부동산 시장을 보는 눈

시장을 보는 눈

이창호 지음

원앤원북스 / 2007년 3월 / 383쪽/ 15,000원



1. 부동산 시장 어디로 가고 있는가



2007년 들어 정부의 대 공세에 부동산 거래 건수가 급격히 줄어들면서 집값이 하향 안정세를 찾아가고 있다. 분양가 상한제, 아파트 원가 공개, 임대 아파트 공급 확대, 주택 담보대출 규제 같은 부동산 대책이 효과를 거두어 시장 심리가 제압된 것처럼 보인다. 그러나 과도한 규제에 대해 시장이 어떤 식으로 반응할지는 좀더 기다려 보아야 한다.

필자는 향후 5년간 집값 추가 상승을 예상한다. 정부 공세가 거칠어 단기적으로 하락하지만, 집값이 폭삭 떨어질 확률은 없다. 이유는 시중 부동자금 과다 때문이다. 시중에 돈이 많이 풀려 부동산 가격이 뛴다는 것이다. 2006년 8월 기준 우리나라 단기 유동성 자금은 509조 원이다. 이러한 유동성 증가는 수출 증가에 따른 달러 유입 증가와 국가 균형발전정책에 따른 토지보상비 지출에 기인한다.

유동성을 잠재우는 방법이 없는 것은 아니다. 금리를 인상하면 된다. 그러나 경제 상황이 좋지 못해 금리를 강하게 올리는 데는 한계가 있다. 경제 침체에 따른 기업 어려움이 계속되고, 수출 위주의 성장으로 버티는 점을 감안하면, 실질 잠재성장률을 해칠 수 있는 금리 인상을 쉽게 단행할 수는 없다. 산업 구조 측면에서 우리나라는 이미 저성장 국면에 들어섰다. 금리는 기본적으로 해당 경제가 창출하는 부가가치 중 일부이기 때문에 낮은 성장률 아래에서 높은 금리가 형성되기란 어렵다.

우리나라 사람에게 집은 단순한 거처가 아니라 인생의 성공을 나타내는 잣대이다. 지난 수십 년간 지속된 부동산 불패 신화는 전 국민이 인정하는 신앙이 되었다. 조사에 따르면 우리 국민은 가장 효과적인 재산증식 수단으로 부동산을 꼽고 있다. 이 같은 주택 소유에 대한 애착은 집값 결정에 매우 중요한 요인이다. 심리적인 무한한 믿음이 부동산의 하방 경직성을 형성하기 때문이다.

부동산 가격 거품 논쟁은 지난 30년간 반복된 일이다. 사실인지 여부는 지나가 보면 알 수 있다. 그러나 현재의 거품 논쟁은 과장되고 일부의 희망사항이 반영된 면이 많다. 이상하게 들릴 수 있지만 앞으로 집값이 오르건 내리건 지금은 꽃놀이패를 즐길 시간이다. 집이 있는 사람은 내려도 폭락이 없을 것이니 안심해도 된다. 집 없는 사람은 정부가 대대적으로 공급을 추진하는 지역에서 기회를 잡을 수 있다. 기회를 이용해 내 집을 마련하면 주택가격이 점진적으로 상승할 때 시세차익을 얻을 수 있다. 무주택자나 1주택자는 청약통장을 통해 신도시 아파트 입주를 노릴 수도 있다. 기존 아파트를 팔고 새로운 평형으로 갈아 탈 수도 있다. 움직이는 사람에게는 꽃놀이패인 셈이다.

2. 출렁이는 부동산 시장 어떻게 대처할 것인가?



투자는 자기 자신을 파악하는 것이 우선이다. 공격형이냐 수비형이냐, 타협형이냐 소신형이냐에 따라 투자성향의 장?단기를 구분할 수 있다. 보통 3년 이하를 단기투자, 3~7년 사이를 중기투자, 8년 이상 여유를 두고 기다리는 것을 장기투자라고 부른다. 투자스타일을 알아야 자신에게 맞는 편안한 부동산 상품을 고를 수 있다. 주식투자의 거장 워렌 버핏처럼 투자원칙을 글로 써 놓고 나만의 좌우명으로 삼아 일관되게 실천하는 것도 좋은 방법이다. 이렇게 해야 언론보도나 전문가라는 사람들의 주장에 현혹되지 않고 확신에 찬 투자를 할 수 있다.

