부동산 성공법칙

성공법칙 1 대한민국 부동산, 변화의 흐름을 읽어라

대한민국에 고령화 폭풍이 다가온다

우리나라 중위연령(전체 인구를 연령 순으로 세웠을 때에 한가운데 있는 나이)은 2007년 현재 36.1세다. 평균 연령은 이보다 약간 높은 36.5세다. 36.1세라는 나이는 남자의 경우 결혼을 해서 자녀가 유치원에 다닐 정도의 나이이며, 저축도 왕성하고 재테크에 대해 관심을 가질 나이다. 회사 업무도 어느 정도 숙달되어 생산성이 가장 높은 '황금 연령대'이다. 그러나 이 좋은 시기도 얼마 남지 않았다. 우리나라 중위연령은 2014년에 40세를 돌파하고 2032년에는 50세, 2050년에는 56.7세가 된다. 만약 중위연령이 56.7세가 된다면, 우리 사회는 머리가 희끗희끗한 고령자들이 사회의 주류가 되는 '노인 천국'이 될 것이다. 2050년이 되면 80세 이상 인구가 613만 220명으로 30대 377만 2,529명보다 230만 명이나 많아진다. 미래를 내다본다면 지금의 부동산 재테크 전략도 바꿔야 한다. 지금의 전략이 주로 30~40대에 맞추어져 있기 때문이다. 앞으로 가장 큰 소비층이 될 장·노년층의 시각에서 부동산 시장에 접근해야 살아남을 것이다. 부동산 시장도 인구 고령화의 폭풍에서 자유로울 수 없다.

고령 사회에는 산업구조 대지진이 온다

2005년 우리나라 출생 인구는 43만 8,000명 정도에 불과하다. 5년 전보다 31.2%나 줄어든 것이다. 출생자가 가장 많은 해인 1971년의 102만 명과 비교해 보면, 절반도 채 안 되는 수준이다. 2050년에는 22만 6,000명으로 떨어진다. 가임 여성의 1인당 평균 출산율인 합계 출산율도 1.1%로, OECD 국가 중 최하위 수준이다. 이와는 반대로 우리 사회는 의학 발달과 영양 개선 등에 힘입어 고령자들이 빠르게 증가하고 있다. 65세 이상 노년 인구는 2000년 300만 명대, 2005년에는 400만 명대로 접어들었다. 소규모 사설 유치원들은 이미 저출산의 회오리에 휩싸이고 있다. 교육인적자원부에 따르면, 2006년 현재 사립 유치원 수는 3,830개로 1년 전보다 33개나 줄었다. 최근투자수요가 많은 강남권 재건축 단지의 가격은 선행 지표 역할을 하므로 항상 눈여겨보아야 한다. 이들 재건축 단지들이 한두 건씩 팔리기 시작한다면, 매수자들도 서서히 움직이는 것이 좋다. 바닥 탈출 신호일 가능성이 크기 때문이다. 대체로 강남권 재건축 아파트 가격이 바닥을 치고 나서 오름세가 일반 아파트로 옮겨 붙는 경우가 많다.



부동산은 일시적 유행보다 트렌드를 읽어라

주택 시장에서의 트렌드란 어떤 경향이 짧게는 5년, 길게는 10년 이상이 계속 이어질 때를 말한다. 한 때의 일시적인 유행(Fad)이나 유행(Fashion)과는 다르다. 투자를 할 때에도 과연 잠시 인기를 끌다가 곧 없어질 현상인지, 아니면 장기적인 현상인지를 먼저 따져보아야 한다. 한때 아파텔이 잠시 유행했던 적이 있었다. 아파텔은 아파트와 오피스텔을 합성한 용어로 일종의 주거용 오피스텔이다. 건축법상 오피스텔인데도, 실내 구조를 거주 용도로 사용할 수 있도록 아파트와 비슷하게 만들어 놓은 것이다. 2003년~2004년 당시 건설업체들이 오피스텔 공급 과잉으로 분양에 고전을 면치 못하자 그 타개책으로 내놓았다. 당시 분양은 그런대로 잘되었다. 투기 과열 지구에서 주상 복합 아파트의 분양권 전매가 전면 금지되자 수요자들이 아파텔 시장으로 몰려들었다. 아파텔은 주택법상 아파트가 아닌 이유로 전매 금지 대상에서 제외되었기 때문이다. 하지만 3~4년이 흐른 지금 투자 실적은 참담하다.

