한국 부동산 가격 변화

부동산에 대한 통계를 조사하다가 '딱 이거구나' 싶은 책을 발견했다. 손낙구 씨가 쓴 『부동산 계급사회』라는 책인데, 이 책에는 대한민국 부동산 가격 변화가 실려 있다. 그 내용을 요약해서 정리해보면 다음과 같다. 건설부가 통계를 작성하기 시작한 1975년부터 2007년까지 33년 동안, 땅값이 내린 해는 토지공개념 도입 직후인 1992~1994년과 외환위기가 터진 1998년밖에 없었고, 나머지 29년은 모두 오른 것으로 나타났다. 얼마나 올랐는지를 살펴보면, 1963년부터 2007년까지 서울 땅값은 1,176배, 대도시 땅값은 923배가 올랐다. 같은 기간 소비자 물가는 43배가 올랐다. 또 가격 상승 경향을 보면 꾸준히 일정하게 오르는 것이 아니라, 거의 10~12년 주기로 한꺼번에 폭등하였다가 다시 수그러드는 순환주기 형태를 나타내고 있는데, 이를 근거로 부동산 전문가들은 부동산 가격의 10년 주기설 내지 11년 주기설을 주장한다. 그렇다면 앞으로 몇 년 내에 다시 부동산 가격이 폭등할 수 있다는 얘기인가? 그건 아무도 모른다. 하지만 그 가능성은 극히 낮거나 거의 없다고 보아야 한다.

부동산 가격에 영향을 주는 요인들