청약통장 200% 활용비법

프롤로그 | 부동산 팔아 주식투자 한다고?



최근 한 민간 경제연구원의 자료에 따르면 국내 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 넘고 있다. 따라서 선진국과 같은 금융자산 위주의 포트폴리오 구성이 시급하다고 한다. 이렇듯 모든 상황이 시중유동성을 주식시장으로 돌리려 하고 있다. 이런 상황에서 대출을 끼고 내집마련에 나선 수요층은 좌불안석일 수밖에 없다. 실제로는 그렇지 않은데도 주변 상황이 그렇게 만드는 경우가 더 많다. 언제부터인가 연초가 되면 부동산시장엔 어두운 전망이 난무하는 반면, 주식시장에는 연일 핑크빛 전망이 감도는 현상이 반복되고 있다. 물론 연말엔 정반대의 결과를 보여주고 있지만 말이다. 연초마다 두 자산시장을 바라보는 시각이 엇갈리는 것을 보면, 투자상품의 공급자 측면에서 큰 힘의 축이 주식시장의 활성화를 요구하고 있기 때문이 아닌가 하는 의구심이 들 정도다.



시장상황이 좋을 때나 나쁠 때나 항상 선택의 기로는 있다. 다만 현 시점이 조금 더 민감할 뿐인 것이다. 2007년 현재 부동산시장 침체의 원인 중 가장 큰 것이 '대출규제'다. 대출규제가 6억 원 미만 주택에까지 확대됨에 따라 부동산시장의 숨고르기는 당분간 계속될 것으로 보인다. 이러한 현상을 간과한 채 단지 부동산시장에 유입되던 자금이 주식시장으로 쏠릴 것으로 보고 투자처를 바꾸는 것은 굉장히 위험한 일이다. 2006년 말 급등세에 편승한 선량한 수요자들이 가장 힘든 시기를 맞이한 것이 사실이다. 그러나 이왕 엎질러진 물 섣불리 움직이기보다는 차분히 보유 및 매도 여부를 판별해 내야 한다. 따라서 당장 펀드 실적이 좋다는 분위기에 편승해 부동산을 팔아 섣불리 펀드로 갈아타는 우(愚)를 범해서는 안 될 것이다.



Part 1 청약고수를 향한 첫 걸음



모두가 아는 듯 모르는 아파트 청약의 정석

새 아파트를 분양 받을 수 있는 청약자격을 얻으려면 먼저 청약통장을 마련해야 한다. 청약통장은 매월 불입하는 적금형태의 통장과 정기예금처럼 한꺼번에 돈을 넣어둘 수 있는 형태의 통장으로 나뉜다. 통장은 1인 1통장 기준으로 가입할 수 있으며, 서민들에게 내집마련의 방법으로 널리 이용되고 있다.



청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 세 가지로 나눌 수 있다. 청약저축은 전용면적 85m2 이하의 국민주택을 분양 받거나 또는 임대 받을 수 있는 권리를 주는 주택저축이다. 가입자격은 무주택세대주로서 1세대 1구좌만 가입할 수 있고 세대주가 아니면 가입할 수 없다. 청약부금은 민영사업자가 건설하여 공급하는 민영주택을 분양 받을 수 있는 권리가 주어지는 저축이다. 주택을 소유한 사람이건, 세대주가 아닌 사람이건 상관없이 자유롭게 가입할 수 있다. 청약예금은 청약부금과 비슷하지만, 정기예금처럼 일정액을 한꺼번에 은행에 예금하여 예치하는 형태다. 청약부금은 전용면적 85m2이하의 아파트 청약만 가능한 데 반해, 청약예금은 규모의 제한이 없다(예치금에 따른 제한은 있음)는 차이점이 있다.

청약가점제는 실수요자 중심의 주택공급을 골자로 한다. 가점 항목은 무주택기간, 부양가족수, 가입기간으로 구분된다. 그리고 2007년 9월 1일 이후 입주자 모집 승인신청 분부터 적용된다. 또한 조기 시행으로 기존 가입자에게 미치는 영향과 불이익을 받는 가입자를 감안해 일정비율 가점제와 추첨제가 병행 실시된다. 유주택자의 경우 실질적으로 가점제 공급 대상에 대한 주택공급이 어려워진다. 또한 무주택 실수요자의 청약기회를 확대하되, 추첨제 대상 물량에서는 1주택 보유자의 1순위 청약을 인정하여 충격을 완화했다.