아파텔은 정부의 규제를 피하기 위한 일종의 '틈새 상품'이다. 주택 시장에서의 틈새 상품은 오래가지 않는다. 한동안 소액 수익형 부동산 상품으로 투자자가 몰렸던 테마 쇼핑몰도 장기적인 투자 상품으로서의 트렌드가 되기는 어렵다. 고수익 상품으로 각광을 받았던 에는 전국 교육대학교 학

생들이 정부의 초등 교원 신규 채용 축소 방침에 대해 대대적인 시위를 벌였다. 급감하는 초등학교 입학 인구를 고려할 때 이미 예견된 일이었는지도 모른다.



지금처럼 저출산과 고령화가 동시에 진행되면, 교육계뿐만 아니라 산업 구조도 지각변동을 겪게 될 것이다. 앞으로는 기저귀, 우유, 분유, 제과, 학용품, 운동복 업체, 패스트푸드 업종, 심지어 줄넘기 회사도 줄어든 수요층을 놓고 치열한 생존 경쟁을 벌일 수밖에 없다. 반면 고령자들을 대상으로 하는 업종은 갈수록 번창할 것이다. 평생 교육, 제약, 헬스 케어, 한의학, 대체의학, 원격 진료, 재가 요양, 항노화 식품, 노인 전용 엔터테인먼트, 자산 종합 관리 업종이 비약적인 성장을 할 것이다. 한국보건사회연구원의 발표에 따르면, 국내 실버 산업의 규모는 2000년 17조 원에서 2010년 약 41조 원으로 확대될 전망이다. 결국 얼마 가지 않아 국내 산업계도 '키즈 산업 몰락, 실버 산업 부상'이라는 흐름이 더욱 뚜렷해질 것이다.



돈 없이 오래 사는 것은 재앙이다 / 화이트칼라의 노후가 더 막막하다

돈이 없으면 자식들로부터 효도를 받기 어려운 서글픈 시대이다. 요즘 자녀는 '자상한 아빠'보다 '부자 아빠'를 더 좋아한다고 한다. 매스컴을 통해 자식들에게 재산을 넘기고 홀대받는 할머니들의 신세 한탄을 적지 않게 듣는다. 성공적인 노후 생활은 경제적으로 홀로서기를 할 수 있느냐의 여부에 달려 있다. 노후 대비 자산 축적을 서둘러야 하는 것도 이런 이유다. 일 중독에 빠진 고학력층이나 화이트칼라일수록 퇴직 이후가 더 막막하다. '돈'보다는 '할 일'이 없기 때문이다. 그래서 이들은 퇴직 이후 한 동안 은퇴의 충격에서 헤어나지 못하거나 갑자가 달라진 환경 탓에 심한 무기력증에 빠지기도 한다. 그렇다고 주위의 시선이나 사회적 체면 때문에 변신을 하기도 쉽지 않다.



식당 웨이터, 청소부를 하면서라도 일의 보람을 찾고 싶지만, 주변의 시선이 두렵다. 그런 일이라도 하려고 하면, "집안에 무슨 일이 있느냐?", "그동안 모아 둔 돈을 다 어디에 썼느냐?"라고 묻기 십상이다. 사람 대접도 달라진다. 이것저것 따지다 보니 화이트칼라의 운신 폭은 좁아질 수밖에 없다. 하지만 육체적인 노동을 해 온 블루칼라들은 모아놓은 재산이 적을지는 몰라도, 일자리나 일거리가 상대적으로 많다. 결국 고령자 고용 시장에서는 화이트칼라가 블루칼라보다 상대적으로 입지가 좁다고 할 수 있다. 인생 2막의 성공적인 출발은 쓸데없는 자존심을 폐기하는 것부터 시작해야 한다. 삼미그룹 부회장이었던 서상목 씨가 호텔 웨이터가 되었던 것처럼 눈치 보지 않는 삶을 살겠다는 마음가짐을 가지는 것이 중요하다. 노년의 일자리는 보람차고 행복한 노후생활의 가장 큰 조건이다.