언론에 의존하여 세상을 바라보면 모든 일이 모든 사람에게 똑같이 적용되는 것처럼 여겨지는 일반화의 함정에 빠지기 쉽다. 최근 부동산 대책에 대해 생각해보자. 고가주택 수요나 재건축 억제 정책이 주류였다. 그러나 자세히 살펴보면 6억 이하 주택에 대해서는 재산세와 거래세만 일부 늘었을 뿐 실제 바뀐 것이 별로 없다. 무주택자라면 오히려 집값이 주춤하는 이 시기가 기회가 될 수 있다. 분위기에 편승하기보다 틈새를 찾아 현장 탐방을 시작하자. 모든 사람이 집을 사야겠다고 생각할 때 집값은 이미 폭등단계다. 일반화의 함정에서 용감하게 벗어나야 돈을 번다.

요즘 아파트 값에서도 양극화라는 말이 사람들 입에 오르내린다. 2001년 이후 서울에서는 강남권과 강북권의 평균 집값 차이가 해가 갈수록 확대됐다. 뿐만 아니라 서울과 지방 간 차별화도 진행중이다. 특히 다주택자 수요억제 정책이 '좋은 곳에 똑똑한 놈 하나 잘 골라서 가지고 있자'라는 풍조가 만연하면서 차별화가 심화되었다. 부동산 왕 도널드 트럼프는 부동산 투자의 법칙 중 가장 중요한 것으로 위치의 블루칩을 이야기한 바 있다. 차별화가 진행될수록 강남과 강북 간의 차이만이 아니라 같은 강남 혹은 강북, 신도시 내에서도 단지별로 가격 차이가 벌어질 것이기 때문에 세밀하게 지역을 찾는 노력은 더욱 필요해진다.

부동산을 싸게 사서 비싸게 팔면 무조건 수익이 난다는 것은 삼척동자도 다 안다. 문제는 언제가 바닥일지 몰라 싸게 살 수 있는 시점을 놓치기 쉽다는 것이다. 전문가들은 상승세의 경우 저항선을 돌파할 때 사서 지지선을 이탈하면 매도하는 방식의 추세 매매를 추천한다. 최저점을 기다리다 보면 어디가 진짜 바닥인지 모르게 된다. 뿐만 아니라 하락세인 경우 '이제다' 싶어 매입해도 가격이 더 떨어지거나 오랜 시간 회복을 기다려야 한다. 차라리 오르는 추세가 보일 때 투자하면 단기간에 꽤 괜찮은 상승을 맛볼 수 있고, 고점을 지나 내리는 추세가 보이면 그때 팔 것인지 여부를 선택할 수 있다.

부동산에서 틈새가 꼭 지역적인 것은 아니다. 시간도 틈새를 제공해준다. 즉 집값 상승은 일정한 패턴을 보인다. 우선 강남 재건축과 고가 주택이 오르고, 그 뒤를 따라 목동과 분당이 오르고, 이어서 신도시와 강북의 한강변이 오른 후에 수도권과 지방이 오름세를 탄다. 이런 물결이 한 번 마무리되기까지 6개월 정도 걸리는데, 이때 시간적인 틈새가 생긴다. 즉 강남 집값이 오르기 시작하면 4~5개월 내에 주변 지역에 집을 살 수 있는 틈새가 생긴다는 말이다. 이런 기회를 놓치지 않고 담보대출을 받아 집을 구비하면 단기간 내에 대출금을 회수하고 차액이 남는 달콤한 투자의 과실을 맛볼 수 있다.

