직장인을 위한 생존재테크

직장인을 위한 생존재테크

백영 지음

원앤원북스 / 2008년 9월 / 296쪽 / 13,000원



1 돈의 흐름을 예측하지 못하면 생존은 어렵다



집값은 점진적으로 안정될 수밖에 없다

1980년대부터 2007년까지 부동산은 재테크 트렌드를 이끌어온 가장 좋은 자산 증식의 도구였다. 하지만 2008년 주택가격 하락을 필두로 부동산시장에 많은 변화가 일어나고 있다. 주택가격을 결정하는 변수에는 수요 측면으로는 인구 및 가구 수, 주택구매력, 금리 등을 들 수 있고, 공급 측면으로는 주택공급량과 재고, 정부의 부동산정책 등을 들 수 있다.



먼저 수요 측면의 변수인 인구 변화에 대해 살펴보자. 한국전쟁 이후인 1955~1963년에 태어난 세대, 즉 베이비부머는 현재 40대 후반에서 50대 중반으로 진입하고 있다. 따라서 과거 주택 수요의 주체였던 이들이 은퇴기에 접어들었기 때문에, 더 이상 주택수요가 늘어날 것이라고 기대하기는 어렵다. 게다가 이들은 앞으로는 자녀에게 증여를 하거나 노후자금 마련을 위해 주택을 매도하는 주택공급자의 역할을 할 것으로 예상된다.



그리고 소득과 물가의 영향을 받는 주택구매력도 주택가격을 좌우하는 변수 중 하나인데, 2008년 들어 소득의 증가세가 정체되고 물가가 급등하면서 주택구매력도 한계를 드러내고 있다. 또 수요 측면에서 볼 때 거시경제 및 대외 환경도 주택가격에 영향을 미치는데, 미국의 경우 주택가격이 과거 한국이 IMF 외환위기를 겪던 때와 같은 수준으로 하락하고 있고, 이러한 흐름은 영국 등의 유럽국가에도 영향을 미치고 있다. 이러한 현상은 결국 저금리로 인해 과열되었던 세계 부동산경기의 상승세가 꺾였다는 '의미 있는' 신호로 받아들여야 한다.



이제 공급 측면에서 주택가격에 영향을 미치는 변수들을 살펴보자. 장기적으로 분양물량이 증가하면 주택은 과잉 공급될 수밖에 없다. 이를 증명이나 하듯이 미분양물량이 해가 갈수록 증가하고 있음을 확인할 수 있다. 특히 비수도권의 경우 그 규모가 심각해 건설사 경영 악화의 주범이 되고 있다. 그리고 정부의 정책도 주택가격에 영향을 미치는데, 정부가 전반적인 주택수요 회복을 위해 2008년 8월 21일 부동산시장 완화정책을 내놓았지만, 금융 규제 완화 및 세제 개선에 관한 내용은 완화 폭이 적어 큰 변화를 기대하기 어려운 상황이다.



한국건설산업연구원에서 분석한 자료에 의하면, 주택시장은 이미 2007년부터 4차 하락기가 시작되었고, 이를 바탕으로 2010년까지 주택가격이 안정되리라고 예상된다. 또한 2011년 이후에는 국지적으로 주거환경은 쾌적하나 공급이 적었던 수도권 위주로 단기적인 가격상승이 일어날 수도 있을 것으로 보인다. 하지만 장기적으로 근본적인 주택 1차 수요층인 30대 인구가 줄어들고 있기 때문에, '과거와 같은 주택가격 폭등의 시대가 다시 올 것이다'라고 섣불리 판단하는 것은 위험하다.



주식에 공격적으로 투자하라

우리나라의 경우 과거 성장기에는 경기 흐름에 따라 주가가 널뛰기를 했지만, 2002년 이후 경제성장이 안정세를 보이면서 주가를 예측할 수 있는 가능성이 높아졌다. 그래서 자산 분배 차원의 장기투자가 가능해졌다. 따라서 세계경제가 미국 서브프라임 모기지 사태 이후 추가로 극도로 위축되지 않는 한, 주식에 지속적으로 투자하는 것이 재테크에 유리하다. 그리고 '어떤 주식에 투자할 것인가?'를 결정하는 것은 '어떤 기업에 투자할 것인가?'를 결정하는 것과 같다. 따라서 이를 판단할 때에는 경제성장률의 변동성뿐만 아니라, 기업 이익의 변동성도 파악해야 한다. 단기적인 주가 흐름에 연연하지 말고, 2~3년간 장기로 자산을 분배해 투자하는 것이 수익률을 높이는 지름길이다.