성공법칙 2 부동산 투자 지형도, 10년 트렌드를 분석하라

정책을 읽으면 돈이 보인다

투자에서 승자가 되려면 정부의 정책을 잘 읽어야 한다. 서울 강남에 사는 자영업자 김민수(가명 · 54세) 씨는 2003년 9월 소형 주택 건설 의무화제도(9 · 5 대책)가 시행될 것이라는 언론 보도를 접하고, 뭔가 집히는 것이 있었다. 강남권에 중대형 수요가 늘어나는 상황에서 재건축을 통해 평수를 못 늘리게 하면, 일반 중대형 아파트의 가격이 오를 수밖에 없다고 생각했다. 소형 주택 건설 의무화제도는 수도권 과밀 억제 권역에서 재건축을 할 때에 전체 건립 예정 가구 수의 60% 이상을 전용 면적 25.7평 이하의 국민주택으로 짓도록 의무화한 것이다. 김씨는 투자처를 물색한 끝에 송파구 문정동의 훼밀리타운 아파트를 골랐다. 1989년에 입주한 이 아파트는 32~68평형 4,494가구로 구성되어 중대형 중심의 대단지에 속했지만, 재건축 가능성이 적어서 값이 거의 오르지 않았던 곳이다.

김씨가 산 아파트는 43평형이었다. 당시 시세는 6억 9천만 원이었다. 이 아파트는 대책이 나오고 나서 두 달도 못 되어 8억 5천만 원으로 1억 6천만 원이나 껑충 뛰었다. 김씨는 재건축을 누르면, 일반 아파트값이 풍선 효과 때문에 오를 수밖에 없다는 점을 알고 미리 움직였고, 결국 큰 시세차익을 얻었다. 정부는 재건축을 억제하고 재개발, 뉴타운을 활성화한다는 기본 틀을 세우고 있다. 따라서 2000년대 이후 한동안 황금알이나 다름없었던 재건축은 앞으로 큰 수익을 내기 어려울 것이다. 옥죄기를 하는 재건축보다는 재개발에 눈을 돌리는 것이 나을 수도 있다. 물론 거품이 낀 재개발 단지들이 적지 않지만, 옥석을 가리면 된다. 정부 정책을 항상 예의 주시하고 그 파장을 곰곰이 생각해보자. 흐름을 감지했다면, 발 빠르게 움직여야 한다.



부동산에도 기본적인 투자흐름이 있다.

우선 돈이 모이는 지역, 즉 자본의 확대 재생산이 가능한 지역인지 눈여겨봐야 한다. 부동산의 가격은 결국, 돈의 흐름이 좌지우지한다. 돈이 많이 모이는 지역의 부동산 가격은 오르게 마련이다. 부자들이 어디로 움직이는지를 예의주시할 필요가 있는 이유도 여기에 있다. 특정 지역의 땅값이나 집값이 오르는 것은 '동네 자본력'만으로는 한계가 있다. 반드시 외부의 자금이 유입되어야만 한다. 아파트를 산다면, 실수요보다는 투자 수요(가수요)가 많은 지역이 낫다. 자본의 힘이 실수요보다는 투자 수요가 강하기 때문이다. 그리고 투자 수요는 동네 수요보다는 지역 밖(외지인)이 수요가 강하다. 타 지역 사람들까지 욕심을 낼 정도의 부동산이면 일단 투자 가치가 있는 부동산일 가능성이 크다. 국지적 수요 단계를 넘어서야 가격이 많이 오를 수 있다는 이야기다.