이번 청약가점제를 한마디로 정리하면, "무주택자는 적극적으로 청약을 할 것, 유주택자는 청약에 큰 기대를 하지 말 것" 정도로 표현할 수 있다. 자본주의 사회에서 자산 투자시장은 어느 것이든 위에서부터 움직인다. 주식이나 부동산 모두 큰손들의 자금이 움직이는 방향을 알아야 돈을 벌 수 있다는 것이다. 그동안 부동산 투자 방법 중 가장 유용한 수단이었던 청약시장이 무주택자 위주로 재편되었다. 이러한 상황에서는 자신의 처지에 따른 맞춤 전략을 짜야 한다. 일단 무주택자의 경우 청약시장의 최대 수혜자가 됐다. 따라서 재테크 측면에서 최우선 고려요인은 청약통장을 활용한 내집마련이다. 그렇다고 무조건 청약을 해서는 안 된다. 당첨 즉시 지금의 기득권(높은 청약가점)은 사라지는 만큼 한 번 쓸 수 있는 카드라고 생각하고 신중에 신중을 기해야 한다. 유주택자들의 경우 낙심만 하고 있을 상황이 아니다. 청약제도의 변경으로 장래의 부동산시장은 이미 자본을 소유한 유주택자들의 역할이 더욱 강화될 것이기 때문이다.



우선 가점제와 분양가상한제라는 이상적인 정책이 시장에 반영될 때 발생할 수 있는 상황을 생각해 볼 필요가 있다. 부동산의 부동성이라는 특성상 특정 지역의 메리트는 사라지지 않는다. 결국 청약 조건이 좋아지든 나빠지든 간에 오를 수 있는 지역의 물량은 한정적이라는 것이다. 청약가점제에서 소외를 받게 되는 유주택자들은 자신이 원하는 지역의 재개발·재건축 지분 매입을 통해 로열층 배정을 받는 방법을 적극적으로 고려하는 것이 좋다. 지금은 당첨 가능성이 희박해진 통장만 쳐다보고 있는 것보다 조합원 지분 매입을 하는 우회 전략을 짜봐야 할 시점이다. 2007년 7월 현재 1.11대책 이후 재개발·재건축은 충분히 조정을 겪었다. 필자가 항상 강조하는 역발상을 통해 관심이 잠시 떠난 종목을 선점하는 전략을 짜본다면 2007년은 위기가 아닌 기회의 해가 될 수 있을 것이다.



Part 2 최우선 청약지 당첨전략 및 청약가치 심층분석



서울특별시

서울 강남권의 주택공급 부족 해소와 주택 가격 안정을 위해 추진되고 있는 송파신도시의 주택공급 계획이 발표되었다. '제2의 판교신도시'로 불리는 송파신도시는 입주의 선호도 측면에서 기존의 신도시, 뉴타운과는 비교할 수 없을 정도의 잠재력을 지니고 있다. 따라서 강남권 진입을 목표로 하는 수요자들의 높은 관심이 지속되고 있다. 하지만 강남권 수요를 대체하기에는 임대 물량 비율이 높고 중대형이 적어 당초 목표인 강남 수요 분산의 기능을 수행하기에는 크게 미흡할 것으로 예상된다. 안정적인 시세상승이 있을 것으로 보이나 기대치에는 크게 못 미칠 것으로 판단되며 판교신도시와 마찬가지로 청약 경쟁률이 상당히 높을 것으로 전망돼 무작정 청약을 기대하는 것은 위험하다.



서울시 길음, 왕십리와 함께 1차 뉴타운에 속하는 은평뉴타운이 오는 2007년 10월 분양을 계획하고 있다. 은평뉴타운은 무엇보다도 웰빙트렌드에 걸맞은 주거단지 조성이라는 특징이 메리트로 작용하고 있다. 은평뉴타운은 3~4년 후 단순 시세차익 면에서는 상당한 메리트를 가지고 있지만 5년 이상 장기적인 투자 목적으로 접근한다면 신중한 검토가 필요하다. 특히 은평뉴타운의 가장 취약점으로 작용하고 있는 교통문제가 남아 있다는 한계가 있다. 출퇴근 시간에는 정체를 각오해야 하는 만큼 향후 뉴타운 입주시점 교통 대란이 염려된다. 장기적인 투자목적으로 접근하기에는 한계가 있기 때문에 실거주 측면에서 접근해야 한다는 점을 감안하고 청약한다면 메리트가 있는 것으로 평가된다.



성동구 성수동 한강변 유망 물량이 2007년 하반기 분양될 계획이다. 서울숲 두산위브는 지역주택 조합아파트로 자금력 있는 청약자들에게 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 지역적으로 과거 성동구는 대부분 불량 주택 밀집 지역이었으나 최근 대대적인 개발 추진으로 향후 신주거지로의 변모가 기대되고 있다. 서울숲 두산위브는 전반적으로 주거환경 저해요인이 되는 주변 공장들이 단점으로 지적되고 있다. 하지만 상대적으로 한강변, 서울숲 인근이라는 친환경적인 프리미엄 및 향후 주변환경 개선에 대한 기대감으로 안정적인 상승이 가능할 것으로 보인다. 단지 자체 한강조망 프리미엄 이외에도 지역 시세를 끌어줄 만한 각종 호재가 풍부한 상황이다.



