부동산 경매 법테크

제1장 경매와 법테크



경매와 관련해서는 많은 함정이 도사리고 있기 마련이다. 특히 임대차관계, 유치권, 법정지상권 등은 공부에 나타나 있지 않은 숨은 권리여서 권리분석이 쉽지 않을 않을뿐더러 그 모든 어려움을 이기고 성공적으로 낙찰을 받았다 하더라도 그 물건을 명도 받기까지는 또 적지 않은 어려움을 겪기 마련이다. 경매는 그야말로 아는 것이 돈이다. 성공적인 경매투자를 위해서는 부동산 관련 법률을 꿰고 있어야 하고, 관련 부동산 공부를 제대로 볼 줄 알아야 한다. 뿐만 아니라 현장답사를 통해 물건의 가치를 확인할 수 있는 안목을 길러야 하고, 취득 시 소요비용 및 적정입찰가 산정, 자금조달, 취득목적에 따른 임대수익성 분석, 개발타당성 분석 등 다양한 분야를 섭렵해야 한다. 이런 노력을 지속적으로 기울이고, 부동산 시장의 흐름을 예측하는 능력까지 갖추어 나간다면 자신도 모르는 사이 부동산 전반을 아우르는 전문가가 되어 있을 것이다.



제2장 경매란 무엇인가



경매란 채권자가 자신의 금전채권을 만족시키기 위해 법원을 통해 채무자의 재산을 현금화하는 것을 목적으로 하는 절차이다. 강제경매와 임의경매로 구별된다.



강제경매 : 채권자가 집행권원에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 금 전 채권을 만족시키는 강제 집행 절차로서 사법상의 매매의 일종이다.



집행권원 : 일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의 해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의증서로서 확정되거나 가집행선고 붙은 판결, 집행증서, 화해나 조정증서, 확정된 지급명령 등이 있다.



제3장 경매절차의 이해



1. 경매신청, 경매개시결정 및 등기촉탁

채권자가 경매신청을 하면 법원이 적법하면 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고, 즉시 관할등기소 등기관에게 촉탁하여 경매개시결정사유를 기입하도록 한다. 경매개시결정원본은 기록에 철하고, 정본은 채무자에게 송달한다.



(경매개시결정에 의한 압류의 효력)

1. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산 압류의 효력이 생긴다.

2. 압류가 되면 처분금지효 때문에 채무자는 목적부동산을 처분할 수는 없으나 교환가치를 감소시키지 않는 범위 내에서는 관리, 사용, 수익할 수 있다.

3. 압류효력 발생 후 목적부동산을 취득한 제3자는 선악의를 불문하고 압류채권자에게 대항할 수 없다.



(경매개시결정에 대한 이의)

경매개시결정에 불복할 의사가 있는 이해관계인은 그 권리를 증명하여 매각대금이 완납될 때까지 개시결정을 한 집행법원에 서면 또는 구두로 신청할 수 있으며 강제경매는 경매개시결정 전의 절차상의 하자(신청방식의 적부, 신청인의 적격여부, 매각부동산표시의 불일치, 집행채권의 기한미도래 등)에 한하며, 임의경매는 경매개시결정 이후의 실체상의 하자(저당권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불성립, 무효, 부존재, 변제공탁 등에 의한 소멸 등)도 포함된다.



2. 경매준비

배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 집행관에게 부동산에 대한 현황조사를 명하며, 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한 후 매각 및 매각결정기일을 지정하여 공고한다.



(배당요구의 종기결정 및 공고)

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 날로부터 1주일 이내에 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고해야 한다. 매수참가인이 매수신고 전에 권리의 인수 여부를 판단할 수 있게 하고, 법원도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있게 하려는 취지이다. 최선순위 전세권자, 집행법88조 1항의 채권자에게는 공고와 별도로 고지해야 한다. 최선순위 전세권자에게는 '매수인에 의한 전세권 인수'와 '배당요구'의 선택권을 부여하고, 집행법 88조 1항의 채권자들은 배당요구를 해야 배당 받을 수 있으므로 배당참여 기회를 보장해 주기 위함이다.



집행법 88조 1항의 채권자 : 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자. 민법 · 상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자



3. 채권신고의 최고

집행법원은 '첫 경매개시결정전에 등기된 가압류채권자', '저당권 · 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(등기한 임차권 등)', '조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관'에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금 · 이자 · 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고해야 한다. 우선변제채권을 신고 받아 남을 가망 있는 여부를 확인함과 동시에 매각조건을 결정하고, 배당요구(교부청구)할 기회를 주어 채권회수나 조세징수를 용이하게 하려는 것이다.



