부자들의 부동산 투자기술을 훔쳐라

#01 부자들만 아는 재테크비법을 훔쳐라



돈 버는 습관이 부자 만든다

순수하게 재테크만으로 50억 원 가까운 큰돈을 번 서한수 씨는 대학 졸업과 동시에 중견 제조업체에 취직했다. 입사 전 포장마차 아르바이트로 번 돈을 갖고 주식에 손을 댔다. 큰 재미를 보지 못하던 중 첫 번째 기회가 찾아왔다. 어느 날 오후 2시 50분, 평소 눈여겨보던 회사가 법정관리에서 벗어날 것이란 사실을 '우연히' 듣게 됐다. '법정관리 탈피' 발표가 이날 장 마감 후 이뤄질 것이란 얘기도 들었다. 서씨의 가슴이 뛰기 시작했다. 즉시 증권사에 다이얼을 돌렸다. 모든 계좌 잔고를 털어 회사 주식을 매입했다. 이 종목은 다음 날 개장 직후부터 연일 상종가를 치기 시작했다. 소위 '대박'이 터진 것이다. 정보가 재테크의 '생명'이란 점을, 또 이 같은 생명을 사람이 다룬다는 사실을 절실하게 깨달았다.



서씨는 이후 중요한 사람들을 '관리'하기 시작했다. 이런 버릇은 퇴사 후에도 이어졌다. 특히 몇몇 회사의 재무담당자 등 주요 정보를 다루는 사람들과 지금까지도 두터운 친분 관계를 유지하고 있다. 명절이나 기념일 때마다 이들에게 꼬박꼬박 선물을 보내주곤 한다. 이를 통해 일부 회사의 '자사주 소각'과 같은 대형호재를 누구보다 빨리 알 수 있다. 주요 관리 대상 중에는 의외로 '대리급' 직원들도 적지 않다는 게 서씨의 귀띔이다. 그들은 임원들을 대신해 주요 정보를 타이핑하는 사람들이기 때문이다. 서씨에겐 한 가지 특별한 '원칙'이 있다. "절대로 손절매를 하지 않는다"는 것이다. 지금까지 단 한 번도 손절매한 적이 없다는 게 서씨의 얘기다. 주식 투자로 손해 본 적이 없다는 뜻이다. 운이 좋았다고 설명하지만, 핵심 정보와 정보 분석 능력 덕분이다.



서씨는 평소 주식 투자를 하면서 한 가지 확신을 갖게 됐다. 증권사 직원들이 추천하는 종목엔 절대로 손을 대지 않는다는 것이다. 경험상 증권사 추천 종목의 경우 최고 20%가량 상승할 수 있지만 80% 이상 곤두박질치기 일쑤란 점을 배웠다. 이론도 믿지 않는다. 양봉이니 골든크로스니 하는 각종 이론이나 차트는 참고 자료일 뿐이란 것이다. 차트를 맹신하는 사람 치고 10% 이상 이익 내는 걸 못 봤다는 게 서씨의 설명이다.



서씨는 소위 '전문가'의 말이라면 곧이듣지 않지만, 신뢰할 만한 주변 사람 말이라면 그냥 흘려보내지 않는다. 수년 전 일이다. 서울 명동에서 길을 가던 중 우연히 회사 동료와 마주쳤다. 평소 과묵한 친구였는데, 이날따라 흥분한 채 "무조건 돈 좀 빌려 달라"고 부탁했다. 주식 투자 목적이었다. 뭔가 '감'이 왔다. 이 친구의 평소 성격을 잘 알던 서씨는 돈을 꿔 주면서 '친구 따라 강남 가는' 심정으로 자신도 투자했다. 그것도 여윳돈을 모두 쏟은 '몰빵' 식이었다. 당시엔 큰 모험일 수밖에 없었다. 해당 종목은 이날 5%가량 하락했다. 하지만 기다렸다. 다음 날부터 변화가 시작됐다. 무서운 기세로 상승 반전했다. 특별히 재료는 없었다. 다만 그 다음 날도, 또 그 다음 날도 상한가였다. 이 종목은 이후 46일 동안이나 상한가 행진을 계속했다. 중간에 하한가를 두 번 맞았지만 팔지 않았다. 뒤늦게 알고 보니 작전 세력이 개입해서 주가를 인위적으로 끌어올린 것이었다. 친구는 이 정보를 미리 알고 선투자에 나섰던 것이다.