PER(주가수익률)은 주식의 1주당 시장가격인 주가와 1주당 수익금액의 비율을 일컫는데, PER가 낮을수록 내재가치가 높아 투자에 유리하다. 다시 말해 저 PER주가 가치주인 것이다. 부동산 시장에 이 개념을 접목시키면 단위기간에 따른 아파트 값이 상대적으로 얼마나 고평가(혹은 저평가)되어 있는지 알아볼 수 있다. 우리나라 집값도 오를 만큼 올랐다는 심리가 확산돼 가격 안정화가 이루어진다면 앞으로 저 PER 개념 아파트가 각광받는 시대가 될 것이다.

다음은 부동산 고수들이 실천하고 있는 성공투자 5계명이다. 평범한 것 같지만 나름대로 번뜩이는 지혜가 엿보인다. 1계명: 저질러라. 부동산투자는 저지르는 것이 최우선이다. 망설이다 보면 기회를 잃고 만다. 수익에 대한 확신이 들었음에도 돈이 다 마련된 후에 매입하는 것은 어리석은 투자 마인드다. 2계명: 기존 가격은 잊어라. 기존 시가, 공시지가, 감정가격은 의미 없는 숫자이다. 현재의 가치에 적정한 가격, 앞으로 기대하는 가치에 알맞은 값을 느껴야 한다. 3계명: 잘 아는 지역에 끝까지 집중하라. 부동산 투자의 실패는 자신이 잘 알지 못하는 곳에 섣불리 들어갔을 때 발생한다.

4계명: 투자에 필요한 인맥을 만들어라. 부동산 투자에 필요한 인맥은 은행 관계자, 부동산 중개인, 법무사, 구청 공무원 정도면 된다. 5계명: 최고의 지역에만 투자하라. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이런 물건은 조심해야 한다. 최고 지역에 속해 있는 부동산을 목표로 삼자. 그러면 그 물건은 반드시 보답을 해 준다.

3. 부동산 시장을 관통하는 분석법은 따로 있다



내재가치가 충분한 아파트라면 단기적인 가격 흐름에 너무 집착하지 말고 과감한 매입을 시도해야 한다. 내재가치는 언젠가 시장에서 가격으로 인정받기 때문이다. 내재가치 파악을 위해서는 어떤 요소들을 우선적으로 보아야 할까? 일반적으로 다음 여건을 갖춘 물건들이 투자자로부터 각광받는다. '① 양호한 교육 환경이 형성된 곳 ② 여러 가지 이유로 유명도가 높은 곳 ③ 커뮤니티에 충성도가 높은 곳 ④ 지하철 역세권 등 교통망이 발달한 곳 ⑤ 자연환경이 뛰어난 곳 ⑥ 대형 마트나 문화시설이 많은 곳 ⑦ 대지지분이 크고 브랜드 파워가 높은 곳.' 이런 요소들은 상호 영향을 주어 시너지 효과를 창출함으로써 아파트 가격이 예상보다 빠르게 오를 수 있다. 따라서 얼마나 강하게 영향을 미칠 것인지, 그 가중치를 고려해야 한다.

성공 투자를 위해서는 매뉴얼 같은 진행 단계를 만들어 놓고 기계적으로 따라 하는 것도 실수를 줄이는 방법이다. 다음은 안전하고 행복한 부동산 매매법 다섯 가지이다. 첫째, 자신의 재무 상태를 계량화하자. 그래야 매월 자금의 흐름을 예상할 수 있고 목표 달성 여부를 눈으로 확인할 수 있어 강력한 동기가 생긴다. 둘째, 목표 지역과 단지를 선정하자. 관심지역을 방배동, 사당동과 같이 동 단위로 1~2곳만 선정한다. 공개된 개발계획이나 신문 등을 통해 꾸준히 그 지역 자료를 모으고 내재가치를 분석한다. 만약 개발 호재가 있다면 호재가 현실화되었을 때 가장 큰 이익을 얻을 단지를 찾아낸다.