4. 매각기일 및 매각결정기일의 지정 · 공고 · 통지

매각기일이란 집행관이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말하며 매각결정기일이란 매각이 결정되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 말한다. 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여야 한다. 최초의 매각기일 · 매각결정기일이 지정 · 공고는 배당요구종기부터 1개월 이내에 해야 하고, 매각기일의 2주일 전까지 신문 게재 등의 방법으로 공고한다. 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다. 이해관계인의 의견진술, 입찰참여 등 권리를 행사할 기회를 주고자 하는 취지이다.



5. 매각의 실시

매각은 집행관이 주재하여 공고된 기일과 장소에서 매각의 개시를 알리는 종을 울린 후 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다. 집행관은 입찰을 마감한 후 즉시 개함하여 입찰봉투를 펴서 사건번호별로 입찰기록과 함께 정리한다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 종결한다. 입찰보증금봉투는 우선 최고가매수신고인으로 호칭 받은 자의 것만 개봉하여 매각조건에서 정해진 보증금액에 해당하는지 여부를 확인하고, 보증금이 없거나 정해진 금액에 미달하는 경우 당해 입찰은 무효로 한 뒤 차순위 가격으로 입찰한 자의 보증금봉투를 개봉한다. 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 있는 경우 그 이름과 가격을 부른 후 입찰절차 종결을 고지하면 입찰절차는 종결된다. 매수신고인이 없는 경우에는 입찰불능으로 처리하고 입찰절차를 종결한다.



6. 매각결정

집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없고, 그 밖의 직권으로 매각을 불허할 사유가 없다고 인정되는 때에는 매각결정기일에 법정에서 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 선고하고 또한 공고해야 한다. 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대해 즉시 항고를 할 수 있고, 또 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 기재한 것 이외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가 여부에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정된다. 집행법원이 매각결정기일에 집행법 121조 소정의 매각허가에 대한 이의사유가 있음을 이유로 이해관계인의 이의신청 또는 직권으로 매각불허가 결정을 한 후, 매각허가결정이 있었으나 항고로 취소된 경우, 대금지급까지 마친 뒤 추후 보완항고에 의해 매각허가결정이 취소된 경우에는 직권으로 새 매각기일을 정해야 한다.



7. 매각대금의 지급 및 지급후의 처리(소유권이전 등의 촉탁)

매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 납부해야 한다. 매수인은 대금을 완납한 때에 매각목적물의 소유권을 등기 없이도 취득한다. 이는 법률의 규정에 의한 소유권의 취득이고, 승계취득이다. 매수인이 지정한 기한까지 대금을 완납하지 않으면 차순위매수신고인에게 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없을 때에는 재매각을 명한다. 법원사무관 등은 매수인이 대금을 납부하면 바로 매각허가결정등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 하는 말소등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.



8. 부동산인도명령

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 점유자에 대해 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는데, 이를 인도명령이라고 한다. 많은 시간과 비용이 소요되는 명도소송절차에 의하지 아니하고 집행절차 내에서 간이 · 신속하게 인도 받을 수 있게 함으로써 경매의 활성화에 기여한다. 인도명령은 법56조 1호의 즉시항고로만 불복할 수 있는 재판으로 집행명의의 하나이다. 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다. 통상 서면으로 하며, 인도명령은 신청이 있어야만 발할 수 있다. 6개월이 지나면 명도소송을 해야 한다.

9. 배당기일 및 배당실시, 경매절차의 종료

배당이란 '목적부동산의 경매절차로 인한 매각대금으로서 채권자의 채권변제에 충당하는 절차'이다. 법원은 매수인이 대금을 납부하면 그로부터 3일 내에 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지한다. 그리고 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성 비치하여 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하고 배당을 실시한다. 법원이 배당기일을 정하여 각 채권자와 이해관계인에게 그 채권액과 배당순위에 따라 매각 대금을 교부하면 경매절차는 끝이 난다. 매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을, 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있다.



(배당순위의 결정)

각 채권자는 민법 · 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당순위가 정해진다.

물권상호 간의 순위관계 : 저당권, 전세권, 가등기담보권 등의 상호 간 권리의 우선순위는 설정일, 즉 등기설정의 선후에 의하고, 등기부 상 동구에서는 순위번호에 의하고, 별구에서는 접수번호에 의한다.

채권상호 간의 순위관계 : 일반채권자는 채권발생의 선후에 상관없이 채권금액 비율로 안분해서 배당을 받는다.

물권과 채권간의 순위관계 : 물권은 채권에 우선한다. 단, 확정일자 있는 임차권은 물권으로 취급하고, 최초 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와는 동순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분배당을 받는다.



제4장 공매절차의 이해



공매는 크게 민사집행법상의 공매인 법원경매와 국세징수법상의 체납처분절차로서 하는 공매로 나눌 수 있다. 후자는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)에 대행시키고 있으며, 입찰 또는 경매의 방법에 의한다. 법원경매와 공매는 별개의 절차이고, 그 절차 상호 간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없어 서로 다른 쪽의 절차에 간섭할 수 없게 되어 있으므로, 공매절차가 진행 중이라도 법원이 중복해서 경매절차를 별도로 진행할 수 있다. 따라서 양 절차의 매수인 중 먼저 그 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정된다.