서씨는 '9 · 11테러' 이후 한동안 주식에 손을 댈 수 없었다. 주변에서 많은 투자자들이 한순간에 무너지는 것을 보고 '주식은 리스크가 크다'는 사실을 다시 한 번 절감했다. 자연스럽게 부동산으로 눈을 돌렸다. 어느 날 저녁, 선배를 따라 강북의 재개발 지역 주택촌을 찾았다. 선배는 수천만 원의 현금 뭉치를 들고서 하룻밤 사이 여러 채의 주택 매매 계약을 체결하는 것이었다. 희한한 광경이 아닐 수 없었다. 하지만 의문은 며칠 뒤 풀렸다. 이 지역은 구청 인허가를 받아 숙원이던 재개발 사업이 본궤도에 오르게 됐다. 허름한 주택 가격이 금세 두세 배 급등한 것은 물론이다. 정보를 미리 알고 있던 선배가 미리 투자했던 것이다. 역시 '정보'였다. 부동산이 다시 보였다.

한번은 건설 회사에 다니는 친구가 경기도 광주시로 시장 조사를 나간다기에 동행했다. 시행사가 아파트를 짓자고 의뢰한 토지의 사업타당성을 검토하는 조사였다. 큰 도로를 접하고 있지 않았지만 건설사에서 도로만 낸다면 땅값이 상승할 것이라고 판단했다. 그 자리에서 계약금 1,000만 원을 걸고 주변 땅을 매입했다. 아파트 부지로 확정되고 나니 땅값이 순식간에 두 배 이상 뛰었다. 서씨는 이후 부동산 현장을 누비기 시작했다. 특히 우리나라에서 돈을 벌기 위해선 '부자들이 무엇을 가장 원하는가'를 고민해야 한다고 생각했다. 돈이 부자들을 따라 움직이기 때문이다. 부동산에 투자할 때 '좋은 물건'에만 손을 대는 버릇도 그래서 생겼다. 그가 지금까지 거래한 아파트는 특급 주거 단지들이다. 또 50평 이상 대형 평형에만 손을 됐다. '부자들이 원하는 상품'은 언제나 큰 투자 수익을 안겨주었다.



서씨는 주말이면 어김없이 모델하우스나 고급주택을 구경 다녔다. 굳이 사지 않더라도 '보는 눈'을 기르는 데 도움이 되기 때문이다. 중개인에게 가격을 물어볼 때도 건성으로 임하는 법이 없었다. 당장 계약할 것처럼 얘기해야 '실제 가격'이 나올 수 있다. 모델하우스를 둘러볼 땐 반드시 디지털 카메라로 사진을 찍었다. 주택의 특징과 사진을 자료로 만들어 노트북에 모두 저장했다. 서씨는 중개업자들을 상당히 신뢰하는 편이다. 일단 '이론가'가 아니기 때문이다. 중개업자 가운데는 실전 고수도 꽤 많다. 부동산 투자를 할 땐 '실거주 목적'과 '투자 목적'을 명확히 구분해야 한다는 게 서씨의 설명이다. 투자 목적이라면 '부자들이 원하는 상품' 위주로 포트폴리오를 구성해야 실패하지 않는다. 그는 부동산을 '종합예술'로 이해하고 있다. 예를 들어 상가 투자에 성공하기 위해선 젊은이들의 라이프스타일에 대해 잘 알아야 한다는 식이다.