돈 버는 포트폴리오는 따로 있다

일반적으로 사람들은 부동산, 주식, 채권의 3대 상품에 투자하는데, 투자 상품에 대한 선호도는 투자자의 연령대와 관계가 깊다. 우리나라에서는 베이비부머의 경제활동이 특히 활발하기 때문에 이들의 변화는 주요 투자 상품 변동의 근거가 된다. 예로 베이비부머가 결혼하기 시작한 1980년대에는 주택가격이 급격히 상승했었다. 그 후 정부의 신도시 건설정책 등으로 1차적인 주택수요가 충족되고 개인이 어느 정도 자산을 축적하게 되자, 이제는 단순하게 주거를 위한 공간이 아니라 질적으로 충족하기 위한 주택에 사람들이 관심을 갖기 시작했는데, 1990년대 강남의 아파트가격이 폭등한 것은 바로 질적 환경에 대한 수요 변화 때문이었다.



부동산시장에서 가격상승을 주도하던 베이비부머가 은퇴시기에 들어서면, 계속해서 부동산에 투자하기 힘들어진다. 바로 이러한 점 때문에 부동산에 편중되어 있는 우리나라 가계의 자산구조가 문제가 된다. 한 국가를 구성하는 인구의 연령대가 높아질수록 부동산에서 주식, 채권 순으로 관심이 높아지게 되는데, 지금 우리나라는 부동산투자의 성수기에서 벗어나 주식투자의 수요가 증가하는 시기로 옮겨가고 있다. 그리고 앞으로 베이비부머의 은퇴가 급격해지는 2015년부터는 주식보다 채권에 관심을 더 가져야 할 것으로 생각된다.



2 위기의 시대에 살아남는 투자 마인드 8가지



이제 투자는 선택이 아닌 생존의 문제다 / 투자의 시대를 앞서가야 부자가 될 수 있다

정기예금의 이면을 살펴보자. 탕수육을 좋아하는 김 씨는 적금으로 모은 100만 원을 연 5% 확정수익을 준다는 은행의 특판 정기예금에 넣었다. 김 씨는 자신이 좋아하는 탕수육의 가격이 현재 1만 원이므로, 예금이 만기되는 1년 후에는 원금으로 탕수육 100그릇에다 예금 이자로 5그릇을 더 구매할 수 있을 것이라고 확신했다(편의상 예금 이자에 대한 과세는 없는 것으로 봄). 드디어 1년 후 원금과 이자를 수령한 김 씨는 1년 전에 비해 구매할 수 있는 탕수육의 수량이 오히려 줄어든 것에 망연자실했다. 1만 원이던 탕수육의 가격이 밀가루, 고기 등 재료비가 상승하는 바람에 1만 1천 원으로 인상되어버린 것이다. 즉 원금에 이자를 더한 105만 원으로는 탕수육을 95그릇밖에 구매할 수 없었다.

이처럼 이제 확정이자 지급조건의 금융상품이 무조건 안전하다는 편견을 버려야 한다. 저성장에 저금리가 굳어진 상황에서는 오히려 정기예금이 주식형 상품보다 더 위험할 수도 있고, 반면 합리적인 주식투자는 안전한 투자가 될 수도 있다.



2007년 말 머니투데이가 발표한 자료에 따르면 우리나라는 가계금융자산 중 약 60% 정도를 현금과 예금으로 보유하고 있지만, 미국은 주식과 연금으로 약 60%를 보유하고 있다고 한다. 펀드 열풍에도 불구하고 아직 한국 가계자산 중 펀드가 차지하는 비중은 미국에 비하면 매우 낮은 수준이다. 비교적 재테크 트렌드가 유사한 일본에도 한참 못 미친다. 아직도 지나치게 높은 정기예금 비중을 줄이고, 주식 및 연금보험 비중을 늘려가는 것이 선진국 형 금융자산 운용을 따라잡는 길이다.



투자수익의 본질은 위험을 받아들이는 것이다 / 노후, 지금부터 준비하지 않으면 시간이 없다

투자하기 전 반드시 확인해야 할 3가지 포인트가 있다. 첫째, 미래의 이익이다. 둘째, 투자된 원리금의 안정적인 회수다. 셋째, 시차의 문제다. 즉 미래의 수익금액과 현재의 투자금액을 고려해야 한다. 이런 시차의 간극을 메우는 것이 바로 수익률, 이자율, 할인율인데, 이 3가지 포인트를 관통하는 투자의 핵심은 바로 위험을 감수하는 것이다. 따라서 수익이란 이러한 미래의 불확실성을 감수하면서 현재의 자산을 투입한 것에 대한 대가라고 생각해야 한다.



