부동산 경매에 미쳐라

부동산 경매에 미쳐라

홍정화 지음

아라크네 / 2008년 1월 / 328쪽 / 13,000원



아파트 경매에 미쳐라



박 대리, 경매에 눈을 뜨다 / 경매 고수를 만나다 / 경매 진행 방법을 공부하다 / 경매 참여시 주의할 것들과 경매 신청 절차

30대 중반의 회사원 박초보 대리는 요즘 고민에 빠졌다. 방 2개가 있는 17평 아파트에서 아내와 초등학교 3학년인 딸과 초등학교 1학년인 아들, 이렇게 네 식구가 아무 불편 없이 10년을 살아왔는데, 어느 날 문득 집이 좁다고 느껴졌기 때문이다. 초등학교에 다니는 아이들도 나름대로 컸다고 방 한 칸씩 달라고 매일같이 조르고 있었다. 그때 문득 뭔가가 박 대리의 머리를 스치고 지나갔다. '법원 경매는 어떨까? 경매에 참가해서 부동산을 사면 싼값으로 집을 구할 수 있다는데…….'



박 대리는 인터넷으로 경매에 관한 자료를 검색하기 시작했다. 엄청나게 많은 사이트들이 있었고 관련 자료도 넘쳐났다. 박 대리는 유심히 자료들을 살펴보다가 누군가에게 직접 물어보고 싶은 충동을 느꼈다. 그 때 영업 2팀의 유능해 대리가 머릿속을 스치고 지나갔다. 법원 경매로 아파트를 시세보다 20% 싸게 구입했다는 소문이 자자하게 퍼져 있었기 때문이다. 그래서 유 대리에게 조언을 구했는데, 유 대리는 자기에게 경매에 대한 가르침을 주었던 고수를 소개시켜 주고, 먼저 자리를 떴다.

고수와 박 대리는 커피숍 탁자에 마주앉아 대화를 시작했다. "경매의 가장 큰 장점은 부동산을 시세보다 훨씬 저렴하게 구입한다는 것입니다." "그럼 경매 신청은 어떻게 하는 거죠?" "경매에는 '임의경매'와 '강제경매'가 있습니다. 채권자가 채무자의 재산을, 법원을 통해 제3자에게 팔아 그걸 현금화시켜 그 대금으로 자신의 채권을 돌려받는 걸 임의경매라고 합니다. 그리고 만약 어떤 사람이 아무런 부동산 담보도 잡지 않은 상태에서 채권 관계가 발생했다고 합시다. 이때 채권자는 숨겨진 자산을 추적해서라도 자신의 채권을 회수하려고 할겁니다. 그때 숨겨진 부동산 등이 발견된다면 소송을 통해 그것의 처분을 허락받게 됩니다. 그 후에 다시 법원 경매를 통해 그 부동산을 처분한 뒤 자신의 채권을 회수하게 되는 거죠. 이런 경우를 강제경매라고 부릅니다."



"경매를 신청할 때는 어떤 절차가 있나요?" "먼저 법원에 가서 경매신청서를 작성하셔야 합니다. 첨부 서류로는 임의경매일 때는 담보권을 증명하는 부동산 등기부등본, 담보물권을 설정한 계약서 사본, 부동산 목록 30통, 등록세ㆍ교육세 납부 영수증이 필요합니다. 단, 강제경매 신청일 때는 담보권을 증명하는 부동산등기부등본이 없으니까 집행력 있는 정본이 필요합니다. 이것을 집행권이라고 합니다. 이렇게 경매 신청이 접수되면 집행 법원은 신청서와 첨부 서류를 심사한 후 이상이 없으면 경매를 진행하겠다는 결정을 내리는데, 이것을 경매개시결정이라고 합니다. 법원은 경매개시결정을 하면 그 사실을 채무자와 소유자 및 그 부동산에 관계된 이해관계인에게 반드시 알려야 합니다. 그리고 법원은 그 부동산의 가격이 얼마인지 감정평가단에게 의뢰하여 조사보고서를 받은 뒤 그 부동산에 적당한 가격을 매기게 됩니다. 이렇게 해서 매각기일을 정하여 14일 전에 신문에 공고를 내게 됩니다. 혹시 신문 공고 난 거 갖고 있습니까?" "아뇨." "보면서 말씀드리는 것이 좋은데……, 한꺼번에 너무 많이 들으면 머리 아프니까 오늘은 경매에 대해서 이해한 걸로 만족하세요. 다음에 알려드릴게요."