"사업 초기 100만 달러를 버는 게 너무 힘들었다. 하지만 일단 이 돈을 벌고 나니, 돈이 눈덩이처럼 불더라." 그리스의 대부호이자 선박왕인 아리스토틀 오나시스가 한 말이다. 서씨는 종자돈의 중요성을 오나시스를 원용해 설명했다. 종자돈을 모을 때까지 '검소함'과 '정신력'이 필요하다고 여러 차례 강조했다. 서씨는 또 '투자 일지'를 빼놓지 않는다. 커다란 달력 위에 메모하는 것을 좋아한다. 경제 신문을 항상 정독한다. 고 정주영 회장이 생전 "경제지를 6개월간 보니까 대학 교수와 얘기해도 꿀리지 않더라"라고 했던 대목을 상기시켰다.



서씨의 부동산 투자 대상은 주로 '부자들이 좋아하는 상품'에 집중돼 있다. 우리나라에서 돈이 서민이 아닌 부자들을 따라 움직인다는 사실을 누구보다 잘 알고 있기 때문이다. '부자들의 상품'은 불황을 잘 타지 않는 특성을 갖고 있다. 리스크가 작다는 얘기다. 하지만 한 번 상승세에 불이 붙으면 걷잡을 수 없다. 서씨는 항상 '최고 좋은 상품'에만 손을 댔고, 일시 평가손이 발생하면 느긋하게 기다렸다. 서씨와 같은 '명품 전략'은 우리나라에선 항상 유효하다. 다만 일반인들이 따라 하기가 어렵다는 게 단점이라면 단점이다.



오르는 부동산은 이미 정해져 있다

결혼정보회사인 닥스클럽 사장인 봉준호 씨는 20여 년 전 단돈 400만 원을 갖고 산동네 단칸방에서 월세살이를 시작, 주택 청약에 네 번 당첨되고 30여 차례 이사를 다닌 끝에 우리나라에서 가장 비싼 아파트인 삼성동 현대아이파크 입주민이 된 사람이다. 오르는 부동산과 오르지 않는 부동산은 첫 출발부터 정해져 있다는 게 봉씨의 지론이다. 아파트가 고유의 '족보'를 갖고 있기 때문에 이를 잘 연구해야 투자에 실패하지 않는다는 설명이다.



오르는 부동산에 투자하는 첫 번째 방법은 택지지구 아파트에서 분양 받는 것이다. 기반 시설이 제대로 갖춰지기 전인 입주 직후에 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 고비가 발생하지만, 이 시기만 잘 넘기면 이후엔 가격이 꾸준히 상승하기 마련이다. 반대로 구릉지이면서 대단지가 아니라면 분명 태생부터 '오르지 않는 부동산'이다. 평지가 아니면 상업 시설이 제대로 들어서기 어렵고 주거 여건이 갈수록 악화될 수 있다는 것이다. 압구정동 현대·한양아파트나 잠실주공 5단지, 은마아파트 등은 모두 평지에 자리 잡고 있는 대단지이기 때문에 가격 상승이 꾸준하다. 단지 주변에 대규모 상업 시설이나 관공서, 지하철, 학교 등 기반 시설이 많은 곳도 투자 실패 확률이 낮은 '오르는 부동산'이다.



반면 10~20평형대 아파트는 처음부터 오를 수 없는 부동산인데, 그 이유는 투자 여력이 적은 사람들끼리 매물을 주고받기 때문이라고 봉씨는 설명했다. 100만~200만 원의 가격차를 좁히지 못해 매수자가 발길을 돌리는 상황에서 가격 급등과 같은 돌출 행위가 발생하기는 쉽지 않다는 얘기다. 봉씨는 강남 아파트 값이 뛰는 원인을 저금리와 공급 부족, 과잉 유동성 등 세 가지로 분석했다. 이를 해결해야만 집값을 잡을 수 있다는 설명이다. 봉씨는 참여정부 아래서는 부동산을 거래한 것이 더 이상 큰 '재미'가 없을 것으로 내다봤다. 그래서 장기로 투자할 만한 '보물'이 필요하다고 했다. 대지 지분이 넓은 재건축 아파트가 이 같은 보물에 해당한다. 현 시점에서 강남아파트의 투자 가치 역시 높지 않다고 판단했다. 50평형대 가격이 25억 원에 육박할 정도로 치솟았기 때문이다. 25억 원짜리 아파트를 사는 데 필요한 총 매수 비용(취득·등록세 포함)을 30억 원으로 잡을 경우 수년 후 40억 원까지 올라야 투자 가치가 있는 셈인데, 그럴 가능성은 매우 적다는 분석이다.