하중 자이는 마포구 하중동 18-2번지 일대에 들어설 예정이다. 이곳은 입지적으로 서강대교와 인접해 있고 강변북로와 올림픽대로와의 접근성이 좋아 서울 중심부로의 이동이 수월하다. 다만 교육 여건과 생활편의시설은 다소 떨어진다. 그러나 하중 자이는 한강조망이 상당히 양호하다는 장점과 함께 친환경적인 측면이 우수한 편이다. 하중 자이는 단지와 멀지 않은 곳에 와우산이 인접해 있어 전형적인 배산임수의 지형을 지니고 있다. 현재 웰빙트렌드가 대세로 자리 잡고 있는 상황을 감안해 볼 때 환경적인 측면이 가장 부각돼 선호도 상승을 이끌 것으로 보인다. 장기적으로 마포 일대는 용산을 중심으로 한 서울특별시의 주요 부도심권으로 부상될 것으로 예상되는데, 이에 따라 인구 유입이 비교적 꾸준히 이뤄질 것으로 판단된다.



수도권

용인시 수지구 상현동 힐스테이트는 역사 예정지역과 거리가 있고 아파트 밀집지역에 위치해 있지는 않으나 친환경적인 요소가 기존 상현동 단지들에 비해 풍부하다. 2008년 용인~서울간 고속화도로가 개통되면 단지 인근 상현IC로의 접근이 양호해질 것이다. 또한 상현동 힐스테이트 부지에서 한 정거장 거리에 신분당선 신성역(2011년 개통 예정)이 위치해 있어 강남 접근성의 획기적인 개선을 기대할 수 있다. 따라서 용인 신규 물량에 관심이 있는 수요자나 청약가점제 적용으로 분양 받기 어려운 분양 대기 수요자라면, 비록 높은 청약 경쟁률이 예상되더라도 비교적 미래가치 및 활용도가 풍부한 상현동 힐스테이트에 적극적으로 청약하는 방법을 추천한다.



용인시 수지구 동천동 417-5번지 일대에는 래미안타운이 조성될 예정이다. 인근 동천동 물류센터 일대로는 1만 3,200m2(4000여 평)의 녹지공간이 조성 중으로 쾌적한 주거환경이 기대된다. 또한 물류센터 부지에는 백화점, 주상복합아파트, 전문학원 등이 들어설 예정이다. 특히 물류센터 옆으로는 2014년경 신분당선 동천역이 개통될 계획이며 23번 국지도로도 10차로 확장이 2007년 완공된다. 2008년에는 영덕~양재 고속화도로 개통 등의 교통호재가 있어 주변의 고질적인 교통체증 해소 및 서울 접근성 향상이라는 메리트가 있다. 다만 래미안타운 부지는 경사지이기 때문에 배치상 정남향은 힘들다. 그러나 조망권은 확 트여 있다는 점에서 개방감이 있겠다.



광교산 자락에 위치한 신봉동 동부센트레빌은 단지 앞으로 신봉천이 흐르는 배산임수 지형으로 친환경적인 요소가 풍부하다. 하지만 통학이 가능한 홍천초·중·고등학교가 떨어져 있어 학군에서의 메리트가 낮은 것으로 판단된다. 주요 생활편의시설인 이마트 이용도 차량을 통해야 가능하고, 신분당선 역사가 들어설 두산기술원 일대와 거리가 있어 실거주 여건은 불편한 편이다. 그러나 분양가 측면에서 접근했을 때는 경쟁력을 갖추고 있다. 2007년 6월 현재 신봉동 동부센트레빌은 일대 시세보다 약 25% 정도 저렴하다. 또한 정부의 분양가 인하 유도 비율과도 비교적 잘 맞는 것으로 볼 수 있다. 하지만 주변단지들의 시세와 비교해 볼 때 브랜드 선호도와 입지적인 한계로 인접한 대단지인 신봉 자이를 추격하기는 어려울 것으로 판단된다.



Part 3 청약저축, 이곳에 집중하라(분양가 대비 수익률 분석)



청약가점제를 중심으로 하는 청약제도 시안이 발표되면서 청약통장 보유자들의 전략이 큰 폭으로 변하고 있다. 하지만 청약가점제의 전면적인 대상인 청약예금, 청약부금과 달리 청약저축의 경우 청약가점제의 적용 대상에서 배제되어 현행 순차식이 그대로 적용된다. 그만큼 5년 이상 장기보유자들은 당첨확률이 상대적으로 높을 것으로 전망된다. 공공부문의 주택공급이 확대될 것으로 전망되고 민간주택의 전용면적 85m2(25.7평)에 청약이 가능한 청약부금의 활용도가 크게 낮아져 청약저축 가입자가 꾸준하게 상승하고 있다. 하지만 청약저축은 공공 택지의 전용면적 85m2 이하 물량에만 청약이 가능한 만큼 향후 투자가치 측면에서 신중히 생각할 필요가 있다. 일반적으로 소형은 중대형에 비해 시세상승률이 낮고 공공 택지의 경우 입지가 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.