신문에 난 경매 공고를 분석하라 / 경매 정보지를 주목하라 / 임차관계를 확인하고 등기부등본을 파악하는 법 / 등기부등본의 갑구와 을구를 주목하라

퇴근 무렵이 되자 박 대리는 서둘러 업무를 마감하고 회사 문을 나섰다. 근처에 있는 고수의 사무실을 찾아가기 위해서다. "어서 오세요. 공부 좀 하셨어요?" "이것저것 보긴 했는데 잘 모르겠네요." "일반인이 경매에 참가해서 실패하지 않으려면, 경매에 관한 정보를 완벽하게 수집하고 분석하는 능력이 있어야 합니다. 우선은 신문 공고를 통해서 내가 원하는 물건이 있는지 파악하는 것이 중요하고, 그 다음에는 경매 정보지를 구입해서 대략적인 권리분석을 해야 합니다. 또 현장 답사를 하고 몇 가지 서류를 확인해야 합니다." "어떤 서류요?" "우선 부동산 등기부등본을 떼어서 부동산의 상태를 확인해야 하고 그 다음에는 그 부동산에 거주하고 있는 임차인들의 주민등록 전입일을 확인해야 합니다. 그리고 매각 기일 일주일 전에 법원에서 매각 물건 명세서와 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 민사신청과에 비치합니다. 이때 조사했던 내용과 다른 것이 없는지 확인해야 합니다. 또 매각 당일에 다시 한 번 가서 권리관계에 변동 사항이 없는지 체크해야 합니다." 잠시 쉬었다가 대화를 이었다.

"일단 지난번에 설명하려다 못했던 신문 공고 보는 방법을 알려드리겠습니다. 위의 신문 공고를 보십시오. 여기에서 의 매각 기일이란 경매 개시일을 말하는 것입니다. 사건번호는 경매 물건의 고유번호인데 ①을 보면 '2006 타경7395'라고 되어 있죠? 앞의 '2006'은 2006년에 경매가 신청된 사건이라는 뜻입니다. '타경'이란 일반 민형사 사건이 아닌 경매 사건이라는 표시이구요. 그리고 각 사건마다 번호를 붙이는데 '7395'는 접수번호를 말하는 것입니다. b의 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부치는 경우에 표시합니다." "②부동산 소재지 ③부동산 용도 ④면적을 나타내는 항복도 있고…… 그런데 ⑤감정평가가격, 최저가매 각가격은 또 뭐죠?" "입찰에 참여할 때 쓰는 매수 희망가격입니다. 반드시 그 이상 써내야 되는 금액이죠." "신문 공고를 보고 관심 있는 물건을 발견했으면 다음에는 어떻게 하는 건가요?" "신문 공고는 통상 매각기일 14일 전에 나오거든요. 거기에 관심 있는 물건이 있으면 인터넷 경매 사이트에 들어가서 경매물건 검색서비스를 이용하시는 게 좋습니다. 신문 공고에는 소재지, 최저매각가격 등만 나오기 때문에 그 부동산에 어떤 권리관계들이 있는지 알 수가 없잖아요. 예를 들어 세입자와 임차금액, 근저당 설정한 은행과 채권액, 가압류한 채권자와 채권 금액 등 말이에요. 그렇다고 일반인들이 관심 있는 물건에 대해 권리 관계를 다 조사하기도 힘들구요. 그래서 몇몇 업체에서 공고가 난 경매 물건들에 대한 권리관계 등을 조사해 인터넷 사이트에 올려서 서비스를 제공하고 있습니다." "권리분석이라는 것은 그 부동산에 얽혀 있는 등기부상의 관계와 임차인의 관계를 얘기하는 건가 보네요?" "그렇습니다. 권리분석이란 말 그대로 부동산에 대한 권리가 누구누구에게 나누어져 있는지 관계를 분석하는 것이죠. 권리관계는 크게 부동산 등기부등본상에 나타난 권리관계와 집에 거주하고 있는 임차인의 관계로 나눌 수가 있어요. 경매물건정보를 보신 적은 있어요?" "아뇨." "이게 경매물건정보입니다." 고수는 경매 정보지를 한 부 꺼냈다.



"여기서 ①번 06-17132는 아까 신문 공고와 마찬가지로 2006년에 경매로 나온 사건이고, 그 사건번호가 17132라는 뜻입니다. ②번이 채권자, ③번이 채무자, ④번이 소유자를 나타냅니다. 그리고 이 물건은 처음에 최저매각가가 ⑤번 320,000,000원에 ⑦번 2006년 1월 17일에 입찰을 실시하였으나, 아무도 입찰에 참가하지 않아서 한 번 유찰되어 ⑥번 256,000,000원으로 최저매각금액이 20% 내려갔군요. ⑧번 임대차 관계는 그 부동산에 임차하고 있는 사람들을 기재하는 곳인데 '임대차 관계 없음'이라고 나오는 것은 그 부동산에 임차하고 있는 사람이 없고 소유자만이 거주한다는 말입니다. 그리고 ⑨번 등기부상 권리관계라는 것은 그 부동산의 권리관계를 나타내고 있는 것입니다. 여기서 보면 이 부동산에는 김기섭 씨의 저당권과 동양카드의 가압류가 설정되어 있고, 경매 신청을 한 사람은 김기섭 씨군요. 이 내용을 더 정확하게 알기 위해서는 직접 동사무소에 가서 주민등록 전입일자를 확인하고, 등기부등본을 발급받아 확인을 해봐야 합니다." 잠시 쉬었다가 대화를 이어 갔다.