봉씨는 높은 가격 때문에 강남 진입이 어려운 사람들의 경우 '징검다리'를 잘 활용해야 하고, 이런 역할을 판교·분당이 해줄 수 있을 것으로 내다봤다. 향후 판교·분당이 가장 각광받는 주거축이 될 것으로 예상했다. 그는 판교 아파트의 입주가 시작되는 2008~2009년께 신분당선 개통과 더불어 판교 집값이 강남의 70% 수준까지 뛸 것이라고 예측했다. 판교는 강남과 비교해도 입지 면에서 손색이 없지만, 학군 전망이 불확실하고 고급 주거 도시가 되기엔 다소 부족함이 있기 때문이다. 봉씨는 판교 집값은 향후 강남과 분당 집값의 중간 정도에서 형성될 가능성이 높다고 말했다. 그가 예측한 판교 아파트 값은 33평형 기준으로 최고 20억 원이다. 그동안 분당 아파트 값 상승률과 10년 전매 제한 규제 등을 감안한 추정치다.



고민하고 또 고민하고

노용환 씨는 현재 '재테크'를 위해 직장 생활을 모두 정리한 상태다. 재테크 관련 서적을 세 권 출간했고 재테크 강사로도 활동하고 있다. 평소에는 시시각각으로 변하는 재테크 환경을 분석하면서 시간을 보낸다. 노씨는 아파트를 고를 때는 특히 '땅'을 잘 봐야 한다고 몇 번이나 강조했다. 노후화된 아파트를 매입할 때 대지(땅) 지분이 넓은 곳을 선택해야 한다는 것이다. 또 같은 지역 안에서도 단지별 차별화가 심화하고 있기 때문에 반드시 선도 단지를 골라야 한다고 강조했다. 강남도 같은 강남이 아니란 얘기다. 단지별 차별화 현상은 시간이 갈수록 심해질 것으로 예상했다. 상가에 투자할 때일수록 '공부'를 많이 해야 한다고 조언했다. 상가는 '투명하지 않은' 부동산 상품이기 때문이다. 상가에 투자하고 싶다면 쇼핑몰이나 근린 상가보다 우선 단지 내 상가에 접근하는 게 쉽다고 했다. 하지만 주변 배후 세대의 소득 수준이나 규모, 상권의 독점성 등을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다고 충고했다. 투자 초보자일수록 조금 비싸더라도 1층 목 좋은 곳을 선택해야 실패율을 줄일 수 있으며, 업종도 부동산 중개업소나 슈퍼마켓 외에는 쳐다보지 않는 게 현명하다고 조언했다.



노씨 재테크의 특징은 '고민'을 많이 한다는 점이다. 그만큼 진지하게 분석한다. 투자를 하기에 앞서 제1안, 제2안, 제3안을 가상하고, 장단점을 체크하는 것이다. 이것은 재테크의 실패율을 줄일 수 있는 좋은 습관이다. 이런 점에서 일반 투자자들이 따라 할 수 있는 좋은 역할모델이 될 만하다. 노씨는 무리하지 않았다. 대출이 과다하지 않으니 서둘러 '손절매'할 이유가 없었다. 성공할 수 있다는 확신이 70~80% 이상 서지 않으면 투자하지 않았다. 이 같은 확신이 꼼꼼한 분석력에서 나왔음은 두말할 필요가 없다. 하지만 기회가 왔다고 여기면 주저하지 않았다.