셋째, 현장에서 정보를 확인하자. 최소 3차례 이상 현장을 방문해 지금까지 분석한 내용을 확인하자. 답사 후에는 집에 돌아와 지도와 현장의 자료를 비교해보고, 전체적인 위치의 중요성을 다시 확인하는 절차를 갖는다. 넷째, 대안을 비교한 후 결정한다. 엑셀 등 컴퓨터 작업을 통해 대안을 시뮬레이션 해볼 수 있다. 최악의 경우, 최선의 경우, 매매할 경우 각각의 이익과 손해 정도를 계산해 놓는다. 다섯째, 기계적으로 매매한다. 최적의 시기를 노리다가, '이때다' 싶으면 현장에서 오르내리는 가격을 무시하고 질러본다. 또한 매매 후에는 마음을 편하게 갖고, 당분간 매매사실을 잊어버리는 것이 좋다.

부동산의 적정 가치를 평가하는 수단으로 PER 개념을 적용하기 위해 몇 가지 새로운 해석을 도입해 보자. 첫째, '업종=주택의 형태와 위치.' 주식에서 업종에 해당하는 것이 부동산에서는 주택의 형태와 위치다. 형태와 위치에 따라 성장성과 안정성에서 동질성을 유지하기 때문이다. 둘째, '특정기업=동 단위 안에 존재하며 브랜드가 같은 주택단지.' 주택의 경우 같은 단지는 평당 가격이 균일하게 움직이는 경향이 있다. 재개발, 재건축 지역에서는 동일 구역 내 주택들을 하나의 기업으로 간주할 수 있다. 셋째, '주가=평당 호가.' 주가는 부동산에서 주택 평당 호가에 해당한다. 시장에 나와 있는 물건의 호가를 기준으로 PER 값을 산정해야 의사결정에 도움이 되는 값을 얻을 수 있다. 넷째, '당기순이익=관심기간 동안의 평당 시세차이.' 주택의 당기 평당 순이익은 '실제 주변 매매가격에 근거한 시세차익 - {관심기간 동안의 비용/(주택의 평수 X 관심기간)}'으로 계산된다. 비용에는 인테리어, 리모델링, 유지 및 보수, 세금 및 금융비용이 포함된다.

주식에서 당기란 대부분 직전 사업기간인 1년을 말한다. 그러나 부동산에서는 해당 주택의 수익성을 파악하기 위한 관심기간이 1년일 필요는 없다. 오히려 최근 추세를 반영하기 위해 3~5년 평균을 적용할 수 있고, 급변하는 시장을 반영하기 위해 1년을 관심기간으로 잡는 것도 합리적이다. 주택의 PER, 다시 말해 RE-PER 공식은 다음과 같이 관심기간을 변수로 갖는 공식으로 바뀐다. "PE-PER(관심기간)=평당 호가/ 관심기간 동안의 평균 순이익" 이렇게 계산된 RE-PER로 수익성 대비 주택가격을 측정할 수 있다. RE-PER의 값이 크면 클수록 해당기간 동안 이익에 비해 주택가격이 높게 형성되어 있어 실제 가치보다 고평가되었음을 뜻한다.

증시에서 PER에는 성장성이 반영되지 않았다는 비판 때문에 '정상 PER' 개념을 사용한다. 정상 PER = (1-유보율)X(1+성장률)/(위험-성장률). 하지만 이를 부동산에 적용할 길이 없다. 주택에서는 유보율과 성장률을 정확히 계산하는 것이 불가능하기 때문이다. 이것이 RE-PER의 한계다. 그러나 부동산 시장에서는 증권시장보다 성장성을 더 중요시한다. 따라서 성장성과 안정성이 비슷한 동일 업종(예: 재개발 구역)내 물건을 대상으로 RE-PER을 활용하면 저평가된 물건을 고르는 데 매우 유용하다.