"부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해 놓은 장부입니다. 종류로는 건물 등기부등본, 토지 등기부등본, 집합건물 등기부등본 등이 있습니다. 그리고 각 등기부등본은 또 표제부와 갑구, 을구로 구분되어 있습니다. 표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내는데, 토지인 경우에는 지번, 지목, 지적 등이 적혀 있고, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다. 여기에서 소재지번, 건물 번호 등이 경매 사건 부동산의 주소와 일치하는지를, 또 부동산의 면적도 확인해야 해야 합니다. 자 이제 표제부는 다 살펴보았고…… 그럼 갑구를 볼까요? 갑구는 소유권에 관한 사항이 적힌 난입니다. 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지를 알아볼 수 있습니다. 또는 소유가 맞기는 한데 소유권에 어떠한 제한들이 있는지 알아보는 용도로도 쓸 수 있습니다." "갑구에서는 어떤 것들을 주의해 봐야 하나요?" "우선 등기부등본상의 소유자가 경매 부동산 소유자와 일치하는지를 확인해야 합니다. 그리고 등기 목적란에 누가 경매를 신청했는지 여부, 또 어떤 권리 사항들이 있는지를 확인하셔야 합니다. 자, 이제 을구에 대한 사항들을 봅시다. 을구에 기재되는 사항은 그 부동산에 대한 소유권 이외의 권리가 어떤 원인에 의해 설정, 변경, 말소되었는지 등인데, 여기에는 보통 (근)저당권, 전세권, 지상권 등이 기재되지요." 고수는 박 대리에게 다음 주에 다시 찾아오면 권리분석에 대한 내용을 설명해 주겠다고 했다.



권리분석이 중요하다 / 물관과 채권이 무엇인지 파악하라 / 말소기준권리를 파악하라 / 저당권을 파악하라 / 전세권과 지상권을 파악하라 / 법정지상권과 분묘기지권도 파악하라 / 지역권을 파악하라 / 유치권도 중요하다 / 가등기를 파악하라 / 예고등기와 환매등기도 파악하라 / 가압류와 가처분을 조심하라

다시 또 약속을 잡아 박 대리는 서둘러 고수의 사무실로 발을 옮겼다. "오늘은 권리분석에 대해 공부할 시간이죠?" "네. 신문기사 등을 보면 경매에서는 무엇보다 권리분석을 잘해야 한다고 하더군요. 권리분석을 잘못하면 손해가 날 수 있나 보죠?" "물론입니다. 경매로 부동산을 매수하면 등기부가 깨끗해진다고 하잖아요? 무슨 말이냐면 전에 있던 권리들이 다 소멸되거든요. 그런데 문제는 소멸되지 않고 떠안아야 하는 권리도 있을 수 있다는 겁니다. 그걸 파악하지 못하면 소유권 행사를 하는 데 지장이 생기게 되죠. 권리분석을 하기에 앞서서 몇 가지 알아두어야 할 것들이 있습니다. 우선 권리에는 물권과 채권이 있는데, 물권으로는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 유치권이 있고 그 외에 가등기, 법정 지상권, 분묘 기지권 등도 있습니다. 대표적인 채권으로는 대여금 채권 등이 있는데, 등기부에는 가압류와 가처분으로 표시되어 드러납니다. 참고로 전세권이라는 것은 등기부상에 설정해 놓은 권리 중 하나로 물권의 효력이 있는 것입니다. 반면에 임차권이라는 것은 임대인과 임차인 사이에 맺은 계약으로 채권의 효력이 발생하는 것입니다."



"그럼 물권과 채권이 경매에서 갖는 효력이 서로 다른가 보죠?" "그렇습니다. 경매에서 물권과 채권이 같이 있을 때는 항상 물권이 우선합니다. 이걸 물권우선주의라고 합니다. 만약 물권과 또 다른 물권이 있다면 등기 접수일자에 따라서 우선순위가 결정되고요. 또 채권과 채권 간에는 채권자 평등의 원칙이 적용됩니다." "알겠습니다."