특히 노씨가 투자 대상으로 주목했던 상품은 주공 아파트였다. 주공 아파트의 가장 큰 매력은 입지가 뛰어난 핵심 지역에 위치해 있는 경우가 많다는 것이다. 대한주택공사가 개발하기 때문에, 보통 국가가 소유하고 있던 땅이나 대단위 택지 개발 지구에 들어서는 게 보통이다. 도로 등 교통 환경이 아무래도 민간 건설업체들이 개발할 때보다 나을 수밖에 없다. 주공 아파트는 또 대개 500가구 이상 대단지로 개발된다. 수천 가구의 주공 아파트도 많다. 대단지 아파트의 장점은 아파트를 사거나 팔기 쉽다는 것이다. 가격이 주변시세보다 저렴한 점도 주공 아파트의 장점이다. 개발할 때부터 분양가가 민간 아파트보다 낮게 책정되는 탓이다. 따라서 재건축 대상인 주공 아파트의 가치는 특히 높은 편이다. 아파트 값이 낮은 대신 입지가 좋은 곳에 위치해 있는 데다 대지 지분도 넓은 편이기 때문이다. 노씨도 주공 아파트를 여러 채 사고 팔면서 이익을 남겼지만, 모두 재건축 호재가 있는 것만 골라 성공할 수 있었다. 주공 아파트에는 저소득층이 주로 거주한다는 '선입견'이 있던 때가 있었다. 이는 주공 아파트 값을 낮추는 요인으로 작용하기도 했다. 특히 주공이 임대 아파트를 대거 공급하면서 주공 아파트의 이미지가 더욱 훼손된 것도 사실이다. 하지만 주공 아파트의 장점이 알려지면서 주공 아파트에도 고급 수요가 조금씩 몰리고 있다.



최상층 펜트하우스만 노린다

부동산을 사고 팔면서 수십 억 원대의 부를 축적한 황태규 씨는 십여 년 전 우리나라에 '조망권' 개념이 없을 때 홍콩에 가서 일종의 충격을 받고 돌아왔다. 홍콩의 야경이 '100만 달러짜리'라고들 하지만 산비탈 주상복합의 최상층 펜트하우스 가격이 높아도 너무 높았기 때문이다. 바로 조망권 때문이었다. 당시 우리나라에선 고층을 오히려 회피하는 사람들이 많았다. 최상층 가격이 가장 낮게 거래됐다. 황씨는 홍콩에서의 이런 경험을 바탕으로 초고층 아파트가 들어서면 언제나 최상층 펜트하우스만을 고집하는 전략을 구사했다. 특히 강남 핵심 지역이나 한강변 등의 조망권이 좋은 아파트에선 최상층 아파트 가격이 점차 높아졌지만 무리를 해서라도 꼭 꼭대기 층의 아파트만을 매입했다. 요즘 조망권이 급부상하면서 최상층 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있다는 사실은 두말할 나위가 없다. 펜트하우스(Penthouse)의 사전적 의미는 '옥상가옥'이다. 요즘엔 최고급 주거 공간이란 뜻으로 바뀌었다. 최상층 펜트하우스는 가격 면에서 단연 최고다. 실제 국세청이 매년 발표하는 평당 가격(기준 시가)이 가장 비싼 아파트로, 서울 삼성동 아이파크 104평형 펜트하우스가 기록되기도 했다.



최상층이 이처럼 큰 인기를 모으는 또 다른 이유는 희소가치 때문이다. 일반적으로 한 단지 안에서 로열 층은 수십에서 수백 개 나올 수 있지만, 최상층 아파트는 보통 10개 안쪽이다. 건설회사들이 아파트를 지으면서 전용 정원과 상대적으로 높은 층고 등을 제공하자 더욱 인기다. 희소성 덕분에 최상층 아파트의 인기가 높아지면서 최상층만이 누리는 프리미엄이 붙기 시작했다. '최상층에 산다'는 사실 자체가 신분상의 큰 의미를 갖게 됐다는 얘기다. 요즘 아파트 매매 동향을 살펴보면 '좋은 물건이 더 잘 팔리는' 현상을 곳곳에서 목격할 수 있다. 비싸더라도 대중이 선호하는 물건이 거래가 더 잘 이뤄질 뿐만 아니라 가격상승률도 높다.



일부 최상층의 경우 아파트 옥상을 자신의 정원처럼 쓸 수 있는 곳이 있다. 요즘엔 설계 단계에서부