부동산 시장은 주식과 함께 자산 시장의 양대 축이다. 하지만 주식처럼 접근했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 생리가 서로 다르기 때문이다. 주식 시장에서는 주가가 급상승하고 난 후 'M자형'(헤드 앤 숄더형) 쌍봉을 그리면서 급락하는 경우가 많다. 하지만 부동산은 그렇지 않다. 부동산 시장은 곧 바로 가격이 하락하지 않고 한동안 소폭 등락 수준에 머무는 고원현상이 나타난다. 매수자는 오른 가격이 부담스러워 선뜻 사지 못하고, 매도자는 더 오를 것 같아 팔지 못한다. 대체로 단기간의 상승폭이 클수록 이런 현상은 오래 지속된다. 부동산 대책처럼 돌발 악재가 터지면 숨 고르기 국면은 짧아진다.

부동산 가격은 불황을 벗어났다고 해서 갑자기 오르지 않는다. 한동안 시세보다 싼 매물 위주로 거래가 되고 난 후에 서서히 탄력을 받는다. 시장 에너지가 분출되려면 어느 정도 응집하는 시간이 필요하기 때문이다. 투자수요가 많은 강남권 재건축 단지의 가격은 선행 지표 역할을 하므로 항상 눈여겨보아야 한다. 이들 재건축 단지들이 한두 건씩 팔리기 시작한다면, 매수자들도 서서히 움직이는 것이 좋다. 바닥 탈출 신호일 가능성이 크기 때문이다. 대체로 강남권 재건축 아파트 가격이 바닥을 치고 나서 오름세가 일반 아파트로 옮겨 붙는 경우가 많다.



부동산은 일시적 유행보다 트렌드를 읽어라

주택 시장에서의 트렌드란 어떤 경향이 짧게는 5년, 길게는 10년 이상이 계속 이어질 때를 말한다. 한 때의 일시적인 유행(Fad)이나 유행(Fashion)과는 다르다. 투자를 할 때에도 과연 잠시 인기를 끌다가 곧 없어질 현상인지, 아니면 장기적인 현상인지를 먼저 따져보아야 한다. 한때 아파텔이 잠시 유행했던 적이 있었다. 아파텔은 아파트와 오피스텔을 합성한 용어로 일종의 주거용 오피스텔이다. 건축법상 오피스텔인데도, 실내 구조를 거주 용도로 사용할 수 있도록 아파트와 비슷하게 만들어 놓은 것이다. 2003년~2004년 당시 건설업체들이 오피스텔 공급 과잉으로 분양에 고전을 면치 못하자 그 타개책으로 내놓았다. 당시 분양은 그런대로 잘되었다. 투기 과열 지구에서 주상 복합 아파트의 분양권 전매가 전면 금지되자 수요자들이 아파텔 시장으로 몰려들었다. 아파텔은 주택법상 아파트가 아닌 이유로 전매 금지 대상에서 제외되었기 때문이다. 하지만 3~4년이 흐른 지금 투자 실적은 참담하다.

아파텔은 정부의 규제를 피하기 위한 일종의 '틈새 상품'이다. 주택 시장에서의 틈새 상품은 오래가지 않는다. 한동안 소액 수익형 부동산 상품으로 투자자가 몰렸던 테마 쇼핑몰도 장기적인 투자 상품으로서의 트렌드가 되기는 어렵다. 고수익 상품으로 각광을 받았던 외국인 임대 주택 시장도 붕괴되고 있다. 미군 기지 이전, 공급 과잉 등과 같은 악재가 겹치면서 비어 있는 방이 수두룩하다. 외국인 임대 주택 시장은 장벽이 낮아 쉽게 진입이 가능하며, 약간의 외부 환경변화에도 휘청거릴 수 있다. 투자를 할 때에는 다소 비싸더라도 본류(메인 스트림)를 형성할 수 있는 상품, 정책 변화에도 흔들리지 않을 상품을 골라야 한다. 상품 수요층이 얼마나 두터운지, 변덕스런 소비자들의 마음을 계속 사로잡을 수 있는지를 체크해야 한다. 앞으로 10년 후 우리나라에 고령 사회가 오면 부동산 시장의 흐름도 크게 달라질 것이다.