국민연금공단이 2005년 발표한 자료에 따르면, 서민층이 최저 수준의 노후생활을 하려면 1인당 월 109만 원(연간 1천 308만 원)이 필요하여, 2인 가구의 20년 동안의 노후자금 총액은 4억 5천 908만 원 정도가 되고, 이 돈을 준비하려면 35세부터 시작할 경우, 투자수익률 5%를 고려해 매월 45만 원 정도를 저축해야 한다고 한다. 물론 중산층이나 부유층 생활수준으로 노후를 보내려면 훨씬 많은 돈이 필요한데, 이처럼 만만치 않은 금액을 꾸준히 적립하는 것은 굉장히 힘든 일이다.



그렇다면 노후자금을 성공적으로 마련하기 위한 비책으로는 무엇이 있을까? 첫째, 지금 당장 시작하는 것이다. 왜냐하면 투자기간이 길수록 월 준비금이 줄어들기 때문이다. 둘째, 투자수익률을 높이는 것이다. 예를 들어 투자수익률을 6%에서 10%로 높이면 준비금이 2/3 정도로 줄어든다. 단, 수익률이 높을수록 위험도 커진다는 점을 고려해야 한다. 셋째, 소비를 줄이는 것이다.



자녀교육만큼 노후준비도 중요하다 / 특정 자산에 집중하지 말고 적절한 포트폴리오를 짜라

통계청 자료에 따르면, 2006년 1/4분기 전국 가구의 월평균 소비지출 220만 원 가운데 교육비는 31만 원으로 14.1%를 기록했다고 하는데, 이런 사교육비 부담은 결국 노후생활의 준비를 소홀히 하는 데 결정적인 역할을 한다. 따라서 부유층이 아니라면 교육비 항목을 본인의 소득에 맞게 효율적으로 조정할 필요가 있다. 그렇지 않고 노후준비를 소홀히 하다가는, 눈에 넣어도 아프지 않을 자녀에게 훗날 경제적으로 짐이 될 수도 있다는 사실을 명심해야 한다.



주식시장에서는 오래 전부터 "계란을 한 바구니에 담지 마라"는 격언이 내려오고 있는데, 이는 주식시장에서만 적용되는 말이 아니다. 흔히 투자자산은 크게 부동산ㆍ주식ㆍ채권(예금)으로 3등분되는데, 자산관리의 큰 틀을 그려보면 2010년까지는 전체 자산 중 부동산은 절반으로 줄이고, 주식과 채권은 각각 나머지 절반 정도로 가져가는 전략이 이상적이다. 또 부동산도 주택ㆍ상가ㆍ토지로 분산해야 한다. 그리고 공격적인 성향이라면 주식과 채권 중에서 주식의 비중을 더 높게 가져가면 된다.

세계경제의 헤게모니가 바뀌고 있다 / 인플레이션도 중요한 투자 기회다

투자는 성장에 베팅하는 게임이다. 그러므로 세계경제가 요동칠 때 움츠리기보다는 성장의 진원지를 찾아 투자하는 것이 정답이다. 19세기 해가 지지 않는 나라였던 영국은 세계대전으로 영향력이 약해지면서 미국에 세계경제의 헤게모니를 넘겨줬다. 하지만 미국의 영향력은 IT버블이 꺼지기 시작한 이후 쌍둥이적자의 심화로 점차 감소했고, 중국을 선두로 한 신흥 성장국들이 등장해 영향력을 넓혀가고 있다. 중요한 점은 이런 신흥성장국의 등장이 우리나라의 경제에도 많은 도움이 된다는 사실이다. 대표적인 사례가 조선ㆍ철강ㆍ기계ㆍ화학 산업의 부활이다. 신흥시장의 성장을 단순한 경기변동 사이클 내에서만 판단하지 말고, 세계경제 시장의 헤게모니의 변동이라는 큰 틀에서 이해하며 장기적으로 분산투자에 나서야 한다.



2008년은 세계경제 침체의 부담에다가 인플레이션 위험까지 닥치면서 경기둔화와 물가상승이 동시에 일어나는 스태그플레이션까지 걱정되는 상황이다. 하지만 이런 위기에도 수익을 내는 기업과 국가에 투자하는 것이 바로 재테크다. 2008년 인플레이션 위험의 직접적인 주요 원인으로는 유가 상승을 들 수 있는데, 석유수출국들에게는 유가의 상승이 오히려 성장의 기회가 된다. 따라서 자원부국 중에서 중동국가와 러시아, 브라질에 투자 포인트를 맞추는 것이 유리한데, 원자재투자를 하는 1차적인 방법은 바로 이런 국가에 투자하거나, 석유와 같은 필수 자원상품에 투자하는 펀드에 가입하는 것이다.