4. 1000% 수익을 위해 꼭 알아야 할 부동산 투자 노하우 5가지



첫째, 부동산은 심리게임 나부터 바꾸자. 인간은 왜곡된 인지능력을 바탕으로 위기를 과장되게 느끼고, 이에 따라 극단적인 상상을 한다. 이런 경향은 종종 잘못된 결정으로 인한 투자 손실로 이어진다. 그래서 증권가에서는 일반인들의 투매가 시작되면 그때가 바닥이라는 말이 있다. 부동산의 경우도 비슷하다. 과장된 두려움을 극복하고 다수와 다르게 행동하는 것은 매우 어려운 일이다.

다행히 이런 어려움을 피하면서 안정적으로 투자 수익을 올릴 수 있는 길이 있다. 시세를 따라 투자하는 것이 위험하니 본질적인 가치를 계산해 투자 결정을 하는 것이다. 이제 부동산에도 가치 투자의 개념을 도입할 때다. 부동산의 내재가치는 주식과 다르다. 주식은 연속된 영업의 결과로 얻는 수익과 보유 자산의 가치, 신기술이나 영업 전략 등 미래가치가 기준이 되지만 부동산은 영업을 해서 얻는 이득이 없다. 결국 입지와 브랜드, 지역 발전도, 정책적 영향이 내재가치를 형성하는 변수가 된다.

둘째, 나만의 부동산 투자모형이 필요하다. 부동산에 투자할 때는 누구나 싸고 좋은 것을 사려고 한다. 그러나 인기 있는 물건은 가격이 비싸다. 남들이 발견 못한 장점을 찾아내야 이익을 극대화하는데, 투자 모형이란 이런 눈을 갖추는 것이다. 예를 들어 개발예상 지역을 미리 선점하는 투자 모형이 있다. 신도시 지역에 집을 사는 이유도 여기에 따라 투자하기 때문이다. 경매는 다 알려진 물건의 가격을 법적으로 싸게 사는 가격 선점 모형이다. 재개발 지역에서는 기존 법규를 파고들어 만들어내는 투자 모형이 있다. 남들이 회피하는 물건을 저가 매입하는 것은 일부 중개업자 사이에서 유행하는 방식으로 대표적인 물건이 나대지, 도로, 조각 난 지분 등이다.

셋째, 부동산 투자 철학의 중심엔 행복이 있다. 재테크로 재산을 늘리고 돈을 모아 내 집 마련을 하는 것은 우리가 인생을 행복하게 살기 위한 수단에 불과하다. 행복하고 의미 있는 삶이야말로 우리의 궁극적인 목적이다. 따라서 투자도 이 원칙에 따라 실천해야 하다. 우리가 추구하는 부동산 투자는 철저하게 참된 행복의 연장선상에 있어야 한다. 그래야 더 장기적으로, 더 크게 성공할 수 있는 인내가 생긴다. 또한 그런 선순환이 성공의 확률을 높인다.

'워스트 케이스 시나리오(worst case scenario)'라는 말이 있다. 최악의 경우라는 말인데 부동산 투자를 결정하기 전에 한 번쯤 각오해야 할 사항이다. 악착같이 돈을 모아 아파트를 한 채 마련했다. 그 행복함을 어디에 비길 수 있을까. 그러나 이럴 때 최악의 경우도 생각해야 한다. 만약 외환위기 같은 상황이 닥친다면 나는 얼마나 손해를 입을까? 가격이 폭락한다면 대출금은 갚을 수 있을까? 만에 하나 그런 일이 발생하면 나는 이렇게 하겠다고 마음속으로 다짐해 두어야 한다. 그러면 모든 것이 명확해지고 조급함에서 벗어나게 된다. 그러고 나서 투자를 하면 행복한 투자자가 되는 것이다.

넷째, 냉정하게 시장을 읽는 눈이 필요하다. 시장을 보는 눈을 가지려면 무의식중에 형성된 편향된 인식을 바로 잡아야 한다. 냉정하게 시장을 보는 눈이란 누구나 알고 있는 현상을 편향되지 않게 분석하는 일이다. 여기에 도움을 주는 것이 자료다. 데이터가 모든 것을 말해준다. 자기가 가진 생각과 데이터에 차이가 있으면 자신의 생각이 틀렸음을 인정해야 한다.