"박 대리님, 혹시 말소기준권리라는 말 들어 보셨어요? 부동산은 매각 후 소유권 이전등기를 할 때 등기부상에 기재된 여러 권리를 말소되는 권리와 낙찰자에게 인수되는 권리로 나누게 됩니다. 그때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 하는 거죠. 말소기준권리가 될 수 있는 것에는 (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등 등기부등본 상 가장 앞선 권리입니다. 그리고 최선순위 전세권자가 경매 신청한 경우, 최선순위 전세권자가 배당 요구한 경우도 해당됩니다. 그런데 이런 권리들이 없으면 경매를 신청한 등기가 말소기준권리가 됩니다. 그 이후에 설정된 권리들은 다 소멸되는 것이죠. 이때 말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 매각허가 결정으로 인해 소유권 이전이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이걸 인수주의라고 하는 것이죠." "그럼 말소기준권리 후에 취득한 권리들은 무조건 다 소멸되는 건가요?" "예외가 몇 가지 있습니다. 특히 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에게 무조건 인수되니까 주의해야 합니다. 유치권이라는 것은 특정물건을 점유한 자가 그 물건에 대하여 채권이 있을 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 점유할 수 있는 권리입니다. 그리고 예고등기라는 것은 등기부에 등기된 사실에 대해서 법적 다툼을 하고 있을 때 제3자에게 알리기 위해서 법원에서 등기해 놓은 것입니다." 그러고 나서 고수는 박 대리에게 각각의 권리 - 저당권, 전세권, 지상권, 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 유치권, 가등기, 예고등기, 환매등기, 가압류, 가처분 등 - 에 대해 자세하게 설명해 주었다.



좋은 물건을 고르는 안목을 키워라 / 좋은 물건을 찾으면 권리분석에 들어가라 / 현장 조사로 주변 시세와 생활환경을 살펴라 / 경매 입찰일에는 이렇게 행동하라 / 아파트 낙찰로 내 집 장만의 꿈을 이루다 / 낙찰 받은 후 알아야 할 모든 것들

"이제 권리들에 대한 설명은 다 한 것 같습니다. 이 정도의 권리만 알면 경매에 참가하는 데 전혀 무리가 없을 겁니다. 참, 박 대리님은 아파트를 사고 싶다고 했죠? 경매에서는 권리분석을 잘하고 싸게 사는 것도 중요하지만, 더 중요한 것이 있습니다." "뭔데요?" "우선 좋은 물건을 고를 줄 알아야 합니다. 예를 들면 아파트는 500세대 이상 되는 단지를 선택하는 것이 좋습니다. 거기에다 중ㆍ소형과 중ㆍ대형 평수에 따라 주변 여건을 잘 고려해야 합니다. 보통 중ㆍ소형 평수는 교통이 편리한 곳이 인기가 높고, 중ㆍ대형 평수는 학군과 환경이 좋은 곳이 인기가 높습니다. 거기에다 단지 배치나 동별, 층이나 방향에 따라 가격 차이가 많습니다. 그리고 분양평수와 전용면적도 확인해야 하구요." "그럼 이런 것들은 어떻게 확인을 해야 하나요?" "현장 중개업소를 통해서 확인을 하고 또 직접 현장에 가서 확인해 보셔야 정확합니다. 특히 대지권이 있는지, 관리비가 연체되어 있지는 않은지를 확인하셔야 합니다." "고수님, 정말 감사합니다."



박 대리는 고수로부터 권리관계를 공부하고 난 뒤 부쩍 자신감이 들었다. '자, 그러면 슬슬 나도 경매에 참여해 볼까?' 박 대리는 인터넷 검색 사이트로 들어가 검색 창에 '부동산 경매'라고 적은 뒤 엔터키를 쳤다. 그러자 수많은 사이트들이 우르르 쏟아져 나왔다. 박 대리는 그 사이트들을 여러 날에 걸쳐 드나들면서 이것저것 훑어보았다. 그러던 어느 날 괜찮은 물건들이 박 대리의 눈에 들어왔다. 서울에 있는 아파트 두 세대와 일산에 있는 아파트 한 세대가 마음에 들었던 것이다. 박 대리는 곧 경매 공고가 난 그 아파트들을 인터넷 사이트에서 검색해 보았다. 경매 정보지와 똑같은 정보가 인터넷에서도 제공되고 있었다. 요모조모 생각해 보니 일산이 마음에 들었고, 이 아파트에 입찰하기로 결심을 굳혔다.



'음, 이것은 사건번호가 2006-70893이고, 이대권이라는 사람이 채무를 갚지 않자 채권자인 신한은행이 근저당권을 실행하기 위해 경매 신청한 사건이군.' 박