또 이런 원자재 가격 상승을 즐기는 섹터나 기업에 투자하는 좀더 고차원적인 방법도 있는데, 그것은 바로 관련 성장 산업에 투자하는 것이다. 예를 들어 자원 수출로 넘쳐나는 현금을 투자하는 과정에서 건설과 유전개발 사업 등은 필연적으로 함께 성장할 수밖에 없다. 마지막으로 자원가격의 상승으로 노려볼 만한 투자 분야는 바로 대체 에너지 산업이다. 중요한 점은 유가나 식품 등 원자재가격이 오른다고 모두 망하는 것은 아니라는 사실이다.



3 금융지식에 강한 자가 미래의 부를 차지한다



연구하고 고민한 만큼 투자대안이 보인다 / 금융기관 200% 활용법은 따로 있다

투자수단은 크게 실물자산과 금융자산, 두 가지로 나눌 수 있다. 실물자산에는 부동산, 원유ㆍ금과 같은 필수 원자재, 골동품, 명화 등이 있으며, 금융자산에는 예금, 주식, 채권 등이 있다. 일반적으로 실물자산은 안전한 데 비해 금융자산은 안전하지 않다고 생각하지만, 안전성은 경제상황에 따라 각각 다르게 나타난다. 실물자산의 가장 큰 장점은 인플레이션의 위험에서 안전하다는 것이다. 하지만 거래비용이 많이 소요되고 현금화하는 데 시간이 든다는 단점이 있다. 금융자산은 인플레이션에 대한 방어 기능이 낮아 물가가 안정된 상황에서 유리하며, 세금우대비과세소득공제 등의 과세정책을 충분히 활용해야 수익률을 극대화할 수 있다.



그런데 최근 실물자산과 금융자산을 결합시키거나 경계를 넘나드는 퓨전상품들이 쏟아져 나오고 있다. 유가증권과 파생상품을 결합시킨 DLS(파생결합증권)가 좋은 사례다. 예를 들어 그림에 투자할 때에도 일반인이 직접투자하기 힘들다면, 투자자를 모아 그림 전문가가 운용하는 펀드를 구성할 수도 있다. 퓨전화의 전형인 전환사채는 채권과 주식의 성격을 함께 지닌다. 또 리츠(REITs, 부동산투자신탁)는 부동산과 금융상품의 특성이 공존하다. 다만 이런 투자대안들은 수익의 변동폭이 큰 편이고, 일반인이 퓨전화된 상품의 수익과 위험구조를 정확하게 파악하기 쉽지 않다는 단점이 있다. 따라서 보유한 자산의 일정 범위 내에서 1년 이상 장기 투자하는 것이 바람직하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 앞으로는 연구하는 만큼 수익률로 보답받을 수 있다.



최근 금융기관에 들러보면 듣기만 해도 골치가 아픈 복잡한 상품들을 팔고 있다. 이렇게 복잡한 상품의 경우에는 수익과 위험까지 모두 파악하면서 선택하기 쉽지 않다. 따라서 자신의 투자 스타일을 잘 알고 있는 금융기관 직원의 도움을 받는 것이 가장 합리적이다. 이제 금융기관에도 포괄적인 금융서비스를 제공하는 전문가를 배치하는 추세다. 담당하는 직원의 명칭은 금융기관마다 FPㆍCFPㆍPBㆍWMㆍFEㆍFAㆍLP 등 다양하게 불린다. 얼마나 실질적이고 효과적으로 이들의 도움을 받을 수 있는지는 자신에게 달려 있다. 흩어져 있던 금융기관 거래망을 압축하고 효율적인 자산관리가 가능한 전문가를 찾아 한 단계 더 나은 서비스를 받는 것이 여러모로 도움이 될 것이다.



적금 가입에도 노하우가 필요하다 / 대출은 효과적으로 활용해야 자산을 불릴 수 있다

대부분의 소시민들의 목돈을 만드는 방법은 적금이다. 그런데 적금에 가입하겠다는 목표는 쉽게 세우지만, 그 목표에 도달하기란 만만치가 않다. 특히 자본이 부족한 직장인이나 자영업자라면 적금 만기 전에 꼭 적금 해지의 위기가 찾아온다는 점에 매우 공감할 것이다. 따라서 적금을 관리하는 데도 테크닉이 필요한데, 무엇보다도 적금의 특성을 파악하는 것이 중요하다. 흔히 적금에 가입할 때 기간별 수익률에만 집착하는 경우가 많지만, 목표한 금액이 모일 때까지 해지하지 않고 불입하는 것이야말로 목돈을 만드는 가장 중요한 포인트다. 따라서 적금에 가입할 때 투자대상 및 수익률, 불입기안, 불입방법, 기타 등을 확인해야 한다. 그리고 적금의 특성을 파악했다면, 이제 분산 전략 - ① 정기적립식과 자유불입식으로 나눠 불입 ② 적립기간을 나눠 적금을 불입 ③ 중도 해지보다는 수익권 담보대출을 활용 - 을 활용하는 것이 필요하다.