1. 공매준비 : 한국자산관리공사는 위임관서로부터 공매대행을 의뢰 받으면, 권리분석 및 매각업무 관리대장을 작성하고, 위임관서, 체납자, 이해관계인 등에게 공매대행 사실을 통지한다. 그리고 의뢰 받은 부동산을 평가하고 그 결과를 토대로 최저입찰가격을 결정한다.



2. 공매공고 : 공매준비가 되면 매각사항을 신문, 인터넷(온비드, www.onbid.co.kr), 게시판 등을 이용하여 공고하는데, 매 2주마다 10일 이상의 기간을 정하여 일괄 공고한다.



3. 공매통지 : 위임관서, 체납자, 이해관계인 등에게 송달의 방법으로 공매를 통지하는데, 송달방법으로는 우편송달, 교부송달, 공시송달이 있으며, 송달이 완료되면 공매를 실시하며 송달불능이 되면 공매를 취소한다.



4. 공매입찰 : 매주 월요일에서 수요일까지 현장입찰 또는 전자자산처분시스템인 온비드를 통해 인터넷 입찰을 실시한다. 입찰희망자들이 입찰장소에서 입찰서를 제출하거나 온비드의 입찰화면에서 입찰서를 제출하면, 가장 높은 가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 결정하고, 낙찰되지 않은 응찰자의 보증금은 현장공매 참가자인 경우에는 즉시 반환해주고, 인터넷 입찰참가자인 경우에는 환불예금계좌로 환불해 준다. 입찰보증금은 최저가격이 아닌 입찰금액의 10% 이상이다.



5. 개찰 : 매주 목요일 11시에 개찰하고, 유찰 시 다음 주에 공매를 계속한다. 낙찰자 결정은 매각예정가격 이상의 최고가액 입찰자를 낙찰자로 결정하고, 최고가액 입찰자가 2인 이상인 경우 전자방식추첨으로 입찰자를 결정한다. 유찰되었을 때는 다음 공고전일까지 최종공매조건으로 누구나 자유로이 매입할 수 있다.



6. 매각여부결정 및 매각결정 통지 : 낙찰자에 대한 매각결정에 하자가 없는지 여부를 검토하여 하자가 없을 때에는 매각허가결정을 하고 매수인에게 매각허가결정통지서를 교부하고 위임관서에도 그 사실을 통지한다.



7. 대금납부 : 낙찰가격 1,000만 원 이상이면 매각결정일부터 60일 이내에, 1,000만 원 미만이면 매각결정일로부터 7일 이내에 납부하여야 한다.



8. 소유권이전 : 매수인이 대금을 납부한 후 매각결정통지서 및 잔금납부영수증 첨부하여 관련세금, 공과금 납부한 뒤 소유권을 이전 받기 위한 서류를 제출하면, 한국자산관리공사에서 등기촉탁서를 작성하여 해당등기소에 송부한다.



9. 배분 : 매수대금 완납일로부터 30일 이내로 배분기일을 지정하고 배분일 3일전까지 배분안을 확정한다. 배분에 이의가 있는 부분에 대해서는 배분을 유보하고, 이의가 없는 부분에 한하여 배분을 실시하며 이로써 공매는 종결된다.



제5장 경매대상 부동산의 권리분석



권리분석이란 일응 경매대상 부동산에 존재하는 권리의 내용, 부담, 우열 등에 관해 조사하여 해석하는 것을 의미한다. 넓은 의미로는 경매대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석하는 것까지 포함하는 개념이다. 즉 아무리 권리분석을 잘해도 물건의 진정한 가치를 볼 줄 모르면 무가치한 물건을 하자 없이 매수하는 것밖에 안 된다. 따라서 가치분석은 권리분석에 선행되어야 하는 개념이다.



Ⅰ. 권리분석의 5단계

1. 대상분동산 선정단계 : 신문, 경매정보지, 인터넷상의 경매정보 등을 분석하여 경매로 나온 물건 중에 본인의 자본능력 및 취향에 맞고, 가치 있어 보이는 물건을 몇 가지 선정한 후 구체적인 귄리분석에 들어간다.

2. 법원서류 열람단계 : 경매법원에 비치한 대상부동산에 관한 서류(매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사보고서)의 열람을 통해 선정한 물건에 대한 1차적인 법률적 · 사실적 하자를 조사하는 단계이다.



3.부동산 공부 및 관련 법률상 규제 확인단계 : 각종 관련 부동산 공부(부동산등기부, 토지이용계획확인서, 토지대장 및 임야대장, 건축물관리대장, 지적도 등)와 부동산공법, 주택(상가건물)임대차보호법 등의 관련규정을 확인하여 법률적 규제나 부담이 없는지 여부를 분석하는 단계이다. 특히 공법적