파주신도시의 분양이 9월부터 본격적으로 진행될 것으로 예상되면서 청약저축 가입자들의 관심이 크게 몰리고 있다. 파주 운정지구의 이번 분양은 사유지였던 한라비발디를 제외한 첫 분양이라는 점과 높은 지역 선호도를 감안할 때 상당히 높은 청약경쟁률이 예상된다. 입주시점에는 높은 가치를 형성할 수 있을 것이다. 교통 측면에서는 파주신도시의 지정과 연계되어 서울 마포구 상암동과 경기도 파주시 운정신도시를 연결하는 제2자유로가 2008년 1월 착공, 2009년에 완공될 예정이다. 또한 경의선 1차구간인 문산~성산간 경의선이 2009년 완공되어 우수한 메리트를 보일 수 있을 것이다.



경기도 광명은 광명 역세권 개발, 광명뉴타운, 광명 소하지구 등 대규모 개발 계획이 수립되면서 수요자의 높은 관심을 받고 있다. 광명 소하지구는 2007년 6월 현재 재건축이 진행되고 있는 철산동, 하안동과 광명뉴타운 계획이 수립된 광명동 일대의 3개 중심생활권과 연계돼 기존의 기반시설을 이용할 수 있다. 또한 분양가상한제가 적용되지 않아 소유권 이전 등기 후 전매가 가능한 장점이 있다. 따라서 전매제한이 있는 타 택지지구에 비해 환금성이 높을 것이며, 실입주를 동반하지 않더라도 적정 규모의 투자수익이 있을 것으로 예상된다.



2007년 2월 일반분양으로 640가구가 공급되었던 용인 구성지구는 2007년 12월 3블록에서 988가구가 추가적으로 일반분양될 예정이다. 2007년 3월 29일 발표된 청약가점제 시안에 청약저축은 제외되는 것으로 결정됨에 따라 기존의 청약저축 보유자들은 청약 접근의 전략 수정이 필요치 않게 되었다. 하지만 대부분의 청약저축 보유자들이 송파신도시, 은평뉴타운 등의 특정 선호지역으로 쏠리면서 당첨확률이 크게 낮아질 것으로 전망된다. 이에 따라 틈새시장을 공략하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 해당지역에 청약할 수요자들은 자신의 동선을 감안한 선호 지역에 전략적으로 접근한다면 향후 안정적인 투자수익이 가능할 것이다.





Part 4 청약부금, 아직도 기회는 많다



청약가점제의 윤곽이 드러나면서 청약통장 가입자들의 희비가 엇갈리고 있다. 이 중 청약저축과 같은 전용 85m2 이하로 청약할 수 있는 청약부금 가입자들은 상대적인 박탈감이 높아 일부에서는 청약통장 보유를 포기하는 경우도 나타나고 있다. 청약부금은 민영 물량에 청약할 수 있는 청약통장이다. 서울 일대에서는 뉴타운 구역을 포함해 민영 물량 공급이 공공 물량보다 많을 것으로 예상된다. 때문에 미리 포기하기보다 적극적으로 청약부금을 활용할 필요가 있다. 또한 청약저축과는 달리 청약예금으로의 전환도 가능해 중대형으로 청약할 수 있다는 이점이 있다. 청약부금은 청약예금 가입자와 동일한 조건으로 분양 받는다. 오는 2007년 9월 이후 청약가점제와 분양가상한제가 적용되면 전용 85m2 이하 물량의 경우, 보다 저렴한 가격에 분양 받을 수 있을 것이다.



청약저축으로 분양 받을 수 있는 물량은 실질적으로 은평뉴타운, 송파신도시를 제외하고는 실질적으로 찾아보기 힘들다. 또한 불입액과 불입회차에 따라 당락이 좌우돼 가입기간이 짧은 수요자의 경우 생각보다는 불리한 상황이라는 점도 염두에 둬야 한다. 서울, 경기, 인천 일대는 민영 물량이 많아 청약부금 가입자가 생각보다 많은 기회를 제공 받을 수 있다. 이때 대부분이 지역 우선 100%로 공급되는 만큼 각 지역별로 청약 전략을 짜는 것이 중요하다. 특히 서울 일대는 뉴타운 개발이라는 대형 호재를 안고 있는 지역이다. 대부분 민간 주도로 진행될 예정이므로 다른 어느 때보다도 공급량이 늘어