대한민국 부동산에도 버블 붕괴가 있을까

요즘 부동산 학계의 관심은 급속한 고령화에 따른 주택 시장 충격, 즉 버블 붕괴이다. 우리나라도 2018년에는 65세 이상 인구가 총인구에서 차지하는 비율이 14% 이상인 고령 사회로 접어든다. 8년 후인 2026년에는 65세 이상 인구가 20% 이상을 차지하는 초고령 사회가 된다. 일정한 소득이 없는 인구가 늘어나면, 그만큼 주택 유효수요가 줄어들 수밖에 없다. 또한 노후 생활비를 마련하기 위해 집을 처분하는 사람들이 많아질 수도 있다. 더욱이 우리나라 전체 가구의 총자산 중 부동산 비중은 76.8%(통계청 조사, 2006년 기준)로 세계 최고 수준이다. 부동산에 사실상 '올인'하고 있다고 해도 과언이 아니다. 부동산 시장의 거품이 빠지면 메가톤급 타격을 받을 수 있다. 이런 와중에 인구가 줄어들고 있다는 사실은 부동산 시장에 치명적이다.



하지만 지레 겁을 먹을 필요는 없다. 최근 들어 참여정부가 10여 차례에 걸쳐 굵직한 투기 억제책을 내놓았음에도 불구하고, 집값이 다시 뛰어오르는 것은 바로 집을 새로 사거나 넓히려는, 즉 주택의 신규수요와 교체수요 인구층이 두텁기 때문이다. 정부가 고령 인구에 대비하기 위하여 적극 추진하는 역모기지론도 변수다. 역모기지론이 활성화할 경우, 나이가 들어도 생계를 위해 주택을 파는 사람들이 줄어 가격하락을 저지하는 요인으로 작용할 것이다. 정부는 역모기지론의 잠재수요를 77만 가구 정도로 예상하고 있다. 우리나라 사람들의 부동산에 대한 인식도 빠뜨릴 수 없다. 상속과 증여에 대한 애착이 다른 나라사람들에 비해 유별나다. 인구나 가구 수가 늘어남에도 불구하고 주택 수요가 아직 부족한 우리나라의 경우, 버블 붕괴가 일어날 확률은 낮은 편이다. 고령화와 인구 감소에 따른 주택시장의 영향은 다소 늦게 나타날 것이다. 충격이 온다고 해도 앞으로 15~20년 뒤의 일이 될 것이다.

부자가 되기 전에는 계란을 한 바구니에 담아라

대부분의 주식 투자 지침서에는 '계란은 한 바구니에 담지 마라'라는 분산 투자 격언이 들어 있다. 이런 분산 투자원칙이 부동산에도 통할까? 재산을 부동산 3대 상품인 아파트, 상가, 토지에 분산하는 것이 과연 성공적인 투자법일까? 결론적으로 20억 원 정도의 재산을 가지고 있지 않다면, 이런 투자 원칙은 무시하라. 바구니에 담을 계란(자금)이 많지 않은 서민층이나 중산층에게 있어서 분산 투자는 뜬구름 잡는 이야기일 뿐이다. 적어도 부동산에서는 분산투자보다는 압축투자가 미덕이 될 수 있다. 부재 지주와 다주택자에 대한 양도세 중과로 분산 투자의 메리트는 크게 줄었다. 돈을 쪼개 이곳저곳 기웃거려 봐야 세금을 떼고 나면 들어오는 것은 푼돈뿐이다. 그럴 여력이 있으면 집 평수 늘리는 것이 낫다. 상가나 토지 투자보다는 내 집 마련이 먼저다. 상가나 토지 투자는 주택종합부동산세를 한 번이라도 내고 난 후에도 늦지 않다.